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Bis zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in der Jahresmitte war der Hausverwalter nur verpflichtet, die Protokolle der Eigentümerversammlungen zu archivieren. Seit 01. Juli 2007 hat der neue § 24/7 des WEG das Aufgabenspektrum des Hausverwalters erweitert. Er muss nun alle Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen, die nach dem 01. Juli 2007 gefasst und gefällt wurden, in eine Beschluss-Sammlung aufnehmen. Mit dieser Gesetzeserweiterung will die Regierung den Käufern von Eigentumswohnungen einen besseren Schutz einräumen und die Transparenz bei den Beschlüssen erhöhen.

Die Beschluss-Sammlung enthält alle Beschlüsse, die

• in ordentlichen Eigentümerversammlungen verkündet
• in außerordentlichen Eigentümerversammlungen verkündete
• oder schriftlich gefällt wurden.

Neben dem Wortlaut des Beschlusses sind Ort und Datum der Versammlung bzw. Verkündung aufzunehmen. Die Beschluss-Sammlung enthält alle Beschlüsse, unabhängig von ihrem Inhalt, d.h. sowohl positive, als auch negative und ungültige Beschlüsse. Der Hausverwalter hat aber keinen Einfluss auf die Wirkung eines Beschlusses, d.h. er kann einen Beschluss nicht unwirksam machen, indem er die Aufnahme in die Beschluss-Sammlung unterlässt.Darüber hinaus gehören alle wohnungseigentumsrechtlichen Gerichtsurteile mit Datum, Gericht und Parteien in die Beschluss-Sammlung.
Die Beschlüsse und Gerichtsurteile müssen fortlaufend eingetragen und durchnummeriert werden.

Wurden Beschlüsse durch einen anderen Beschluss aufgehoben oder haben sie durch die Zeit keine Bedeutung mehr für die Eigentümer, so können sie gelöscht werden. Wird ein Beschluss angefochten, so ist dieser Vermerk mit Datum unverzüglich einzutragen. Und schließlich ist bei jedem Eintrag zu vermerken, wer ihn vorgenommen oder verändert hat.
Die Beschluss-Sammlung ist vorrangig zu pflegen, so dass sich Eigentümer, die an der Eigentümerversammlung nicht teilnehmen konnten, bereits vor Erhalt des Protokolls über die Beschlüsse informieren können, da diese möglicherweise sofort wirksam geworden sind. Die Pflege der Beschluss-Sammlung enthebt den Verwalter aber nicht von der Pflicht, ein Protokoll der Eigentümerversammlung anzufertigen.

Jeder Hausverwalter ist gut beraten, die Gesetzesänderung unverzüglich in seinen Arbeitsalltag einfließen zu lassen. Denn andernfalls erfüllt seinen Verwaltervertrag nur schlecht und schafft nach § 26 WEG einen wichtigen Grund für seine Abberufung. Hier ist allerdings ein wenig Fingerspitzengefühl angebracht, denn die neue Regelung soll für die Eigentümer keine willkommene Möglichkeit sein, sich von einem schon länger unbeliebten Verwalter zu trennen.

Verfügt eine Eigentümergemeinschaft nicht über einen Verwalter, so fällt die Pflicht, die Beschluss–Sammlung zu führen, an den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung oder an eine andere Person, die von der Eigentümerversammlung bestimmt wird.

Sowohl die Wohnungseigentümer als auch Dritte, die von einem Wohnungseigentümer ermächtigt wurden, dürfen Einsicht in die Beschluss-Sammlung verlangen. Dies muss der Hausverwalter bei der Form seine Beschluss-Sammlung berücksichtigen, da es ihm grundsätzlich freigestellt ist, ob er die Beschluss-Sammlung handschriftlich oder elektronisch führt. Sicherlich wird heutzutage kein Verwalter die Beschluss-Sammlung ausschließlich schriftlich führen. Win-CASA 7 ist beispielsweise bereits an die neue Gesetzeslage angepasst und bietet neben der komfortablen Eingabe und Pflege der Daten auch die Möglichkeit, die Beschluss-Sammlung im pdf-Format zu exportieren, um sie dann beispielsweise per Mail an einen Käufer zu senden. Bei anderen Verfahren müsste der Hausverwalter unter Umständen Kopien anfertigen, für die er allerdings eine Kostenerstattung vom Empfänger verlangen kann.

Die Eigentümerversammlung kann beschließen, dass auch die Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des Gesetzes gefasst wurden, in die Sammlung aufgenommen werden. Und der Verwalter kann die Beschluss-Sammlung in Eigeninitiative noch erweitern, indem er beispielsweise die Texte von gerichtlichen Vergleichen beifügt.

Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen oder mieten möchte, wird sehr bald nach der Größe des Objekts fragen. Man wird mit dem bisherigen Objekt vergleichen, um festzustellen, ob man sich wunschgemäß vergrößern oder verkleinern kann oder ob man wohl alle Möbel unterbringen wird. Die Wohnfläche hat aber auch eine weitere wichtige Bedeutung, denn sie dient als Grundlage für die Berechnung der Betriebs- und Nebenkosten.
Grund genug also, die in diesem Bereich gängigen Begriffe und Vorschriften einmal genauer unter die Lupe zu nehmen.

Wohnfläche

Die Wohnfläche ist die Fläche, die ausschließlich zum Wohnen dient.

Nutzfläche

Zur Nutzfläche zählen alle weiteren Flächen, die zum Wohnen notwendig, aber nicht unmittelbar nutzbar sind, wie z.B. Treppen und Treppenabsätze, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Keller, Dachboden, Garage, die Waschküche und der Trockenraum.

Brutto-Fläche

Die Brutto-Fläche umfasst die gesamte Grundfläche einschließlich der bebauten Flächen. Teile der Grundfläche, auf der eine Mauer oder ein Schornstein stehen, werden hier also mit gerechnet.

Netto-Fläche

Für die Netto-Fläche werden die bebauten Anteile der Grundfläche von der Brutto-Fläche abgezogen. Aus Bewohnersicht wird also nur die Fläche im Inneren berücksichtigt, die zum Stellen von Mobiliar verfügbar ist.

Berechnungsvorschriften

Es ist nicht so einfach, bei den verschiedenen Berechnungsvorschriften den Überblick zu behalten. Denn für ein und dasselbe Objekt können nach den unterschiedlichen Vorschriften durchaus stark abweichende Werte entstehen. Deshalb sollte im Zweifelsfall immer hinterfragt werden, auf welcher Vorschrift die Berechnung beruht, wenn verschiedene Objekte verglichen werden sollen.

• Ziemlich schnell abhaken kann man die DIN 283. Sie ist seit über 20 Jahren ungültig und wird nur noch in Einzelfällen als Referenzberechnung für ältere Objekte verwendet.

• Die zweite Berechnungsverordnung (II. BV) wurde 1983 als Ersatz für die DIN 283 erstellt. Ihr Schwerpunkt lag auf öffentlich geförderten Wohnungen und Häusern. Trotzdem wurde sich aber auch für andere Objekte verwendet.

• Zum 1. Januar 2004 wurden alle bisherigen Bestimmungen in der Wohnflächenverordnung zusammengeführt. Wie bei der zweiten Berechnungsverordnung hat sich der Gesetzgeber mit der Wohnflächenverordnung auf den öffentlich geförderten Wohnraum konzentriert, die Verwendung für andere Immobilien aber nicht ausgeschlossen.

• Als vierte Vorschrift gibt es noch die DIN 277 Sie ermittelt zwar die Nutz- und nicht die Wohnfläche, wird aber trotzdem häufig verwendet. Sie unterscheidet zwischen der Hauptnutzfläche, die zum Wohnen und als Aufenthaltsort der Bewohner dient. Dazu kommt die Nebennutzfläche, die sich aus den Flächen für die sanitären Anlagen, aus Abstellräumen, Garderoben, Garagen und Stellplätzen zusammensetzt. Die Verkehrsfläche dient dem Zugang zu den Räumen in Form von Fluren, Dielen, Treppen, Windfängen usw.

Die Funktionsfläche dient nicht zu Wohnzwecken, sondern beherbergt die Versorgungsanlagen des Hauses, für Strom, Wasser und Brennstoffe.
Die Summe aus Hauptnutz-, Nebennutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche ergibt die Netto-Grundfläche. Sie wird innen gemessen. Verwendet man die Außenmaße einschließlich der Grundfläche für Wände, Stützen und andere Bauteile, erhält man die Brutto-Grundfläche.

Dachgeschosse und Freisitze

Die Vermessung gerader, rechtwinkliger Räume sollte keine so große Schwierigkeit darstellen. Sobald es aber ins Dachgeschoss geht oder außen liegende Flächen vorhanden sind, sind folgende Regeln zu berücksichtigen:

Die Grundfläche von Wintergärten zählt nur zu 50 % zur Wohnfläche. Bei Balkons, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind meistens 50% üblich, aber ebenso 25% zulässig.

Die Grundfläche wird in Abhängigkeit von der lichten Höhe bewertet. Demnach zählt die Grundfläche

• zu 100%, wenn die lichte Höhe mindestens 2 m beträgt
• zu 50%, wenn die lichte Höhe mindestens 1 m, aber weniger als 2 m beträgt
• gar nicht, wenn die lichte Höhe weniger als 1 m beträgt

Im Zusammenhang mit der Dachschräge werden auch öfter die Begriffe Kniestock oder Drempel verwendet. Dabei handelt es sich um die Seitenwand, die auf dem obersten Geschoss aufsetzt und die Dachkonstruktion trägt. Teilweise ist der Kniestock nicht verputzt oder seine Unterkante ist farblich abgesetzt, so dass seine Höhe sogar von außen sichtbar ist.

Als Mieter ist man vom Vermieter abhängig und meint, dass mit dem Schritt zum Wohnungseigentum die „große Freiheit“ einhergeht. Das ist aber nur bedingt der Fall, denn da gibt es ja noch die anderen Eigentümer und das Gemeinschaftseigentum.

Damit bei der Eigentümergemeinschaft alles seine Ordnung hat, gibt es die Teilungserklärung, sozusagen das Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft. Sie muss vom Bauherrn erstellt und dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Dabei muss er die Vorschriften des Wohnungseigentümergesetzes (WEG) beachten. Nicht alle Normen darin sind jedoch zwingend, so dass eine gewisse Gestaltungsfreiheit bleibt.
Aus der Teilungserklärung geht hervor, wie das Haus und das Grundstück in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt werden, welche Miteigentumsanteile auf die einzelnen Wohnungen entfallen und welche Stellplätze zu welchen Wohnungen gehören. Aber die Teilungserklärung legt für die Hauseigentümergemeinschaft nicht nur solche „statischen“ Dinge fest, sondern regelt auch die Nutzungsmöglichkeiten des gemeinschaftlichen Eigentums, d.h. ob Wohnungen beispielsweise als Büros genutzt werden können. Ferner sind die Aufteilung der Betriebs- und Nebenkosten auf die einzelnen Eigentümer und die Rechte und Pflichten der Eigentümer innerhalb der Gemeinschaft in der Teilungserklärung festgeschrieben.

Die Teilungserklärung ist grundsätzlich wirksam. Sollten einzelne Regelungen jedoch gegen Gesetze oder die guten Sitten verstoßen, können diese als nichtig angesehen werden.

Details zu Teilungserklärungen in der Praxis wurden in einer Studie durch das Bundesministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Verbraucherschutz erhoben.

Zum bereits erwähnten Gemeinschaftseigentum zählen

• das Grundstück
• alle tragenden Gebäudeteile
• die Fassade
• die Anlagen der Haustechnik
• und die Außenanlage.

Details müssen in der Teilungserklärung definiert werden. Möchte ein Eigentümer Änderungen am Gemeinschaftseigentum vornehmen, so benötigt er dafür die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Er kann diese nicht vor vollendete Tatsachen stellen und eine stillschweigende Duldung als Erlaubnis auslegen.

Änderungen nach seinem Geschmack darf der Eigentümer ohne Zustimmung der Hauseigentümergemeinschaft nur am Sondereigentum vornehmen, d.h. an der Wohnung selber, deren Bestandteilen, Ein- und Anbauten sowie am Stellplatz. Hier steckt der Teufel allerdings teilweise im Detail, denn sobald Änderungen am Sondereigentum das Gemeinschaftseigentum berühren, ist wiederum die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft erforderlich. So darf der Eigentümer beispielsweise weder Fenster noch Türen in einer anderen Farbe streichen, weil dadurch das einheitliche Erscheinungsbild verloren geht. Möchte er seinen Tiefgaragenplatz mit Gitterwänden abtrennen, ist ebenfalls die Zustimmung der anderen Eigentümer erforderlich, da die Stellplatznachbarn durch die Wände in ihrer Bewegungsfreiheit eingeschränkt werden können.

Wie man sieht, gibt es eine Menge an Eigentümerpflichten, damit das Leben innerhalb der Hauseigentümergemeinschaft so harmonisch und reibungslos wie möglich verläuft und das gemeinsame Objekt gut erhalten bleibt. Jeder Eigentümer ist verpflichtet, sein Sondereigentum instand zu halten und es nur in bestimmungsgemäßer Weise nutzen, so dass den anderen Eigentümern keine Nachteile oder Einschränkungen in der Benutzung ihres Eigentums entstehen und die Bestimmung des Landesnachbarschaftsrechts (sofern für das jeweilige Bundesland vorhanden) eingehalten werden.
Der Eigentümer muss sich an die Regelungen der Teilungserklärung halten, wenn er seine Wohnung nicht zu Wohnzwecken, sondern als Büro, Praxis oder für andere Gewerbe nutzen möchte. Überlässt der Eigentümer sein Sondereigentum an andere Personen, muss er sie auch auf die Pflichten hinweisen. Er haftet jedoch nicht für Fremdverschulden.

Schließlich ist jeder Eigentümer verpflichtet, Einwirkungen auf Gebäudeteile, die zum Sondereigentum zählen, zu dulden, beispielsweise zum Verlegen von Telefonleitungen. Er muss auch Zugang zu seinem Sondereigentum gewähren, wenn dies notwendig ist, um das Gemeinschaftseigentum instand zu halten oder instand zu setzen. Entstehen hierbei Schäden, hat er allerdings das Recht auf Ersatz.

Bleibt für jeden Eigentümer zu hoffen, dass die Eigentümergemeinschaft harmoniert und von einer kompetenten Hausverwaltung geführt wird, damit der Traum von der eigenen Wohnung nicht zum Albtraum wird.

Viele Mieter haben sich möglicherweise hinsichtlich Renovierung und Schönheitsreparaturen schon über die Urteile des Bundesgerichtshofes ( Az VIII ZR 208/02 und Az VIII 361/03 ZR) vom März und Mai 2007 gefreut, bringen sie ihnen doch eine deutliche Erleichterung und auch finanzielle Entlastung.

Demnach sind alle Klauseln, die eine Renovierung der Wohnung unabhängig vom Zustand nach einer festen Zeit vorschreiben, ebenso unwirksam wie die Klausel, dass die Wohnung beim Auszug in renoviertem Zustand übergeben werden muss.

In der Urteilsbegründung heißt es, dass der Mieter durch die Pflicht zur Endrenovierung unzumutbar benachteiligt wird, wenn er gleichzeitig regelmäßig Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Eine Endrenovierung kann nur dann verlangt werden, wenn die Schönheitsreparaturen nicht regelmäßig durchgeführt wurden. Andererseits müssen sich die Schönheitsreparaturen am tatsächlichen Zustand der Räume orientieren und dürfen nicht an starre Fristen gekoppelt werden.
In dem vor dem BGH verhandelten Fall vom Mai wurde für die Mieterin sogar entschieden, dass sie weder Schönheitsreparaturen noch eine Endrenovierung vornehmen muss, weil sich die Fristenregelung und die Endrenovierungspflicht nicht trennen lassen.

Der Vermieter muss die Renovierungskosten allerdings nicht vollständig tragen. Die Abgeltungsklauseln, denen zufolge der Mieter beim Auszug in Abhängigkeit vom Zustand der Wohnung einen Teil der Renovierungskosten übernehmen muss, behalten ihre Gültigkeit. Ebenso wurde gerichtlich bestätigt, dass ein Vermieter eine höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen darf, wenn er die Renovierungskosten übernimmt.

Viele Mietverträge – auch Mustermietverträge – enthalten nach wie vor die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen und zur Endrenovierung. Allen Vermietern, die auf der sicheren Seite stehen möchten, sei Win-CASA empfohlen, die Hausverwaltungs-Software enthält einen anwaltlich geprüften Mietvertrag, der diese Änderungen bereits berücksichtigt. Auch für nicht Win-CASA Kunden steht der neue Mietvertrag als PDF-Datei zum Download zut Verfügung.

Link zum Download des kostenlosen anwaltlich geprüften Mietvertrags

Mehr zum Thema Mietrecht finden Sie auch in einem ausführlichen Artikel unter 123recht.net.

Treppen sind allgegenwärtig. Wir benutzen sie am Haus, im Haus, in der Wohnung, ja sogar in Parks, Gärten und auf Plätzen, um Höhenunterschiede zu überwinden – sei es zwischen Stockwerken oder durch Geländeformen. Bedingt durch die unterschiedlichen Einsatzmöglichkeiten unterscheiden sich Treppen hinsichtlich Form, Breite, Durchmesser und Steilheit.

Aber Treppen unterscheiden sich auch sprachlich: Der Österreicher benutzt das Stiegenhaus. Und eine kleine Treppe an der Salzach war Namensgeberin für das Salzburger Stiegl-Bier…
So sympathisch sind Treppen allerdings nicht immer, für manch einen sind sie unüberwindbar und manch einer erinnert sich nur ungern an einen Treppensturz. Sicherheit ist also beim Treppenbau sehr wichtig. Zum Auflockern und vor dem Einstieg in die Details kurz noch ein Witz: Gehen zwei Erbsen durch die Stadt. Sagt die eine zur anderen: „Achtung, eine Trep-pe-pe-pe-pe-pe-pe-pe-e.“

Formen von Treppen

Geradläufige Treppen gehen gerade von unten nach oben. Die Unterkante der Treppe ist parallel zur oberen Kante, alle Stufen sind gleich breit und gleich tief. Die Laufbreite der Treppe beträgt meist zwischen 85 und 90 cm.
Geradläufige Treppen können durch ein Zwischenpodest unterbrochen sein und dadurch einen Aufgang in Form eines rechten Winkels ermöglichen.

Gewendelte Treppen gehen um mindestens eine Ecke und zeichnen sich dadurch aus, dass die Stufen in den Winkeln weder gleichmäßig breit noch rechtwinklig sind. Nach innen wird die Stufe schmaler, nach außen meist breiter. Eine viertelgewendelte Treppe weist einen Winkel von 90° auf.

Bei einer halbgewendelten Treppe liegen Anfang und Ende knapp nebeneinander, bei einer zweiviertel-gewendelten Treppe ist der seitliche Abstand größer.

Spindeltreppen sind in der Draufsicht rund. Ihre Treppenstufen ähneln Tortenstücken, da sie innen spitz sind und nach außen weiter werden. Der Durchmesser der Treppe beträgt 1,6 bis 1,8 m. Bei der Spindeltreppe ist die Säule in der Mitte gerade. Bei einer Wendeltreppe hingegen verlaufen die Stufen wie die Rillen einer Schraube um die Mittelsäule herum. Letztere kann jedoch auch fehlen, so dass man durch das Auge in der Mitte herunterschauen kann – sofern einem dabei nicht schwindlig wird.

Vorschriften zu Treppen

Die Landesbauordnungen enthalten Vorschriften zur Gestaltung von Treppen. So schreibt die Ausgabe für Nordrhein-Westfalen beispielsweise vor, dass zur Verbindung nicht ebenerdig liegender Geschosse mit dem Erdgeschoss und zum Zugang benutzbarer Dachräume Treppen vorhanden sein müssen. Für diese „notwendigen Treppen“ gelten weitere Vorschriften hinsichtlich Beschaffenheit, Breite und Geländer, wobei jedoch nach Treppen in Wohnungen und außerhalb zu unterscheiden ist.

Manche Landesbauordnungen enthalten spezielle Passagen für die Sicherheit von Kindern an und auf Treppen. Kritische Bedeutung erlangen solche Regelungen natürlich meist nur im Schadensfall, wenn z.B. tatsächlich ein Kind zwischen den Treppenstufen durchrutschen sollte und eventuell der Treppenhersteller zur Rechenschaft gezogen werden soll.

Darüber hinaus gibt es Arbeitsstättenverordnungen und DIN-Normen für Treppen, nicht zuletzt deshalb, weil Treppenstürze am Arbeitsplatz oft durch Hast oder das Tragen von Waren begünstigt werden.

Sicherheit mit Treppen

Geradläufige Treppen lassen sich durch ihre gleichmäßig großen Stufen und den geraden Verlauf am besten begehen. Optimale Stufen weisen eine Tiefe von 26 – 30 cm und einen Abstand von 16 – 19 cm auf. Auch die Länge des Podests sollte der Schrittlänge entsprechen, die sich durch die Stufen eingestellt hat, so dass der gleichmäßige Geh-Rhythmus möglichst nicht unterbrochen wird. Eine sichere Trittfläche ist eben, gleichmäßig und rutschfest. Die Kanten sollten nicht nur gut erkennbar, sondern auch durch eine spezielle Oberflächengestaltung noch zusätzlich rutschhemmend sein.
Die Anzahl der Stufen, ab denen ein Handlauf erforderlich ist, schwankt zwischen 3 und 5. Auf jeden Fall sollte man beim Abwärtsgehen einen Handlauf auf der rechten Seite zur Verfügung haben, bei Treppe mit einer Breite über 1,50 m, auf beiden Seiten. Weitere Vorschriften und Empfehlungen gibt es für den Abstand der Handläufe zur Wand und zum Boden und zur Gestaltung von Anfang, Ende und der Grifffläche.
Auch wenn eine offene Treppe möglicherweise modern und futuristisch ausschaut, sollte die offene Seite zum Vermeiden der Absturzgefahr durch ein Geländer gesichert werden.

Über ihre reine Funktionalität hinaus können Treppen aber durchaus auch als gestalterische Elemente eines Hauses eingesetzt werden, denn zu der Vielfalt an Formen kommt noch eine Vielfalt an Materialien.

Die Frage, wem ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung gehört, wird vom Grundbuch beantwortet. Dafür gibt es extra die Grundbuchämter, die zum Amtsgericht des Bezirks gehören, in dem sich das Grundstück befindet.

Rechte und Pflichten zum Grundbuch werden in den 144 Paragraphen der Grundbuchordnung (GBO) geregelt. Zusätzlich finden auch Paragraphen des BGB (bürgerliches Gesetzbuch) Anwendung.

Alle Grundstücke müssen im Grundbuch eingetragen sein. Jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt. Jedes Grundbuchblatt besitzt ein Deckblatt, aus dem das Amtsgericht, der Grundbuchbezirk und die Nummer des Blattes hervorgehen.

Auch Schließungs- oder Umschreibungsvermerke können enthalten sein. Man unterscheidet Erbbaugrundbücher, Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbücher und Wohnungserbbaugrundbücher.

Das Grundbuch bzw. -blatt gliedert sich in mehrere Teile mit festgelegten Inhalten. Im Bestandsverzeichnis sind die Grundstücke mit den Angaben aufgeführt, die vom Kataster, einem amtlichen Verzeichnis von Grundstücken, vorgeschrieben sind. Dazu zählen:

• Gemarkung
• Nummer der Flurkarte
• Nummer des Flurstücks oder der Parzelle
• Wirtschaftsart
• Lage und Größe des Grundstücks
• Bestand, Zu- und Abschreibungen (falls das Grundstück oder Teile desselben aus einem anderen Grundbuch übernommen wurde/n, durch Teilung oder Verbindung entstanden ist oder in ein anderes Grundbuch übertragen wurde).

Anschließend folgen 3 Abteilungen, die die Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen sowie Grundpfandrechte enthalten.

In der 1. Abteilung ist der Eigentümer eingetragen, der das Grundstück, Haus oder die Wohnung gekauft, geerbt oder ersteigert hat.

In der 2. Abteilung werden alle Pflichten und Einschränkungen eingetragen, die für das Grundstück oder die Immobilie gelten. Das können Grunddienstbarkeiten (z.B. das Recht eines Energieversorgers, Leitungen, Kabel oder Entwässerungskanäle über das Grundstück zu ziehen), Nutzungsrechte oder Vorkaufsrechte sein. Auch eine Auflassungsvormerkung, mit der der aktuelle Eigentümer und der Käufer die beabsichtigte Veräußerung dokumentieren, würde in der 2. Abteilung eingetragen. Beschränkungen können aufgrund von Erbschaftsbestimmungen, Insolvenz, Zwangsvollstreckung, Denkmalschutz- oder Bauauflagen oder Benutzungsregeln auf dem Grundstück oder der Immobilie lasten.

In der 3. Abteilung schließlich sind alle finanziellen Verpflichtungen gegenüber Dritten enthalten, sofern Grund oder Immobilie dafür einstehen müssen. Hypotheken, Grund- und Rentenschulden.

Inzwischen wird das Grundbuch allerdings nicht mehr auf Papier geführt, sondern ist zum elektronischen Grundbuch verwandelt worden. Mit einer elektronischen Unterschrift werden die Grundbuchblätter nun in einer Datenbank gespeichert und stehen dadurch wesentlich einfacher und unabhängig vom Standort zur Verfügung. Zwar geht es nicht so weit, dass die Grundbuchblätter öffentlich im Internet zugänglich sind, aber es gibt eine große Menge an Einsichtsstellen, in denen Personen mit berechtigtem Interesse auch Einblick in die Grundbücher anderer Grundbuchämter gewährt werden kann. Die Einsichtnahme ist übrigens kostenlos. Banken und Bausparkassen, die regelmäßig Grundbuch abfragen benötigen, erhalten durchaus die Zulassung, eigenständig Fernabfragen durchzuführen.

Dieses berechtigte Interesse liegt sicher dann vor, wenn der Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie geplant ist. Auch wenn das Beurkundungsgesetz die Grundbucheinsicht erst bei der Beurkundung des Vertrages fordert, der Notar den Inhalt des Grundbuchs kennen und die Vertragspartner auf dessen Bedeutung hinweisen sollte, möchte der Kaufinteressent vielleicht schon vorher wissen, auf was er sich möglicherweise einlässt. Der Verkäufer kann ihm jederzeit freiwillig einen Grundbuchauszug vorlegen. Andernfalls kann der Kaufinteressent beim Grundbuchamt um Einsichtnahme ansuchen, die aber möglicherweise erst nach Rücksprache mit dem Besitzer gewährt wird.

Haben Käufer und Verkäufer dann den notariellen Kaufvertrag unterschrieben, also die Auflassung vorgenommen, muss der Käufer den Kaufpreis entweder direkt an den Verkäufer oder auf ein Notaranderkonto überweisen. Zur endgültigen Eintragung bzw. Umschreibung im Grundbuch benötigt das Grundbuchamt noch die Bescheinigung der Gemeinde, dass diese ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nicht nutzt, und eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung über den Käufer.

Anknüpfend an meinen jüngsten Artikel möchte ich heute noch mal etwas detaillierter auf die Eigenschaften der Hausverwaltungsprogramme eingehen. Dabei konzentriere ich mich auf die Anforderungen von eher kleineren Hausverwaltungen, die Häuser mit Eigentumswohnungen verwalten, also für die Eigentümergemeinschaften tätig werden.

Die Erfassung und Abrechnung von Nebenkosten und von Heizkosten ist in allen angebotenen Produkten selbstverständlich enthalten. Soweit im Haus alles rund läuft, tritt der Hausverwalter für die Eigentümer ja hauptsächlich mit der Nebenkostenabrechnung in Erscheinung, die fristgerecht und inhaltlich korrekt erstellt werden muss. Würde die Software den Hausverwalter dabei nicht unterstützen, hätte er sicher einen falschen Kauf getätigt.

Die doppelte Buchführung ist für alle Kaufleute vorgeschrieben. Die Formulierung eines Buchungssatzes mit einem Soll- und einem Habenkonto mag zwar ein wenig aufwändig erscheinen, ist aber bei Lichte betrachtet sowohl logisch als auch korrekt. Wenn der Kaufmann beispielsweise Waren kauft, vergrößert sich sein Warenbestand und verringert sich sein Kassenbestand. Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld, steigt das Bankguthaben der WEG, während gleichzeitig die Forderung an den Eigentümer erlischt. Überweist der Hausverwalter einen Teil des Hausgeldes auf das Sparbuch für die Instandhaltungsrücklage, so steigt diese, während das Bankguthaben wieder sinkt. Diese Systematik schützt also in gewisser Hinsicht auch vor Fehlern und Falscheinschätzungen der finanziellen Lage. Allerdings verfügen längst nicht alle Hausverwaltungsprogramme über die Funktion der doppelten Buchführung.

Auch über den Ausweis der haushaltsnahen Dienstleistungen wurde in manchen Eigentümerversammlung heftig debattiert. Die Eigentümer möchten natürlich nicht auf die Dokumente verzichten, mit denen sie ihre Steuerlast ein wenig reduzieren können. Auf der anderen Seite sehen die Hausverwalter zusätzliche Arbeit auf sich zurollen. Aber auch hier hilft das richtige Programm für die Hausverwaltung ungemein - die Betonung liegt auf richtig, denn dieses Feature ist nicht in allen Programmen enthalten. In Win-CASA 7  beispielsweise können beim Buchen auf Ausgabenkonten über einen Schalter “§35a” die auf der Rechnung ausgewiesenen Anteile lt. § 35 a eingegeben und auf die Kostenarten aufgeteilt werden. Ein weiterer Klick genügt, um den Ausdruck der Bescheinigungen anzustoßen.

Im besten Fall muss der Hausverwalter seinen Eigentümern nur einmal im Jahr eine Einladung zur Eigentümerversammlung zusenden. Aber Mahnungen, Rundschreiben oder sonstige Briefe fallen zumindest von Zeit zu Zeit an und hier ist Unterstützung in Form von Vorlagen durch das Hausverwaltungsprogramm natürlich auch willkommen – aber bei einigen wenigen Anbietern dennoch nicht im Angebot.

Schließlich ist der Export und Import von Daten in andere Anwendungen oder auf mobile Geräte eine nützliche Unterstützung, die von nahezu allen Hausverwaltungstools angeboten werden.

Unterschiede gibt es dann wieder in Bezug auf die Zusatzfunktionen, die die Hausverwaltungsprogramme noch anbieten. Die interessanteste Zusatzfunktion dürfte eine Schnittstelle für Online-Banking sein, um sowohl Lastschriften und Überweisungen exportieren und Kontoauszugsdaten importieren zu können, da sie dem Hausverwalter viel Zeit und Handarbeit spart.

Natürlich muss sich die Hausverwaltung insgesamt mit dem Programm wohl fühlen. Verschiedene Menschen, verschiedene Erfahrungshorizonte und verschiedene Herangehensweisen müssen berücksichtigt werden. Hilfefunktionen und die Führung der Benutzer durch Menüs und Navigationsmöglichkeiten sind bei allen Hausverwaltungsprogrammen Standard. Große Unterschiede zeigen sich allerdings wieder beim Support. Schulungen und Unterstützung durch eine Hotline sind bei manchen Anbietern nur im Rahmen eines Wartungsvertrages oder gegen Bezahlung erhältlich. Unterstützung bei Problemen mit dem Programm kann die Hausverwaltung aber auch in den Internet-Portalen etlicher Anbieter suchen.
Und schließlich lohnt sich auch ein Blick auf die Häufigkeit und den Umfang, in dem die Hausverwaltungsprogramme aktualisiert werden. Die Anbieter sind auf jeden Fall eifrig und bieten durchschnittlich einmal im Jahr ein Update, teilweise auch mehr. Externe Einflussfaktoren wie z.B. Gesetzesänderungen spielen dabei sicher ebenso eine Rolle wie Programmfehler, die nach ihrer Entdeckung so schnell wie möglich behoben werden müssen.

Fazit: Die Eigenschaften der auf dem Markt erhältlichen Hausverwaltungsprogramme sind vielfältig und umfangreich. Für jeden Einsatzzweck und jeden Geldbeutel finden sich mögliche Tools. Auch wenn die Auswahl dadurch vielleicht ein wenig erschwert wird, ist doch sichergestellt, dass jede Hausverwaltung die Software finden kann, die ihre Bedürfnisse so gut wie möglich abdeckt. Ein genauer Vergleich bzw. nach Möglichkeit ein Test unterschiedlicher Hausverwaltungsprogramme sollte hier Licht ins Dunkel bringen und die für Sie passendste Lösung zu Tage fördern.