Software24 Blog

In einem früheren Blog-Eintrag haben wir auf die Änderungen zu § 35a EStG hingewiesen. Wir haben unsere Hausverwaltungssoftware Win-CASA 7 an die neuen Anforderungen des BMF angepasst. Verwalter können damit sicher sein, dass die Bescheinigung formal und inhaltlich den Erwartungen der Finanzbehörden entspricht.

Wie werden haushaltsnahe Dienstleistungen gebucht?

Nach der Auswahl eines Ausgabekontos in dem Buchen-Fenster wird ein Schalter “§35a” neben dem Buchungsbetrag angezeigt. Klickt man diesen Schalter, wird das Fenster zur Eingabe von Ausgaben im Sinne des § 35 a angezeigt.

Die neuen Anforderungen für Haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35 a Abs. 2 Satz 1, 1. Halbsatz EStG) und Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (§ 35a Abs. 2 Satz 2 EStG) haben zwei neue Eingabefelder erforderlich gemacht: Die Angabe des Gesamtbetrags einer Rechnung und die nicht zu berücksichtigenden Materialkosten. Um den Aufwand für den Verwalter möglichst gering zu halten, werden diese Felder nach der Eingabe der Aufwendungen bzw. Arbeitskosten automatisch vorbelegt (Gesamtbetrag = Buchungsbetrag, Materialkosten = Gesamtbetrag abzgl. Aufwendungen/Arbeitskosten). Bestehende Buchungen werden automatisch aktualisiert. Trotzdem sollte der Verwalter sicherheitshalber bestehende Buchungen kontrollieren, bevor er Bescheinigungen für Eigentümer/Bewohner ausdruckt.

Aufgrund dieser Angaben kann eine komplette Bescheinigung für jeden Eigentümer/Bewohner mit wenigen Mausklicks erstellt werden. Hintergrund: Da die Buchung auf einem umlagefähigen Ausgabekonto gebucht wurde, ist der Umlageschlüssel bereits bekannt. Der Anteil des Umlageschlüssels (z.B. Eigentümer Maier, 233 von 1000 Miteigentumsanteilen) wird aus den Stammdaten der Wohnung ausgelesen. Dadurch können die gebuchten § 35a Beträge für das ganze Objekt automatisch auf alle Eigentümer/Bewohner verteilt werden.

Sie sehen hier das Musterformular des BFM:

Und hier eine Bescheinigung, die mit der neuesten Version Win-CASA 7 vom 28.11.2007 erstellt wurde:

Als Service für den Verwalter und Information für den Eigentümer/Bewohner haben wir eine zusätzliche Spalte mit dem Namen des verwendeten Umlageschlüssels eingefügt (z.B. Miteigentumsanteil, Wohnfläche). In der WEG-Abrechnung oder Nebenkostenabrechnung sind die Anteile ausgewiesen, so dass eine Kontrolle der berechneten Anteile in der Bescheinigung vereinfacht wird. Das erspart Rückfragen an den Verwalter.

Alle Kunden von Win-CASA 7 können wie gewohnt die neueste Version der Software unter www.software24.com/download kostenlos downloaden. Die ältere Programmdatei wird dadurch aktualisiert und das neue Eingabefenster für “Haushaltsnahe Dienstleistungen” und das neue Formular für die Bescheinigung steht sofort zur Verfügung.

In dem Eingabefenster werden auch Aufwendungen für geringfügig Beschäftigte (Minijobs) eingeblendet. Unseres Wissens ist derzeit die Einbeziehung der Minijobs in den Paragraphen 35a EStG juristisch sauber nicht möglich. Es ist aber denkbar, dass die Minijobs eventuell in Zukunft auch in WEG’s begünstigt sein könnten.

Im BMF-Formular wurde speziell darauf hingewiesen, dass die Entscheidung darüber, welche Positionen berücksichtigt werden können, eindeutig der zuständigen Finanzbehörde obliegt.

Kann die Umsetzung des § 35a in Win-CASA 7 noch verbessert werden? Ihre Kommentare sind willkommen und werden von der Entwicklungsabteilung gelesen. Weiter unten können Sie einen Kommentar eingeben.

Die Fassade blättert ab, die Ecken in den Zimmern sind mehr grau als weiß, das Treppenhaus ist auch nicht mehr wirklich einladend – ein klarer Fall für den Maler. Aber wie findet man einen zuverlässigen Handwerker, der nicht nur ordentlich arbeitet, sondern auch pünktlich zum vereinbarten Termin erscheint und eine Rechnung stellt, die im Verhältnis zur geleisteten Arbeit steht?
Über die Rundfrage im Freundeskreis gibt es eine weitere, unbestechliche Möglichkeit, an Qualitätsurteile über Maler zu kommen: Das Internet-Portal qih der Fördergesellschaft für Qualität im Handwerk.

Dort kann man zur Postleitzahl des Ortes, in dem die Malerarbeiten durchgeführt werden sollen, Maler suchen, die an der Qualitätsinitiative teilnehmen. Die Suchergebnisse sind nach Entfernung zum Arbeitsort gestaffelt. Betriebe, die aufgrund der Bewertung durch Kunden das Zertifikat für Qualität im Handwerk bereits erhalten haben, stehen vor solchen, denen das Siegel (noch?) nicht verliehen wurde. Für alle Betriebe werden die Kontaktdaten und der Beginn der Mitgliedschaft angezeigt. Einmal Siegel, immer Siegel gilt nicht, denn die Fördergesellschaft überprüft die eingehenden Bewertungen regelmäßig, um Missbrauch auszuschließen und die Ergebnisse aktuell und aussagekräftig zu halten.
Betriebe, die sich der Bewertung stellen wollen, müssen einerseits Innungsbetriebe sein und sich andererseits anmelden und einen Jahresbetrag von 155 EUR entrichten. Dafür gibt es dann Bewertungspostkarten, Aufkleber und weitere Werbemittel. Die Bewertungspostkarten kann der Maler jeder Rechnung beilegen, um die Kunden über die Möglichkeit zur Abgabe einer Bewertung zu informieren und dazu zu animieren. Die Bewertungen selbst kann mit Hilfe der Postkarte, die kostenfrei an qih geschickt werden kann, oder Online abgegeben werden.
Pro Auftrag kann der Kunde eine Bewertung abgeben. Das bedeutet einerseits, dass ein zufriedener Kunde, der den Maler deshalb erneut beauftragt, diese Zufriedenheit auch durch eine erneute gute Bewertung ausdrücken kann. Das bedeutet aber auch andererseits, dass die Bewertung nur aufgrund eines tatsächlichen Auftrags (belegt durch die Rechnungsnummer in der Bewertung) erfolgen kann. Sympathie- oder Antipathiebewertungen aus dem Umfeld des Malers sind dadurch und durch zusätzliche technische Maßnahmen ausgeschlossen.
Bei der Bewertung wird zunächst die Rechnungssumme anhand mehrerer Kategorien abgefragt. Dazu erfolgt eine Bewertung in Schulnoten von 1 bis 5 zu den Kriterien

• Gesamtbewertung
• Termintreue
• Kompetenz
• Kundenorientierung
• Sauberkeit
• Wertigkeit

Der Kunde kann ferner in einem Textfeld seine Anmerkungen eingeben. Die Details der Bewertung sind für die Öffentlichkeit im Internet nicht sichtbar, sondern werden von der Fördergesellschaft für Qualität im Handwerk „nur“ für die Erteilung des Zertifikats verwendet. Die Handwerker erhalten jedoch schon Zugriff auf die Detail-Ergebnisse, um eine Bestätigung ihres bisherigen Vorgehens oder Anregungen für eine Korrektur des Verhaltens ableiten zu können. Natürlich kann sich der Maler auch mit unzufriedenen Kunden in Verbindung setzen, um den Grund der Unzufriedenheit zu erfragen oder ihn aus der Welt zu schaffen.

Natürlich kann der Malerbetrieb das Zertifikat auch für Werbezwecke nutzen. Und Berichten auf der Webseite zufolge gibt es durchaus positive Erfahrungen. Dies deckt sich auch mit der allgemeinen Erkenntnis aus Online-Shops, dass Bewertungen anderer Kunden großen Einfluss auf eine Kaufentscheidung haben. Und bei einem Überangebot an Waren und Dienstleistungen spielen neutrale Bewertungen und Empfehlungen von vertrauenswürdigen Personen einen große Rolle beim Verkauf und bei der Vergabe von Aufträgen.
Sollte ich mal einen Maler suchen, wüsste ich, wo ich schaue. Und wäre ich Innungsmaler, wüsste ich, was ich täte.

(Bild oben von Pixelio, Fotograf Paul-Georg Meister)

Der Mensch braucht eine Wohnung, klar. Und was ist mit dem angeblich liebstes Kind der Deutschen, dem Auto? Es braucht Platz, Parkplatz – vielleicht zukünftig sogar noch mehr als bisher, wenn es aufgrund der hohen Benzinpreise vielleicht öfter mal stehen bleibt, ohne komplett wegrationalisiert zu werden. Böse Zungen (oder renommierte Verkehrsexperten) haben das Auto ja schon vom Fahr- zum Stehzeug umbenannt, weil es doch die meiste Zeit irgendwo rumsteht anstatt zu fahren. Wieder andere schlagen zur Steigerung der Bewegung der Menschheit vor, dass man bewusst weiter vom Haus weg parken solle, um wenigstens ein paar Schritte zu Fuß zu gehen. Ein vielfältiges, durchaus kontrovers zu diskutierendes Thema. Aber das Thema Parkplatz soll hier aus dem Blickwinkel der Immobilie betrachtet werden, d.h. welche Abstellmöglichkeiten für mein Auto sind mit einer Immobilie verbunden.

Parkraum zu Wohnraum
Dass ein Bauherr zum Wohnraum auch entsprechende Parkplätze zur Verfügung stellen muss, ist offiziell geregelt. Städte und Gemeinden haben in Stellplatzsatzungen festgehalten, wie viel Parkraum auf einen bestimmten Wohnraum zur Verfügung gestellt werden muss. Meist befassen sich diese Verordnungen ebenfalls mit der erforderlichen Anzahl an Stellplätzen für Läden, Gewerbeansiedlungen, Altenheime usw.
So individuell die Gemeinden, so individuell auch ihre Stellplatzordnungen bezüglich Umfang, Inhalt und Gestaltung. Ein bis zwei Parkplätze werden pro Wohnung verlangt, mal gestaffelt nach Wohnfläche, mal einheitlich, mal in ganzen Zahlen, mal in anteiligen Parkplätzen (z.B. 1,4 Parkplätze pro Wohnung, wobei dann ein halber Parkplatz rein rechnerisch zum ganzen Parkplatz wird). Teilweise sind genaue Angaben zur Grundfläche des Parkplatzes, zur maximalen Entfernung zur Wohnung und zur Gestaltung des Platzes angegeben. Eine Stellplatzordnung schreibt sogar vor, wie viele Bäume pro Stellplatz wie zu pflanzen und zu pflegen sind. Kein Wunder, dass ein einfallsreicher Karnevalist schon einen Verein zum Thema gründen wollte, um dann eine Stellplatzsitzung abzuhalten…
Diese Narren hätten sich dann sicher auch der Ausgleichszahlungen angenommen, mit denen sich der Bauherr von seiner Verpflichtung zur Schaffung von Stellplätzen freikaufen kann. Der Stadtkämmerer wird sich freuen, wenn 4- bis 5-stellige Euro-Beträge in die Kasse gespült werden. Die Höhe des Betrags hängt von der Lage bzw. Zone ab. Wie allerdings so krumme Beträge wie 4.666 EUR oder 2.147 EUR zustande kommen, das würde ich mir dann doch gerne von den „Stellplätzlern“ aus der Bütt erklären lassen…
Wer genau wissen möchte, was in seiner Stadt oder Gemeinde angesagt ist, schaut entweder im Internet nach oder wendet sich an das Bauamt.

Welche Möglichkeiten bietet nun die Praxis, das Auto unterzubringen? Ich habe 5 Möglichkeiten gefunden, die ich nach meinem subjektiven Empfinden in eine Reihenfolge der Beliebtheit gebracht habe:

Einzelgarage

Einzelgaragen sind inzwischen Luxus geworden und im Neubau meist nur noch bei Einfamilienhäusern anzutreffen. Vielleicht gibt es pro Wohnhaus mit mehreren Wohneinheiten einige wenige Einzelgaragen. Für die langen Reihen von Einzelgaragen, die man von älteren Wohneinheiten kennt, ist jedoch bei heutigen Bauprojekten kein Platz mehr. Einzelgaragen haben den Vorteil, dass das Auto sicher eingeschlossen ist und dass man auch diverse Kleinteile wie Ersatzräder, Fahrräder oder was auch immer unter Verschluss abstellen kann. Der Nachteil ist allerdings, dass man vor dem Einfahren erst anhalten, aussteigen und aufschließen muss – sofern man nicht über den Luxus einer Fernbedienung verfügt.

Tiefgarage

Tiefgaragen entbinden den Parker wie Einzelgaragen vom winterlichen Scheibe kratzen. Ansonsten kommt es drauf an, ob mit einer Tiefgarage eher mehr oder weniger Freude aufkommt. Die angenehmeren Tiefgaragen sind hell und so geräumig, dass man alle Plätze gut erreichen und verlassen kann, sowohl mit dem Auto als auch zu Fuß. Der Platzmangel zwingt aber manchen Bauherrn zum Sparen, so dass man bei einigen Tiefgaragen am besten das Auto nach dem Garagenplatz kauft oder alle Wände und Säulen schon mal vorsichtshalber abpolstert. Bei den komfortableren Tiefgaragen gibt es eine direkte Verbindung ins Haus. Bei den eher „benachteiligten“ Varianten verlässt man die Garage und muss oberirdisch – Wind und Wetter ausgesetzt – zur Haustür gehen.
Manche Tiefgaragen sind trotz Schlössern und Rolltoren nicht einbruchsicher, viele sind feucht, weil das Ablaufwasser nicht nach außerhalb abgeleitet, sondern nur zur Verdunstung gesammelt wird.
Auch bezüglich der Öffnung des Tors unterscheidet man die moderneren Vertreter, die das per Fernbedienung ermöglichen, von den älteren Varianten, in denen man zumindest die Scheibe herunterdrehen muss, um den Schlüssel ins Schloss zu stecken.

Carport
Carport - ein Hafen für das Auto, wenn man englisch und französisch denkt- ist nicht gleich Carport. Es gibt sie für ein Auto oder für mehrere, sie können rund herum offen, an der Stirnseite, an zwei oder drei Seiten geschlossen sein. Sie können frei stehen oder an das Haus angeschlossen sein. Für das Fahrzeug gilt ein Carport sogar als günstiger als die Garage: Bei witterungsgerechter Aufstellung schützt ein Carport genau wie eine Garage vor Wärme und Nässe, lässt aber gleichzeitig die Luft besser zirkulieren, so dass ein nasses Fahrzeug schneller trocknet. Carports sind preisgünstiger als Garagen, und bei entsprechender handwerklicher Begabung kann man sogar mit einem Bausatz selber zum Carport-Bauer werden. Carports können optisch sehr ansprechend sein, haben aber auch manchem Wohnungsbesitzer schon die Freude genommen, weil der Blick vom Balkon durch die Carports verbaut worden war.

Stellplatz
Der Besitzer eines eigenen Stellplatzes hat– verglichen mit dem „Laternenparker“ – eigentlich nur den Vorteil, dass er immer sicher sein kann, dass sein Parkplatz frei ist und er nicht erst lange nach einem solchen suchen und möglicherweise weiter zum Haus laufen muss. Dass es natürlich auch Zeitgenossen gibt, die sich unberechtigterweise auf fremde Stellplätze stellen, sei hier einmal ignoriert.

Duplexparker (oder Stapelparker)
Eigentlich ist die Idee ja nicht schlecht, auf der Grundfläche eines Stellplatzes 2 Autos unterzubringen, indem man sie stapelt. Das erfordert natürlich etwas mehr Raum in der Höhe, zwei Metallbühnen und einen Elektromotor, damit wahlweise das oben oder das unten stehende Auto herein- oder heraus fahren kann. Aber gerade diese Konstruktion ist oft Quelle des Ärgers bei den Benutzern, denn die Platzverhältnisse sind sowohl in Höhe und Breite für Mensch und Auto immer begrenzt. Dazu kommt immer eine 50 %-ige Wahrscheinlichkeit, dass man die Bühne erst verschieben muss, bevor man rein- oder rausfahren kann. Bleibt nur zu hoffen, dass es nie zu einem Stromausfall oder einer anderen Panne kommt und das Auto dann nur noch per Handbetrieb in die richtige Position gekurbelt werden kann.

(Fotos: Pixelio, Fotografen von oben nach unten: G. Schoenemann, H. Hering, magicpen)

Dieses Thema hat „Immobilien Vermieten“ in seiner aktuellen Ausgabe als Special aufgegriffen. Auf 12 Seiten werden unterschiedliche Software-Programme und Anbieter vorgestellt und verglichen.

Eine ist klar: Wer auch nur ein bisschen professionell Wohnungen verwalten oder Immobilien verkaufen will, kommt ohne eine spezielle Softwarelösung nicht aus. Soweit, so gut. Aber die nächste Frage, welche Software die Richtige für die individuellen Anforderungen ist, lässt sich schon schwerer beantworten. Voraussetzung ist dafür natürlich, dass die Anforderungen bekannt sind. Ist dies nicht der Fall, bietet die Anschaffung einer neuen Software die Chance, die internen Abläufe zu analysieren und Verbesserungs- oder Vereinfachungspotenziale zu identifizieren, die gemeinsam mit der Softwareeinführung umgesetzt werden.

Die Anforderung, die sich am leichtesten eingrenzen lässt, betrifft die Software, mit der das neue Programm kompatibel sein muss, also das Betriebssystem. Denn nicht alle angebotenen Programme laufen auf jedem Betriebssystem. Wer – aus welchen Gründen auch immer – auf den Mac schwört, findet in der Liste der 39 näher vorgestellten Programme nur einen eindeutigen Treffer. Es ist zwar nicht ausgeschlossen, dass auch weitere Programme auf dem Mac laufen, aber garantiert wird es nicht. Für Freunde des Pinguins (Linux) gibt es mit 4 Programmen zwar etwas mehr Angebot, aber aus dem Vollen schöpfen kann man eben auch hier nur mit Windows. Mit der kleinen Einschränkung allerdings, dass derzeit nur 15 Programme mit Windows Vista kompatibel sind. Hier ist allerdings für die Zukunft sicher mit einer weiteren Steigerung zu rechnen, wenn Vista zunehmend die Vorgängerversionen NT, XP usw. ablösen wird.

Die fachlichen Anforderungen an die Software unterscheiden sich an Hand der Größe des Unternehmens. Wenn die Verwaltung von Immobilien in einem großen Unternehmen überregional und mit unterschiedlichen regionalen Regeln erfolgt und umfangreiche, spezielle Formen der Rechnungslegung erforderlich sind, muss die Software individuell an diesen Bedarf angepasst werden (Customizing). Dieser Markt ist eher klein, sowohl von Anbieter- als auch von Nachfragerseite, weil er sehr speziell ist.

Davon abgegrenzt ist der Markt für Standardsoftware. Die Produkte decken die Zielgruppe von mittleren und kleineren Unternehmen bis zu kleineren Hausverwaltungen ab. Damit geht meist nicht nur die Gesamtzahl der verwalteten Objekte einher, sondern auch die Art der Objekte. Denn Gewerbeimmobilien und Wohnungen erfordern doch hier und da ein gesondertes Vorgehen.

In der Marktübersicht vergleicht „Immobilien Vermieten“ 39 Software-Pakete. Bei 11 Kriterien (z.B. doppelte Buchführung, Datenexport und –import, Support) wird nur ermittelt, ob diese erfüllt sind oder nicht. Dazu kommen weitere Detailinformationen zu Zusatzfunktionen, Updates und neuen Features. Betrachtet man die 20 betrachteten Produkte für kleinere Hausverwaltungen, so erfüllen 11 davon alle 11 Kriterien. 4 Produkte erfüllen ein Kriterium nicht, bei 3 Produkten sind 2 Kriterien nicht erfüllt, bei je einem sind 3 und 4 Eigenschaften nicht vorhanden.
Preislich ist ebenfalls eine große Spanne vorhanden. Vergleicht man die 11 Anbieter, die die 11 Kriterien alle erfüllen, so fallen 3 Anbieter aus dem Vergleich heraus, da sie ihre Preise nur individuell festlegen können. Nimmt man die 298 EUR für die Vollversion von Win CASA aus dem Hause Software 24 als Richtwert, so gibt es nur einen Anbieter aus dem Kreis der verbleibenden 8, der einen knapp günstigeren Preis hat. Einige Anbieter liegen nicht weit entfernt im Bereich bis 500 EUR, während es durchaus auch Produkte bis 5.000 EUR gibt.

Bei diesen Unterschieden ist es dann natürlich wichtig, genau hinzuschauen. Dazu eignen sich Demo-Versionen, sofern sie vom Anbieter zur Verfügung gestellt werden. Denn mit der Demo-Version kann man nicht nur testen, ob die Software mit dem Betriebssystem kompatibel ist, sondern man kann sich seinen persönlichen Eindruck vom „Look-and-Feel“ des Programms machen. Denn manches ist ja auch Geschmacks- oder Gewohnheitssache.
Hat die Demo-Version den Test bestanden, geht der Kauf – meist Online als Bestellung oder Download – dann schnell und einfach.
Was dann natürlich ansteht, ist die Eingabe der Stammdaten, die einem leider keine Software abnehmen kann. Diese Arbeit mag am Anfang langwierig und monoton erscheinen. Wichtig ist aber, hier sorgfältig vorzugehen, denn diese Anfangsinvestition wird sich spätestens nach der ersten Jahresabrechnung in Form von Arbeitsersparnis durchaus auszahlen.

Neben dem Kaufpreis der Software ist der anschliessende Service und Support ein wichtiges Kriterium. Dieser sollte einen reibungslosen Betrieb der Software über einen langen Zeitraum sicherstellen. Dass dies der Software24.com GmbH gelingt, bestätigen die vielen Kundenmeinungen unter www.software24.com/referenzen.

Auch wenn ich beim Begriff „Freisitz“ spontan an einen Jäger denken muss, geht es hier um Häuser und die Möglichkeiten zum Aufenthalt an der frischen Luft, die sich am oder rund um das Haus bieten. Die Möglichkeiten sind vielfältig: Loggia, Balkon, Terrasse, Veranda und noch viele Begriffe mehr bietet unsere Sprache. Aber was steckt eigentlich ganz genau dahinter? Begeben wir uns also auf eine Definitionstour, garniert mit ein paar ausgefallenen Ansichten aus Linz, Wien und anderswo.

Balkon (in Anzeigen kurz Blk.)
Ein Balkon ragt aus der Fassade heraus und ist an drei Seiten offen. Diese Seiten sind mit einem Geländer oder einer Brüstung gesichert, denn Balkons gibt es nur ab dem 1. Stock aufwärts. Bei Wind oder Regen ist der Aufenthalt auf dem Balkon also nicht angesagt. Damit man aber Stuhl, Wäscheständer oder Blumentöpfe ruhig auf dem Balkon stehen lassen kann, sind viele Balkons überdacht, zumindest teilweise in die Fassade eingebunden oder seitlich mit einem gläsernen Windschutz versehen.

Balkons sind bei den Bewohnern beliebt, steigern den Wert einer Wohnung und die Beliebtheit wenn’s ums Verkaufen oder Vermieten geht. Auch für Architekten sind Balkons reizvoll, weil herausfordernd, da sie viele Möglichkeiten zur Gestaltung der Fassade bieten.

französischer Balkon

Einen französischen Balkon könnte man allerdings fast als Mogelpackung bezeichnen, denn es handelt sich lediglich um Balkontüren mit einem direkt davor angebrachten Geländer.

Die Plattform, auf der sich ein Mensch aufhalten könnte, fehlt. Manchmal finden ein paar Blumentöpfe zwischen Tür und Geländer Platz oder eignet sich das Geländer zum Aufhängen eines Blumenkastens. Ansonsten bleiben nur ein wenig mehr Frischluftzufuhr und eine erweiterte Aussicht als beim Fenster.

Loggia
Loggia kommt vom italienischen „Loge“. Und wie sitzt man in der Loge in der Oper? Zurückgezogen, von seitlichen Blicken abgeschirmt! Und genauso ist die Loggia an 3 Seiten von Wänden umschlossen, d.h. sie ragt nicht über die Fassade des Hauses hinaus.

Ihre Nutzungsmöglichkeiten bei Wind und Regen sind dadurch um einiges größer als die eines Balkons. Es gibt allerdings auch Loggien, die trotzdem zu einem geringen Teil aus der Fassade herausragen. Wer sprachlich korrekt sein will, spricht hier von einem Vorbau. Die vordere Seite ist auch mit einer Brüstung gesichert, da eine Loggia wie ein Balkon immer oberhalb der Grundfläche zu finden ist.

Wintergarten
Eine Loggia kann – wie hier am (natürlich eher atypischen) Beispiel der Wiener Staatsoper – mit Glasflächen verschlossen werden, die sich allerdings ganz oder teilweise öffnen lassen. Dann spricht man von einem Wintergarten.

Wintergärten sind aber auch als Anbauten im Erdgeschoss beliebt. Sie werden gerne zum Überwintern von Pflanzen verwendet, erfreuen sich aber auch durch die besonderen Licht- und Klimaverhältnisse als Aufenthaltsort großer Beliebtheit und können die Wohnfläche erweitern.

Veranda
Eine Veranda gibt es im Gegensatz zu Balkon und Loggia ausschließlich im Erdgeschoss. Sie befindet sich meist vor dem Hauseingang und ist überdacht. Sie kann seitlich sowohl offen als auch verglast sein. In Amerika und Skandinavien findet man oft Häuser mit einer Veranda, die um das gesamte Haus herum läuft und ein wenig höher als das umliegende Gelände ist.

Terrasse (in Anzeigen kurz Terr.)
Eine Terrasse liegt meist ebenerdig und ist aus dem Haus erreichbar. Bei Einfamilienhäusern ist sie meist nicht überdacht und zu allen Seiten offen. Bei Mehrfamilienhäusern hat die Terrasse meist die gleiche Grundfläche wie die darüber liegenden Balkons und dadurch auch einen Schutz von oben. Bei Erdgeschosswohnungen grenzt an die befestigte Terrasse meist noch einen Gartenanteil an. Je nach Lage werden Sichtschutzelemente zum Nachbarn oder zur Straße angebracht.
Eine Terrasse muss aber nicht zwangsläufig ebenerdig sein. Sie kann sich auch im ersten Stock auf einer Garage oder einem Hausanbau befinden.

Dachterrasse
Eine Dachterrasse befindet sich – logischerweise- auf dem Dach, ist oft großzügig bemessen und bietet einen schönen Ausblick über Stadt oder Land. Dachterrasse darf sich ein Freisitz in luftiger Höhe allerdings nur dann nennen, wenn seine Grundfläche in den darunterliegenden Stockwerken zum Haus gehört. Sonst ist es ein Dachbalkon. Läuft die Dachterrasse um das gesamte Haus herum, spricht man von einem Penthouse – einem Haus auf einem Haus, denn es gibt keine gemeinsame Fassade mit dem darunter liegenden Haus.

Pergola
Eine Pergola im klassischen Sinn ist ein Gerüst aus Holz oder Metall, an dem sich Pflanzen wie z.B. Efeu entlangranken können. Aus manchen Parks kennt man Bögen, die mit einem entsprechend dichten Bewuchs durchaus einen gewissen Regenschutz bieten. Ihre Verwendung als gestalterisches Element hat die Pergola allerdings inzwischen längst abgelegt. Der Sicht- und Wetterschutz wird heute auch für Terrassen oder Flächen verwendet und unter Zuhilfenahme von Holz, Metall oder anderen Werkstoffen erreicht.

Vergleicht man die Grundrisse von Häusern und Wohnungen mit der Wohnflächenberechnung, wird man feststellen, dass Balkon, Loggia oder Terrasse nur anteilig zur Wohnfläche gezählt werden. Der übliche Wert liegt bei einem Viertel der Fläche. Abweichungen von diesem Wert nach unten oder oben - maximal bis zur Hälfte – sind aber in Abhängigkeit von der Lage und Qualität möglich.

Gemäß eines aktuellen Urteils des Bundesgerichtshofes, darf Mietern das Halten von Hunden und Katzen ohne eine eindeutige Regel im Mietvertrag nicht verboten werden. Sofern eine derartige Klausel im Mietvertrag fehlt, müssen sowohl die Interessen des Vermieters als auch des Mieters im Einzelfall genau abgewogen werden. Dies entschied der BGH in einem Urteil, das am Mittwoch verkündet wurde (AZ: VIII ZR 340/06).

Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter den Mietvertrag mit einer Klausel versehen, wonach „jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, der Zustimmung des Vermieters“ bedarf. Damit wurde dem Mieter die Haltung von zwei Kurzhaarkatzen verboten. Der BGH bezeichnete diese Klausel nun als unwirksam, da sie den Mieter schon alleine deshalb benachteiligt, weil die Ausnahme für Vögel und Fische bestehe, andere Arten von Kleintieren, z.B. Kaninchen, Hamster und Schildkröten, die ebenfalls in geschlossenen Behältnissen gehalten werden aber davon ausgenommen sind.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes könnten Tierhaltungsverbote in Mietwohnungen generell unwirksam sein, wenn Vermieter keinen sachlichen Grund für ein solches Verbot angeben. Diese Frage wurde vom Gericht jedoch nicht entschieden. Laut BGH muss nun das Landgericht Krefeld als Vorinstanz prüfen, ob im umstrittenen Fall die Katzenhaltung erlaubt werden darf

Es gibt ein neues BMF-Schreiben zur Steuerermäßigung für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen gemäß § 35a EStG:

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat am 26.10.2007 ein Anwendungsschreiben (- IV C 4 - S 2296-b/07/003 - DOK 2007/0484038) zu der in § 35a EStG geregelten Steuerermäßigung für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen veröffentlicht. Das BMF definiert hierin die Begriffe der haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen und erläutert anhand von Beispielen, welche Tätigkeiten von der Steuerermäßigung erfasst werden.

Linkhinweis:

Auf den Webseiten des BMF finden Sie:

·    Das Anwendungsschreiben zu § 35a EStG.
·    Das Muster für die Bescheinigung eines WEG-Verwalters.

Über diesen Link werden Sie an das BMF direkt zum Anwendungsschreiben und Musterformular weitergeleitet:

Das Anwendungsschreiben und Musterformular wurde auch auf der Webseite des Verbands der Immobilienverwalter Bayern e.V. veröffentlicht:

http://www.vdiv-bayern.de

Hier finden Sie zusätzlich ein PDF zum Download, das speziell die Änderungen zu §35a EStG. kommentiert.

Wir werden mit einer der nächsten Service-Dateien die Bescheinigung in unserer Hausverwaltungssoftware Win-CASA anpassen. Die Änderungen stehen dann wie gewohnt allen Vollversionskunden von Win-CASA als Service-Datei zum Download zur Verfügung.

Die aktuellste Service-Datei von Win-CASA 7 mit allen Änderungen finden Sie wie gewohnt hier.

Mitte November, noch einmal den Kalender abreißen, und schon sind wir im Weihnachtsmonat. Wer schlau ist, kümmert sich jetzt schon um Weihnachtsgeschenke, damit er die letzten Tagen vor dem Fest in Ruhe genießen kann.

Was hat das Ganze mit Immobilien und Software zu tun? Nichts, könnte man meinen. Eigentlich wollte ich nach all diesen inhaltsschweren, ernsten Beiträgen zu Themen der Wohnungswirtschaft mal ein lockeres Thema bringen. Und so habe ich mal auf Google Trends recherchiert, wie sich denn die Suchhäufigkeit nach Begriffen aus der Immobilienwelt im Jahreszyklus verhält.

Die Ergebnisse waren erstaunlich. Aber schauen Sie selber, was zu verschiedenen Begriffen herausgekommen ist:

Was fällt auf? Zum Jahresende interessiert sich kein Mensch für Immobilien. Was machen also Immobilienmakler und Hausverwalter in dieser Zeit? Vielleicht räumen Sie ja das Büro auf oder machen Urlaub? Beides wäre sicher vernünftig, letzteres ihnen nicht zu verdenken. Aber vielleicht beschäftigen sie sich ja auch mit ganz anderen Dingen:

So eine kleine schnuckelige Eigentumswohnung wird also voraussichtlich auch 2007 nicht unter dem Weihnachtsbaum liegen. Neja, wie soll man die denn auch verpacken? Und sie mal so schnell und heimlich kaufen, dass es niemand merkt, ist auch nicht so ratsam. Da sollte man sich schon Zeit lassen und ausreichend überlegen, prüfen und vergleichen.

Aber wer weiß, vielleicht treffen Sie ja Ihren Immobilienmakler beim Weihnachtsgeschenkkauf, frischen Ihre Geschäftsbeziehung bei einem Glühwein auf und sorgen dafür, dass die Interessenskurve für Immobilien Anfang des neuen Jahres wieder Höhenluft schnuppern kann.

Und vielleicht findet der Hausverwalter ja ein Zusatzmodul für seine Wohnungswirtschafts-Software unter dem Baum, damit er den Ansturm des Jahresanfangs so entspannt erleben kann, wie die frühen Weihnachtsgeschenk-Käufer die letzten Tage vor dem Fest…

In der Eigentümerversammlung bespricht die Wohnungseigentümergemeinschaft den aktuellen Stand der Wohnanlage und entscheidet über zukünftige Maßnahmen. Für diese Versammlung gelten verschiedene Regeln, die hier vorgestellt werden.

Einladung
Mindestens einmal im Jahr muss schriftlich und mit mindestens zwei Wochen Vorlauf zur Eigentümerversammlung eingeladen werden. Aus der Einladung müssen der Ort und die Zeit der Versammlung hervorgehen. Der Zeitpunkt muss verkehrsüblich und zumutbar sein. Der Ort sollte nach Möglichkeit in der Nähe der Wohnanlage liegen. Es besteht aber andererseits keine Verpflichtung, die Versammlung in der gleichen Gemeinde durchzuführen. Ferner muss die Tagesordnung der Versammlung aus der Einladung hervorgehen, damit sich die Eigentümer ausreichend vorbereiten oder abschätzen können, was sie im Falle eines Fernbleibens versäumen würden. Aus diesem Grund dürfen auch keine Abstimmungen unter dem Punkt „Verschiedenes“ versteckt sein.
Üblicherweise lädt der Verwalter zur Eigentümerversammlung ein. Wünschen mehr als ein Viertel der Eigentümer eine Versammlung und haben sie ausreichend Gründe dafür, können sie den Verwalter mit der Einberufung beauftragen. Verweigert er dies, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Stellvertreter diese Aufgabe übernehmen. Einzelne oder mehrere Eigentümer können jedoch keine Versammlung einberufen. Entweder müssen dies alle Eigentümer gemeinsam tun oder ein Eigentümer beantragt beim Amtsgericht, dass dieses den Verwalter verpflichtet, eine Versammlung einzuberufen.

Wer eine Eigentümerversammlung einberufen hat, kann diese aus wichtigen Gründen auch absagen oder verlegen. In letzterem Fall muss aber die Einberufungsfrist von mindestens einer Woche eingehalten werden.

Fehler bei der Einladung können weit reichende Konsequenzen haben. Wurde keine schriftliche Einladung versendet, sind die Beschlüsse anfechtbar, allerdings nicht grundsätzlich unwirksam. Wird ein einzelner Eigentümer nicht eingeladen und nimmt er aus diesem Grund nicht an der Versammlung teil, kann er die Beschlüsse ebenfalls anfechten, sofern nicht feststeht, dass die Beschlüsse auch dann so gefasst worden wären, wenn er ordnungsgemäß eingeladen worden wäre.

Teilnehmer
An der Eigentümerversammlung nehmen natürlich die Eigentümer teil. Kann ein Eigentümer nicht erscheinen, darf er einen Vertreter schicken. Die Teilungserklärung schränkt den Kreis der zulässigen Vertreter jedoch meist sehr stark ein. Direkte Angehörige, andere Eigentümer oder der Verwalter sind vertretungsberechtigt, Mieter oder andere Fremde meist jedoch nicht, da die Versammlung nicht öffentlich ist. Auf jeden Fall muss sich der Vertreter seine Vertretungsbefugnis schriftlich nachweisen können.

Durchführung
In der Regel führt der Verwalter den Vorsitz in der Eigentümerversammlung. Die Eigentümerversammlung kann jedoch sowohl vor als auch während der Versammlung mit einfacher Mehrheit eine andere Person zum Versammlungsleiter wählen.

Beschlüsse
Die Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn die Mehrheit aller im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile anwesend ist. Da sich die Beschlussfähigkeit durch ein verspätetes Kommen oder verfrühtes Gehen einzelner Eigentümer auch während der Versammlung ändern kann, ist die Beschlussfähigkeit zum Zeitpunkt des Beschlusses entscheidend.
Neben dem Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen kann auch festgelegt werden, dass jeder Eigentümer eine Stimme hat. Sollte eine Wohnung mehreren Eigentümern gehören, müssen sich diese auf eine gemeinsame Position einigen. Andernfalls wird ihre Meinungsverschiedenheit wie eine Enthaltung gewertet.

Ist die erste Eigentümerversammlung einer Anlage nicht beschlussfähig, muss eine Wiederholungsversammlung mit der gleichen Tagesordnung einberufen werden. Diese Versammlung ist dann auf jeden Fall beschlussfähig, egal wie viele Anteile anwesend sind. Eine ähnliche Regelung wird inzwischen auch oft bei allen Versammlungen angewendet, indem bereits in der Einladung zur eigentlichen Versammlung zu einer Wiederholungsversammlung geladen wird, die beispielsweise 15 Minuten nach dem Beginn der nicht beschlussfähigen Versammlung stattfindet und dann auf jeden Fall beschlussfähig ist.
Ob ein Mehrheitsbeschluss erforderlich ist, wird durch das Gesetz, Vereinbarungen oder die Teilungserklärung festgelegt.

Anwesende Eigentümer können in bestimmten Fällen vorübergehend ihr Stimmrecht verlieren, wenn eine Interessenkollision besteht. Wird z.B. über die Vergabe eines Auftrags entschieden, der an das Unternehmen des Eigentümers gehen könnte oder einen Rechtstreit, an dem ein Eigentümer beteiligt ist, darf er nicht mitstimmen, keinen Vertreter bevollmächtigen und auch eine bestehende Vollmacht nicht ausüben. Eine Begrenzung des Stimmrechts ist in Einzelfällen auch möglich, wenn es sich um eine Anlage mit mehreren Häusern handelt und die Entscheidung nur einzelne Häuser betrifft. Dann dürfen auch nur die Eigentümer dieser Einheiten abstimmen.

Protokoll
Von der Eigentümerversammlung ist ein Protokoll zu erstellen. Es muss den Namen der Eigentümergemeinschaft, den Ort, das Datum, die Art der Versammlung, die anwesenden Mitwirkenden und die Beschlüsse und Ergebnisse enthalten. Ein Verhandlungsprotokoll ist nicht erforderlich, d.h. Umfang und Gestaltung liegen im Ermessen des Verwalters. Der Inhalt muss aber auf jeden Fall der Wahrheit entsprechen.

Software-Unterstützung
Bei den vielfältigen Aufgaben und auch Fallstricken sollte sich der Verwalter die Unterstützung einer guten Hausverwaltungs-Software sichern. Win-CASA bietet Unterstützung bei folgenden Teilaufgaben:

Einladung: Es stehen Vorlagen zur Verfügung, die alle benötigten Informationen enthalten, so dass keine der Pflichtangaben vergessen werden. So müssen beispielsweise Datum und Uhrzeit der Versammlung einer Eigentümergemeinschaft nur einmal in der Vorlage angepasst werden.

Die Adressdaten der Eigentümer werden über Platzhalterfelder ergänzt. Die Daten kommen aus dem Datenbestand von Win-CASA. Es kann also nicht passieren, dass ein Eigentümer vergessen wird. Auf der anderen Seite wird die Erstellung aller Einladungen im Dokumenten- und Nachweismanagement protokolliert.

So kann der Verwalter jederzeit nachweisen kann, wann und an wen er die Einladung versendet hat. Wenn eine Einladung dann nachweislich nicht angekommen ist, kann sie also nur auf dem Postweg verloren gegangen sein.
Terminverwaltung: Die Versammlung wird in die Terminliste aufgenommen, so dass der Verwalter alle Termine auf einen Blick in einer Liste ansehen und sich dann auch die Details jedes einzelnen Termins anzeigen lassen kann.

Protokoll: Win-CASA führt den Verwalter auch durch das Protokoll der Versammlung. Für das Anschreiben zum Protokoll gelten die gleichen Funktionen wie für die Einladung, also Adressen aus dem Datenbestand automatisch übernehmen. Desweiteren stehen dem Verwalter diverse Ausdrucke zur Verfügung wie Tagesordnung, Anwesenheitslisten und Stimmzettel. Tagesordnungspunkte können abstimmfähig sein. Das Ergebnis der Abstimmung kann unter Punkt 4. Stimmzettel auswerten eingegeben werden.

In nachfolgendem Beitrag möchten wir auf einen Sonderfall bei der Nebenkostenumlage eingehen, der gerade bei Alt-Verträgen oder Warm-Mietverträgen immer wieder für Problem sorgt.

Fall:

In einem Mietshaus mit 3 Mietwohnungen, werden die Müllgebühren nach Wohnfläche verteilt auf die Mieter umgelegt. Ein Mieter (Mieter A) muß keine Müllgebühren bezahlen, da er noch einen „Alt-Mietvertrag“ besitzt, indem vermerkt ist, dass er von den Müllgebühren ausgenommen ist.

Problem:

Würde man bei den Anteilen des Mieters A (in Menü Wohnung – Daten – Register Anteile) die Wohnfläche auf „0“ qm setzen), so wäre er von den Müllgebühren ausgenommen, jedoch würde sich die Gesamtfläche des Hauses dadurch verringern und die beiden anderen Mieter müssten die Kosten voll tragen.
Wie kann man die Müllkosten des Hauses auf die beiden anderen Mieter so verteilen, dass sie nicht den Müllanteil vom Mieter A mittragen müssen.

Lösung:

Für die anfallenden Müllkosten von Mieter A muss der Hauseigentümer aufkommen.
Dafür wird eine zusätzliche „Verrechnungswohnung“ im Haus angelegt und die Müllkosten über einen eigenen Umlageschlüssel entsprechend verteilt.

Beispiel:
Mieter A, B und C haben jeweils Wohnung mit 100 qm.
Es fallen 120 Euro Müllgebühren für das gesamte Haus an, die umgelegt werden müssen.

- Mieter A soll 0,00 Euro Müllgebühren,
- Mieter B und Mieter C sollen jeweils 40,00 Euro zahlen und
- der Hauseigentümer soll für die 40,00 Euro Müllgebühren von Mieter A
aufkommen.

Umsetzung mit der Nebenkostenabrechnungssoftware Win-CASA

1. Neuer Umlageschlüssel

Unter Haus – Umlageschlüssel – wird ein neuer (spezieller) Wohnflächenschlüssel angelegt. (Der bereits vorhandene Umlageschlüssel „Wohnfläche“ wird für die Umlage anderer Kosten benötigt und darf deshalb nicht verändert werden).
Freien Umlageschlüssel anklicken – Schalter BEARBEITEN:
Im Fenster Umlageschlüssel bearbeiten wird eingegeben:
- Bezeichnung : Wohnfl.Müll
- Einheit: qm
- Verteilung: Anteiliger Schlüssel
- Schlüssel speichern.

2. Konto dem neuen Umlageschlüssel zuordnen

Menü Haus – Kontenrahmen – Konten – Konto Müllgebühren auswählen – und dort im Bereich Umlageschlüssel den soeben angelegten Schlüssel „Wohnfl.Müll“ auswählen.
(Nicht den normalen Wohnflächeschlüssel wählen!!! Wichtig!!)
Konto speichern.

3. Verrechnungswohnung anlegen

Um die anteiligen Müllkosten des Mieters A auf den Hauseigentümer umlegen zu können, wird eine zusätzliche Verrechnungswohnung angelegt.
Menü Wohnung – neu anlegen. Als Wohnungsnummer wird die nächst freie verwendet. Als Mietername empfiehlt es sich den Namen des Hauseigentümers einzutragen, Bezeichnung der Wohnung „Verrechnungswohnung“ hilft ebenfalls. Keine weiteren Anteile etc. eingeben. Anschließend speichern.

4. Wohnungsanteile eintragen.

Zum Abschluss werden jetzt die „WohnflächenMüll“ jedes Mieters eingetragen.
Menü Wohnung – Daten – Register Anteile.
Bei Mieter A – wird nichts – also eine „0“ bei „Wohnfl.Müll“ in der Spalte Wohnung eingetragen, da er nicht an der Verteilung der Müllkosten teilnimmt. Wechseln Sie rechts mit den Pfeiltasten „Whg.“ nun in die Wohnung des Mieters B.
Bei den Anteilen des Mieters B wird in der Zeile „Wohnfl.Müll“ in der Spalte Wohnung die qm der Wohnung eingetragen, in unserem Beispiel die „100 qm“.
Auch bei den Anteilen des Mieters C und in der Verrechnungswohnung des Eigentümers werden jeweils 100 qm eingetragen.
Damit wird eine Haus-Gesamt-Wohnfl.Müll von 300 qm erreicht, um die korrekte Kostenverteilung auf Mieter B und C zu erreichen.

Vorteile:

1. Sollten in einem Objekt mehrere Wohnung von der Umlage bestimmter Kosten ausgenommen sein, so ist dennoch nur eine einzige Verrechnungwohnung notwendig, um dort die Summe der Umlage-schlüssel auszugleichen und die Kostenteile auf den Eigentümer zu verteilen.

2. Durch die Anlage der Verrechnungswohnung des Eigentümers, kann der Verwalter auf Nachfrage einzelner Mieter exakt dokumentieren, daß der Hauseigentümer für Kosten aus „Alt-Mietverträgen“ oder „Warm-Mietverträgen“ aufgekommen ist und nicht die Kosten auf die restlichen Mieter im Haus verteilt wurden.
Dies kann er durch eine einfache Nebenkostenabrechnung für die Verrechnungwohnung, falls erforderlich auch beweisen.

Fazit:

Die sicherlich etwas aufwendige Methode einer Verrechnungswohnung, erlaubt eine optimale Transparenz der Kostenaufteilung von auf bestimmte Bewohner nicht umlegbare Kosten auf Grund von Alt-Verträgen.