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Nach § 26 WEG muss im Verwaltervertrag auch eine Festlegung über die Verwaltergebühren erfolgen. Sollte dies - aus welchem Grund auch immer – nicht erfolgt sein, können die Eigentümer aber trotzdem nicht davon ausgehen, dass der Verwalter ehrenamtlich tätig wird. Denn nach § 612 gilt eine Vergütung für die Hausverwaltung nach den üblichen Sätzen im Zweifelsfall als stillschweigend vereinbart.

Bei der Höhe der Verwaltergebühr scheiden sich natürlich leicht die Geister. Während es die einen lieber preisgünstig haben, mahnen die anderen zur Vernunft und geben zu bedenken, dass man sich einmal die Aufgaben des Hausverwalters vor Augen halten sollte. Denn auch wenn der Verwalter für die meisten Eigentümer nur mit der Jahresabrechnung und zur Eigentümerversammlung in Erscheinung tritt, ist er doch das ganze Jahr über aktiv. Wenn man es objektiv betrachtet, basiert die Verwaltung nämlich auf einem besonderen gegenseitigen Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümer und Verwalter. Und so stellt sich die Frage, ob sich eine niedrige Verwaltergebühr im Endeffekt auch wirklich auszahlt.

Als Verteilungsschlüssel können entweder Wohneinheiten oder Miteigentumsanteile verwendet werden. Da aber der Verwaltungsaufwand für eine kleine Wohnung nicht wirklich geringer als für eine große Wohnung ist, ist die Aufteilung nach Wohneinheiten meist nahe liegender.

Höhe der Vergütung
Die Höhe der Vergütung bewegt sich in einer ziemlich großen Bandbreite, das hat eine stichprobenartige Erhebung über einige Internet-Auftritte von Hausverwaltungen ergeben. Neben der Höhe der Vergütung variieren auch die Inhalte, d.h. manche Verwaltungen rechnen einen Pauschalpreis ab, andere teilen die Kosten nach Wohnung und Garage bzw. Stellplätzen auf. Auch eine feine Differenzierung der Preise zwischen Wohnungen, Ladenlokalen, Büros, Gastronomie und anderen Gewerbeeinheiten, Garagen oder Stellplätzen kann man finden. Einige Verwalter stellen auch die Kosten für Porto und Kopien gesondert in Rechnung. Während die einen Hausverwaltungen ihre Preise im Internet veröffentlichen, betonen die anderen Hausverwaltungen, dass die Vergütung entsprechend der Gegebenheiten des Objekts individuell zu vereinbaren ist. Allen Preisen ist jedenfalls gemeinsam, dass die gesetzliche MwSt noch hinzuzurechnen ist.

Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften
Die Preise schwanken zwischen 10 und 30 EUR pro Wohnung und Monat, wobei der mittlere Bereich zwischen 15 und 17 EUR am häufigsten anzutreffen war.
Für Garagen und Stellplätze schwanken die Preise zwischen 1,50 und 5 EUR mit dem Schwergewicht bei 2 – 3 EUR.
Manche Hausverwaltungen geben ab 15 Einheiten gestaffelte Rabatte, während für 5-8 Einheiten Aufschläge auf die Grundpreise fällig sind.
Für Gewerbeeinheiten sind Preise ab 20 EUR üblich.

Verwaltung von Mietshäusern
Bei den Verwaltergebühren für die Verwaltung von Mietshäusern wird es noch schwieriger, Daumenwerte zu ermitteln, da einige Hausverwaltungen die Gebühr hier als Prozentsatz der Netto-Miete angeben, während andere wie bei der WEG-Verwaltung feste Beträge abrechnen. Die Richtwerte liegen bei 4-6% der Netto-Miete oder 12 – 25 EUR. Garagen und Stellplätze werden ebenfalls oft separat berechnet mit 2-3 EUR oder 6 % der Kaltmiete.
Für Gewerbeimmobilien werden 3 - 5 % der Bruttojahresmiete als Verwaltergebühr verlangt.

Gültigkeitsdauer
Bezüglich der Gültigkeitsdauer der vereinbarten Verwaltervergütung wird auch unterschiedlich verfahren. Es gibt Verträge, in die eine Steigerung der Vergütung nach dem Lebenshaltungskostenindex eingebaut ist. Andere Verträge fixieren die Vergütung über eine bestimmte Laufzeit. Das Recht auf eine Erhöhung um einen bestimmten Prozentsatz kann ebenso in den Vertrag aufgenommen werden.

Zusätzliche Vergütung
Für besondere Leistungen kann der Verwalter eine zusätzliche Vergütung verlangen. Dies gilt für Leistungen, die üblicherweise nicht vom ihm erbracht werden müssen, sondern zu denen er von der Eigentümergemeinschaft beauftragt wird. Das mögliche Aufgabenspektrum ist durchaus umfangreich und vielseitig, wie folgende Liste zeigt:

• Planung und Durchführung größerer Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, Umbauten oder Ausbauten
• Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen oder Geltendmachung von Baumängeln, die sich auf das gemeinschaftliche Eigentum beziehen
• Abwicklung von Versicherungsschäden
• Zustimmung zum Verkauf einer Eigentumswohnung
• Durchführung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung
• Teilnahme an mehr als einer Sitzung des Verwaltungsbeirats
• Vermietung von Mikrophonanlagen, Beamern oder anderer technischer Geräte für Versammlungen
• Erstellung oder Wiederherstellung fehlender Verwalterunterlagen, die dringend benötigt werden.

Während für die Vergütung von Baumaßnahnen auf die Baunebenkostenansätzen für Verwalterleistungen der II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden kann, werden für die anderen Aufgaben meist Stundensätze oder Pauschalen verrechnet.

Umlagefähigkeit auf Mieter
So vielfältig sich die Situation bei der Vergütung und den zusätzlichen Aufgaben darstellt, so klar ist die Lage bei der Umlagefähigkeit der Verwalterkosten: Der Eigentümer muss die Verwalterkosten tragen und kann sie nicht auf den Mieter abwälzen. Selbst wenn dies schriftlich vereinbart ist, kann der Mieter zu viel bezahlte Beträge zurückverlangen.

Tipp für Hausverwalter
Wer seine Tätigkeiten für ein Objekt schwarz auf weiß nachweisen kann, kann einerseits seine Kompetenz und seinen Einsatz nachweisen und andererseits ein ruhiges Gewissen haben, wenn es zu kritischen Nachfragen der Eigentümer kommen sollte. Hausverwalter, die Win-CASA für Ihre Arbeit benutzen, bekommen solche Tätigkeitsnachweise auf Knopfdruck und ohne zusätzlichen Aufwand:

Die Deutsche Energie-Agentur hat schwarze Schafe auf dem Gebiet der Energieausweise entdeckt. Niedrigpreise und die Ausstellung des Energiepasses nach Beantwortung weniger Fragen im Internet sind sicher verlockend. Die so erstellten Dokumente entsprechen aber nicht den gesetzlichen Vorschriften und können mit hohen Strafen belegt werden. Eine Besichtigung des Gebäudes durch den Aussteller des Energieausweises sollte unerläßlich sein.

Lesen Sie Details bei der dena.

§ 16 Abs. 2 WEG verpflichtet den Wohnungseigentümer, die Kosten und Lasten der gemeinschaftlichen Immobilie zu tragen. Dazu gehört neben dem monatlichen Hausgeld auch die Sonderumlage.

Gründe für die Sonderumlage
Eine Sonderumlage wird dann erforderlich, die wenn eine Reparatur- oder Wartungsmaßnahme durchgeführt werden muss, die Instandhaltungsrücklage aber nicht ausreicht, um die Kosten zu decken. Dabei ist gleichgültig, warum die Rücklage zu gering ist: Sei es, dass der Finanzbedarf im Wirtschaftsplan zu gering eingeschätzt wurde, dass durch unvorhergesehene Maßnahmen mehr Mittel erforderlich sind oder dass einzelne Eigentümer die Gemeinschaft durch fehlende Zahlungen in Liquiditätsschwierigkeiten gebracht haben.
Eine Sonderumlage kann auch erforderlich werden, wenn die Gemeinschaft einen Gewährleistungsprozess anstrengen will oder ein Sachverständiger zu zahlen ist, wenn sich herausstellt, dass die Heizkosten im Wirtschaftsplan zu gering angesetzt wurden und die tatsächlichen Kosten nach einer Preiserhöhung den Kostenrahmen sprengen oder wenn die Instandhaltungsrücklage aufgefüllt werden muss.
Eine Sonderumlage kann selbst dann für größere Reparaturarbeiten beschlossen werden, wenn die Instandhaltungsrücklage höchstwahrscheinlich ausreicht, um die Kosten zu decken. Die Eigentümer sind frei, dies zu beschließen. Es besteht kein Anspruch darauf, immer zunächst die Rücklage auszuschöpfen.

Korrektes Vorgehen
Die Eigentümerversammlung muss über diese Sonderumlage beschließen. Andernfalls besteht keine Rechtsgrundlage für die Sonderumlage. Der Beschluss muss dokumentiert sein und die Gesamthöhe der Sonderumlage, den Verteilungsschlüssel und den für jeden Eigentümer fälligen Betrag enthalten. Andernfalls könnte ein Wohnungseigentümer den Beschluss beim Amtsgericht anfechten.
Da die Sonderumlage wie eine nachträgliche Erhöhung des Wohngeldes gewertet werden kann, müssen die Beiträge in die folgende Jahresabrechnung aufgenommen werden. Ein Anspruch auf eine gesonderte Abrechnung besteht jedoch nur dann, wenn die Gelder zum Zeitpunkt der Abrechnung noch nicht komplett dem Zweck entsprechend verwendet wurden.

Regeln bei Eigentümerwechsel
Bei Eigentümerwechsel muss der Besitzer zum Zeitpunkt der Fälligkeit zahlen. Wurde die Sonderumlage noch unter dem früheren Besitzer beschlossen, liegt der Zeitpunkt der Fälligkeit aber nach dem Eigentumsübergang, so muss der neue Besitzer zahlen. Wurde für die Zahlung jedoch keine Fälligkeit vereinbart, so ist die Zahlung sofort fällig, so dass der Käufer nicht haften muss. Wurde die Zahlung der Sonderumlage in Raten vereinbart, so trägt der Verkäufer die vor dem Eigentumsübergang fälligen Raten, der Käufer die restlichen Raten. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass der Voreigentümer durch die Umlage nicht von der Verpflichtung zur Zahlung rückständiger Wohngelder befreit wurde, sondern dass durch die Sonderumlage die Zahlungsunfähigkeit der Gemeinschaft zum Nutzen der derzeitigen Miteigentümer abgewendet werden soll. Ebenso hat nicht der bisherige Eigentümer, sondern der neue Eigentümer den Nutzen aus der mittels Sonderumlage finanzierten Sanierungsmaßnahme.

Um über die finanzielle Situation des Hauses informiert zu sein, sollte sich jeder Kaufinteressent die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen lassen, um hier vor Überraschungen geschützt zu sein.

Software-Unterstützung
Win-CASA unterstützt den Hausverwalter bei der Abwicklung der Sonderumlage. Zunächst wird ein eigenes Konto für die Ausgaben angelegt, auf das die zusätzlichen Kosten gebucht werden.

Die Berechnung der Sonderumlage (die einzelnen Zahlungen der Eigentümer) erfolgt unter Buchhaltung - Sonderumlage. Nach der Berechnung können die einzelnen Beträge sollgestellt und per Lastschrift eingezogen werden, wenn Lastschrifteinzugsermächtigungen der Eigentümer vorliegen.

Die Abwicklung fügt sich also nahtlos in alle anderen Aufgaben ein, so dass die Sonderumlage vom Verwalter mit wenigen Mausklicks durchgeführt werden kann.

Ein Hausverwalter muss für jedes Jahr einen Wirtschaftsplan erstellen. Diese Pflicht geht aus §§ 28 Abs. 1, 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG hervor und muss aus eigener Initiative ergriffen werden. Von dieser Pflicht kann ihn nicht einmal die Eigentümerversammlung entheben. Ein fehlender Wirtschaftsplan kann zur Not sogar gerichtlich eingefordert werden.
Der Wirtschaftsplan enthält eine Gegenüberstellung der erwarteten Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft für das gemeinsame Objekt und gibt die Höhe der Hausgeldzahlungen und der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage für jeden einzelnen Eigentümer an.

Geltungsdauer
Laut Gesetz bezieht sich ein Wirtschaftsplan auf ein Kalenderjahr. Die Eigentümergemeinschaft kann sich jedoch auch auf ein Wirtschaftsjahr verständigen, das nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmt.

Der Wirtschaftsplan sollte möglichst früh im Jahr erstellt werden, damit die Differenz zwischen den noch gültigen und den zukünftig erforderlichen Zahlungen nicht zu groß wird. Da die Werte der Nebenkostenabrechnung in den Wirtschaftsplan einfließen und die Einladung zur Eigentümerversammlung meist zusammen mit der Abrechnung versendet wird, ist es nicht möglich, den Plan vor Beginn der Abrechnungsperiode zu erstellen. Üblicherweise wird der Wirtschaftsplan nach 3 bis 6 Monaten vorgelegt.
Damit die Hausgeldzahlungen während dieser Zeit nicht ausgesetzt werden, sollte die Eigentümergemeinschaft beschließen, dass der letzte Wirtschaftplan so lange gilt, bis über den Folgeplan beschlossen wurde.

Annahme
Mit seiner Annahme gilt der neue Wirtschaftsplans rückwirkend ab Jahresbeginn. Bei einer Erhöhung des Hausgelds müssen also die fehlenden Beträge nachgezahlt werden.

Erstellt der Verwalter den Wirtschaftsplan zu spät, werden dadurch zu geringe Vorschüsse eingezahlt und kommt es dadurch zu Liquiditätsproblemen, so trägt der Verwalter die Kosten für eine Kreditaufnahme.

Inhalte
Der Wirtschaftsplan muss alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben umfassen. Zu den Ausgaben zählen beispielsweise die Kosten für

• Energie (Heizung, Warmwasser, Abwasser)
• Hausmeister
• Hausverwaltung
• Müll
• Hausreinigung und Gartenpflege
• Kabelfernsehen
• Reparaturen und Renovierungen des Gemeinschaftseigentums
• Kontoführung
• Versicherungen
• Wartung

Auf der Einnahmenseite schlagen hauptsächlich die Hausgelder der Eigentümer zu Buche. Weitere Einnahmen können aus Zuschüssen, Zinserträgen oder Gebühren für eine gemeinschaftliche Waschmaschine entstehen.
Da natürlich zum Zeitpunkt der Erstellung des Wirtschaftsplans noch nicht alle Zahlen genau bekannt sind, muss der Verwalter die Werte unter Einhaltung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung teilweise schätzen. Wurde beispielsweise eine Erhöhung der Müllgebühren angekündigt, sollte der Wert des Vorjahres erhöht werden. Außergewöhnliche Aufwände, die jedoch nur in Ausnahmefällen anfallen, gehören nicht in den Wirtschaftsplan.
Der Gesamtwirtschaftsplänen enthält die Beträge für das gesamte Objekt. Daraus werden dann Einzelwirtschaftspläne für die einzelnen Eigentümer abgeleitet, die die individuelle Belastung in Abhängigkeit vom jeweiligen Umlageschlüssel enthalten.
Der Wirtschaftsplan muss leicht verständlich und nachprüfbar sein, und zwar von allen Eigentümern und ohne besondere Vorkenntnisse. Die einzelnen Rechnungspositionen müssen geordnet dargestellt werden, und der Verteilungsschlüssel muss nachvollziehbar sein. Belege (z.B. Angebote für Reparaturarbeiten) müssen aber nicht beigelegt werden.

Hat der Verwalter den Wirtschaftsplan vorbereitet, ist der Verwaltungsbeirat sein erster Ansprechpartner. Möglicherweise schlägt dieser bereits Änderungen vor, die in den Plan eingearbeitet werden, bevor dieser den Eigentümern als Vorbereitung zur Eigentümerversammlung zugesandt wird. Jeder Eigentümer hat nun seinerseits das Recht, Änderungen vorzuschlagen.
Bei der Eigentümerversammlung wird über den Wirtschaftsplan abgestimmt. Sobald die Eigentümergemeinschaft den Wirtschaftsplan per Mehrheitsbeschluss angenommen hat, ist jeder Einzelne verpflichtet, die entsprechenden Hausgeldzahlungen zu leisten – also auch die Eigentümer, die dem Plan nicht zugestimmt haben sollten.

Sollte der Wirtschaftsplan jedoch eine Kostenverteilung enthalten, die dem Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung widerspricht, ist der Wirtschaftsplan trotz Mehrheitsbeschluss rechtswidrig. In diesem Fall, oder wenn ein Eigentümer den Wirtschaftsplan aus anderen Gründen für rechtswidrig halten sollte, kann er die gerichtliche Aufhebung beantragen. Sie muss allerdings binnen eines Monats erfolgen.

Software-Unterstützung
Win-CASA WEG und Pro unterstützt Sie als Hausverwalter bei der Erstellung des Wirtschaftsplans. Das Programm leitet Sie Schritt für Schritt durch die Erstellung und berücksichtigt natürlich automatisch die hinterlegten Umlageschlüssel. Die Druckversion des Wirtschaftsplans ähnelt der der Abrechnung, so dass Ihre Eigentümer sich leicht zurechtfinden. Auch eine Aufteilung in umlagefähige und nicht-umlagefähige Kosten kann für Vermieter vorgenommen werden.

Der Alltag eines Immobilienmaklers besteht aus dem Spagat zwischen Objekten und Interessenten und teilt sich auf Tätigkeiten im Büro und vor Ort am Objekt auf. Eine nicht immer leichte Aufgabe, in der eine geeignete Spezial-Software einige Erleichterung und Vereinfachung bringen kann, vor allem wenn die Anzahl an Objekten und Interessenten größer sind und die Vermittlung natürlich auch effizient und reibungslos vonstatten gehen soll.

Am Anfang war das Objekt,…
Das Haus oder die Wohnung muss erfasst werden, mit allen wichtigen Daten zur Lage, zur Ausstattung, zum Umfeld und zum Status. Dazu kommen natürlich noch Bilder von innen und außen und Pläne vom Grundriss. Integrierte Funktionen zur Bildbearbeitung und zum Scannen beschleunigen die Arbeit und machen zusätzliche Programme überflüssig.

…dann kam die Veröffentlichung,…
Die gespeicherten Objektdaten können mit vordefinierten, gestaltbaren Anzeigelayouts und –texten automatisch an Zeitungen übertragen werden. Aber das ist noch nicht alles, denn die Online-Medien bietet viele weitere Möglichkeiten, die Objekte in den Wahrnehmungsbereich der Interessenten zu rücken.
Um die Objekte auf der eigenen Webseite darstellen zu können, bedarf es keiner Programmierkünste, sondern nur der richtigen Immobilienmakler-Software. Sie erstellt nämlich automatisch eine Webseite für das Objekt, baut die Objektdaten in eine Vorlage ein und überträgt alles auf den Web-Server.
Und auch die Veröffentlichung auf den bekanntesten Immobilienportalen funktioniert automatisiert. Mit nur wenigen Mausklicks wird das Objekte auf

• www.immobilienscout24.de
• www.immonet.de
• www.immopool.de
• www.immowelt.de
• www.immobilien.de
• und alle Portale, die den OpenImmo XML-Standard unterstützen,

übertragen.

…und dann die Interessenten
Die Interessenten werden mit ihren persönlichen Daten und den Anforderungen an das gesuchte Objekt angelegt. In weiteren frei gestaltbaren Feldern können zusätzliche Informationen angelegt werden, damit der Interessent optimal bedient werden kann. Ein Dublettenabgleich sorgt bei der Neuanlage dafür, dass die Konsistenz der Daten gewahrt bleibt.
Neben den Interessenten können übrigens noch weitere Kontaktpersonen (z.B. der Eigentümer, Finanz- oder Steuerberater) angelegt und mit dem Objekt verbunden werden.

Und nun kommen der Spagat…
Welches Objekt ist für welchen Interessenten interessant? Welchem Interessenten kann welches Objekt angeboten werden?
Hier helfen die Objektsuche und die Interessentensuche. Für einen ersten Eindruck reicht die Schnellsuche, detaillierte Auskünfte gibt die erweiterte Suche an Hand bestimmter Kriterien.
Sind die „Partner“ identifiziert, erfolgt die Vorstellung zunächst an Hand eines Exposés. Dieses wird von der Software als Word-Dokument erstellt oder kann in ein eMail-Angebot integriert werden. Dafür und für weitere Korrespondenz stehen verschiedene Vorlagen zur Verfügung.
Selbst beim Telefonieren kann eine Spezialsoftware den Immobilienmakler unterstützen, wenn ein Systemtelefon mit TAPI-Treiber vorhanden ist: Dass ein Anruf direkt aus dem System gestartet werden kann, ist relativ logisch. Viel interessanter ist jedoch die Hilfestellung des Systems bei eingehenden Anrufen. Wenn die Nummer des Anrufers bekannt ist, wird der Name des Interessenten am Bildschirm angezeigt. Während dort der Anruf angenommen wird, kann gleichzeitig das Datenblatt des Kunden geöffnet werden.

Ein gutes Software-Programm unterstützt den Immobilienmakler auch bei der Verwaltung seiner Besichtigungstermine. Zu den Terminen kann er auch gut sein Notebook mitnehmen, da ein Datenabgleich zwischen PC und Notebook möglich ist.

…und administrative Aufgaben
Solche Aufgaben sind die Klassiker für eine umfassende Software-Unterstützung. Die möglichen Funktionen sind breit gestreut:
Kommen neue Objekte ins Angebot, vielleicht ein Neubau mit mehreren Eigentumswohnungen oder sogar ein ganzes Wohngebiet mit unterschiedlichen Objekten, bietet sich der Versand eines Serienbriefs an.
Zur Übersicht und für Auswertungen werden oft Berichte und Listen benötigt, sei es über spezielle Objekte oder für einzelne Interessenten.
Zur Überwachung der eigenen Aufwände gibt es rückwärts gerichtete Statistiken über tatsächliche Kosten, vorwärts gerichtete Kostenkalkulationen und die Möglichkeit, Nachweise über Angebote, Objekte und Interessenten zu führen.
Eine Volltextsuche über alle Datenbankfelder hilft sicher, den gewünschten Eintrag zu finden, unabhängig von der Größe der Datenbank, in die auch Fremddaten importiert werden können.

Eine wichtige administrative Aufgabe ist schließlich noch die Erstellung der Provisionsabrechnungen nach dem Verkauf des Objekts. Ob es sich um Einnahme- oder Ausgabeprovisionen handelt, beide können frei gestaltet und mit automatisch berechneten Beträgen gedruckt werden.

Wo gibt es nun diese Software, die den Immobilienmakler so gut unterstützt?
WIN-IMOS, das Immobilien Makler Organisations System kann ganz einfach online bestellt werden. Zu Information und zum Ausprobieren stehen natürlich eine kostenlose Testversion und eine ausführliche Produktbeschreibung zur Verfügung.

Immobilien-Makler Software testen
Produktbeschreibung WIN-IMOS

Warum braucht ein Hausverwalter spezielle Software für seine Arbeit? Reicht es nicht aus, sich ein paar Dateien mit bestimmten Formatierungen und Formeln in einem Tabellenkalkulationsprogramm anzulegen und ein paar Musterschreiben in der Textverarbeitung vorzuhalten, und die dann einzeln oder als Serienbrief zu verschicken?

Neja, wenn Sie Eigentümer und Hausverwalter eines kleinen Objekts in Personalunion sind, mag das ja vielleicht noch reichen, aber sobald Sie die Hausverwaltung professionell und somit auch seriös betreiben, wird der Aufgabenumfang größer und auch die Kundschaft anonymer. Denn leider ist es ja nicht so, dass alle Eigentümer oder Mieter zuverlässig und regelmäßig zahlen. Bei ausstehenden Zahlungen und Teilzahlungen, bei Eingangsrechnungen, Einzahlungen auf das und Entnahmen aus dem Rücklagenkonto, Terminen und Fristen verliert jedes Zahlengenie früher oder später den Überblick. Und wenn wir es wirklich mit einem Genie zu tun haben, gibt es dafür sicherlich spannenderere Herausforderungen, als seine Zeit mit fehlerträchtigen Routineaufgaben zu verbringen.

Was bietet also eine Spezial-Software für die Hausverwaltung konkret?

Alles unter einem Dach…
In einem System können beliebig viele Häuser und Wohneinheiten verwaltet werden. Alles, was irgendwie mit dem Haus zusammenhängt, findet man im System: Objektdaten, persönlichen Daten der Eigentümer, Kontenplan, Umlageschlüssel, Daten von Handwerkern und Dienstleistern und alles zu Guthaben und Zahlungsverpflichtungen bezogen auf die Eigentümergemeinschaft oder einzelne Parteien.
Bei diesem System können keine Dateien verloren oder kaputt gehen, es gibt keine Konflikte mit verschiedenen Versionen auf Gruppenlaufwerken und lokalen Kopien, so dass auch die Bearbeitung durch verschiedene Personen problemlos möglich ist.

Assistenz für die Buchhaltung
Die ordnungsgemäße Buchhaltung gehört zu den Hauptaufgaben des Verwalters. Warum soll man sich hierbei nicht unterstützen lassen, um Zeit zu sparen und Fehler zu vermeiden? Eine professionelle Software überwacht beispielsweise alle Aspekte der Hausgeldzahlungen, einschließlich der Erstellung der Lastschriften, der Verarbeitung von Rücklastschriften, der Erstellung von Mahnlisten und Mahnungen.

Zusammenfassung von Einzelaktionen
Einige Aktionen sind für alle Objekte immer wieder notwendig. So ist wohl für jedes Haus am Monatsanfang das Hausgeld fällig. Wie wäre es, wenn die Sollstellung mit nur wenigen Mausklicks gleichzeitig für alle Objekte erfolgen könnte? Wer – wie vorher beschrieben – alle Objekte unter einem Software-Dach versammelt, kann auf solche Annehmlichkeiten zurückgreifen.
Gibt es für einen Eigentümer mehrere offene Forderungen und zahlt er nun mehrere davon in einem Betrag, kann dieser in einer Stapelbuchung verarbeitet werden.

…Kontrolle ist besser
Jeder kann sich mal irren und beispielsweise einen bereits sollgestellten Betrag zum zweiten Mal sollstellen. Eine gute Software erkennt dies jedoch und macht den Benutzer auf seinen Fehler aufmerksam, bevor irgendwas „anbrennt“.

Wege sparen
Bewegung ist zwar gesund, aber wer sagt, dass der Hausverwalter ständig zur Bank laufen muss? Eine gute Hausverwaltungs-Software bietet eine Schnittstelle, über die Lastschriften elektronisch erstellt und ins Online-Banking eingespeist werden können.

Arbeitsteilung auch bei der Software
Eine Hausverwaltungs-Software akzeptiert durchaus, dass es andere Programme mit einem anderen Tätigkeitsschwerpunkt gibt, die in den jeweiligen Bereichen weit verbreitet sind. Wer Textdokumente lieber in MS Word oder Open Office verarbeitet, kann eine Schnittstelle und Musterdokumente nutzen. Ebenso gibt es eine Schnittstelle zu DATEV.

Jederzeit auskunftsfähig sein
Der Hausverwalter ist verpflichtet, jederzeit Auskunft über den Stand des Rücklagenkontos geben zu können. Mit der richtigen Software ist dies kein Problem, denn per Knopfdruck gibt es Übersichten über Bankkonten und Buchungen, Kontoauszüge, Zahlungen, offene Posten, den Finanzstatus oder Saldenlisten nach Bewohner.

Wahlfreiheit
Ein gutes Software-Programm für die Hausverwaltung lässt die Wahl, ob zum Jahresabschluss eine Hausabrechnung, eine Einnahme-/Überschussrechnung oder eine USt-Liste erstellt werden soll.

Was wäre wenn?
Auch diese Frage kann in Bezug auf die Nebenkosten jederzeit leicht beantwortet werden, da jederzeit eine Nebenkostenabrechnung zu Kontrollzwecken erstellt werden kann.

Rechnen auf Knopfdruck
Selbstverständlich kümmert sich die Hausverwaltungs-Software selbständig um die Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Die einmal angelegten Umlageschlüssel werden zur Berechnung herangezogen und auf der Abrechnung dargestellt.

Querverbindungen
Auch wenn der Benutzer die Software über einzelne Dialoge bedient, besteht doch im Hintergrund eine Verbindung, die z.B. dafür sorgt, dass Guthaben oder Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung als Sollstellung in die Buchhaltung übernommen werden können.

Assistenz für Wirtschaftsplan
Bei der Erstellung des Wirtschaftsplans wird der Hausverwalter ebenfalls von seiner Software unterstützt. Die Eingabefelder des Dialogs sorgen dafür, dass nichts vergessen wird, aber alles individuell ist. Ergebnis ist ein übersichtlicher Wirtschaftsplan, der der Hausgeldberechnung für den Eigentümer beigelegt werden kann. Als besonderer Service für Vermieter kann auch noch zwischen umlage- und nicht umlagefähige Kosten unterschieden werden.

Rücklagenkonto
Da ja die Instandhaltungsrücklage getrennt vom restlichen Hausgeld der Eigentümergemeinschaft verwaltet werden muss, wird es der Hausverwalter begrüßen, auch hier von der Software unterstützt zu werden, egal ob es sich um Einlagen, Entnahmen, die Verwahrungsart oder den aktuellen Kontostand geht.

Wer suchet…
…der benutzt am besten die Suchfunktion seiner Hausverwaltungs-Software und findet die gesuchten Daten blitzschnell.

Und es gibt noch mehr…
Über die Standardfunktionen hinaus hat jeder Hausverwalter die Möglichkeit, Zusatzfunktionen zu nutzen. Damit kann er z.B.

• wiederkehrende Zahlungen automatisiert durchführen
• seine Termine verwalten und eine Wiedervorlagefunktion nutzen
• Daten in Excel- oder pdf-Dateien exportieren
• ein Dokumentenmanagement nutzen, mit dem er den Versand von Dokumenten nachweisen und versendete Dokumente nachverfolgen kann
• Tätigkeitsnachweise für Wohneinheiten erstellen
• eine Kontaktdatenbank führen, in die Daten aus Fremddatenbanken importiert werden können und aus der u.a. Rundschreiben erstellt werden können
• die Hausverwaltungs-Software an Telefon- oder E-Mail anbinden
• Kontoauszugsdaten einlesen und eine automatische Zuordnung zu offen Posten vornehmen lassen
• unterschiedliche Berichte erstellen.

Eine gute Hausverwaltungs-Software erleichtert die Arbeit eines Hausverwalters nicht nur ungemein, spart Zeit, vermeidet Fehler und ermöglicht ein professionelles Arbeiten nach innen und außen.

Wie sieht nun eine solche Software aus Benutzersicht aus? Detaillierte Beschreibungen und Screenshots gibt es von Win-CASA, der Hausverwaltungs-Software, die alle vorgenannten Eigenschaften besitzt.

Auch eine kostenlose Testversion für 30 Tage ist verfügbar.

Früher hat man in der Zeitung nach Immobilien gesucht. Wer eine Mietwohnung gesucht hat, musste samstags früh aufstehen, Zeitung holen, durchstöbern und gleich telefonieren. Bei Immobilien war etwas mehr Ruhe möglich, Samstagnachmittag Zeitung studieren und ab Montag mal telefonieren. Unter der Woche gab es dann vielleicht noch das ein oder andere „Käseblättchen“ mit ein paar wenigen Immobilienanzeigen, aber abgesehen von ein paar Besichtigungsterminen war unter der Woche eher Ruhe angesagt.

Diese Periodisierung gibt es im Zeitalter des Internets nicht mehr. Immobiliensuche ist immer und überall, was vor allem dann praktisch ist, wenn man überregional umziehen muss oder möchte.

Laut Nielsen NetRatings vom Februar dieses Jahres sucht schon jeder dritte Internet-Nutzer sein Haus oder seine Wohnung online. Die Untersuchungen von Immo Media Research 4 ergaben sogar, dass das Internet die Tageszeitungen schon überholt hat und mehr als die Hälfte aller Vertragsabschlüsse über das Internet angebahnt wurde.

Das Internet zeichnet sich besonders durch seine Effizienz in Bezug auf die Kosten aus. Das ist leicht nachvollziehbar, denn während die Botschaft bei einer Tageszeitung meistens auf wenige Zeilen schwarzen Texts begrenzt ist, bietet das Internet nicht nur viel Platz für viel Text, sondern auch die Möglichkeit, etliche Bilder vom Objekt und allen vorzeigenswerten Details anzubieten. Exposés können als pdf-Datei zum Download angeboten werden, so dass sie sofort zur Verfügung stehen und sich der Verkäufer die Druck- und Portokosten spart. Dazu kommen komfortable Suchmöglichkeiten und Benachrichtigungsfunktionen. Das ist natürlich auch notwendig, denn in den größten Immobilienportale finden sich zwischen 100.000 und 600.000 Angebote. Die Immobiliensuche wird dadurch für beide Seiten effizienter. Die Vorarbeit der Vermittlung grundlegender Informationen wird auf den Computer übertragen, und Verkäufer und Kaufinteressent treten nur dann in Kontakt, nachdem das Objekt beim Käufer die ersten Tests bestanden hat.

Aber noch mal zurück zu den Immobilienangeboten im Netz. Bei den überregionalen Immobilienportalen liegt ImmobilienScout24 derzeit unangefochten an der Spitze, gefolgt von Immowelt, Immopool und Immonet.

Ein Anbieter hatte zwar die gute Idee, ein Meta-Portal zur gleichzeitigen Suche in mehreren Immobilien-Portalen einzurichten. Das Ergebnis kann aber leider nicht überzeugen, so dass jede Quelle separat angezapft werden muss.
Immobilienangebote finden sich online zudem noch in regionalen Immobilienportalen, in Online-Portalen von Tageszeitungen und Anzeigenblättern. Banken, Bausparkassen, Bauträger und Immobilienmakler bieten ihre Immobilien zusätzlich auf ihren eigenen Internet-Seiten an, teilweise unter Rückgriff auf die großen Portale.

Der Vollständigkeit halber seien noch Aushänge bei den Anbietern und Schilder an den Objekten neben persönlichen Kontakten als Informationsquellen genannt, wenn die Suche im Umkreis erfolgt.
Inzwischen hat sich ein neuer Vertriebskanal für Immobilien aufgetan. Wer in Deutschland seine Fernsehprogramme über den Satelliten Astra empfängt, kann Immobilien nun auch im Fernsehen ansehen. Der Sender „rtn-myestate“ gehört dem amerikanischen Medienkonzern RTN LLC, der mit der RTN GmbH mit Sitz in München auch in Deutschland vertreten ist. RTN hat sich auf die Immobilienvermarktung in den elektronischen Medien spezialisiert. Und so werden die Traumimmobilien, derzeit gut 2 Dutzend Luxus-Immobilien in Deutschland, Österreich, Italien und Spanien sowohl im Fernsehen als auch im Internet gezeigt. Das Fernsehprogramm ist in 2-stündige Blöcke unterteilt, die täglich 12 Mal wiederholt werden. Im Internet hat der Benutzer natürlich die Freiheit, den gewünschten Spot zeitunabhängig aussuchen und anschauen zu können.

Das Angebot für den Immobilienverkäufer ist sehr umfangreich. Es gibt 6 verschiedene Pakete für Spots mit einer Dauer von 60 Sekunden. Die Mindestlaufzeit beträgt eine Woche, das Maximum ein Jahr. Je länger man sich bindet, desto günstiger wird natürlich jeder einzelne Spot. Aber auch individuelle Wünsche hinsichtlich der Länge des Spots, der Anzahl der Ausstrahlungen pro Tag und der Gesamtdauer sind möglich.

Da das Angebot erst seit Mitte April 2007 verfügbar ist, lassen sich natürlich zum heutigen Zeitpunkt noch keine endgültigen Aussagen über den Erfolg machen. Die Idee, Fakten und Emotionen großflächig und 3-dimensional zu zeigen, scheint sinnvoll, nicht zuletzt, weil sich Videos auch im Internet immer weiter verbreiten. Und vielleicht geht diese „neue Art, einzukaufen“ ja wirklich nicht nur für Staubsauger und Goldkettchen.

Seit 1999 veranstaltet die Deutsche Stiftung Denkmalschutz an einem Sonntag im September den “Tag des offenen Denkmals”. Historische Gebäude, die sonst meist nicht für die Öffentlichkeit zugänglich sind, werden geöffnet und von fachkundigen Führern erklärt. Der „Tag des offenen Denkmals“ steht jedes Jahr unter einem bestimmten Motto, so z.B. 2003 „Geschichte hautnah: Wohnen im Baudenkmal“. Man muss also nicht Prinzessin oder Freiherr sein, um in einem historischen Gebäude wohnen zu können. Das ganz spezielle Flair eines denkmalgeschützten Gebäudes mit moderner Innenausstattung können auch “normale” Eigentümer oder Mieter erleben, wobei erstere zusätzlich noch von steuerlichen Vorteilen profitieren können.

Wie wird ein Gebäude zum Denkmal?
Das kommt auf das Bundesland drauf an, denn jedes Bundesland hat ein eigenes Denkmalschutzgesetz. Der Eigentümer oder die Behörden können ein Gebäude zur Aufnahme in die Denkmalliste vorschlagen. Wurde der Aufnahme stattgegeben, überwacht das Denkmalamt die Sanierungsarbeiten, um sicherzustellen, dass das Erscheinungsbild und die Substanz so weit wie möglich erhalten bleiben. Dies bezieht sich vor allem auf die vordere Fassade mit Fenstern und Türen, den Hausflur und das Treppenhaus. Beim Innenausbau darf aber modernisiert werden, damit neue Wohnungen mit modernen Grundrissen und zeitgemäßer Ausstattung entstehen. In Kombination mit den historischen Werten, z.B. bis zu 3,5 m hohe Räume, historische Baumaterialien und prachtvollen Fassaden, entstehen außergewöhnliche Wohnräume mit hohem Wert.

Zu den „inneren Werten“ kommt die Lage: die denkmalgeschützten Gebäude befinden sich oft in bester Wohnlage in der Innenstadt mit ihrer gewachsenen Infrastruktur. Den heutigen Mobilitätsbedürfnissen wird Rechnung getragen, indem bei der Sanierung dem Wohnraum entsprechend Garagen oder Parkmöglichkeiten geschaffen werden.
Auch den Städten und Gemeinden ist es ein Anliegen, historische Gebäude im Stadtkern in neuem Glanz erstrahlen zu lassen anstatt sich unansehnlicher “Schandflecken” zu schämen. Und so besteht an der Erhaltung der historischen Gebäude auch ein öffentliches Interesse. Sicher wissen auch manche Werke der modernen Architekturen zu faszinieren, aber die Zeugen der Vergangenheit sind einfach unverzichtbar.

Als Käufer einer Eigentumswohnung in einem denkmalgeschützten Haus braucht man allerdings Geduld und Besonnenheit, damit der Traum vom Denkmal nicht böse endet. Eine ordentlich durchgeführte Sanierung geht nicht von heute auf morgen, und manchmal mögen die Vorschriften des Denkmalschutzes hinderlich erscheinen. Zu Absicherung sollte jeder Kaufinteressent einen fachkundigen Experten zur Besichtigung des Denkmals mitnehmen, damit dieser die Bausubstanz und die geplanten Sanierungsmaßnahmen objektiv bewerten kann.
Auch sollte man sich nach Referenzen des Bauträgers erkundigen, denn die Sanierung von historischen Bauten erfordert spezielle Kenntnisse, die mit dem Bau eines Neubaus nicht vergleichbar sind. Viele in früheren Zeiten verwendete Baumaterialien und Techniken sind heute nicht mehr gängig, und so müssen Spezialisten gefunden werden, die diese Materialen sowohl beschaffen als auch verarbeiten können.

Und auch die staatliche Förderung über die Einkommenssteuer unterliegt bestimmten Regeln, die man kennen und einhalten muss, wenn sich der Erwerb rechnen soll. Da – wie bereits gesagt – ein allgemeines Interesse an der Erhaltung der Baudenkmäler besteht, beteiligt sich der Staat indirekt an den Sanierungskosten für inländische Baudenkmäler oder Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten.

Anwendung finden die §§ 7i, 10f und 11b oder §§ 7h, 10f oder 11a des Einkommensteuergesetzes, die auch unter dem Begriff Denkmalschutz-AfA zusammengefasst werden. Die Sanierungskosten mindern über einige Jahre das steuerpflichtige Einkommen des Eigentümers. Dabei wird unterschieden, ob die Wohnung selber genutzt oder vermietet wird.
Bei eigener Nutzung können 90% der Sanierungskosten über 10 Jahre verteilt von der Steuer abgesetzt werden. Bei Vermietung der Wohnung können sogar die kompletten Sanierungskosten abgesetzt werden, allerdings gestreckt über 12 Jahre und gestaffelt in 9% in den ersten 8 Jahren und 7% in den restlichen 4 Jahren.

Das Ganze funktioniert allerdings nur, wenn der Kauf der denkmalgeschützten Immobilie vor Beginn der Sanierungsarbeiten erfolgt ist, wobei die Abschreibungen aber erst nach der Fertigstellung beginnen dürfen.

Im Kaufvertrag müssen die Kosten für Grund und Boden, für die Altsubstanz und für die Sanierung getrennt voneinander ausgewiesen werden. Der Anteil der Sanierungskosten liegt je nach Objekt zwischen 50 und 80% des Gesamtpreises. Dazu kommen dann natürlich noch die Nebenkosten des Kaufs wie Notarkosten und Steuern.

Natürlich muss jeder Einzelfall hinsichtlich der Finanzierung und der tatsächlichen Steuerbelastung genau durchgerechnet werden, am besten sogar mit einem Steuerberater, damit die Rechnung am Ende auch wirklich aufgeht.

Ein denkmalgeschütztes Haus ist etwas Besonderes für die Käufer und Bewohner. Auch die Hausverwaltung wird damit vor eine besondere Herausforderung gestellt. Die Erhaltung der historischen Bausubstanz, die Einhaltung der Auflagen des Denkmalschutzes bei späteren Erhaltungsmaßnahmen, das Verhalten des Gebäudes in punkto Energieverbrauch und nicht zuletzt die Berechnung der Höhe der Instandhaltungsrücklage bei einem Altbau mit neuer Eigentümergemeinschaft erfordern fundierte Kenntnisse und vielleicht auch ein bisschen Herzblut für dieses besondere Objekt.

Das „Treiben“ von Mietnomaden betrifft eher private als gewerblich Vermieter. Da diese Vermieter aber in vielen Fällen eine Eigentumswohnung aus den Mieteinnahmen finanzieren, kann der Fall schnell weitere Kreise ziehen und auch die Eigentümergemeinschaft und die Hausverwaltung mit betreffen. Mietnomadentum gibt es natürlich auch in vermieteten Häusern, die immer ebenfalls gemeint sind, auch wenn in diesem Beitrag von Wohnung gesprochen wird.

Definition
Mietnomaden bleiben ähnlich wie Wandervölker nur kurz in Wohnungen, zahlen vorsätzlich keine Miete, verschwinden manchmal über Nacht und hinterlassen die Wohnung oft in äußerst schlechtem Zustand. Die geprellten Vermieter müssen dadurch neben den entgangenen Mieteinnahmen oft noch hohe Kosten für Entrümpelung und Renovierung tragen.

Zahlen
Ob die Zahl der Fälle in der Vergangenheit wirklich zugenommen hat, lässt sich nicht sicher sagen. Möglicherweise wird auch einfach nur häufiger darüber berichtet. Einige Statistiken sprechen von 10-15 % der Mietverhältnisse, die nicht ordnungsgemäß verlaufen, was jedoch von anderen als zu hoch betrachtet wird. Andere Quellen wollen von 2 Milliarden Euro Mietschulden wissen, die jährlich bundesweit zusammenkommen.

Vorbeugung
Es dürfe im Interesse des Vermieters liegen, vor Vertragsabschluss die größtmögliche Sicherheit über die finanziellen Verhältnisse seiner Mietinteressenten zu gewinnen.
Dazu kann er von den potenziellen Mietern folgende Dokumente verlangen:

• Gehaltsnachweis
• Originalbanküberweisungen bzw. Abbuchungen der letzten Miete
• Schufa- oder CEG-Auskunft

Ferner kann er die Adresse des bisherigen Vermieters erbitten, um diesen direkt zu befragen oder selber Auskünfte über den Mieter und seine Bonität einholen, z.B. über Creditreform, Deutsche Mieter Datenbank oder Schufa.

Einige dieser Maßnahmen sind allerdings rechtlich umstritten und teilweise für unzulässig erklärt worden. Selbst wenn sie zweifelsfrei zulässig wären, bringen sie nicht immer den gewünschten Erfolg, denn

• die Bonitätsprüfungen liefern nicht in jedem Fall eine korrekte Auskunft, verursachen aber in jeden Fall hohe Kosten
• die vom potenziellen Mieter vorgelegten Dokumente können gefälscht sein
• seriöse Mieter könnten sich durch derartige Kontrollen abgeschreckt fühlen und das Interesse am Mietobjekt verlieren.

Ein Ausweg aus diesem Dilemma kann der Mieterpass sein, den sich der Mieter besorgen und von seinen Vermietern ausfüllen lassen kann. Der Mieterpass dokumentiert die Dauer des Mietverhältnisses, den vertragsgemäßen Auszug und die Bereitschaft des Vermieters, Auskunft über den Mieter zu erteilen. Der solvente, ehrliche Mieter kann sich mit dem Mieterpass aus der Masse der Interessenten herausheben und Fragen beantworten, die den Vermieter interessieren, ohne dass sie dieser stellen muss.
Neben den Informationen kann der Vermieter auch verlangen, dass die Mietkaution in Höhe von maximal 3 Monatsmieten zu Beginn des Mietverhältnisses eingezahlt wird. Der Mieter hat allerdings auch das Recht, diese Zahlung in 3 Raten aufzuteilen. Alternativ kann der Vermieter auch eine Bankbürgschaft oder eine Ausfallbürgschaft durch eine dritte Person verlangen. Der Bürge tritt ein, wenn eine Zwangsvollstreckung gegen den Mieter keinen Erfolg hat.

Vorgehen
Bleiben die Mietzahlungen aus, kann der Vermieter folgende Maßnahmen ergreifen:

Fristgerechte Kündigung
Ausstehende Mietzahlungen rechtfertigen eine fristgerechte Kündigung, da der Mieter durch die fehlende Zahlung der Miete eine seiner vertraglichen Hauptpflichten verletzt.

Fristlose Kündigung
Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter

• an zwei aufeinander folgenden Terminen nicht oder nur teilweise gezahlt hat. Der Mietrückstand muss dann jedoch eine Monatsmiete übersteigen.
• oder wenn sich die Mietrückstände innerhalb eines längeren Zeitraums auf mindestens 2 Monatsmieten belaufen

Die fristlose Kündigung sollte schriftlich erfolgen und nachweisbar übergeben bzw. zugestellt werden. Sie sollte neben der Begründung auch eine kurze Frist zur Räumung und Herausgabe der Wohnung enthalten. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter seine Außenstände nach Erhalt der Kündigung zahlt.

Räumung der Wohnung
Zahlt der Mieter nicht, ist er verpflichtet, die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist zu räumen. Tut er dies nicht, muss der Vermieter vor Gericht ein vollstreckbares Räumungsurteil erwirken, was jedoch 6 - 9 Monate dauern kann. Nach Zustellung der Klage hat der Mieter noch 2 Monate Zeit, die ausstehende Miete zu entrichten und die fristlose Kündigung außer Kraft zu setzen. Eine fristgerechte Kündigung wird dadurch aber nicht aufgehoben.
Die Aufhebung der fristlosen Kündigung durch Zahlung gilt aber nur ein Mal. Stellt der Mieter innerhalb von 2 Jahren erneut seine Zahlungen ein und kündigt der Vermieter wieder fristlos, bleibt der Räumungsanspruch des Vermieters dann auch bei einer Zahlung bestehen.
Räumt der Mieter die Wohnung nicht freiwillig, so muss der Gerichtsvollzieher die Vollstreckung vornehmen. Bis dahin können allerdings weitere Monate vergehen. Der Mieter kann trotz seiner Mietrückstände vor Gericht sogar eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr beantragen, sofern gewichtige Gründe dafür vorliegen. Deshalb sollten auch die zukünftig ausfallenden Mietzahlungen in die Klageschrift aufgenommen werden.

Zwangsräumung
Bei der Zwangsräumung kann der Vermieter ein Pfandrecht auf sämtliche Einrichtungsgegenstände geltend machen, um die Mietschulden abzubauen. Dabei entscheidet das Gericht und nicht der Gerichtsvollzieher, welche Gegenstände pfändbare sind und welche nicht. Der Vermieter muss alle Gegenstände verwahren und unpfändbare bewegliche Sachen (Kleidung, persönliche Sachen, sowie ein Radio- und Fernsehgerät und Möbel des täglichen Bedarfs) auf Verlangen des Mieters herausgeben. Der Vermieter muss dem Gerichtsvollzieher somit keinen Vorschuss für den Abtransport der unpfändbaren Gegenstände zahlen.

Zwangsvollstreckung für Schadens- und Kostenersatz
Sollte der Vermieter nach erfolgreicher Räumung feststellen, dass sich der Mieter aus dem Staub gemacht und die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand hinterlassen hat, muss der neue Aufenthaltsort des ehemaligen Mieters und jetzigen Schuldners ausgeforscht werden. Denn dieser muss bekannt sein, damit Ansprüche im Rahmen einer Zwangsvollstreckung erfolgreich durchgesetzt werden können. Die Erfolgsaussichten sind allerdings gering, denn wenn der Schuldner wirklich mittellos ist, kann auch nichts gepfändet werden, was dem Vermieter seinen Schaden ersetzen würde.
Auf jeden Fall ist hier Eile geboten, denn Ansprüche auf Schönheitsreparaturen und auf Beseitigung der Mietereinbauten verjähren innerhalb von 6 Monaten nach der Rückgabe oder Rücknahme der Wohnung, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Für Mietforderungen gilt eine dreijährige Verjährungsfrist.

Strafanzeige
Der Vermieter kann auch Strafanzeige gegen seinen Mieter stellen, da sich dieser wegen Betruges strafbar macht, wenn bei Beginn des Mietverhältnisses bereits feststeht, dass der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die Miete zu zahlen. Dann hat er den Vermieter über seine Zahlungsfähigkeit getäuscht und kann zu einer Geldstrafe verurteilt werden.

Urkundsprozess
Schnelleren Erfolg verspricht ein Urkundsprozess. Dabei muss der Vermieter nur den Mietvertrag vorlegen und erklären, dass die Zahlungen nicht geleistet wurden. Nach etwa 2 Monaten erhält der Vermieter einen Zahlungstitel gegen den Mieter, mit dem der Vermieter dann das Konto des Mieters sperren kann. Um wieder Zugriff auf ihr Konto zu erhalten, unterschreiben sie einen Aufhebungsvertrag über die Zahlung der Mietrückstände und die sofortige Räumung der Wohnung, ohne dass es eines Gerichtsvollziehers bedarf.

Inspiriert durch die jüngste Baustatistik des Statistischen Bundesamtes habe ich einmal etwas zur Wohnraumsituation und –entwicklung recherchiert.

Beklagt wurde der Rückgang der Bautätigkeit im 1. Halbjahr 2007. Und die Schuld wurde der endgültigen Abschaffung der Eigenheimzulage gegeben. Ob das so stimmt, wird sich wohl nicht endgültig feststellen lassen. Die Eigenheimzulage war ja nie unumstritten. Wer sie bekommen hat, konnte sich freuen, wer bei einem Verkauf seiner ersten Wohnung innerhalb des Förderzeitraums sicher davon ausgegangen ist, den restlichen Förderzeitraum auf sein Folgeobjekt übertragen zu können, hat mitunter eine böse Überraschung erlebt. Nun ist sie also weg, und es wird weniger gebaut. Aber ist das schlimm? Muss es denn immer mehr sein? Und werden überhaupt noch mehr Wohnungen benötigt? Also habe ich mich auf die Suche nach weiteren Statistiken gemacht und bin auch schnell beim Statistischen Bundesamt fündig geworden:

So verteilen sich also die Wohnungen nach Größe. Und wie steht es mit den Bewohnern?

Der Vergleich des Wohnungsbestands mit den Haushaltstypen erstaunt. Während die Einpersonenhaushalte mit 36 % und die Zweipersonenhaushalte mit 34% über die Hälfte der Haushalte ausmachen, sind nur knapp 10% aller Wohnungen mit einem oder zwei Zimmern ausgestattet. Es scheint also so, als würden die Ein- und Zweipersonenhaushalte in Wohnungen mit 1 bis 4 Zimmern wohnen. Für die Haushalte ab 3 Mitgliedern bleiben dann die Wohnungen mit 5 Zimmern und mehr. Klingt ja komfortabel und wäre allen zu vergönnen, dürfte aber nicht der Realität entsprechen. Lassen wir die Frage der Gegenwart zunächst unbeantwortet und werfen wir einen Blick in die Zukunft:

Wie könnte nun die Entwicklung in der Zukunft aussehen? Die geburtenstarken Jahrgänge im Altersbereich um die 40 verursachen derzeit noch eine größere Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern und größeren Wohnungen. Sehr viel weniger Menschen sind heute zwischen 18 und 30 Jahre alt, gründen ihren ersten eigenen Haushalt und fragen kleinere Wohnungen nach. Angesichts der Bevölkerungsentwicklung ist also anzunehmen, dass der Wohnungsneubedarf in einigen Jahren nicht mehr weiter steigen wird, zumal inzwischen sowieso kein genereller Wohnungsmangel mehr besteht. Entscheidend wird möglicherweise sein, in welchem Alter Häuser durch einen Neubau ersetzt werden. Ich denke da z.B. an die Hochhäuser aus den 60er-Jahren und frage mich, ob sich die notwendigen Renovierungen der technische Ausstattung noch lohnen, da diese Wohnform heute nicht mehr sonderlich beliebt zu sein scheint.

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