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Die Diskussion über eine Ausweitung der Riester-Rente auch für Immobilien wird schon seit mehr als einem Jahr geführt. Es gibt jede Menge Meinungen und Vorschläge, aber noch immer keine endgültige Entscheidung. Dieser Beitrag bietet eine Zusammenfassung über das, was bisher geschah und das, was geschehen könnte.

Wodurch wurde das Thema überhaupt zum Thema?

Deutschland hat mit nur 43 % die zweitniedrigste Eigentumsquote in Europa. Spitzenreiter sind Spanien und Norwegen mit dem doppelten Wert von 86 %. Nur die Schweiz liegt mit 36 % noch schlechter im Rennen, bei dem der Abstand zum nächstbesten Land, Dänemark, mit 53% noch erheblich ist.

Möglicherweise waren es diese Zahlen, vielleicht in Kombination mit der Streichung der Eigenheimzulage, oder auch andere Gründe, die dazu geführt haben, dass die Förderung der Immobilie für die Altersvorsorge in den Koalitionsvertrag aufgenommen wurde. Sie sollte zum 1. Januar 2007 umgesetzt werden und auch Haushalte mit grenzwertigem Einkommen dazu ermuntern, Wohneigentum zu erwerben.
Dazu kam die Ankündigung, für die Riester-Rente ab 2008 höhere staatliche Zulagen zu gewähren. In Kombination läge es also nahe, die Riester-Rente auch für den Kauf von Immobilien verwenden zu dürfen.
Ja, aber…

Zweck der Riester-Rente soll ja sein, für regelmäßige Rentenzahlungen zu sorgen. Über eine vermietete Immobilie wäre das noch möglich, aber bei einer selbstgenutzten Immobilie muss man schon etwas „um die Ecke“ denken, bis man auf die Lösung kommt: Die Riester-Rentenzahlungen könnten für die Miete verwendet werden, die ja einen großen Anteil an den Ausgaben im Rentenalter darstellt. Wer in einer selbstgenutzen, schuldenfreien Immobilie wohnt, braucht keine Miete zu zahlen und kann dadurch im Alter auf die Riester-Rentenzahlungen verzichten, wenn es ihm diese vorher ermöglicht hat, die Immobilie zu erwerben. Ein reiner Tausch also, eigentlich vernünftig, aber in der Praxis dann doch nicht so einfach, denn: Wie soll es im Einzelnen gehen?

Wie könnte es gehen?

Die Regelung, dass ab dem 60. Lebensjahr 30% der Sparsumme entnommen werden dürfen, bringt für den Immobilienerwerb keinen großen Gewinn. Deshalb wurde in einem anderen Vorschlag eine einmalige Entnahme von 50 % der gesparten Summe eingebracht.
Weiter geht da der Vorschlag, dass der gesamte Betrag ausgezahlt werden darf, wenn er zur Rückzahlung eines Hypothekendarlehens verwendet werden soll. Alternativ können der Betrag für den Erwerb der Immobilie verwendet werden, und die staatlichen Zulagen dann für die Tilgung des Bau-Darlehens.

Denkbar wäre auch eine Entnahmen in Höhe von 10.000 bis 50.000 EUR zum Kauf der Immobilie, wenn dieser Betrag bis zum Eintritt in die Rente in gleich bleibenden Raten zurückgezahlt wird. Der Riester-Sparer würde damit sozusagen ein zinsloses Darlehen bei sich selber aufnehmen.
Problematisch ist aber bei diesen Modellen, dass die Rentenzahlungen erst im Alter bei Auszahlung steuerpflichtig sind, d.h. diese Tatsache muss bei einer früheren Verwendung der Mittel berücksichtigt werden.
Bei den Modellen mit Zwischenentnahme könnten die Rentenzahlungen verringert werden, als Ausgleich dafür, dass die selbst genutzte Immobilie durch Verwendung der Riester-Rente schneller schuldenfrei ist und ein Teil der Finanzierung zinsfrei erfolgt.

Alternativ könnten nur 80% des Förderbetrags für die Dauer der Finanzierung ausgezahlt werden. Die restlichen 20% werden als Ausgleich für den Wegfall der nachgelagerten Besteuerung einbehalten.
Natürlich könnte auch auf eine Rückzahlung des Rentenbetrags verzichtet werden. Dann würde aber nicht nur im Alter keine Rente ausgezahlt, sondern Steuer für eine fiktive Rente fällig. Ob diese Variante für einen Geringverdiener günstiger ist als die Rückzahlung der entnommenen Beträge zusätzlich zur Einzahlung der weiteren Beiträge, sei dahin gestellt.

Aus diesen unterschiedlichen Ideen sind letztendlich 2 Modelle mit bezeichnenden Namen entstanden:
Das „KaNaPe”-Modell (Kapitalstock zur Kalkulation der nachgelagerten persönlichen Einkommensbesteuerung) erlaubt eine Entnahme von bis zu 50 Prozent des angesparten Kapitals für den Immobilienkauf. Aus dieser Entnahme, der geförderten Tilgung und den Zinsen wird eine fiktive Rente berechnet, auf die nach Renteneintritt 25 Jahre lang Steuern bezahlt werden müssen.

Die Unionsparteien würden lieber auf dem “SoFa” Platz nehmen (Sofort ohne Finanzamt) und den Immobilienkauf unterstützen und die staatlichen Riester-Zulagen zur Tilgung des Kredits verwenden. Als Ausgleich für die hierbei nicht vorgesehene nachgelagerte Besteuerung würde die Förderung um 30% gekürzt.

Während die einen die Verwendung der Riester-Rente nur für selbstgenutztes Eigentum wünschen, plädieren andere für die Ausweitung auf vermietetes Eigentum. Damit kann sich der Eigentümer unabhängig von seinem Wohnort und der Größe der von ihm selber benötigten Immobilie regelmäßige Einkünfte sichern.

Nachdem sich aber die Regierung bisher auf keinen der Vorschläge einigen konnte, „gewinnen“ möglicherweise doch die Gegner der ganzen Geschichte.

Was sagen die Gegner?

Sie werfen in die Waagschale, dass eine entscheidende Bedingung für die Aufnahme eines Altersvorsorgeprodukts in die staatliche Förderung lautet, dass das angesparte Vermögen nicht vor dem 60. Lebensjahr genutzt werden darf. Durch die Entnahme von Kapital aus den Riester-Ersparnissen könnte das mietfreie Wohnen aber möglicherweise schon vor dem 60. Lebensjahr Realität werden.
Ebenso wird die Sicherheit bei den Riester-Angeboten groß geschrieben, d.h. die eingezahlten Beträge müssen auf jeden Fall wieder ausgezahlt werden. Dies ist bei einer Immobilie nicht zwangsläufig der Fall, es sei denn, es könnte eine Versicherung gegen Reparaturen abgeschlossen werden. Außerdem könnte ein Teil des eingesetzten Kapitals verloren gehen, wenn die Immobilie verkauft werden muss, weil sie sich zum Leben im Rentenalter nicht mehr eignet. Nach dieser Denkweise könnten nur Wohnungen in Seniorenheimen förderungswürdig sein.
Es besteht also durch Entnahmen die Gefahr, dass das Kapital für die Absicherung im Alter nicht mehr zur Absicherung ausreicht. Diese Einschätzung hängt aber sicher mit der grundsätzlichen Einstellung zur selbstgenutzten Immobilie zusammen. So hat Walter Riester selber der Immobilie die Fähigkeit abgesprochen, eine sichere monatliche Rente zu zahlen oder einen Werterhalt zu garantieren. Möglicherweise reicht die Bonität des Immobilienbesitzers dann nicht mehr aus, um die fälligen Steuern zu zahlen. Passiert dies vermehrt und so stark, dass die staatliche Grundsicherung einspringen muss, würden letztendlich alle Steuerzahler dadurch belastet.

Und als letzten Punkt: Die Riester-Rente darf nach der gesetzlichen Vorschrift nicht übertragen werden. Eine Immobilie kann jedoch beliehen oder verpfändet werden…

Und nun? Die Modelle scheinen mir ziemlich kompliziert zu sein. Vielleicht sollte man die Riester-Rente tatsächlich unverändert lassen und eine unabhängige Förderung für den Immobilienerwerb einführen. Welcome back, Eigenheimzulage? Oder bleibt uns weiterhin das Modell „Schaukelstuhl“ (heute so, morgen so) erhalten?

Auch wenn wir es nicht entscheiden dürfen, diskutieren und kommentieren ist erlaubt.

Heute gibt es Daten und Fakten zu einem wichtigen Thema für Wohnungseigentümer und Hausverwaltung, dreht es sich doch nicht nur um Geld, sondern auch um die Werterhaltung der Immobilie.

Rechtslage
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) besagt in seinem § 21 Abs. 5 Nr. 4, dass „die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung“ zu „einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört“. Nach §27 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 4 ist die Hausverwaltung „berechtigt und verpflichtet“, die Gelder „anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen“.
Wohnungseigentümer können im Notfall auch gegen die Mehrheit der anderen Miteigentümer gerichtlich erwirken, dass eine angemessene Instandhaltungsrücklage gebildet wird.
Der aktuelle Stand der Instandsetzungsrücklage muss dem Verwalter stets bekannt sein.

Zweck
Mit der Instandhaltungsrücklage sparen die Eigentümer Geld an, um Maßnahmen zur Erhaltung, Instandsetzung, Modernisierung oder Sanierung des Gebäudes durchführen zu können. Dadurch sollen Schäden verhindert oder schnellstmöglich behoben werden und der Wert des Gebäudes erhalten bleiben.
Eine ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage liegt gleichermaßen im Interesse der Eigentümer und der Verwaltung. Es sind schon Fälle bekannt geworden, in denen Handwerker nur dann Angebote abgegeben haben, wenn die Instandhaltungsrücklage ausreichend hoch war und davon auszugehen war, dass die angefragte Leistung auch tatsächlich in Kürze in Auftrag gegeben werden soll. Kann die Verwaltung diesen Nachweis nicht erbringen, steigt ihr Aufwand durch das Einholen aussichtsloser Angebote. Müssen die Eigentümer die benötigten Mittel über Sonderumlagen aufbringen, besteht natürlich das Risiko von Zahlungsausfällen.
Eine Zweckentfremdung der Instandsetzungsrücklage (z.B. zur Bezahlung von Brennstoffrechnungen) ist nur in Ausnahmesituationen zulässig, wenn die Rücklage eine angemessene Höhe erreicht hat und die Eigentümerversammlung dies mehrheitlich beschlossen hat.

Verwaltung der Gelder
Der Hausverwalter sammelt die Rücklage auf einem Konto. Dabei muss es sich nicht notwendigerweise um ein separates Konto handeln. Üblicherweise wird er das Geld aber zinsbringend anlegen, allerdings so, dass es in Notfällen auch kurzfristig zur Verfügung steht (z.B. verzinstes Sparbuch mit gesetzlicher Kündigungsfrist). Die hierbei erzielten Zinsen müssen versteuert werden. Die Zinsabschlagssteuer wird von der Bank gleich abgezogen, denn Freistellungsaufträge können nur von Privatpersonen erteilt werden. Eigentümer, die ihren persönlichen Sparerfreibetrag noch nicht ausgeschöpft haben, können die auf ihren Anteil entfallende Zinsabschlagssteuer in ihrer persönlichen Einkommensteuererklärung als bereits bezahlte Steuern anrechnen lassen. Dazu muss lediglich die Anlage KSO für die Steuererklärung ausgefüllt und eine Kopie der Abrechnung der Hausverwaltung beigelegt werden.

Höhe der Rücklage
Der schwierigste Teil liegt in der Festlegung der richtigen Höhe der Instandhaltungsrücklage.
Bei Neubauten könnte die Tendenz bestehen, zunächst keine oder nur eine sehr geringe Rücklage anzusetzen, weil ja zunächst die Gewährleistungsverpflichtung des Bauträgers greift. Da der Instandsetzungsbedarf jedoch mittel- oder langfristig meist größer als erwartet ist, sollte die Rücklage bereits von Anfang an ordentlich gefüllt werden.
Die Ausstattung des Objekts hat einen gewissen Einfluss auf die Höhe der Rücklage. Verfügt das Haus über einen Aufzug, eine Zentralheizungsanlage, eine Tiefgarage, Betonbauteile oder einen Kinderspielplatz, ist Sparen fehl am Platz.
Zukünftige Preissteigerungen und die gewöhnliche Nutzungsdauer von Anlagen oder Gebäudeteilen sollten auch in die Festlegung mit einfließen. In einer Veröffentlichung der IDUNA NOVA wurden folgende Werte genannt:

Für Neubauobjekte wird pro m² Wohnfläche eine jährliche Instandhaltungsrücklage von 0,8 - 1 % des Kaufpreises empfohlen. Steht das Gebäude jedoch einige Zeit, ist der Übergang zu folgender Formel ratsam, um nicht zu sagen unausweichlich:

Peters’sche Formel
Diese Formel des Architekten Peters geht von einer 80-jährigen Lebensdauer des Hauses aus. In dieser Zeit fallen Instandhaltungskosten in Höhe der 1,5-fachen Herstellkosten an, von denen sich 65-70% auf das Gemeinschaftseigentum beziehen. Die Formel lautet:
Baukosten x 1,5 x 65 bis 70 / 80 x Wohnfläche x 100
Bei einem Neubau erscheinen die Beträge anfangs möglicherweise als hoch. Entsprechend hoch sind aber auch die Zinsen und Zinseszinsen, da am Anfang wenig Zahlungsabflüsse verzeichnet werden. Außerdem müssen die Inflationsraten der Zukunft berücksichtigt werden.
Bei Anwendung der Peters’sche Formel auf ältere Objekte muss aber berücksichtigt werden, dass die historischen Baukosten oft nicht mehr den aktuell üblichen Preisen entsprechen.

Ansatz gemäß II. Berechnungsverordnung
Die II. BV enthält in § 28 Abs. 2 II. Höchstsätze für die Rücklagenbildung pro m² / Jahr in Abhängigkeit vom Alter:

• jünger als 22 Jahre: höchstens 7,10 €
• 22 bis 31 Jahre alt: höchstens 9,00 €
• 32 Jahre und älter: höchstens 11,50 €.

Tipps für Käufer
Wer als Mieter durch die Umwandlung seiner bisherigen Mietwohnung zum Eigentümer wird oder eine Wohnung in einem älteren Haus kauft, sollte sich unbedingt über die Höhe der Rücklage informieren, da der Verkäufer nicht verpflichtet ist, darauf hinzuweisen, dass keine Instandhaltungsrücklage angelegt oder diese gerade aufgebraucht wurde. Dadurch soll verhindert werden, dass die finanzielle Belastungsgrenze des Neu-Eigentümers durch eine Sonderumlage überschritten wird.

Generell gilt, dass die Instandhaltungsrücklage nicht zum Anschaffungspreis der Eigentumswohnung gehört, d.h. dass für den Betrag keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist. Beim Verkäufer

Tipp für Vermieter
Der Vermieter darf seine Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage erst dann als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung steuerlich absetzen, wenn das Geld tatsächlich und nachweislich investiert wurde. Wenn die Verwendung der Instandhaltungsrücklage zu Herstellungskosten führt, dürfen nur die Abschreibungsbeträge als Werbungskosten abgezogen werden.

Tipp für Verkäufer
In Anlehnung an das gerade für den Vermieter Gesagte darf der Verkäufer die von ihm gezahlten Beiträge zur Instandhaltungsrücklage nicht als Werbungskosten absetzen, da er diese ja vom Käufer im Kaufpreis erstattet bekommt.

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) zeichnet seit 1997 jedes Jahr die Immobilienverwalter des Jahres aus. Damit soll das Leistungsspektrums des Immobilienverwalters stets an die Bedürfnisse des Marktes angepasst werden. Der Sieger erhält für seine zukunftsorientierte Idee einen zylinderförmigen Pokal aus Sandstein und Kupfer, der mit einem vergoldeten Haus verziert ist, und einen Geldpreis von 2.500 EUR. Der 2. Platz wird mit 1.000 EUR belohnt, der 3. Platz mit 500 EUR und die Plätze 4 und jeweils mit einer Urkunde. Dazu kommen ein Image-Gewinn und die Möglichkeit, dem Preis oder die Platzierung für Werbezwecke zu verwenden.
Die Preisverleihung erfolgt beim Deutschen Verwaltertag, der jedes Jahr im Herbst stattfindet. Der Anmeldeschluss für 2007 ist zwar bereits verstrichen, aber die nächste Ausschreibung kommt bestimmt. Vielleicht ergibt sich aus der folgenden Vorstellung einiger prämierter Innovationen eine neue Idee, die im nächsten Jahr umgesetzt und dann zum Wettbewerb angemeldet werden kann. Teilnahmeberechtigt sind übrigens alle Immobilienverwalter aus Deutschland, und die Bewertung erfolgt durch eine neutrale Jury.

Höherer Kundennutzen, geringere Aufwände bei der Verwaltung

Ein passwortgeschützter Bereich innerhalb des Internet-Auftritts hat die Arbeit für die Eigentümergemeinschaft und für die Hausverwaltung vereinfacht. Für jede Wohnanlage stehen Verträge, Protokolle, Hausordnung, Anleitungen zur Mülltrennung, Liste der anstehenden Renovierungsarbeiten und Reparaturen, Abnahmeprotokolle und verschiedene Formulare jederzeit online zur Verfügung. Dadurch wurden Arbeitsabläufe vereinfacht und die Zettelwirtschaft eingeschränkt.

Die Zertifizierung nach DIN ISO 9001:2000 durch den TÜV ist auch für Immobilienverwaltungen möglich. Zur Vorbereitung auf das Audit wird die interne Betriebsführung analysiert und verbessert, um die Effizienz zu steigern, schnell reagieren und entscheiden zu können, die Kompetenzen zu erweitern und die Zufriedenheit der Mitarbeiter hoch zu halten. Dass dieser Schritt auch eine gute Möglichkeit zur Differenzierung vom Mitbewerb ist, versteht sich von selbst.

Die Datenbank zum Betriebskostenvergleich informiert nicht nur Eigentümer, Mieter und Verwaltungsbeiräte, sondern macht auch die Arbeit der Verwaltung effizienter. Sie findet Ausreißer in der Kostenstruktur schneller als vorher und erleichtert die Wertsteigerung.
Die Datenbank wurde ins Internet integriert, so dass jeder prüfen kann, ob seine Betriebskosten im Rahmen liegen oder ob ein Einsparpotenzial vorhanden ist.

Finanzielle Probleme lösen

Eine Immobilie mit vielen aufgeschobenen Sanierungsmaßnahmen und einem damit einhergehenden steigenden Leerstand ist schon eine Aufgabe für sich. Zur Herausforderung wird das Ganze, wenn die Eigentümergemeinschaft zahlungsunfähig ist und dadurch keine Sonderumlage durchgesetzt werden kann. Nach der Idee des Verwalters wurden Teile des Grundstücks abgetrennt, veräußert und mit Reihenhäusern bebaut. Der Veräußerungserlös wurde dann für die Sanierungsarbeiten verwendet.

In einer anderen Innovationsidee wurden finanzielle Probleme zwischen Mieter und Vermieter durch eine Mietschuldnerberatung gelöst.

Objektwert und Zufriedenheit durch Sanierung und Umbau steigern

Aus 3 plus 4 mach’ 5 plus 2, so könnte man die Umbaumaßnahmen in einem Plattenbau der ehemaligen DDR beschreiben. Kinderreiche Familien, denen die 4-Zimmer-Wohnung zu klein geworden war, hätten ausziehen müssen, wenn die Verwaltung nicht auf die Idee gekommen wäre, den Grundriss dieser und der Nachbarwohnung durch einfache bauliche Maßnahmen zu ändern. Von der 3-Zimmer-Wohnung wurde ein Zimmer abgetrennt, so dass eine 5- und eine 2-Zimmer-Wohnung entstanden, die beide begeisterte Mieter fanden. Bei weiteren Umbauarbeiten im Objekt wurden die Mieter mit einbezogen, konnten Eigenleistungen erbringen und so die Identifikation mit der Anlage und ihren Nachbarn erhöhen, was sowohl den Wohnkomfort als auch die Werterhaltung fördern konnte.

Ein Lehrstand von fast 30% der Wohnungen konnte durch den nachträglichen Anbau von Balkonen beseitigt werden. Durch Mustermappen und Fahrten zu Referenzobjekten gelang es der Hausverwaltung, die Eigentümer davon zu überzeugen, dass die Balkons zu einer optischen und technischen Aufwertung des Objekts führen würden und dass eine Anpassung der Wohnimmobilie an die Marktansprüche zur Werterhaltung notwendig ist. Nachfolgeaufträge anderer Eigentümergemeinschaften haben zudem den Ruf des Verwalters gestärkt.

Ebenfalls um Balkons ging es in einer anderen Innovationsidee zur Sanierung mehrerer Häuser aus den 50er Jahren. Hier wurden kleine Balkons durch größere Balkons ersetzt. Neben der Steigerung der Wohnqualität wurden durch Dämm- und Isoliermaßnahmen an Dach und Kellerdecke Maßnahmen zur Energieeinsparung durchgeführt. Zusätzlich kümmerte sich die Verwaltung um Mittel aus dem kommunalen Förderprogramm.

Eine weitere Innovationsidee bezog sich auf die Schaffung von Wohnraum für Senioren und Behinderte.

Umweltschutz

Innovationen zum Umweltschutz sind machbar, auch wenn die Zahlen zunächst gegen die Idee sprechen. Anstelle der einfachen Sanierung der Heizungsanlage wurde in einem 48-Parteien –Haus eine thermische Solaranlage installiert. Zur Instandhaltungsrücklage konnten 30 % der Kosten durch Zuschüsse von Land, Stadt und anderen Förderern gedeckt werden. Dass die Energiekosten um ebensolche 30% gesenkt werden konnten und die Zielvorgaben der Weltklimakonferenz eingehalten werden, spricht zusätzlich für diese Innovation.

Aus- und Weiterbildung für Immobilienverwalter

Eine innovative, weil multimediale und interaktive Lernanwendung für die Aus- und Fortbildung von Immobilienverwalter ermöglicht ein zeitlich und räumlich unabhängiges Lernen über das Internet. An Hand von Filmen zu typischen beruflichen Situationen werden fachliche und auch soziale Inhalte vermittelt. Sie werden durch Arbeitsmaterialien und Gesetzestexte ergänzt.

Soweit ein paar ausgewählte Innovationsideen. Man darf auf die diesjährige Preisverleihung gespannt sein und auf weitere interessante Ideen hoffen, von denen Mieter, Eigentümer, Verwalter und auch die Umwelt profitieren können.

Nicht alle Hausverwaltungen genießen einen durchwegs positiven Ruf. Der folgende Beitrag liefert einige Fakten, um den Wissensstand bei Eigentümern und solchen, die es werden wollen, zu vereinheitlichen. Vielleicht dienen einige der Punkte auch als Argumentationshilfen für Hausverwalter.

Aufgaben der Hausverwaltung
Eine Hausverwaltung verwaltet ein Mietshaus. Das ist trivial und schnell hingeschrieben. Aber mit der Frage, wem das Haus gehört, geht es schon ins Detail. Entweder gehört das Haus nämlich einer Person, sei sie natürlich oder juristisch. Dann gibt es einen Ansprechpartner, und die Aufgaben beziehen sich rein auf das Haus. Der populärere Fall jedoch ist der, dass jede Wohnung eines Hauses einen anderen Eigentümer hat. Diese Eigentümer bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und legen ihr Gemeinschaftseigentum in die Obhut eines Hausverwalters. Das müssen sie laut Wohnungseigentumsgesetz sogar tun. Freigestellt ist ihnen jedoch, ob sie eine Person aus ihren Reihen oder einen externen Verwalter beauftragen. Der Beschluss wird in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit gefasst und ist höchstens für 5 Jahre bindend. Eine Wiederwahl des Hausverwalters ist jedoch möglich.

Der Verwaltervertrag muss folgende Inhalte aufweisen:

• vertragsschließende Parteien
• Inkrafttreten und Dauer des Vertrages
• Modalitäten der ordentlichen, fristlosen oder außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund
• Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
• Haftung und Haftplichtversicherung des Verwalters
• Verwaltervergütung
• Erfüllungsort und Gerichtsstand

Die Aufgaben der Hausverwaltung sind:

• Hausordnung erstellen und für die Einhaltung sorgen
• Wohnungseigentümerversammlung vorbereiten, durchführen und nachbereiten
• Beschlüsse der Eigentümer umsetzen, u.a. auch Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend machen
• Gemeinschaftseigentum erhalten, instand setzen und dafür eine Instandhaltungsrücklage bilden
• Feuer- und Haftpflichtversicherungen abschließen
• Wirtschaftsplan und Jahresrechnung erstellen
• Gelder der Gemeinschaft verwalten und einfordern
• Duldungspflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft durchsetzen
• Einhaltung von Fristen überwachen
• Willenserklärungen und Zustellungen entgegennehmen

In der Aufgabenausführung muss der Hausverwalter die Sorgfaltspflicht des ordentlichen Kaufmanns und die Grundlagen ordnungsgemäßer Verwaltung einhalten. Andernfalls haftet er für alle von ihm zu vertretenden Vermögens- und Vertrauensschäden. Die Eigentümergemeinschaft kann einen Verwaltungsbeirat wählen, der den Verwalter unterstützen und kontrollieren soll.

Anforderungen an die Hausverwaltung
Für die unterschiedlichen Aufgaben sind vielfältige Kenntnisse erforderlich. Sie liegen in den Bereichen der

• juristischen Verwaltung (Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Baurecht etc.)
• kaufmännischen Verwaltung (allgemeine Verwaltung, Vermietung, Mietvertragsverwaltung, Abschluß von Versicherungen)
• Finanzverwaltung (Buchführung, Zahlungsverkehr, Mahnwesen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Geldanlage, Finanzierung)
• technischen Verwaltung (Werterhaltung, Schäden vermeiden, Wartung und Instandhaltung von technischen Anlagen, regelmäßige Objektbegehungen)

Ausbildungswege
Dass die genannten Aufgaben eigentlich nicht ohne umfassende Ausbildung zu bewältigen sind, liegt auf der Hand. Der Immobilienbereich bietet vielfältige, stets erweiterbare Möglichkeiten der Aus- und Weiterbildung, die natürlich auch immer wieder an die aktuellen Anforderungen angepasst werden. So gab es zwischen 1981 und Mitte 2006 den Ausbildungsberuf des Kaufmanns in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, der nun in reformierter Form als Immobilienkaufmann angeboten wird.

Die typischen Arbeitsbereiche umfassen allerdings nicht nur die Hausverwaltung, sondern:

• die Bewirtschaftung von Immobilien
• die Begründung und Verwaltung von Wohnungseigentum
• Erwerb und Veräußerung von Grundstücken
• Neubau, Modernisierung und Sanierung
• Verkauf von Eigentumsobjekten und Finanzierung
• Beratung und Betreuung von Kunden
• Marketing, Vermittlung, Vermietung, Verwaltung sowie Verkauf von Objekten und Dienstleistungen

Wer seine Ausbildung zwischen 1980 und 90 in der DDR absolviert hat, trägt übrigens den Titel Wirtschaftskaufmann/-frau – Wohnungswirtschaft.

Größere An- und Herausforderungen bietet ein Studiengang, z.B. zum

• Bachelor Bau- und Immobilienmanagement
• Studium zum Internationalen Betriebswirt, Fachrichtung Immobilienmanagement

Nach Ausbildung oder Studium gibt es verschiedene Möglichkeiten der Fortbildung, und zwar zum:

• Immobilienassistent
• Fachwirt in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
• Immobilien-Ökonom (GdW)
• Dipl. Wohnungs- und Immobilienwirt
• Master Bau- und Immobilienmanagement
• Geprüften Immobilienfachwirt

Auswahl der Hausverwaltung
Trotz der genannten Anforderungen und Ausbildungsmöglichkeiten kann jeder als Hausverwalter tätig werden. Es liegt also im Ermessen der Eigentümergemeinschaften, ihre potenziellen Hausverwalter entsprechend zu prüfen, um etwaige schwarze Schafe aussortieren zu können.

Als Mindestvoraussetzung sollte der Hausverwalter folgende Unterlagen vorlegen können:

• polizeiliches Führungszeugnis
• Gewerbezentralregisterauszug
• Befähigungsnachweis
• Referenzen
• Vermögensschadenshaftpflichtversicherung

Meist besser fährt man mit einem Hausverwaltungsunternehmen, das einem Verband angehört, mehrere Mitarbeiter beschäftigen und noch dazu zertifizierter Ausbildungsbetrieb für Immobilienkaufleute ist, denn damit unterliegt das Unternehmen starken gesetzlichen Kontrolle und sorgt für die Qualitätsstandards in diesem Berufsbild.

Das Arbeiten in einem Netzwerk ist für viele Hausverwaltungen mittlerweile standard. Für einen Großteil der Hausverwaltungssoftwarelösungen am Markt gibt es auch entsprechende Netzwerkversionen. Doch gerade größere Hausverwaltungen verfügen häufig über verteilte bzw. ausgelagerte Büros und Arbeitsplätze, die nach Möglichkeit natürlich auch an die zentrale Datenbasis bzw. eine zentrale Software angeschlossen werden müssen um ein effizientes Arbeiten mit automatischem Datenabgleich zu ermöglichen. Man spricht hier auch von sog. Remote-Desktops – also „ferngesteuerten“ Rechnern.

Die Lösung diese Problems nennt sich Terminalserver, wobei unsere Hausverwaltungssoftware Win-CASA 7 ist für einen derartigen Einsatz bestens gerüstet. Bei einem Terminalserver handelt es sich um einen Computer (Server) auf dem eine Terminalserversoftware installiert wird. Diese Software ermöglicht es, auf dem Server installierte Programme über eine Netzwerk- bzw. Internetverbindung auf anderen (entfernten) Rechner zu öffnen. Man spricht hier auch von sog. Thin Clients was mit dem Begriff „einfacher Rechner“ frei übersetzt werden könnte. Einfach deshalb, weil derartige Rechner mit einer minimalen Ausstattung auskommen, die sich primär auf die Ein- und Ausgabe beschränken, da die eigentliche Software sowie die notwendigen Rechenprozesse auf dem (entfernten) Terminalserver stattfinden.

Die Vorteile einer derartigen Remote-Desktop Installation bei Hausverwaltungen liegen auf der Hand:

• Durch die zentrale Datenhaltung gibt es keine Redundanzen, d.h. alle Daten sind immer auf dem aktuellen Stand – es gibt keine doppelten Datensätze, wodurch die Eindeutigkeit der Daten gewährleistet wird.
• Lokale Arbeitsplätze kommen mit minimaler Ausstattung aus, da hier lediglich die Ein- und Ausgabe stattfindet. Dadurch können Hardwarekosten eingespart werden.
• Die Software muss nur einmal, zentral auf dem Terminalserver installiert werden.
• Der Wartungsaufwand bei den Arbeitsplatzrechner liegt nahe null, da hier keinerlei Prozesse stattfinden.
• Änderungen am System bzw. Softwareupdates werden zentral auf dem Terminalserver erledigt. Alle Arbeitsplätze verfügen immer über den aktuellen Daten- und Softwarestand.

Neben den angesprochenen Vorteil müssen bei einer derartigen Konstellation natürlich auch einige Dinge beachtet werden:

• Nicht jede Software ist – wie Win-CASA 7 – Terminalserverfähig
• Für einen reibungslosen Ablauf sollte eine stabile Netzwerk- bzw. Internetverbindung vorhanden sein.
• Darüber hinaus empfiehlt es sich, besonders bei vielen Arbeitsplätzen, einen leistungsfähigen und zuverlässigen Terminalserver einzusetzen, da alle Rechenprozesse zentral abgebildet werden.

Welche Softwarelösungen sind hier möglich? Neben dem kostenpflichtigen Windows 2003 Terminalserver gibt es zahlreiche kostenlose aber auch kostenpflichtige Softwaretools, die das verteilte Arbeiten über eine Netzwerkverbindung ermöglichen.

Neben der kostenpflichtigen Microsoft-Variante möchten wir hier noch auf zwei alternative Möglichkeiten hinweisen. Eine der bekanntesten Terminalserverlösungen nennt sich VNC (Virtual Network Computing). Neben dem „offiziellen“ RealVNC, das es auch in einer kostenlosen „Free Edition“ gibt, ist das sog. TightVNC noch zu erwähnen das als Open Source Produkt erhältlich ist und über weitreichende Features verfügt.

Fazit
Sogenannte Terminal Server Lösungen ermöglichen den problemlosen Zugriff von verteilten Büros oder von zu Hause auf einen gemeinsamen Server über das Internet.

Voraussetzung hierfür ist ein leistungsfähiger Zentralrechner (Server) sowie internetfähige Clients, die jedoch mit minimaler Ausstattung auskommen.

Zusätzlich wird eine sog. Terminal Server Software auf dem Zentralrechner installiert, die dessen Daten den angeschlossenen Clients über eine Webverbindung zur Verfügung gestellt.
Die eingesetzten Softwaretools müssen Terminalsserverkompatibel sein. Mit der Netwerkversion unserer Hausverwaltungssoftware Win-CASA 7 ist der Einsatz auf auf derartigen Systemen unter Windows Server 2000 oder 2003 problemlos möglich.

Zum 01.07.2007 ist die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes und des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung in Kraft getreten. Eine Änderung wird die Wohnungseigentümergemeinschaften besonders freuen, wenn sie sich schon darüber ärgern müssen, dass nicht alle Eigentümer ihr Hausgeld fristgerecht zahlen.

Bisher mussten die ausstehenden Zahlungen von der Eigentümergemeinschaft getragen werden. Kam es zur Zwangsversteigerung der Wohnung des säumigen Zahlers wurden die Banken vorrangig befriedigt, und für die WEG blieb meist nichts mehr übrig. Da derartige Fälle in letzter Zeit immer häufiger auftraten, hat der Gesetzgeber unter Berücksichtigung folgender Überlegungen gehandelt:

Vorüberlegungen
Wer eine Eigentumswohnung kauft, möchte entweder selber darin wohnen oder sie vermieten. Er hat nicht die Absicht, damit auch noch andere Eigentümer finanziell zu unterstützen. Da er keinen Einblick in die finanzielle Lage der anderen Eigentümer hat, ist es ihm auch gar nicht möglich, ein diesbezügliches finanzielles Risiko einzuschätzen. Die kreditgebende Bank hat da bessere Möglichkeiten. Und so ist es eigentlich nur logisch, dass sie das Risikos mit den Eigentümern teilt und zumindest einige der ausstehenden Hausgeldzahlungen vor den Ansprüchen der Bank befriedigt werden.
Dazu kommt, dass die Hausgeldzahlungen auch dazu verwendet werden, die Immobilie in Stand zu halten. Fehlen hierzu durch Zahlungsausfälle die nötigen Mittel, sinkt der Wert des Hauses und damit auch der bei einer Zwangsversteigerung erzielbare Erlös. Dies steht dem Interesse der Gläubiger natürlich entgegen.
Ob manche Banken die Zahlungsunfähigkeit von Eigentümern durch die Vergabe immer höherer Kredite begünstigt haben und nun sozusagen die Quittung bekommen, sei dahingestellt. In Österreich, wo eine vergleichbare Regelung bereits seit 1999 besteht, konnte jedenfalls keine Veränderung der Kreditvergabepraxis festgestellt werden.

Änderungen
Trotz der Kreditsicherung durch Grundschulden oder Hypotheken stehen die Banken nun nicht mehr an erster Stelle, wenn es um die Verteilung des Erlöses aus der Zwangsversteigerung kommt. Die Eigentümergemeinschaft ist von Rangklasse 5 in Rangklasse 2 aufgerückt und wird zumindest einen Teil der ausstehenden Kosten für Strom, Wasser, Öl oder Gas und die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage des säumigen Zahlers ersetzt bekommen.
Die Gläubiger werden nun in folgender Reihenfolge befriedigt:
1. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten auf das Grundstück bei Zwangsverwaltung, Verfahrenskosten für Gericht und Gutachter
2. Hausgeldschulden
3. öffentliche Lasten wie z.B. Grundsteuern
4. in Abteilung 2 und 3 des Grundbuchs eingetragene Rechte, z.B. Grundschulden aus der Finanzierung, Dauerwohnrechte usw.
5. andere, nicht im Grundbuch eingetragene Rechte

Mindest- und Höchstbeträge
Die Gemeinschaft kann alle seit mehr als 3 Monaten fälligen Zahlungen des laufenden Jahres und der zwei vorausgegangenen Kalenderjahre geltend machen, sofern die Summe mehr als 3% des Einheitswerts beträgt.
Der höchste mögliche Betrag liegt allerdings bei 5% des Werts der Wohnung des säumigen Zahlers. Die danach noch offen gebliebenen Ansprüche der WEG gegen den Ex-Eigentümer bleiben aber dennoch bestehen, d.h. dieser ist noch immer zur Zahlung verpflichtet.

Voraussetzungen
Wichtig ist allerdings, dass die Ansprüche der WEG dem Gericht, das die Zwangsversteigerung betreibt, rechtzeitig bekannt gemacht werden. Als Dokumente müssen Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne oder Protokolle von Eigentümerversammlungen, aus denen die Zahlungsverpflichtung hervorgeht, vorgelegt werden. Sollten bereits Vollstreckungsbescheide oder Urteile vorliegen, müssen auch diese dem Gericht übergeben werden.

Details
Weitere Details finden Sie im Gesetzestext und in der amtlichen Begründung der Novelle.

Wie bereits berichtet, können Wohnungseigentümer und Mieter nun auch haushaltsnahe Dienstleistungen, die von der Eigentümergemeinschaft für die gesamte Liegenschaft in Auftrag gegeben werden, nach § 35a EStG in ihrer Einkommenssteuererklärung geltend machen. Diese haushaltsnahen Dienstleistungen sind aber nur einer von drei möglichen Fällen, in denen Ausgaben für die Wohnung die Einkommenssteuer des Besitzers oder Bewohners mindern können:

1. Angestellte der Eigentümergemeinschaft
Hat die Eigentümergemeinschaft eine Voll- oder Teilzeitkraft angestellt, so sind alle Kosten, die im Rahmen dieser Beschäftigung anfallen, für die Ermäßigung der Einkommenssteuer des Eigentümers oder Mieters relevant. Dies sind

• Lohn
• Sozialversicherungbeiträge
• Verwaltungsberufsgenossenschaftsbeiträge
• Lohnsteuer

Der Mieter bzw. Eigentümer kann 12% der auf ihn entfallenden Kosten, maximal jedoch 2.400 EUR pro Jahr, ansetzen. Beginnt oder endet das Anstellungsverhältnis allerdings unterjährig, ist der Höchstbetrag für jeden fehlenden Monat um 1/12 zu kürzen.
Nicht anrechenbar sind Kosten, die Betriebsausgaben oder Werbungskosten darstellen oder durch 400-Euro-Jobs entstehen, da die Anmeldung im Haushaltsscheckverfahren bei der Bundesknappschaft nur für Privatpersonen möglich ist.

2. haushaltsnahe Dienstleistungen
Haushaltsnahe Dienstleistungen werden üblicherweise von den Mitgliedern des privaten Haushalts in regelmäßigen, kürzeren Abständen ausgeführt. Sie können alternativ im Rahmen eines haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnisses an einen externen Dienstleister übertragen werden. Im Bereich der Eigentümergemeinschaft sind dies z.B.

• Putzen oder Fegen des Treppenhauses
• Schnee räumen und streuen
• Gartenarbeiten
• Hausmeisterarbeiten
• Schönheitsreparaturen und kleinere Ausbesserungen

Von den angefallenen Kosten für

• die Arbeitsleistung
• die An- und Abfahrt
• den Einsatz von Geräten und Maschinen

sind 20%, maximal jedoch 600 EUR anrechenbar. Ausgeschlossen sind Materialkosten und gelieferte Waren, die unbedingt getrennt abgerechnet werden sollten, da andernfalls eine Schätzung erfolgt.
3. Handwerkerleistungen
Wird ein Handwerker mit Arbeiten zur Renovierung, Erhaltung oder Modernisierung in einem inländischen Haushalt beauftragt, dürfen die dabei anfallenden Kosten für

• den Arbeitslohn
• die Mehrwertsteuer

zur Steuerreduzierung verwendet werden. Neubaumaßnahmen fallen zwar nicht unter diese Regelung, aber mit

• Arbeiten an Innenwänden, Außenwänden, Garagen, an der Fassade oder am Dach
• Reparatur, Austausch, Streichen, Lackieren von Fenstern und Türen
• Streichen und Lackieren von Heizkörpern, -rohren oder Wandschränken
• Reparaturen, Wartung oder Austausch von Anlagen im Bereich Heizung, Elektrik, Gas und Wasser
• Austausch von Bodenbelägen und Einbauküchen
• Gestaltung des Gartens und von Pflasterflächen
• Kontrollen durch den Kaminkehrer
• Kontrollen der Blitzschutzanlage
• Arbeiten an Hausanschlüssen der Zuleitung zum Haus oder zur Wohnung, sofern sie sich nicht auf öffentlichen Grundstücken befinden,

gibt es viele Beispiele für ansetzbare Handwerkerleistungen. Die Materialkosten müssen entweder getrennt abgerechnet oder zumindest separat ausgewiesen werden, um eine Schätzung zu umgehen. Auch können 20% der Arbeitskosten, maximal jedoch 600 EUR pro Jahr angesetzt werden.

Übergreifende Regeln für…

…die Dienstleister
Die Leistungen dürfen frühestens im Jahr 2006 erbracht worden sein.
Der Dienstleister muss die Arbeitskosten und die Mehrwertsteuer auf seiner Rechnung separat ausweisen. Sollte ein Handwerker sowohl haushaltsnahe Dienstleistungen als auch Handwerkerleistungen erbringen, muss er diese auch getrennt abrechnen.

…die Auftraggeber
Der Rechnungsbetrag muss auf ein Konto des Dienstleisters überwiesen worden sein. Barzahlungen werden nicht anerkannt.
Der Höchstbetrag von EUR 3.600 für alle drei Leistungskategorien ist allerdings auf einen Haushalt bezogen, nicht auf die Steuerpflichtigen dieses Haushalts.

…die Hausverwaltung
Die Aufwendungen müssen in der Jahresabrechnung auf die einzelnen Eigentümer aufgeteilt werden.

Was soll mit dem Energieausweis erreicht werden?
Auf der einen Seite soll er Mietern und Immobilienkäufern mehr Informationen zum Energieverbrauch des Objekts liefern. Vom Verhalten der Nachfrager wird es abhängen, welche Auswirkungen sich dadurch auf den Immobilienmarkt ergeben und wie die Anbieter mit einem hohen Energiebedarf umgehen. Auf der anderen Seite soll natürlich ein Anreiz zum Energiesparen und zur Modernisierung gegeben werden, was letztendlich zum Klimaschutz gedacht ist.

Was muss ich als Besitzer einer selbst genutzten Eigentumswohnung tun?
Solange Sie nicht planen, die Wohnung zu vermieten oder zu verkaufen, benötigen Sie keinen Energieausweis. Abgesehen davon muss der Ausweis für das gesamte Haus erstellt werden und nicht nur für Ihre Wohnung.

Was muss ich als Vermieter beachten?
Bei einer Neuvermietung oder einem Verkauf muss der Energiepass den Interessenten auf Verlangen vorgelegt werden. Sie sind jedoch nicht verpflichtet, eine Kopie auszuhändigen. Diese Regel gilt bei Altbauten bis Baujahr 1965 ab dem 01.07.08, bei allen anderen Wohngebäuden ab dem 01.01.09.

Wie werden die ermittelten Werte dargestellt?
Die Skala reicht von grün (für gut) über gelb und orange bis rot (für extrem schlecht). Die zugehörigen Werte für den Energiebedarf gehen von 0 bis > 400. Er wird in kWh/m²a dargestellt, also in Kilowattstunden pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Dabei entspricht ein Liter Heizöl oder ein Kubikmeter Erdgas zehn Kilowattstunden.

Welche Vorteile bietet der bedarfsorientierte Energieausweis?
Sie bietet umfassendere Informationen, da sie die Energieeffizienz des Hauses darstellt und bei Bedarf auch Vorschläge zur Modernisierung macht. Deshalb ist sie aus Sicht des Mieters oder Käufers vorzuziehen.
Diese Form ist für Neubauten und ältere Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, die bis 1977 errichtet wurden (sofern sie nicht durch eine zwischenzeitliche Renovierung den energetischen Stand der ersten Wärmeschutzverordnung erreicht haben), sowieso Pflicht. Sie können allerdings auch die Übergangsphase bis 30.09.2008 nutzen und den Verbrauchsausweis ausstellen, der 10 Jahre gültig ist.

Welche Vorteile bietet der verbrauchsorientierte Energieausweis?
In dieser Variante wird der tatsächliche Energieverbrauch dargestellt, der natürlich zu einem gewissen Grad von der Nutzung abhängt.

Welche Werte werden in den bedarfsorientierten Energieausweis eingetragen?

• Endenergieverbrauch
• Primärenergieverbrauch, d.h. Energie, die zur Herstellung, zum Transport und zur Lagerung des Brennstoffs notwendig ist
• Nachweis der Einhaltung von Vergleichswerten nach der EnEV
• Endenergiebedarf „Normverbrauch“
• Einsetzbarkeit erneuerbarer Energien
• Lüftungskonzept
• Vergleichswerte verschiedener Gebäudetypen

Ist der Energieverbrauch nicht von der Lage der Wohnung in einem Haus und den Gewohnheiten der Bewohner abhängig?
Jein. Gegenstand des Energiepasses ist die Energieeffizienz des Gebäudes und nicht die Heizkosten einer einzelnen Wohnung. Die Heizungsanlage, die Warmwasserbereitung sowie der Dämmung der Außenmauern haben einen großen Einfluss auf die Energieeffizienz. Sicher muss man in einer Wohnung mit vielen Außenwänden mehr heizen, wovon eine innen liegende Wohnung profitiert – allerdings nur so lange, wie die Nachbarn auch tatsächlich zu Hause sind und heizen. Über das ganze Haus gesehen gleichen sich die Kosten dann wieder aus.

Was kostet der Energieausweis?
Je nach Größe des Hauses, Art des Ausweises und Mitarbeit des Eigentümers geht die Preisspanne von 25 bis über 300 EUR. Ein festes Preisschema gibt es derzeit nicht.

Wer stellt den Energieausweis aus?
Es gibt viele Anlaufstellen. Eine davon ist die Deutsche Energieagentur, die auf ihrer Internetseite eine Postleitzahlsuche nach berechtigten Handwerkern und Unternehmen anbietet. Eine Online-Suche nach Ausstellern mit Details zum Leistungsspektrum und teilweise auch Preisangaben finden Sie im Energieportal.

Gibt es Strafen im Zusammenhang mit dem Energiepass?
Verstöße werden als Ordnungswidrigkeit bestraft und können Bußgelder bis 15.000 EUR zur Folge haben.

Betriebskosten entstehen beim laufenden Betrieb eines Hauses und Gegenstand der seit 1. Januar 2004 gültigen Betriebskostenverordnung. Sie ersetzt die „Zweite Berechnungsverordnung“, bringt aber keine grundlegenden Änderungen.
Viele Mieter sehen der Betriebskostenabrechnung mit Schrecken entgegen – einerseits weil meist Nachzahlungen fällig sind, andererseits, weil die Abrechnungen teilweise schwer nachvollziehbar sind. Der Begriff „Heizkostenquiz“ wurde deshalb vom Amtsgericht Dortmund für manche Abrechnungsunternehmen geprägt.

Deshalb hier die wichtigsten Regeln, klar verständlich und strukturiert:

Inhalte
Die Abrechnung muss nachvollziehbar und verständlich sein. Auch der juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter muss verstehen können, woher die einzelnen Angaben kommen und wie der Endbetrag errechnet wurde. Das ist nicht gegeben, wenn die einzelnen Rechenschritte über mehrere Rubriken oder Seiten verteilt sind. Wie bereits gesagt: Eine Heizkostenabrechnung darf für den Empfänger nicht zu einem Heizkostenquiz werden.

Die Abrechnung erfüllt die Anforderungen, wenn sie folgende Punkte enthält:

• Aufstellung der Gesamtkosten
• Angabe des Abrechnungszeitraums
• Angabe des Umlageschlüssels
• Angabe der Wohn- bzw. Gebäudefläche
• Angabe des Verbrauchs des Bewohners
• klare Aufteilung von Heiz- und Warmwasserkosten
• Erklärung bei erheblichen Abweichungen im Vergleich zum Vorjahr
• Angabe der Vorauszahlungen des Mieters
• Darstellung der fälligen Rück- oder Nachzahlung

Bei Zweifeln an der Richtigkeit
Bezweifelt der Mieter die Richtigkeit der Abrechnung, muss ihm der Vermieter Einsicht in die Rechnungsbelege gewähren, aus denen die Abrechnung entstanden ist. Bis zu dieser Einsichtnahme ruht der Anspruch auf Nachzahlung. Diese Einsichtnahme muss in den Geschäftsräumen des Vermieters oder des Verwalters erfolgen. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Erklärungen durch den Vermieter, sondern muss sich gegebenenfalls selber fachkundige Unterstützung mitnehmen.
Nutzt der Mieter die ihm angebotene Einsichtnahme nicht, gelten seine Zweifel als beseitigt, und die Nachforderung wird fällig.
Sollte es dem Mieter objektiv nicht möglich sein, diese Geschäftsräume aufzusuchen, muss der Vermieter ihm Kopien der Belege schicken, wofür er allerdings eine Erstattung der Kosten verlangen kann.

Nun zur Frage, welche Fristen im Zusammenhang mit der Abrechnung eingehalten werden müssen:

Abrechnungszeitraum
Der Abrechnungszeitraum muss immer genau ein Jahr betragen. Meistens endet er kurz nach der Heizperiode und entspricht somit nicht zwangsläufig dem Kalenderjahr. Da die verschiedenen Betriebskostenarten meist über abweichende Zeiträume abgerechnet werden, ist eine Abgrenzung und anteilige Abrechnung erforderlich.

Zugang
Eine Betriebskostennachzahlung wird erst durch den Zugang der Abrechnung fällig, vorausgesetzt, die Abrechnung liegt innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums vor.
Wenn die Betriebskostenabrechnung fristgerecht versendet wurde, dem Mieter aber nicht zugegangen ist, muss die Ersatzabrechnung auch noch innerhalb der Jahresfrist zugehen. Der Vermieter muss die fristgerechte Zustellung beweisen können, will er einen etwaigen Nachzahlungsanspruch nicht verlieren. Ist die Jahresfrist verstrichen, kann keine Nachzahlung mehr gefordert werden.

Fehlende Belege beim Vermieter
Falls der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellen möchte, ihm dazu aber noch einzelne Belege fehlen, sollte er eine Teilabrechnung erstellen und den Mieter auf den Sachverhalt hinweisen. Eine Abrechnung der Beträge der ausstehenden Belege ist auch nach der Jahresfrist noch möglich.

Prüfung durch Mieter
Innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung kann der Mieter Fehler in der Abrechnung geltend machen. Danach gilt die Abrechnung als anerkannt, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung seiner Beschwerde nicht zu vertreten.

Korrektur von Fehlern
Weist die Abrechnung formelle Fehler auf, so sind diese innerhalb der Jahresfrist zu korrigieren. Betrifft ein solcher Fehler nur einzelne Absätze, dann gelten die anderen Absätze weiter. Zieht sich der Fehler jedoch durch die gesamte Abrechnung, dann ist sie insgesamt formell nicht mehr ordnungsgemäß. Der Austausch des Umlageschlüssels beispielsweise stellt mehr als eine geringfügige Nachbesserung dar und führt praktisch zu einer neuen Abrechnung, die innerhalb der Jahresfrist zugehen muss, wenn der Nachzahlungsanspruch gewahrt werden soll.

Weist die Abrechnung inhaltliche Fehler auf, so können diese innerhalb gewisser Grenzen auch noch nach Ablauf der Jahresfrist korrigiert werden.