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Die Medien melden immer wieder historische Höchststände bei den Energiekosten. Spare also Energie, wer kann. Zunächst mal im Kleinen Heizkosten sparen, denn das geht sofort. Und dann am besten auch im Großen, mit einem Niedrigenergiehaus. Aber was ist das genau?

Was ist ein Niedrigenergiehaus?
Ein Niedrigenergiehaus hat einen geringen Energieverbrauch. Pro Quadratmeter und Jahr darf der Bedarf an Heizwärme höchstens bei 70 kWh liegen. Das ist inzwischen kein Wert mehr, den „eingefleischte Ökos“ mit ihrem Haus erreichen, denn er gilt für jeden Neubau. Das Heizen älterer Gebäude kann hingegen mit bis zu 300 KWh pro qm und Jahr zu Buche schlagen kann. Diesen Wert kann man sich vielleicht besser vorstellen, wenn man 10 KWh mit 1 l Heizöl, 1 m3 Erdgas oder 2 kg Holzpellets gleichsetzt.

Aber das Niedrigenergiehaus ist noch nicht das Ende der Sparsamkeit. Noch sparsamer lebt sich in einem 3 Liter Haus, nur 3 l Heizöl, also etwa 30 KWh, pro Jahr und qm verbrauchen darf. Nochmal 50% weniger verbrauchen Passivenergiehäuser. Und das Nullenergiehaus schließlich kommt vollständig ohne externe Energiezufuhr aus.
Aber bleiben wir diesmal beim Niedrigenergiehaus, zu dem es genug zu sagen gibt.

Was zeichnet ein Niedrigenergiehaus aus?
Die Lage des Hauses und das dort vorherrschende Klima beeinflussen den Energieverbrauch natürlich maßgeblich. Beim Neubau sollten die Hauptfensterflächen nach Süden ausgerichtet sein und zu den Wohnräumen gehören. Räume wie Küche und Bad vertragen dagegen gut die Nordseite.
Der nächste wichtige Punkt ist die Außenhülle des Gebäudes, durch die so wenig Wärme wie möglich verloren gehen darf. Die Dämmung von Außenwänden, Dächern und Decken hat ebenso eine Bedeutung wie die Verwendung von Fenstern aus Wärmeschutzglas mit 2-3 Scheiben. Wärmebrücken, also Bauteile mit geringerer Wärmedämmung, müssen ebenfalls vermieden werden, um die Wärme im Haus zu behalten. Die Fassaden sollten zudem möglichst glatt sein, d.h. ohne Erker oder ähnliche Anbauten auskommen, die anfällig für Wärmebrücken sind.
Um die niedrigen Energieverbrauchswerte zu erreichen, muss auf die Hilfe der Sonne zurückgegriffen werden: Die Warmwasserbereitung erfolgt mit einer Solaranlage, und auch zum Heizen ist die Kraft der Sonne so weit wie möglich willkommen. Selbstverständlich muss die Heizungsanlage energieeffizient sein. Und eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung ist ebenfalls Pflicht beim Niedrigenergiehaus.
Holz ist nicht nur ein vielfältiger, angenehmer Baustoff, sondern hat auch gute Eigenschaften bei der Wärmedämmung.

Wo geht die Niedrigenergiebauweise?
Die Bauweise für Niedrigenergiehäuser ist für alle Häuser möglich, also sowohl für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und für den Geschossbau. Alle Möglichkeiten stehen beim Neubau offen, aber auch in der Sanierung von Altbauten lässt sich der Energieverbrauch deutlich einschränken.
Und nicht nur Wohnhäuser können in Niedrigenergiehäuser umgewandelt werden. Auch in Zweckgebäuden verschwindet jede Menge Energie durch undichte Wände. Kommunen könnten hier einerseits Energie einsparen und andererseits eine gewisse Vorbildfunktion im Umweltschutz übernehmen – wie sich gleich zeigen wird.

Und was sind die Vorteile?
Von einem Niedrigenergiehaus profitieren viele. Zunächst natürlich der Bewohner, denn er spart eine ganze Menge an Heizkosten. Außerdem hat sein Haus eine hohe Wohnqualität: Die Luftqualität ist besser, weil ärmer an Schadstoffen und Gerüchen. Wird Holz als Baustoff verwendet, ergeben sich zudem ein angenehmes Klima und eine behagliche Atmosphäre.
Und auch die Atmosphäre außerhalb jedes Niedrigenergiehauses wird durch etwa eine Tonne Kohlendioxid pro Jahr entlastet.

Wie lässt sich ein Haus mit Eigentumswohnungen in Win-CASA verwalten? Dazu muss zunächst das Haus angelegt werden. Alle Häuser werden beginnend mit 001 durchnummeriert. Die noch freien Nummern werden in einer Liste angezeigt, aus der die gewünschte Nummer ausgewählt werden kann. Die Eingabe der Stammdaten erfolgt im Dialog „neues Haus“ mit seinen 8 Registerkarten. Dieser Dialog wird mit seinen Feldern und Eingabemöglichkeiten hier ein wenig vorgestellt. Wer den Dialog und Win-CASA selber ausprobieren möchte, ist eingeladen, die kostenlose Testversion auszuprobieren.
Nun aber zum Dialog „neues Haus“:

Haus
Hier muss zunächst die Adresse des zu verwaltenden Hauses eingegeben werden. Die folgende Auswahl von Miet-, WEG-Verwaltung oder beidem beeinflusst die Aktivierung der weiteren Felder des Dialogs. Bei der Mietverwaltung interessiert natürlich der Eigentümer, der aus einer Liste ausgewählt oder neu angelegt werden kann. Der Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten ist als nächstes festzulegen – für die Mietverwaltung auch der Heizkosten-Abrechnungszeitraum. Und auch ein gewerblicher Anteil am Haus kann auf dieser Registerkarte hinterlegt werden.

Bankkonten
Hier wird das Konto ausgewählt, auf das die Lastschriften der Bewohner eingezogen werden. Auch hier kann ein bereits vorhandenes Konto ausgewählt oder ein neues Konto angelegt werden.

Zahlungen
Auf dieser Registerkarte werden die von den Bewohnern erwarteten Zahlungen eingetragen. Hier wird auch gleich festgelegt, wie häufig die Zahlungen sollgestellt werden. damit die Arbeit später einfacher wird.

Heizung
Hier muss festgelegt werden, ob die Heizkostenabrechnung mit Win-CASA durchgeführt oder von einer Fremdfirma übernommen wird. Auf jeden Fall ist die Brennstoffart auszuwählen. Bei der Berechnung mit Win-CASA ist auch noch die Einheit zu wählen, während das Brennstoffkonto separat geführt werden muss.

Verwalter
Name und Anschrift des Verwalters werden hier angelegt oder – wohl häufiger - übernommen. Die hier vorhandenen Daten erscheinen später im Kopf der Abrechnung und sind deshalb natürlich von Bedeutung.

Hausmeister
Diese Registerkarte dient der Information des Hausverwalters, da er bei einer Vielzahl an Objekten mit unterschiedlichen Hausmeistern sicher nicht alle Daten im Kopf haben kann. Wohnt der Hausmeister im verwalteten Objekt, kann die Adresse auf Knopfdruck übernommen werden. Alle anderen Daten zur Erreichbarkeit müssen natürlich manuell eingetragen werden, damit man leicht und zuverlässig mit dem Hausmeister Kontakt aufnehmen kann.

Sonstiges
Hier stehen dem Verwalter 12 Felder mit je 30 Zeichen zur Verfügung, in die er beliebige Angaben eintragen kann, die er zum Haus wissen und bei Bedarf schnell auffinden können muss.

Notizen
Hier steht dem Verwalter ein großes Freitextfeld zur Verfügung, in das er weitere beliebige Informationen eintragen kann.

Fotos
Hier können Fotos vom Haus eingefügt werden. Die Bilder werden verkleinert angezeigt und können in einem separaten Fenster in Originalgröße angesehen werden. Die Bilder werden allerdings nicht in Win-CASA importiert, sondern verbleiben an ihrem ursprünglichen Speicherort. Werden sie dort gelöscht oder umbenannt, stehen sie auch in Win-CASA nicht mehr zur Verfügung.

Ist das Haus mit dem abschließenden Speichern erfolgreich angelegt, ist der erste Schritt getan, um das Haus verwalten zu können. Im nächsten Schritt müssen die Stammdaten der einzelnen Wohnungen angelegt werden. Dazu zählen zunächst die Zählernummern und Verteilerschlüssel für die Kostenanteile. Die einzelnen Zählerstände und die Anzahl der Personen, die die Wohnung bewohnt, kann für jeden beliebigen Zeitraum und Schlüssel eingepflegt werden. Und schließlich werden noch die aktuellen Daten des Bewohners mit seinen Zahlungsverpflichtungen und den Bedingungen zu Vertrag und Kaution gespeichert, sofern es sich um einen Mieter handelt, der vom Verwalter geführt wird.

Wer bildet den Verwaltungsbeirat und welches sind seine Aufgaben? Diese Fragen will der folgende Beitrag auf den Grund gehen.

Zunächst die rechtliche Seite:

§ 29 des WEG beschäftigt sich mit dem Verwaltungsbeirat und macht dazu folgende Aussagen:
(1) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.
(2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.
(3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.
(4) Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.

Und nun ein paar praktische Erläuterungen zu den Sätzen:

Verwaltungsbeirat ja oder nein?
Das Gesetz stellt somit jeder Eigentümergemeinschaft frei, ob sie einen Verwaltungsbeirat haben möchte oder nicht. Man sollte allerdings einen Blick in die Gemeinschaftordnung oder Teilungserkärung werfen, um sicherzugehen, dass hier keine abweichenden Bestimmungen enthalten sind. Dort kann nämlich festgelegt sein, dass

• ein Verwaltungsbeirat gewählt werden muss oder
• kein Verwaltungsbeirat gewählt werden darf.

Wird das Thema dort nicht behandelt, entscheidet die Eigentümergemeinschaft mit der Mehrheit der Stimmen über das Vorgehen und bestellt den Beirat – wenn gewünscht – ebenfalls mit Stimmenmehrheit.

Die Größe der WEG ist sicher ein Entscheidungskriterium für oder gegen den Verwaltungsbeirat. Je größer die WEG, desto empfehlenswerter ist die Wahl eines Verwaltungsbeirats, nicht zuletzt um die Arbeit für den Hausverwalter durch definierte Ansprechpartner zu erleichtern.

Zusammensetzung des Beirats
Unabhängig von der Größe der Eigentümergemeinschaft besteht der Verwaltungsbeirat laut Gesetz immer aus 3 Eigentümern, d.h. einem Vorsitzendem und 2 Beisitzern, von denen einer als stellvertretender Vorsitzender fungiert. Auch bei dieser Zahl kann die Gemeinschaftsordnung das Gesetz jedoch überstimmen und eine höhere oder niedrigere Zahl an Beiräten festlegen. Der Verwalter kann auf keinen Fall in den Verwaltungsbeirat gewählt werden.
Sollte es schwierig sein, eine ausreichende Zahl an Kandidaten für den Verwaltungsbeirat zu finden, könnten zwei Aspekte die Hemmschwelle vor dem Amt senken:

• Die Eigentümerversammlung sollte die Haftung der Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzen.
• Die Versammlung kann auch bei der Wahl des Beirats festlegen, dass in jeder Versammlung eine Entlastung des Beirats vorgenommen wird.

Amtszeit
Wählt die Eigentümerversammlung ihren Verwaltungsbeirat, sollte sich auch festlegen, wie lange dieser im Amt bleibt. Denn dazu macht das Gesetz keine Angaben, d.h. der Beirat würde auf unbestimmte Zeit gewählt. Meistens kommt der Wunsch nach einer Beschränkung der Amtszeit sogar aus den Reihen der Kandidaten, weil solche „Pöstchen“ wie in Vereinen eher unbeliebt sind.
Die Eigentümergemeinschaft kann den gesamten Verwaltungsbeirat oder einzelne Personen in jeder Eigentümerversammlung mit der Stimmenmehrheit und ohne Begründung abberufen, sofern dieser Punkt vom Verwalter auf die Tagesordnung aufgenommen worden ist. Verkauft ein amtierendes Mitglied des Verwaltungsbeirats seine Wohnung, verliert er automatisch seinen Sitz im Beirat und erlangt ihn auch nicht wieder, wenn er erneut Eigentümer werden sollte.

Aufgaben
Da der Gesetzestext in Bezug auf die Aufgaben des Verwaltungsbeirats wenig konkret ist, hat sich eine gewisse Praxis herausgebildet, welche einzelnen Aufgaben vom Verwaltungsbeirat übernommen werden. Verwaltungsbeiräte, die ihre Eigentumswohnung selbst bewohnen, sehen vor Ort als erste, wenn Reparaturen notwendig werden oder Missstände auftreten. Der Verwalter wird mit dem Beirat die Eigentümerversammlung vorbereiten und dabei die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan zur Prüfung vorlegen, bevor diese als Anlage in der Einladung zur Versammlung an alle Eigentümer geschickt werden. Auch bei Instandhaltungsmaßnahmen kann der Verwalter zur Vereinfachung verschiedene Angebote mit dem Beirat durchsprechen und einen Anbieter auswählen. Wünscht die Eigentümerversammlung, dass der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei seiner Arbeit überwacht, muss sie ihn explizit damit beauftragen. Auch andere Befugnisse können bei Bedarf vergeben werden.

Der Verwaltungsbeirat und seine Mitglieder müssen der Eigentümergemeinschaft nur während der Eigentümerversammlung Rede und Antwort stehen. Ansonsten sind sie nicht verpflichtet, einzelnen Eigentümer Informationen zur Verfügung zu stellen. Der Beirat ist frei, sich nach eigenem Ermessen zu treffen und kann weder von den Eigentümern noch vom Verwalter einberufen werden. Entscheidungen erfordern die Mehrheit der Stimmen der anwesenden Mitglieder.

Kosten
Der Verwaltungsbeirat arbeitet ehrenamtlich. Tatsächlich entstandene Kosten (z.B. Telefon) können jedoch erstattet werden und zählen zu den Verwalterkosten.

Wer wohnt zur Miete und wer wohnt in den eigenen vier Wänden? Auch wenn diese Frage sicher nicht die Welt bewegt, ist sie so zwischendurch doch mal eine Überlegung wert.

Personen- oder haushaltsbezogen?
Etwa 52% liegt diese Wohneigentumsquote in Deutschland, besagen die Statistiken. Andere sprechen von nur 44% - und beide haben Recht – denn man muss genau hinschauen.
Betrachtet man alle Einwohner des Landes, so wohnen 52% in einer Eigentumswohnung oder einem eigenen Haus. Zählt man allerdings alle Wohnungen und Einfamilienhäuser, so werden nur 44% von ihnen vom Eigentümer bewohnt, während die restlichen 66% vermietet sind.

Innerdeutscher Vergleich
Auch so manches Klischee lässt sich mit der Statistik untermauern: Die ach so heimatverbunden Saarländer, für die eine Fahrt ins benachbarte Rheinland-Pfalz teilweise schon eine Reise ans Ende der Welt bedeutet, beweisen ihre Heimattreue mit einer Eigentumsquote von 75%. Ihnen folgen Rheinland-Pfalz und Baden Württemberg („Schaffe, schaffe, Häusle baue“) mit je 60%.
Der Statistik zufolge weisen die Berliner mit nur 16% die geringste Wohneigentumsquote auf. Ob das möglicherweise an der Geschichte der geteilten Stadt oder an hohen Preisen mit Hauptstadtbonus liegt, vermag ich nicht zu sagen. Die Quote liegt aber generell historisch bedingt in den alten Bundesländern um etwa 10 Prozentpunkt höher als in den jüngeren Bundesländern, die allerdings kräftig aufholen.

Wünsche
Die Statistiker haben weiter herausgefunden, dass die große Mehrheit der Mieter lieber in einer eigenen Immobilie wohne würde. Sie hegen damit einen Wunsch, den sich in Europa sehr viel mehr Bürger erfüllt haben. Lediglich die Schweiz rangiert mit ihrer Wohneigentumsquote noch hinter Gesamt-Deutschland, etwa auf gleicher Höhe mit Ostdeutschland. Die Spitzenreiter sind Spanien und Norwegen mit 87% Eigentümern (haushaltsbezogene Werte). Österreich liegt in diesem Vergleich allerdings auch nur im Mittelfeld mit einer Quote von 56%. In manchen Tiroler Bergtälern hat man zwar den Eindruck dass diese Quote auch durch die Heimatverbundenheit und Übernahme von Bauernhöfen durch die nächste Generation bei nahezu 100% liegen müsste, aber das kann einerseits täuschen und andererseits besteht ja weder Tirol nur aus Bergtälern noch Österreich nur aus Tirol…
Auch in den USA und Kanada liegt die Wohneigentumsquote zwischen 60 und 70 %.

Gründe
Woran liegt es also, dass bei uns so viele ihren Wunsch von den eigenen 4 Wänden nicht realisieren können? 2008 wird sich die Lage sicher nicht verbessern, denn es wird ein historisch niedriger Wert an Baufertigstellungen prognostiziert. Dies lässt sich schon klar an Hand der Baugenehmigungen ablesen. Und diese Tatsache wird hauptsächlich auf die Kostensituation geschoben. Die Preise steigen, während die Anreize, wie z.B. die Eigenheimzulage, weggefallen sind.
Die meisten Immobilienbesitzer binden sich mit ihrer Immobilie über Jahre an ihre Bank. Und vorsichtigere Naturen scheuen vielleicht diesen Schritt und die damit verbundene Möglichkeit, durch Arbeitslosigkeit oder andere unvorhergesehene Einwirkungen die vereinbarten Zahlungen nicht mehr leisten zu können und letztendlich in der Zwangsversteigerung zu landen.
Auf der anderen Seite verlangt der Arbeitsmarkt oft eine örtliche Flexibilität, die durch eine Immobilie zumindest eingeschränkt ist, denn eine Wohnung an einem Ort zu verkaufen und neue in einem anderen Ort kaufen ist nicht unbedingt einfach. Und wer sich sein individuelles Traumhaus gebaut hat, wird davon ganz bestimmt nicht trennen wollen.

Aussichten
Immerhin besteht die Aussicht, dass sich noch im ersten Halbjahr 2008 etwas in Sachen „Riester-Rente für Immobilien“ tut und das Gesetz rückwirkend zum Jahresanfang gültig wird. Immerhin ein kleines Signal der Regierung pro Eigenheim. Ob es allerdings ausreichen wird, um die Eigenheimquote und Zahl der Menschen, die ihren Un-Ruhestand in einer schuldenfreien Immobilie verbringen können, substantiell zu steigern ist eher zweifelhaft. Aber ich lasse mich auch gern vom Gegenteil überzeugen und werde das Thema sicher wieder aufgreifen, wenn das Gesetz verabschiedet ist.

Das neue Jahr 2008 hat begonnen, und damit läuft auch die Frist für die Einkommenssteuererklärung für das abgelaufene Jahr 2007. Wer eine Steuererstattung erwarten kann, ist gut beraten, die Steuererklärung möglichst bald abzugeben, denn umso eher kann er über das Geld verfügen, das das Finanzamt über’s Jahr verwahrt hat. Vielleicht kostet ja einige Überwindung, diese unliebsame Aufgabe anzugehen, aber wenn sie gemacht ist, hat man wieder für ein Jahr Ruhe. Das ist sicher viel angenehmer, als die Aufgabe ständig vor sich herzuschieben und sie erst im letzten Moment zu erledigen, wenn es keinen Aufschub mehr gibt. Denn gemacht werden muss die Steuererklärung allemal.

Vielleicht dient ja die neue Absetzbarkeit der haushaltsnahen Dienstleistungen für Wohnungseigentümer bzw. deren Mieter nach § 35a EStG als Anreiz, sich bald an die Steuererklärung zu machen. Deshalb soll das Thema, das ja im letzten Jahr bereits beleuchtet wurde, heute noch mal kurz aufgegriffen werden.

600 Euro an Steuerersparnis sind nämlich pro Jahr möglich. Und das Schöne an der Regelung zu den haushaltsnahen Dienstleistungen ist zudem, dass man schon bei der Erstellung der Steuererklärung weiß, wie hoch die individuelle Steuerentlastung ist – vorausgesetzt natürlich die eingereichten Leistungen und die Unterlagen entsprechen den gesetzlichen Vorschriften. Die Steuerschuld vermindert sich also genau um 20% der nachgewiesenen Kosten der haushaltsnahen Dienstleistungen, aber maximal um 600 Euro, denn entspricht 20% des Höchstbetrags von 3.000 Euro. Hier wird jeder Steuerpflichtige gleich behandelt, da der Steuersatz völlig unbedeutend ist. Ob das nun gerecht ist oder nicht, darüber lässt sich trefflich streiten. Sinnvoller ist es aber auf jeden Fall, einen Blick in das Anwendungsschreiben des Bundesministeriums der Finanzen zu werfen, in dem auf 11 Seiten alle Regeln und Vorschriften dargestellt werden.

Wem das zu umständlich ist, und wer sich weder für die haushaltsnahen Dienstleistungen im Bereich der Altenpflege und Kinderbetreuung interessiert, der erhält hier eine kurze Zusammenfassung der Leistungen, die für Wohnungseigentümer und Mieter steuerbegünstigt sind:

• Reinigung der Wohnung
• Gartenpflege
• Reinigung im Außenbereich und Schneeräumdienst
• Umzugsdienstleistungen
• geringfügige Beschäftigungsverhältnisse durch WEG oder Vermieter
• Renovierung, Erhaltung, Modernisierung durch einen Handwerker
• Wartung und Überprüfung von Anlagen

Alle im jeweiligen Kalenderjahr unbar bezahlten Beträge können in die Steuererklärung aufgenommen werden, sofern die Hausverwaltung mit der Jahresabrechnung die erforderlichen Belege zur Verfügung stellt. Wie das mit Win-CASA ohne zusätzlichen Aufwand funktioniert, lässt sich übrigens hier im Blog nachlesen.

Da bin ich nun mitten in der Steuererklärung für 2007, hole mir den Ordner zur Eigentumswohnung und halte plötzlich inne: Die Jahresabrechnung für 2007 kommt ja erst im Frühjahr 2008. Soll, kann, will ich so lange mit meiner Steuererklärung warten? Nein, die Steuer muss vom Tisch! Und schnell zeigt sich, dass das Ministerium mitgedacht hat: Unter Randziffer 33 des Anwendungsschreibens ist angegeben, dass die Aufwendungen auch im Jahr geltend gemacht werden können, in dem die Jahresrechnung genehmigt wird. Also werde ich meinen Anteil aus der Jahresabrechnung für 2006/2007 in der Steuererklärung für 2007 ansetzen, und der Anteil für 2007/2008 folgt dann in der Steuererklärung für 2008. Die Eintragung erfolgt übrigens auf dem Formular für die Sonderausgaben.

Und dann werde ich noch einen Tipp in die nächste Eigentümerversammlung mitnehmen – für den Fall, das größere Renovierungen anstehen: Wer als Eigentümer oder Mieter absehen kann, dass er über die oben genannte Höchstgrenze von 3.000 Euro im Jahr kommt, kann versuchen, die Leistungen und somit auch die Abrechnung auf zwei Jahre aufzuteilen. Werden die Handwerkerleistungen am Ende des Jahres begonnen, kann im alten Jahr eine Teilzahlung erfolgen. Der zweite Teil wird dann nach Abschluss der Arbeiten im Folgejahr bezahlt.

Und wie kommt es eigentlich, dass sich der Staat an der Renovierung einer Wohnung beteiligt? Wäre die Meldung an einem 1. April erstmals in den Medien erschienen, wäre zumindest die Vermutung aufgekommen, dass es sich um einen Scherz handelt. Aber dahinter steckt der Kampf gegen die Schwarzarbeit. Da für die schwarze Handwerkerarbeit keine Rechnung ausgestellt wird, kann diese nicht von der Steuer abgesetzt werden.
Bleibt zu hoffen, dass der Stundenlohn bei der Schwarzarbeit um weniger als 20% unter dem offiziellen Stundenlohn liegt…Aber wenn sich der Auftraggeber zusätzlich der Tatsache bewusst ist, dass bei Schwarzarbeit kein Anspruch auf Gewährleistung besteht, gibt es nun einen doppelter Anreiz zur legalen Beauftragung des Handwerkers.

Also wünsche ich zum Abschluss: Möge die Freude über das gelungene Hand-Werk ebenso groß sein wie die über den Steuerbescheid!

Mit der Miete oder den Tilgungszahlungen für die Eigentumswohnung sind die Kosten für das Dach über dem Kopf leider noch lange nicht abgedeckt. Die Betriebskosten sind zusätzlich zu zahlen, und der Betrag ist oftmals nicht zu vernachlässigen. Oft wird deshalb schon von der „zweiten Miete“ gesprochen.
Abgesehen von der reinen Höhe der Betriebskosten stellt sich oft nicht nur die Frage, wie sich aus einer Heizungsablesung der jeweilige Rechnungsbetrag ergibt. Außerdem ist oft nicht klar, wie die Kosten aus der Betriebskostenberechnung auf den Mieter und den Vermieter aufgeteilt werden. Dies geht so weit, dass dazu auch immer wieder die Gerichte bemüht werden müssen.

Versuchen wir also mal, die ganze Sache Schritt für Schritt systematisch aufzurollen. Fangen wir also mal ganz vorne an: Betriebs-Kosten, das sind also Kosten für den Betrieb. Man könnte also sagen, es sind Kosten, die anfallen, wenn die Wohnung bewohnt ist. Das ist schon mal ein guter Gedankenansatz, der sich ausbauen lässt:
Betrachten wir die 2 Möglichkeiten getrennt:
1.) Die Wohnung ist vermietet.
2.) Die Wohnung steht leer.

Zunächst zum ersten Fall:
Ist eine Wohnung bewohnt, wird Wasser verbraucht, Abwasser produziert, geheizt und (teilweise) Fernsehen über einen Kabelanschluss konsumiert. Die dafür anfallenden Kosten muss der Mieter zahlen, denn gerade beim Verbrauch von Wasser und Wärme ist er der einzige, der die Höhe bestimmen kann.
Keinen Einfluss hat der Mieter allerdings auf die Höhe der Kosten für einen Hausmeister oder für Haus-Versicherungen. Dennoch sind diese Betriebskosten umlagefähig, müssen also vom Mieter getragen werden, da er ja auch den direkten Nutzen hat, wenn z.B. der Hausmeister die Mülltonnen am Leerungstag rausstellt oder bei Glätte die Hauseinfahrt streut. Zu diesem Punkt gibt es allerdings eine Ausnahme, die das Amtsgericht Wetzlar (Az. 38 C 1759/06 [38])beschlossen hat. Übernimmt nämlich der Vermieter selber die Hausmeisteraufgaben, muss er die Übernahme der Kosten durch den Mieter gesondert vertraglich vereinbaren.

Auf der anderen Seite stehen die Betriebskosten, die dem Eigentümer dafür entstehen, dass er die Wohnung als sein Eigentum bezeichnen und nutzen kann. Um es zu erhalten, ist in die Instandhaltung und Renovierung zu investieren und müssen die Hausverwaltung und ihre Kosten wie beispielsweise Bankgebühren gezahlt werden. Auch Prozesse, die die Eigentümergemeinschaft führt oder durch eine Rechtsschutzversicherung abdecken lässt, fallen ausschließlich in den Zuständigkeitsbereich des Eigentümers, an deren Kosten sich die Mieter nicht beteiligen müssen.
Die Wartungskosten sind allerdings noch ein Bereich der Betriebskostenberechnung, an dem sich die Geister scheiden. Grundsätzlich gelten sie als nicht umlagefähig, da dadurch ja das Eigentum des Eigentümers erhalten wird. Andererseits kann man argumentieren, dass bei ausbleibender Wartung in einigen Fällen Nachteile oder sogar Schäden für den Mieter entstehen könnten. Deshalb ist sowohl die Wartung eines Aufzugs, von Gasleitung oder der Fernsehanlage umlagefähig.

Nun tritt aber auch immer mal wieder der 2. Fall ein, dass ein Mietverhältnis endet und nicht sofort ein neuer Mieter nachfolgt. Zieht der ursprüngliche Mieter aus, müssen die Zähler abgelesen werden. Wenn sich die Energieversorger und die Parteien nicht mit einer Selbstablesung zufrieden geben, ist eine offizielle Ablesung unumgänglich. Und die dafür anfallenden Kosten muss der Vermieter tragen. So jedenfalls hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 19/07)– mit der Begründung, dass diese Kosten nicht regelmäßig, sondern nur sporadisch beim Mieterwechsel anfallen.

Und steht die Wohnung dann eine Zeit lang leer, muss der Eigentümer auch die Betriebskosten tragen, die sonst beim Mieter auflaufen würden. Er kann sie auch nicht auf die anderen Parteien abwälzen. Ich habe zwar einmal in einem Haus gewohnt, in dem die Müllgebühr nach „Bewohnerköpfen“ umgelegt wurde. Nach meinem Auszug wurde mein Anteil dann doch indirekt auf die anderen Bewohner abgewälzt.
Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 159/05) hat die Rechte der anderen Mieter oder Eigentümer in dieser Hinsicht aber gestärkt. Wenn es in einem Haus zu längeren Leerständen gekommen ist und die nachfolgende Betriebskostenabrechnung außergewöhnlich hoch ausfällt, sollten also die Alarmglocken klingeln.
Denn wer denkt, dass die mieterbedingten Betriebskosten bei einer leeren Wohnung sowieso gleich Null sind, täuscht sich leider. Auch wenn im Winter keine Heizung aufgedreht wird, fallen Kosten an, da ja der Frostwächter aktiv bleibt und die Zuleitungen auch bei ausgeschalteter Heizung Wärme produzieren und damit die Flüssigkeit in den Meßröhrchen verdunsten lassen. Und ob es möglich ist oder sich lohnt, einen Kabelanschluss für eine kurze Zeit zu kündigen und dann wieder zu reaktivieren, muss wohl auch im Einzelfall geklärt werden.

Die Betriebskostenberechnung, ein Buch mit 7 Siegeln? Hoffentlich jetzt nicht mehr.

Was würde sich wohl ein Hausverwalter von der guten Fee wünschen? Ein kleines Mehrparteienobjekt, das ausschließlich von den Eigentümern selber bewohnt wird, die alle pünktlich das Hausgeld zahlen, und denen sowohl die Werterhaltung des Objekts als auch die Harmonie innerhalb der Eigentümergemeinschaft am Herzen liegen?
Möglicherweise.
Aber die gute Fee gibt es ja leider in der Realität nicht, und nicht jeder, der eine Wohnung benötigt, kann auch gleich Eigentümer sein. Das heißt also, dass auch die Mietverwaltung in den Aufgabenbereich der Hausverwaltungen fällt. Um Missverständnissen vorzubeugen: Eigentümer ist nicht per se gut und Mieter ist nicht per se schlecht. In diesem Beitrag soll vielmehr aufgezeigt werden, welche Aufgaben bei der Mietverwaltung anfallen, die bei der WEG-Verwaltung nicht vorkommen.
Im einfacheren Fall, bei einem Mehrparteienhaus, das einer Eigentümergemeinschaft gehört und sowohl von Eigentümern als auch von Mietern bewohnt wird, hat die Hausverwaltung nur die Eigentümer als direkte Ansprechpartner. Diese dürften bereits zufrieden sein, wenn die jährliche Nebenkostenabrechnung so aufbereitet ist, dass die Kosten, die vom Mieter getragen werden müssen, separat ausgewiesen werden.
Mit der richtigen WEG- und Mieterverwaltungssoftware Win-CASA ist das kein Problem, denn zu allen Kostenarten können Umlageschlüssel definiert werden, mit deren Hilfe die Verteilung der Kosten auf Eigentümer und Mieter automatisch vorgenommen wird.
Auch bei einem unterjährigen Mieterwechsel sorgt die Mieterverwaltungssoftware für eine taggenaue Abrechnung und Aufteilung der Kosten auf die einzelnen Parteien.
Der Mieter hat das Recht, alle Unterlagen, die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegen, einzusehen. Wenn sich der Eigentümer da auf seine Hausverwaltung verlassen kann, ist viel gewonnen. Alle anderen Aufgaben muss der private Eigentümer in Eigenregie mit seinem Mieter abwickeln.

Gehört das gesamte Haus aber einem – meist gewerblichen – Eigentümer, umfasst die Mietverwaltung noch weitere Aufgaben. Es wird im Folgenden auch gleich aufgezeigt, wie diese mit der Mieterverwaltungssoftware Win-CASA erledigt werden können. Es spricht natürlich auch nichts dagegen, dass private Vermieter mit Win-CASA arbeiten, denn es gibt ja unterschiedliche Versionen in Abhängigkeit von der Anzahl zu verwaltender Wohnungen.

Vertragsgestaltung
Sobald der neue Mieter, vielleicht unterstützt durch Win-IMOS gefunden ist, wird er in Win-CASA als neuer Bewohner angelegt. Sind alle Daten eingetragen, genügt ein Knopfdruck, und der Mietvertrag liegt im Drucker. Dazu ist ein Mustermietvertrag hinterlegt, der alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Er kann natürlich bei Bedarf auch individuell abgeändert werden. Alle individuellen Daten sind als Platzhalter enthalten und werden beim Ausdruck automatisch ersetzt.

Kautionsverwaltung
Auch hinsichtlich der Kaution bietet die Mieterverwaltungssoftware Win-CASA umfangreiche Unterstützung. Die Anwendung enthält für alle Fälle einen Hinweis zur gesetzlichen Lage und bietet dann die automatisierte Abrechnung und Zahlung der Kaution. Natürlich kann eingetragen werden, auf welchem Konto die Kaution angelegt ist, damit der Kontostand auch durch die jährlich anfallenden Zinsen und Steuern aktualisiert werden kann. Nach ordnungsgemäßer Beendigung des Mietverhältnisses kann die komplette Kaution zurück überwiesen werden. Sollte ein Teil einbehalten werden müssen, kann dieser mit negativem Vorzeichen eingetragen werden, damit sich der zu überweisende Betrag entsprechend verringert.

Miet-Inkasso
Beim Einzug der Miete per Lastschrift wird der Verwalter bestens von Win-CASA und seinem Banking-Modul unterstützt. Überweist der Mieter den Betrag selber, so bietet die Mieterverwaltungssoftware zumindest eine Unterstützung hinsichtlich der Verbuchung. Und sollte die Überweisung ausbleiben, kann auf eines der hinterlegten Mahnschreiben zurückgegriffen werden, das automatisch mit den individuellen Daten befüllt und in der Dokumentenverfolgung zum Nachweis festgehalten wird.

Mieterhöhung
Staffelmieterhöhung können mit Win-CASA ganz einfach angelegt werden. Bis zu 10 Staffeln können mit Betrag und Beginn angelegt werden. Der Mieter wird durch ein Musterschreiben an die nächste Staffel erinnert und gebeten, seinen Dauerauftrag anzupassen, sofern er selber zahlt.

Fazit: Wenn es also schon die gute Fee nicht gibt, so gibt es doch eine Mieterverwaltungssoftware, die die Mietverwaltung für alle Seiten um einiges erleichtert. Mit der Testversion können Sie sich kostenlos und unverbindlich davon überzeugen.

Hier wieder ein paar Hilfestellungen für die Wohnungssuche, die besonders hilfreich sein können, wenn man nicht unbedingt eine Wohnung möchte, für die das bekannte „quadratisch, praktisch, gut“ gilt. Wobei dagegen natürlich grundsätzlich nichts einzuwenden ist, denn am anderen Ende der Skala stehen Wohnungen, die so ausgefallen sind, dass man die Möbel nicht unterkriegt, Probleme beim Heizen oder durch Treppen bekommt und somit auch nicht froh wird. Aber eins nach dem anderen:

Maisonettewohnung
„Maison“ ist französisch und heißt „Haus“ und mit der Verkleinerungsendung „-ette“ wird daraus „Maisonnette“, also Häuschen. Eine Wohnung in Form eines Häuschens, gibt das Sinn? Wenn man die Treppe als Element betrachtet, das zwangsläufig in einem Haus vorkommt, dann schon. Denn eine Maisonettewohnung hat immer 2 Ebenen, die über eine interne Treppe verbunden sind. Wie die Treppe konkret gestaltet ist, hängt von der Wohnung ab. Bei der Besichtigung der Wohnung sollte man auf jeden Fall kritisch prüfen, ob sie in verschiedenen Situationen (z.B. mit Gepäck, mit einem Kind auf dem Arm, in Eile) gut begehbar ist und wie eine Aufteilung des Lebens auf 2 Etagen möglich ist.
Bei manchen Maisonettewohnungen befindet sich die Treppe im Flur, bei anderen ist sie als gestalterisches Element in den Raum integriert.

Galeriewohnung
Eine Galeriewohnung erstreckt sich ebenso wie die Maisonettewohnung über 2 Ebenen. Die obere Ebene ist allerdings nicht abgeschlossen. Von der Galerie kann man nach unten in den Raum sehen und natürlich ebenso von unten nach oben. Der Rand der Galerie ist durch eine Brüstung gesichert, damit niemand herunterstürzen kann. Galeriewohnungen sind auf den ersten Blick meist beeindruckend. Aus eigener Erfahrung weiß ich jedoch, dass sie im Winter schwer zu temperieren sind, weil sich die Wärme aus dem unteren Zimmer gerne in die Höhen unter dem Dach oder der hohen Decke verzieht, so dass man unten im dicken Pullover und oben im kurzen Hemd sitzen kann. Auch bei der Einrichtung muss man natürlich bedenken, dass der optische Effekt der Galerie nicht durch die Möblierung zunichte gemacht werden sollte.

Die Maisonette- oder Galeriewohnung befindet sich in vielen Fällen im Dachgeschoss, so dass man mit Dachschrägen zu tun bekommt. Die Dachschräge – es geht aus dem Wort bereits hervor – hat schräge Wände. Schneidet man das Haus seitlich (von oben nach unten) auf, sieht man diese Wände, die von der Senkrechten abweichen.

Das Gegenstück sind geneigte Wände. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass sie mit der Nachbarwand keinen rechten Winkel bilden. Würde man die Decke der Wohnung abheben, sieht man die geneigten Wände, die bei der Einrichtung entweder Ideenreichtum oder maßgeschneiderte Möbel erfordern.

Split Level-Bauweise
Auch hier geht es um mehrere Ebenen, die allerdings auch unabhängig voneinander sein können. Beim senkrechten Schnitt durch das Haus erkennt man, dass die Ebene auf der einen Seite des Hauses höher oder tiefer liegt als auf der anderen Seite.
Grund für diese unterschiedlichen Ebenen kann die Tatsache sein, dass das Grundstück am Hang liegt oder dass nur ein Teil des Hauses unterkellert werden kann, die Oberkante des Keller aber nur auf einer Seite dem Niveau des Grundes entspricht.
Erstreckt sich eine Wohnung über mehrere Ebenen, oder handelt es sich um ein Einfamilienhaus, dann sind die einzelnen Ebenen nicht durch ganze Treppen, sondern durch etwa 5 Stufen verbunden, d.h. über Bewegungsmangel wird man nicht klagen können.

Die Heizkostenabrechnung scheint irgendwie für alle Beteiligten gleichermaßen einen gewissen Schrecken zu verbreiten. Für die Hausverwaltung ist sie mit viel Arbeit verbunden, für die Eigentümer und Mieter oft mit unliebsamen Nachzahlungen und manchmal auch mit viel Rätselraten, wie denn nun die Zahlen auf der Heizkostenabrechnung zustande kommen, und mit der Frage, ob das so alles seine Richtigkeit hat oder ob die Hausverwaltung und das Ablesungsunternehmen nicht irgendwie eine gewisse Machtposition zu ihren Gunsten ausnutzen.

Die Heizkostenabrechnung steht zwar momentan noch nicht an. Jetzt ist aber die Zeit, in der beide Seiten den Grundstein für die oben beschriebenen Sachverhalte legen können – im Positiven wie im Negativen.

Beginnen wir zunächst auf Seiten der Hausbewohner: Der Blick geht aus dem Fenster und auf das Thermometer, der Griff zum Thermostat der Heizung. Warm und behaglich soll es schon sein, wenn man im Wohnzimmer sitzt, wenn man nass aus der Dusche steigt. Und auch wer am Schreibtisch sitzt, möchte nicht mit den Fingern an der Tastatur festfrieren.
Auf der anderen Seite häufen sich die Meldungen um die Klimakatastrophe und den zu hohen CO2-Ausstoß, der ja nicht nur aus dem Auto-Auspuff, sondern zum Teil auch aus den Schornsteinen auf den Dächern kommt. Und so mancher Wohnungseigentümer hat vielleicht schon die Eigenheimbesitzer beneidet, die sich nach Belieben eine Pelletsheizung oder Solaranlage installieren können. Aber auch hier gibt es nun Fragezeichen, denn zumindest für Österreich wurde kürzlich gemeldet, dass der Holzverbrauch das Angebot übersteigt, weil die Holzexporte aus den Ostblockländern zurückgehen und die Holzernte in den alpinen Regionen nicht nur schwierig, sondern auch kostspielig ist.

Was bleibt jedem Einzelnen in dieser Situation? Er kann seine Heizgewohnheiten überdenken und versuchen, hier und da ein wenig Energie zu sparen, um zumindest die Überraschung bei der Heizkostenabrechnung in Grenzen zu halten. Hier ein paar konkrete Tipps dazu:

• Es ist ratsam, die Temperatur in den Räumen mit einem Thermometer zu prüfen und sich nicht nur auf das subjektive Gefühl zu verlassen – denn das trügt manchmal.
• Temperaturen unter 18°C in bewohnten Räumen sind definitiv zu niedrig. Aber 20°C sind schon ausreichend, denn man kann sich im Winter durchaus auch mal in der Wohnung etwas wärmer anziehen als im Sommer. Räume, in denen man still sitzt, dürfen allerdings etwas besser geheizt sein, als Räume, in denen man sich bewegt.
• Räume, die längere Zeit nicht genutzt werden, müssen derweil auch nicht geheizt werden, denn eine Frostsicherung ist heutzutage eigentlich in allen Heizkörperventilen oder –anlagen enthalten. Auch über Nacht kann die Heizung überall ausgedreht werden. Bei modernen Anlagen kann man die Zeitsteuerung natürlich so einstellen, dass die Heizung angeht, kurz bevor man das warme Bett verlässt, so dass der Temperaturschock nicht so arg wird.
• Heizkörper sollten ihre Wärme ungehindert in den Raum abgeben können und dabei nicht durch Möbel, Vorhänge oder Verkleidungen „behindert“ werden.
• Zum richtigen Heizen gehört schließlich auch das richtige Lüften: Bei niedrigen Außentemperaturen hilft ein Stoßlüften über wenige Minuten, um die warme, feuchte Luft durch kalte, trockene Luft zu ersetzen, die neue Feuchtigkeit aufnehmen kann und damit verhindert, dass sich diese im Extremfall in Form von Schimmel an den Wänden niederschlägt.

Wer also als Wohnungseigentümer oder Mieter diese Tipps beherzigt, kann der Heizkostenabrechnung gelassen entgegen sehen. Viel mehr kann er nicht tun, denn ob der Winter frostig oder mild wird, liegt ja nicht direkt in unserer Hand.

Und während die Bewohner ihr Heizverhalten überdenken, hat der Hausverwalter noch die Möglichkeit, sich die geeignete Software für die Heizkostenabrechnung zuzulegen – falls er dies nicht bereits getan hat.
Win-CASA beispielsweise sorgt dafür, dass die Heizkostenabrechnung sowohl leicht verständlich und nachvollziehbar ist als auch den Anforderungen der Verordnung für Heizkostenabrechnung entspricht.

So muss die Heizkostenabrechnung beispielsweise den Zeitraum der Abrechnung, den Anfangs- und Endbestand bei Brennstoffen und die getätigten Käufe enthalten. Sehr hilfreich ist die Softwareunterstützung bei der Heizkostenabrechnung, wenn es um die Verteilung der Heizkosten nach den Umlageschlüsseln und um die Berechnung von Nach- und Rückzahlungen auf Grundlage der monatlichen Vorauszahlungen geht.
Eine übersichtliche, nachvollziehbare Heizkostenabrechnung senkt sicher auch die Rückfragen von Seiten der Eigentümer, so dass sich eine gute Software auch unter diesem Aspekt für die Hausverwaltung auszahlt.