Software24 Blog

Irgendwann kommt für jede Eigentümergemeinschaft der Tag, wo die Erneuerung der Heizungsanlage auf der Tagesordnung der Eigentümerversammlung steht. Wenn die Hausverwaltung die Instandhaltungsrücklage in weiser Voraussicht schon über einen längeren Zeitraum erhöht hat und genug Geld vorhanden ist, ist die Lage relativ entspannt. Was aber, wenn die erwarteten Kosten für die Anlage die vorhandenen Mittel übersteigen?
Dann könnte Wärmecontracting der Ausweg sein.

Was ist Wärmecontracting?
Um es zunächst ganz einfach zu erklären: Ein Contracting-Unternehmen übernimmt den Einbau der neuen Heizungsanlage und kümmert sich während der Laufzeit von 10 – 15 Jahren um den Betrieb und die Wartung der Anlage. Nach Ablauf der Vertragsdauer kann die Anlage entweder von den Eigentümern zu einem symbolischen Preis übernommen werden, oder der Vertrag wird mit der bestehenden Anlage verlängert oder es wird ein neuer Vertrag über eine neue Anlage abgeschlossen. Die Investition und die laufenden Dienstleistungen werden dem Contracting-Unternehmen in Form von monatlichen Zahlungen gutgeschrieben. Die Preise werden jährlich angepasst, da sich ja auch die Betriebskosten verändern.
Die offensichtlichen Vorteile von Wärmecontracting sind:

• keine Anfangsinvestition erforderlich
• planbare monatliche Ausgaben
• kein zusätzlicher finanzieller Aufwand durch unvorhergesehene Reparaturen
• Entlastung der Hausverwaltung von Betreuung der Heizungsanlage

Das hört sich erstmal ganz gut an. Aber so einfach ist es in der Realität natürlich nicht. Das Contracting-Unternehmen ist ja kein Wohlfahrtsverband, sondern möchte an den Verträgen auch etwas verdienen - nicht ganz zu unrecht. Und es muss sich natürlich auch einen gewissen Puffer für Reparaturen schaffen, damit sich das Geschäft auch im schlechteren Fall noch lohnt. Das heißt also für den Vertragspartner auf jeden Fall, dass er neben den Produkten Heizungsanlage und Brennstoff natürlich auch für die sicher zu erbringenden Dienstleistungen im Bereich der Wartung und seine Sorglosigkeit zahlen muss.

Eine neue Erfindung?
Auch wenn Wärmecontracting momentan in aller Munde ist, handelt es sich nicht um ein neues Modell. Es wird schon etliche Jahre praktiziert, mit mehr oder weniger Erfolg. Vor allem die negativen Fälle werden natürlich durch Gerichtsurteile thematisiert.
Auf der einen Seite sollten die möglichen Verträge sorgfältig geprüft und durchgerechnet werden. Eine Musterrechnung, die das Öko-Test-Magazin in seiner Ausgabe 12/2007 gemacht hat, hat gezeigt, dass das Contracting insgesamt teuer kommt als die Eigenfinanzierung mit oder ohne Kfw-Kredit.

Empfehlungen
Man sollte auch prüfen, ob es Abhängigkeiten zwischen dem Contractor, dem Anbieter der Heizungsanlage und des Brennstoffs gibt, die sich möglicherweise auf die Preisgestaltung durchschlagen könnten.
Ein anderer Problemkreis betrifft das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Die Instandhaltungsrücklage, die der Eigentümer normalerweise zahlt, um unter anderem auf eine neue Heizungsanlage zu sparen, ist ja nicht umlagefähig, da sie den Bestand des Eigentums sichert und der Eigentümer also davon profitiert. In den Kosten für das Wärmecontracting ist aber neben den Brennstoffkosten auch die Investitionssumme enthalten, an der der Mieter eben nicht beteiligt werden darf. Erfolgt während der Laufzeit des Mietvertrags eine Umstellung auf Wärmecontracting und gibt es dazu keine Vereinbarung im Mietvertrag, ist Vorsicht geboten. Läuft das Wärmecontracting schon, wenn ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird, sollte es im Vertrag thematisiert werden.

Alles in allem also ein komplexes Thema, das technische, kaufmännische und juristische Kenntnisse erfordert. Wer sicher gehen will, lässt sich also vom Fachmann beraten.

Heute gibt es eine Sammlung von Gerichtsurteile zu Nebenkostenabrechnungen, die teilweise mit einem kleinen Querverweis auf Win-CASA dargestellt werden.

Nebenkosten bei privaten und gewerblichen Mietern
Wenn es in einem Haus sowohl Wohnungen als auch Läden gibt, müssen die privaten Mieter aus der Nebenkostenabrechnung ihren Anteil entnehmen können. Das hat das Landgericht Hamburg unter Az.: 311 S 133/06 entschieden. Der Mieter muss also nachvollziehen können, wie die Kosten zustande gekommen sind, und es reicht nicht aus, nur die bereinigten Kosten darzustellen.

In Win-CASA kann bereits bei der Anlage eines Hauses der gewerbliche Anteil festgelegt werden. Um die Umlage für Müllgebühren genau auf die privaten und gewerblichen Mieter festzulegen, muss mit zwei separaten Umlageschlüsseln gearbeitet werden, damit die Gebühren bei den privaten Mietern ordnungsgemäß nach Wohnfläche und bei den gewerblichen Mietern nach Gewerbefläche umgelegt werden können.

Zeitraum der Hausgeldabrechnung
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat unter Az. 3 Wx 120/06 entschieden, dass das ganze Kalenderjahr in der Hausgeldabrechnung enthalten sein muss. Im vorliegenden Fall hatte der Hausverwalter separate Abrechnungen für jedes Quartal vorgelegt. Zusätzlich hatte er das Guthaben bzw. die Nachzahlungen für die einzelnen Eigentümer für das ganze Jahr berechnet und die Endbestände des Kontos und der Rückstellungen für das Jahr dargestellt.
Diese Vorgehensweise entspricht allerdings nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, da die vorgelegten Abrechnungen nicht ausreichend klar und informativ waren. Der Verwalter wurde also für diese Abrechnung nicht entlastet.

Erdgeschosswohnungen müssen Aufzugskosten mit tragen
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im Urteil VIII ZR 103/06 entschieden, dass auch die Eigentümer bzw. Mieter einer Wohnung im Erdgeschoss ihren Anteil an den Betriebskosten für den Aufzug bezahlen müssen. Sie werden nicht in unangemessener Weise benachteiligt, wenn sie für den Aufzug zahlen müssen, den sie nicht benötigen, um ihre Wohnung zu erreichen. Im sozialen Wohnungsbau waren Erdgeschosswohnungen zwar teilweise von der Zahlungspflicht für einen Aufzug befreit, aber auch diese Regelung wird inzwischen nicht mehr angewendet.
Das Gericht gibt zu bedenken, dass auch verschiedene weitere Betriebskosten einzelnen Parteien mehr oder weniger zu Gute kommen. Eine Abrechnung nach tatsächlicher Nutzung ist allerdings nicht möglich. Denn wie soll der Hausverwalter beispielsweise feststellen, wer sich am meisten über die gepflegte Grünanlage freut. Oder müssen die Bewohner der oberen Wohnungen eine höhere Umlage für die Treppenhausreinigung zahlen, da ja nur sie die oberen Treppen „verschmutzen“? Dass so etwas absurd wäre, hat der Bundesgerichtshof natürlich klar erkannt und festgelegt, dass die Umlagen für alle Bewohner nach den gleichen Umlageschlüsseln umgelegt werden, sei es nach Verbrauch, wenn dieser objektiv messbar ist, nach Tagen oder Anteilen. Denn nur so kann der Hausverwalter sicherstellen, dass er eine ordnungsgemäße, nachvollziehbare Abrechnung vorlegt.

Kabelgebühren entfallen erst nach Kündigung
Das Amtsgericht Münster musste sich mit einem Fall beschäftigen, in dem ein Bewohner die Gebühren für den Kabelanschluss nicht mehr zahlen wollte, nachdem er sich eine Sat-Anlage montiert hat. Nach dem Urteil Az. 7 C 4811/06 ist dies jedoch erst dann zulässig, wenn der Vertrag mit dem Kabelbetreiber gekündigt ist. In Anlehnung an den vorausgegangenen Fall reicht es also nicht aus, dass der Bewohner ein Angebot nicht (mehr) nutzt, um ihn von der Zahlung zu befreien. So kann sich auch niemand von den Müllgebühren befreien, indem er behauptet, keinen Restmüll mehr zu produzieren oder diesen anderweitig und nicht in der Mülltonne des Hauses zu entsorgen.

Die Bestätigung über die „Sicherheitstechnische Freigabe von Fremdsoftware“ wurde von der Firma Fiducia IT AG im Juni 2007 für die Hausverwaltersoftware Win-CASA 7 erteilt. Die Bestätigung kann bei Software 24 eingesehen oder heruntergeladen werden.

Diese Bestätigung gibt also allen Anwendern von Win-CASA 7 in den Volks- und Raiffeisenbanken in Deutschland grünes Licht, die Version 7 zu installieren oder das Update von Version 6 auf 7 einzuspielen.

Warum benötigen die Banken für die Nutzung der Hausverwaltersoftware erst eine solche Bestätigung? Nun, in Banken steht Sicherheit an oberster Stelle. Die Informationssysteme der Banken müssen sicher sein – so sagt es das Gesetz. Und so gibt es ein spezielles Sicherheitskonzept für die XP-Arbeitsplätze und auch für die Server im Bereich der Volks- und Raiffeisenbanken. Software-Anbieter, deren Produkte in VR-Banken installiert werden sollen, benötigen also eine Freigabebescheinigung der Fiducia IT AG. Da steht die Hausverwaltersoftware Win-CASA also nicht alleine. Aber wer ist der kritische Entscheider in Sachen Freigabe?

Fiducia IT AG
Die Fiducia IT AG wurde 1924 in Karlsruhe gegründet und gehört zum genossenschaftlichen Finanz-Verbund. Durch verschiedene Fusionen hat sie immer mehr Gewicht erlangt und beschäftigt heute über 3000 Mitarbeiter. Sie erbringen vorrangig IT-Dienstleistungen für die Volks- und Raiffeisenbanken. Aber auch Privatbanken und öffentliche Institutionen gehören zu den Kunden der Fiducia AG. Sie betreibt Rechenzentren, die höchsten Sicherheits-Anforderungen genügen, befasst sich mit weiteren Fragen zur IT-Sicherheit und ist Anbieter von „agree“, dem führenden Banksystem in Deutschland. Auch das bei Online-Shoppern bekannte Giropay stammt übrigens von der Fiducia AG.
Dienstleistungen wie Beratung und Training gehören ebenfalls zum Angebot des Unternehmens – und genau hier ist die Beratung zum Software-Einsatz anzusiedeln.

Branchenspezifisches Know-How wird über fünf Tochtergesellschaften angeboten. Darüber hinaus ist die Fiducia AG an zwei weiteren Unternehmen beteiligt.

Bedeutung der Freigabe für Hausverwaltersoftware
Mit der Freigabebescheinigung wird bestätigt, dass keine Bedenken bestehen, Win-CASA auf einem XP-Arbeitsplatz in der Bank zu installieren. Der Anhang der Bestätigung enthält einige Installationshinweise für den Administrator und bestätigt u.a. dass die dll-Dateien, die dabei in das Systemverzeichnis kopiert und registriert werden, keine negativen Auswirkungen auf den jeweiligen Rechner haben. Es ist also ausgeschlossen, dass die Installation den Rechner in irgendeiner Weise beschädigen kann. Ebenso ist ausgeschlossen, dass durch die Installation ein Unbefugter Zugriff auf die Daten des Rechners oder anderer Rechner im Netzwerk bekommen kann. Diese Aspekte sind natürlich nicht nur für die Mitarbeiter der Bank, sondern auch für die Kunden wichtig, die ihr Geld sicher verwalten sehen möchten.

Bedeutung für VR-Filialen
Dass Banken im Allgemeinen und die VR-Banken im Speziellen Immobilien vermitteln und finanzieren, ist bekannt. Dass sie auch im Bereich der Immobilienverwaltung tätig sind, ist vielleicht nicht so offensichtlich, aber doch der Fall. Und dafür brauchen auch sie eine gute Hausverwaltersoftware, die sie in Win-CASA gefunden haben.

Fazit
Wenn die Fiducia AG keine Bedenken hat, dass die Hausverwaltersoftware Win-CASA 7 im sicherheitskritischen Bankenumfeld verwendet werden darf, hat das natürlich auch Signalwirkung für alle anderen Anwender. Die Installation kann bedenkenlos durchgeführt werden. Sie wird keinerlei negative Auswirkungen auf den Rechner oder andere dort laufende Programme haben.
Hat Sie das überzeugt? Dann können Sie sich Win-CASA bequem herunterladen.

Grundsätzlich ist ein Staffelvertrag ein normaler Mietvertrag, in dem alle Details zum Mietverhältnis festgelegt werden. Er muss in schriftlicher Form abgefasst werden. Unterschiede zu anderen Mietverträgen weist ein Staffelmietvertrag allerdings hinsichtlich der Befristung, der Höhe der Miete und der Kündigungsfristen auf.

Befristung
Nach altem Recht konnten Staffelmietverträge höchstens eine Dauer von 10 Jahren haben. Inzwischen ist diese Pflicht zu einer zeitlichen Befristung jedoch aufgehoben.

Höhe der Miete
Im Staffelmietvertrag wird von Anfang an festgelegt, wie sich die Miete im Verlauf der Zeit ändert. Die jeweils fällige Monatsmiete und der Zeitpunkt, an dem sie sich erhöht, muss als konkreter Betrag angegeben werden. Prozentuale Werte sind nicht zulässig.
Zwischen den Mieterhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen. Der Zeitraum darf auch länger sein oder unregelmäßig variieren, solange er den Mindestabstand nicht unterschreitet. Die Miete erhöht sich dann gemäß der festgelegten Intervalle, ohne dass der Vermieter dem Mieter darüber noch eine gesonderte Mitteilung machen müsste. Wie hoch die jeweilige Mieterhöhung ausfällt, ist Verhandlungssache zwischen Mieter und Vermieter.
Über die durch den Staffelmietvertrag festgelegten Mieterhöhungen kann der Vermieter keine weiteren Erhöhungen geltend machen. Somit hat der Mieter für den betreffenden Zeitraum Gewissheit über die Entwicklung der Miete. Stellt sich nachträglich heraus, dass die ortsübliche Vergleichsmiete unverändert geblieben ist, hat der Mieter durch seine gestiegenen Mietzahlungen allerdings eher einen Nachteil erlitten. Steigen die Vergleichsmieten allerdings durch eine erhöhte Attraktivität des Standortes stark an, liegen die Vorteile auf der Seite des Mieters, da sich seine Miete nur moderat erhöhen wird.
Wenn es um Modernisierungen geht, könnte sich ein Staffelmietvertrag als problematisch erweisen. Steigert der Vermieter den Wert der Wohnung durch Modernisierungsmaßnahmen, kann er die Miete nicht entsprechend anpassen. Sollte er aus diesem Grund allerdings notwendige Modernisierungen unterlassen oder auf die Zeit nach der Kündigung des Mieters verschieben, könnte die Substanz seiner Wohnung leiden.

Sollte der Staffelmietvertrag aus irgendeinem Grund unwirksam sein, müssen Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete beschränkt bleiben.
Die Betriebskosten sind allerdings von der Miete unabhängig und können nach Verbrauch und den tatsächlich von den Dienstleistern (z.B. Müllabfuhr, Kabelgebühren) erhobenen Gebühren angesetzt und verändert werden.

Kündigung
Viele Staffelmietverträge werden bzw. wurden als Zeitmietverträge über 4 Jahre gestaltet. Während dieser Zeit kann der Vertrag nicht gekündigt werden. Der Vermieter kann sich nur dann vom Mieter trennen, wenn Gründe für eine fristlose Kündigung vorliegen. Nach Ablauf der 4-Jahres-Frist gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. Eine Verlängerung der Frist ist möglich, allerdings höchstens auf 10 Jahre.
Möchte der Mieter die Wohnung bereits vor Ablauf der Frist verlassen, so kann er einen Auflösungsvertrag mit dem Vermieter unterschreiben. Er kann auch von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, wenn er z.B. aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen muss. Der Vermieter kann einer Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zustimmen, wenn er einen neuen Mieter gefunden hat.
Bei unbefristeten Staffelmietverträgen gilt die gesetzliche Kündigungsfrist, bei der der Vertrag ohne Angabe von Gründen beendet werden kann.

Mietverwaltung
Wenn die Mietverwaltung über Win-CASA erfolgt, muss der Vermieter bzw. Verwalter die vereinbarten Mietstaffeln nur einmal in das System einpflegen.

Bei der Sollstellung der Miete wird dann automatisch der passende Betrag verwendet, ohne dass weitere Einstellungen erforderlich sind. Das erleichtert nicht nur dem Verwalter die Arbeit, sondern bringt auch Sicherheit für den Mieter, von dem immer der korrekte Betrag eingefordert wird. Denn auch wenn ein Vermieter die erhöhte Miete zunächst nicht einfordert, bedeutet das nicht, dass er seinen Anspruch auf die Steigerung der Miete verliert. Er kann vom Mieter jederzeit die Nachzahlung aller ausstehenden Beträge verlangen. Sicher ist in einem solchen Fall eine gütliche Einigung möglich, aber noch besser ist es, wenn diese Situation erst gar nicht auftritt.

Mit den Nebenkosten sind für den Hausverwalter im Jahresablauf verschiedene Aufgaben verbunden. Sie reichen von der Verarbeitung der monatlichen Abschlagszahlung bis zur jährlichen Nebenkostenabrechnung. Dazu können in unregelmäßigen Abständen Mahnungen und Zwischenabrechnungen kommen.

Die Bewältigung der Nebenkosten ist aber mit der richtigen Software fast ein Kinderspiel, denn mit einer derartigen Unterstützung werden die Aufgaben für den Verwalter strukturiert und teilweise sogar automatisiert. Die Software sorgt auch dafür, dass die Abrechnung der Nebenkosten für die Bewohner leichter verständlich wird.

Hier zunächst kurz ein Blick auf die Liste der Nebenkosten, die natürlich von Haus zu Haus kleine Unterschiede aufweisen kann:

• Wasser und Kanal
• Müllabfuhr
• Grundsteuer
• Versicherungen
• Hausreinigung und Gartenpflege
• Hausmeister
• Allgemeinstrom
• Schornsteinreinigung
• Fernsehantenne oder Kabelanschluss
• sonstiges, z.B. Fahrstuhl, Waschraum

Wie die Software-Unterstützung im Zusammenhang mit den Nebenkosten konkret aussehen kann, wird hier am Beispiel von Win-CASA gezeigt.

Nebenkostenabrechnung

Der Nebenkosten-Assistent leitet den Hausverwalter durch die unterschiedlichen Funktionen, von Win-CASA.

Das sichtbare Endprodukt ist die Nebenkostenabrechnung, die in übersichtlicher Form ausgedruckt wird. Zu den Zahlen gibt es einen einleitenden und einen abschließenden Text – letzteren getrennt für den Fall einer Gutschrift und den einer Nachzahlung. Diese Texte können für alle Parteien eines Hauses oder bei Bedarf sogar individuell für einzelne Bewohner angepasst werden und erscheinen dann automatisch in den unterschiedlichen Formatvorlagen, die zur Auswahl stehen.

Der Bewohner sieht auf einen Blick, welche Kosten für die Gemeinschaft aufgelaufen sind und nach welchem Umlageschlüssel sein Anteil errechnet wurde. Die Gesamtsumme für den Abrechnungszeitraum wird den geleisteten Vorauszahlungen gegenübergestellt. Daraus ergibt sich eine Nachzahlung oder Gutschrift und auch gleich die neue Vorauszahlung für den kommenden Abrechnungszeitraum.

Wenn sich der Verwalter einen Überblick über alle Bewohner des Objekts und den Saldo aus Gutschriften und Nachzahlungen verschaffen möchte, kann er dies mit Hilfe einer Sammelliste tun. Vielleicht ist es auch ganz interessant, zu sehen, wo große Differenzen zwischen Abschlag und tatsächlichen Kosten vorliegen oder wie sich die Werte im Vergleich zum Vorjahr entwickelt haben.

Für den Verwalter endet das Kapitel „Nebenkosten“ aber noch nicht, wenn er die Abrechnung versendet hat. Aber die Software Win-CASA unterstützt ihn natürlich auch bei allen folgenden Schritten. Die Bewohner, bei denen die Abrechnung der Nebenkosten ein Guthaben ergeben hat, müssen eine Überweisung erhalten, von den anderen Parteien müssen die Nachzahlungen eingefordert werden. Über die Sollstellung der Beträge kümmert sich die Software auf Knopfdruck und erledigt damit die vorletzte Aktion aus der Nebenkosten-Abrechnung.

Bleibt die letzte Aktion, nämlich die Aktualisierung der Vorauszahlungen. Den Dialog dazu bietet der Nebenkosten-Assistent unter Nummer 6. Sobald die neuen Werte eingetragen sind, können sie sollgestellt werden. Dann beginnt wieder für ein Jahr der neue Kreislauf mit Nebenkostenvorauszahlungen und – möglichst wenigen – Mahnungen.

Nebenkostenvorauszahlung

Viele Hausverwalter sind inzwischen dazu übergegangen, die monatlichen Abschläge per Lastschrift einzuziehen. Ist die Bankverbindung des Bewohners in Win-CASA hinterlegt, kümmert sich die Software automatisch um die Abbuchung der Vorauszahlung für die Nebenkosten.

Mahnungen

Das Mahnwesen behält sollgestellte, nicht beglichene Forderungen im Auge und schreibt diese in die Mahnliste. Von dort aus können die Mahnschreiben auf der Basis unterschiedlicher Vorlagen erstellt werden.

Mieterwechsel und Nebenkosten

Nebenkostenabrechnungen nach dem oben beschriebenen Vorbild können jederzeit erstellt werden, also nicht nur zum Abschluss des Wirtschaftsjahres. Dies kann zur Orientierung erfolgen oder auch bei einem Bewohnerwechsel. Die Software übernimmt dann die taggenaue Abrechnung der Nebenkosten, ersetzt den bisherigen Bewohner auf Knopfdruck mit dem neuen Bewohner und aktualisiert die Zählerstände.

So verliert die Abrechnung und Verwaltung der Nebenkosten mit einer geeigneten Software ihren Schrecken.

Überzeugen Sie sich selber mit der Testversion von Win-CASA.

Nicht immer sind alle Eigentümer mit den Beschlüssen, die in der Eigentümerversammlung getroffen werden, einverstanden. Und dann stellt sich die Frage, ob sie sich der Mehrheit geschlagen geben oder versuchen, gegen den Beschluss anzugehen.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) macht hierzu in § 23 Abs. 4 eine Aussage, die dazu beitragen soll, klare Rechtsverhältnisse unter Wohnungseigentümern zu schaffen. Hier der Wortlaut:

„Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.“

Es gibt also mehrere Möglichkeiten, einen Beschluss aus der Welt zu schaffen:

Nichtigkeit
Es muss geprüft werden, ob die Wohnungseigentümer im vorliegenden Fall überhaupt einen Beschluss treffen durften. Sollten sie also einen Beschluss gefasst haben, ohne zuständig gewesen zu sein, ist der Beschluss sowieso nichtig. Er ist somit ungültig, ohne dass er noch extra für ungültig erklärt werden muss.
Gleiches gilt für Beschlüsse, die gegen die guten Sitten oder die Vorschriften des WE-Gesetzes verstoßen.

Anfechtung
Jeder Beschluss kann angefochten werden, wenn berechtigte Gründe dafür vorliegen. Ein Grund zur Anfechtung können Mängel in der Beschlussfassung sein. Hat das Verfahren bei der Beschlussfassung nicht gestimmt, wurde die erforderliche Mehrheit oder Einstimmigkeit nicht eingehalten, gab es Formfehler, keine ausreichend klare Ankündigung der Abstimmung in der Tagesordnung oder wurden nicht alle Eigentümer eingeladen, besteht das Anfechtungsrecht.

Vorgehen zur Anfechtung
Beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, wird der Antrag auf Ungültigkeitserklärung des Beschlusses gestellt. Als Antragsteller kommen die Eigentümer, der Verwalter oder auch Dritte in Frage. Der Verwaltungsbeirat ist allerdings nicht befugt, die Anfechtung zu beantragen.
Der Antrag muss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung gestellt werden, unabhängig vom Zeitpunkt des Zugangs des Protokolls der Eigentümerversammlung. Allerdings sollte das Protokoll so rechtzeitig versendet werden, dass von der Anfechtungsfrist noch mindestens eine Woche verbleibt. Wenn es sich abzeichnet, dass das Protokoll nicht bis zum Ende der Frist vorliegt, können die Eigentümer sozusagen vorsichtshalber alle Beschlüsse anfechten, und die Anfechtung nach Erhalt des Protokolls dann auf einzelne Beschlüsse begrenzen.

Der angefochtene Beschluss behält so lange seine Wirksamkeit, bis er vom Amtsgericht für ungültig erklärt wird. Wird der Anfechtung stattgegeben, wird der Beschluss rückwirkend ungültig. Sollte er bereits vor Ende der Anfechtungsfrist umgesetzt worden sein, so müssen die dadurch eingetretenen Folgen nach der erfolgreichen Anfechtung wieder beseitigt werden.

Negativbeschluss
Lehnt die Eigentümerversammlung einen Beschlussantrag mit ihrer Mehrheit ab, so spricht man von einem Negativbeschluss. Ein Beispiel dafür wäre die Abberufung des Verwalters, die aber von der Mehrheit der Versammlung abgelehnt wird. Auch Negativbeschlüsse können angefochten werden, was lange Zeit nicht so gesehen wurde.

Fazit
Es ist für den Laien wahrlich nicht einfach, die Wirksamkeit von Beschlüssen zu beurteilen und zu entscheiden, ob eine Anfechtung sinnvoll ist und Aussicht auf Erfolg hat.
Dieser Beitrag sollte auch nur einen kleinen Einblick in das Thema bieten. Im Einzelfall muss das Vorgehen wohl überlegt und möglicherweise mit einem Anwalt besprochen werden. Gut zu wissen wäre auch im Voraus, ob die Kosten - möglicherweise auch eines Gerichtsverfahrens - durch eine Rechtsschutzversicherung abgedeckt sind.