Software24 Blog

Man mag zwar manchmal über Word und Excel schimpfen, aber im Großen und Ganzen sind die Programme doch recht gut und bieten eine Menge an Funktionen an. Trotzdem sind sie nicht für alle Aufgaben optimal geeignet, so dass immer mehr Spezialanwendungen für bestimmte Zwecke, Aufgaben und Berufsgruppen auf den Markt kommen. In diesen Bereich fällt natürlich auch die Software für die Hausverwaltung. Sicher kann die Hausverwaltung Briefe mit Word schreiben und Zahlenwerke mit Excel verwalten, aber der Einsatz einer speziellen Software bringt der Hausverwaltung viele Vorteile.

Es soll ja sogar noch Hausverwaltungen geben, die ihre Arbeit noch völlig ohne Computer machen. Das halte ich allerdings eher für ein Gerücht, oder andernfalls für grob fahrlässig. Ab und zu benutze ich zwar auch gerne mal Papier und Stift, aber nur für eigene Notizen, die eine kurze Lebensdauer haben und nicht zur Weitergabe bestimmt sind.

Nun aber zur Software für die Hausverwaltung: Spezialsoftware zeichnet praktisch den Weg vor, auf dem sich der Anwender bewegen kann. Sie organisiert die Arbeitsabläufe, rationalisiert sie und verringert auch die Gefahr, Fehler zu machen.
Die Stammdaten zu den Häusern, Wohnungen, Eigentümern, Mietern, Lieferanten und anderen Dienstleistern sind ein Mal an zentraler Stelle hinterlegt. Sie müssen nur noch an einer Stelle gepflegt werden und sind dort für alle Mitarbeiter der Hausverwaltung verfügbar. Vorbei also die Suche in Adressbüchern, Visitenkartenstapeln, Dateien oder elektronischen Verzeichnissen. Allein diese Rationalisierung kann zu einer Zeiteinsparung führen und beispielsweise auch die Professionalität in der Außendarstellung erhöhen, wenn beispielsweise telefonische Anfragen schneller und zuverlässiger beantwortet werden können.

Eine weitere Arbeitserleichterung liegt in der Tatsache, dass die Software für die Hausverwaltung etliche Arbeitsschritte automatisiert. Werden Zahlungstermine erreicht oder Fristen überschritten, so merkt die Software dieses automatisch und führt eine vorher festgelegte Handlung durch oder informiert den Anwender zumindest, dass er eine Folgeaktion übernehmen muss. Auch bei derartigen Folgeaktionen, z.B. dem Versand von Mahnungen, unterstützt die Software den Hausverwalter. Vorbei also die Zeiten, in denen er zunächst manuell ermitteln musste, welche Eigentümer mit der Hausgeldzahlung im Rückstand sind, und in denen er dann manuell die Mahnschreiben erstellen musste.

Auch wenn heute bereits die Kinder mit dem Computer bestens vertraut sind, gibt es in kleineren Unternehmen immer noch Berührungsängste mit der EDV. Diese Ängste kommen möglicherweise von falschen Annahmen hinsichtlich Kosten und Einrichtungsaufwand. Was die Kostenseite angeht, kann eindeutig Entwarnung gegeben werden. Eine Spezial-Software ist für alle Hausverwalter erschwinglich, und auch die Installation ist inzwischen sehr einfach geworden. Im Zweifelsfall gibt es aber auch dafür Dienstleister, sei die Entwickler-Firma selber oder ein externer Berater. Die Investition lohnt sich auf jeden Fall und wird sich bald amortisiert haben.
Wichtig ist allerdings die Auswahl des passenden Produkts. Das Angebot ist ja sehr groß. Manche Anwendungen versuchen ein breite Aufgabenpalette abzudecken, während sich einige Anbieter auf spezielle Nischen konzentrieren und hier maßgeschneiderte, abgegrenzte Lösungen anbieten. Die Empfehlung einer anderen Hausverwaltung spricht zwar grundsätzlich für das empfohlene Software-Produkt. Vor dem Kauf sollte die Anforderungen und Aufgaben der empfehlungsgebenden Hausverwaltung aber auf jeden Fall mit den eigenen Anforderungen verglichen werden. Und neben den Möglichkeiten, die die Software bietet, sollten auch zusätzliche Leistungen wie Support, Wartung und Weiterentwicklung genau unter die Lupe genommen werden. Besonders risikolos ist der Kauf, wenn der Anbieter eine kostenlose Testversion seiner Software für die Hausverwaltung anbietet, mit der man sich einen Eindruck von der Funktionalität verschaffen kann.

Die Gerichte im Land sind gut beschäftigt mit Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, so scheint es. Ob hier Kosten und Nutzen wirklich in einem angemessenen Verhältnis stehen, ist eine andere Frage, die hier allerdings nicht geklärt werden soll. Aber sicher kann man von gefällten Urteilen lernen, die Aufmerksamkeit schärfen und (hoffentlich) durch Kenntnis Konfliken aus dem Weg gehen.

Instandhaltung
Welche Arbeiten und Kosten zählen zur Instandhaltung und Wartung und sind durch den Vermieter zu tragen? Und welche Pflichten gelten für den Mieter? Zu dieser Frage und konkreten Detailfällen werden immer wieder die Gerichte angerufen.
Kalk
In manchen Orten ist das Wasser sehr kalkhaltig. Ich als „Hausfrau“ kämpfe regelmäßig mit Essigessenz gegen die Ablagerungen im Wasserkocher, an Badewanne und Waschbecken und wasche nicht ohne Kalkstopp, um nur einige Beispiele zu nennen. Was aber ist mit dem Innenleben der Armaturen? So hat vor kurzem meine Toilettenspülung gestreikt, weil der Wasserkasten und seine Mechanik verkalkt waren. Als Eigentümer muss man da selber Hand anlegen. Als Mieter sollte man zunächst in den Mietvertrag schauen. Denn wenn dort nichts vereinbart ist, gibt es für den Mieter keine Pflicht, regelmäßig eine Entkalkung durchzuführen. So jedenfalls hat das AG München unter AZ 473 C 36207/05 entschieden.

Öltank
Wird in einem Haus mit Öl aus einem eigenen Tank geheizt, kann auch dies ein Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter sein. Der Öltank muss nämlich regelmäßig gereinigt werden, damit die Heizungsanlage einwandfrei funktioniert. Diese Reinigung kostet zwar nicht die Welt und fällt nicht ständig an, aber da ja bekanntlich Kleinvieh auch Mist macht, hat ein Mieter vom Amtgericht Speyer klären lassen, ob er sich tatsächlich anteilig an den Kosten beteiligen muss. Die Antwort, die unter AZ. 33 C 126/07 im Detail nachgelesen werden kann, lautet „nein“. Denn auch die Reinigung des Öltanks zählt zu den Instandhaltungskosten. Sie dienen der Erhaltung des Gebäudes und sind somit vom Vermieter zu tragen. In diesem Fall war also die Bestimmung des Mietvertrags ungültig.

Höhe der Miete
Auch die Höhe der Miete ist immer wieder ein beliebtes Streitthema zwischen Mieter und Vermieter, da hier ja ganz klar verschiedene Interessen aufeinanderprallen. Als Orientierungshilfe gibt es für beide Seiten den Mietspiegel und die ortsübliche Vergleichsmiete – auch wenn sich nicht alle Wohnungen einfach über einen Kamm scheren lassen.
Zum Thema Mietspiegel bei Mieterhöhungen gibt es zwei genau entgegengesetzte Gerichtsurteile:
Für Vermieter hat der Bundesgerichtshof die Sache mit seinem Urteil Az. VIII ZR 11/07 erleichtert. Sie müssen nämlich bei einer Mieterhöhung nur auf den Mietspiegel verweisen. Es obliegt dann dem Mieter, sich dieses Dokument selber zu besorgen, wenn er die Zahlen nachlesen und mit anderen Stadtteilen oder Objektarten vergleichen möchte.
Das Landgericht Wiesbaden hat mit Az. 3 S 12/07 genau anders entschieden und bestimmt, dass der Vermieter dem Mieter den Mietspiegel zur Verfügung stellen muss. Darauf kann er nur verzichten, wenn es dem Mieter zumutbar ist, dass er sich den Mietspiegel selber besorgt.
Was gilt nun außerhalb Wiesbadens? Das jüngere Urteil oder das Urteil des höheren Gerichts? Im Zweifelsfall sollte es für den Vermieter ein Leichtes sein, ein paar Kopien anzufertigen und sie dem Mieter zur Verfügung zu stellen, denn Mieter und Vermieter sollten ja grundsätzlich ein gütliches Verhältnis anstreben.

Der Mietspiegel wird übrigens von der Stadt erstellt und ist keine Pflicht. Wenn das Gericht einen Sachverständigen bestellt, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, so genügt es, wenn dieser die Mietspiegel der letzten 4 Jahre zu Rate zieht. Er ist nicht verpflichtet, die aktuellen Miethöhen im betreffenden Stadtteil selber zu erheben. Das jedenfalls hat das Landgericht Aachen im Urteil 6 S 101/07 festgelegt.

Hier kommt nun die Fortsetzung der in der letzten Woche begonnenen Abhandlung über den Kauf von Ferienwohnungen und Ferienhäusern.

Eine erfolgreiche internationale Strategie setzt aber auch die Kenntnis des Markts im Ausland voraus. Wenn unser französischer Makler sein Objekt beispielsweise in Deutschland anbieten will, tritt er damit in Konkurrenz zu deutschen Maklern, die ebenfalls Auslandsimmobilien an der französischen Atlantikküste anbieten. D.h. der französische Makler muss sich – bildlich gesprochen – ein deutsches Mäntelchen überziehen, um auf der deutschen Internet-Landkarte überhaupt sichtbar zu werden. Den ersten Schritt dazu hat er mit einer Übersetzung getan. Der nächste Schritt wäre die Anmietung einer länderspezifischen Domain, also *.de in unserem Fall. Die Eintragung seines Angebots in deutsche Immobilienportale bringt ihn dann einen weiteren Schritt voran.
Gelingt es dem französischen Makler, über das Internet Interessenten aus Deutschland zu erreichen, kann er sich natürlich in der Behandlung dieser Interessenten weitere Vorteile gegenüber dem Mitbewerb schaffen, z.B. durch einen Rückrufservice zur Kostenersparnis für die Interessenten, durch einen deutschsprachigen Ansprechpartner, durch länderspezifische rechtliche Informationen, um nur ein paar Beispiele zu nennen.
Der Interessent hat hier den Vorteil, von einem Kenner der Region zu kaufen, allerdings den Nachteil, dass sein Vertragspartner zunächst in der Ferne sitzt und ausländischem Recht unterworfen ist.

Das ist bei einem inländischen Anbieter anders - wenn also ein deutscher Immobilienmakler ebenfalls Ferienwohnungen an der französischen Atlantikküste verkauft. Welche Möglichkeiten hat nun dieser?

Regionale Strategie
Die Wahrscheinlichkeit, dass in seiner regionalen Umgebung ausreichend Kunden vorhanden sind, die Ferienimmobilien im Ausland kaufen wollen, ist gering, so dass diese Strategie allerhöchstens für einen Gelegenheitsverkauf geeignet ist.

Nationale Strategie
Erreicht ein deutscher Immobilienmakler eine große Menge der Deutschen, die an Ferienimmobilien in Frankreich interessiert sind, ist er auf jeden Fall einen Schritt weiter als mit der regionalen Strategie. Der Vorteil für beide Seiten ist die gemeinsame Sprache und auch die Tatsache, dass für beide eine Reise zum Objekt erforderlich ist. Deshalb könnte ich mir vorstellen, dass der Makler in dieser Konstellation nur wirklich gute Objekte annimmt, an denen objektiv nichts auszusetzen ist. Somit spricht auch nichts dagegen, viele Details online darzustellen – mit den gleichen Kosten- und Nutzengedanken wie für den französischen Mitbewerber dargestellt.

Internationale Strategie
Auch der deutsche Makler kann noch einen Schritt weiter gehen. Er könnte mit seinen Objekten die regionale und nationale Strategie des französischen Mitbewerbers imitieren. Auch wenn man nie verallgemeinern sollte, schätze ich die Chancen bei der regionalen Strategie sehr gering ein, da der Heimvorteil überwiegen wird – es sei denn, unser deutscher Makler hat das absolute „Sahnestück“ im Angebot, das jemand unbedingt haben will, egal von welchem Anbieter.

Auch bei der nationalen Strategie sehe ich ihn etwas im Nachteil gegenüber den inländischen Mitbewerbern.

Lohnend könnten allerdings Aktivitäten in anderen Ländern sein, wenn es hier gewisse Verbindungen gibt. Wenn der deutsche Makler seine französischen Immobilien auch in Österreich anbietet, kommt er sogar noch ohne Übersetzung seines Internet-Auftritts aus. Die Eintragung in österreichische Immobilienportale und die Verwendung einer *.at-Domain sollte aber auch er vornehmen. Ob weitergehende Dreier-Konstellationen, z.B. Immobilie in Frankreich, Makler in Deutschland, Interessent in Dänemark sinnvoll sind, kann nur individuell nach einer Analyse der jeweiligen Märkte, der sprachlichen Möglichkeiten und sicher auch der rechtlichen Gegebenheiten entschieden werden.

Eines ist aber für alle (deutschsprachigen) Makler klar: Mit Win-IMOS lassen sich Objekte aller Art und an beliebigen Orten bequem und übersichtlich verwalten. Der kluge Immobilienmakler nutzt seinen Kopf und seine guten Ideen für die Entwicklung und Verfeinerung seiner Strategie und lässt sich Routineaufgaben und die Verwaltung seiner Kunden- und Objektdaten vom Computer abnehmen.

Üblicherweise geht man davon aus, dass ein Immobilienmakler lokal oder regional tätig ist und Häuser oder Wohnungen in seiner Stadt oder Region anbietet. Das gilt für Grundstücke, Häuser und Wohnungen zum dauerhaften Wohnen.
Anders ist der Fall aber bei Ferienhäusern oder Ferienwohnungen, die aus der Sicht des Kaufinteressenten im Ausland liegen. Und mit dieser grenzüberschreitenden Aktivität ändern sich einige Dinge für Anbieter und Nachfrager.

Betrachten wir einmal als Beispiel eine Ferienwohnung an der französischen Atlantikküste. Und nehmen wir zunächst an, ein Immobilienmakler mit Sitz in der Region habe diese im Angebot. Welche Strategien kann er nun entwickeln, um sein Angebot genau den Leuten bekannt zu machen, die eine Ferienwohnung an der französischen Atlantikküste suchen?

Regionale Strategie
Wenn er sein Angebot nur regional bekannt macht, können ihn die Leute finden, die selber in der Region wohnen, sie schätzen und in den Tourismus investieren wollen. Sie würden das Objekt dann zum Vermieten nutzen.
Wer ein Ferienobjekt zum Selbstnutzen sucht, wird das Angebot bei dieser regionalen Strategie nur dann finden, wenn er sich gerade vor Ort aufhält. Wenn er also gerade auf Urlaub ist und spontan beschließt, sich über das Angebot zu informieren, oder wenn er auf Verdacht oder zur Besichtigung eines anderen Objekts den Weg angetreten hat und sich dann in der Zielregion weiter informiert. Diese Fälle dürften aber im Internet-Zeitalter selten sein, so dass die regionale Strategie allein nicht ausreicht.

Nationale Strategie
Ein Franzose aus dem Norden des Landes kann natürlich genauso gut Interesse an einem Domizil am Meer haben wie ein Ausländer. Macht der Immobilienmakler also sein Angebot im ganzen Land bekannt, deckt er nicht nur die erste Zielgruppe aus der regionalen Strategie ab, sondern auch die Interessenten aus dem ganzen Land. Ein Internet-Auftritt ist – gute Suchmaschinen-Optimierung vorausgesetzt – im ganzen Land auffindbar. Es genügt eine Darstellung in französischer Sprache, da die Interessenten bei Fragen, die von den Internet-Seiten nicht beantwortet werden, den Anbieter anrufen können.

Internationale Strategie
Zwar werden schlaue Interessenten aus dem Ausland einen nationalen Internet-Auftritt ebenfalls finden können, zumal davon auszugehen ist, dass sie der Landessprache mächtig sind, wenn sie sich dort ein Feriendomizil kaufen möchten. Aber sicher ist das nicht, und der Anbieter kann aktiv noch mehr tun, um gefunden zu werden. Hat er die Länder identifiziert, aus denen die größte Zahl an Interessenten kommt, sollte er seine Internet-Seiten in die jeweiligen Sprachen übersetzen. Maschinelle Übersetzungen gehen zwar schnell, sind aber nicht geeignet, da die Texte oft falsch und unverständlich werden, wodurch leicht Zweifel an der Seriosität des Anbieters und seinem wirklichen Interesse, Geschäfte mit Ausländern zu machen, aufkommen.
Besonders wichtig ist meines Erachtens eine umfangreiche Darstellung der Objekte in Text und Bild. Wenn ich bei mir „um die Ecke“ eine Wohnung anschaue, über die ich vorher kaum etwas gewusst habe, und sich diese als ungeeignet rausstellt, ist das nicht so schlimm und ich habe vielleicht eine halbe Stunde dafür investiert. Bevor ich jedoch eine mehrstündige Reise zu einem Objekt auf mich nehme, würde ich gerne aus der Ferne so viel wie möglich klären, um entscheiden zu können, ob sich die Reise lohnt oder nicht. Fotos von Gesamt- und Detailansichten, Pläne und Beschreibungen, vielleicht sogar ein Video von einem Rundgang durch das Objekt, alles lässt sich heute mühelos in einer Internet-Präsenz unterbringen.

Sicher macht eine derart detaillierte Darstellung am Anfang etwas mehr Mühe, aber der Immobilienmakler spart sich später etliche Anfragen, in deren Verlauf er nur „banale“ Fragen beantworten muss oder die von Interessenten kommen, für die das Objekt bei besseren Vorkenntnissen schon ausgeschieden wäre. Außerdem verlagert er die Druckkosten auf den Interessenten und senkt die Anzahl der zu versendenden Exposés.

Hier endet der heutige Beitrag. Er wird nächste Woche fortgesetzt.

Er wirkt im Hintergrund, der gute Hausverwalter. Man sieht ihn kaum, aber er hat alles im Blick und im Griff. Denn er muss ja erkennen, ob am Haus Schäden entstehen, die kurz- oder mittelfristig eine Reparatur erfordern oder wann Sanierungsmaßnahmen zum Erhalt der Substanz diskutiert werden sollen. Dass der Hausverwalter im Objekt war, erkennt man manchmal auch an einem neuen Aushang am schwarzen Brett oder wenn am „wild“ abgelagerten Mobiliar im Gemeinschaftskeller eine Aufforderung zur Entfernung der Teile hängt. Und Vermieter wissen die Arbeit des Verwalters zu schätzen, wenn die Positionen der Hausgeldabrechnung bereits in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten getrennt sind.

Was macht die Eigentümerversammlung also mit einem solchen guten Verwalter? Sie entlastet ihn in der Eigentümerversammlung. Diese Entlastung der Hausverwaltung gilt für das zurückliegende Jahr, d.h. die Eigentümergemeinschaft bringt damit zum Ausdruck, dass sie mit den Tätigkeiten einverstanden war ihnen keine Schäden bekannt sind, für die sie noch Schadensersatzansprüche geltend machen wollen. Rechtlich gesprochen handelt es sich um ein negatives Schuldanerkenntnis nach § 397, Abs. 2 BGB.
Pikanterweise ist der Verwalter den Eigentümern allerdings keine Erklärungen über Vorgänge schuldig, die bei der Beschlussfassung bekannt waren oder hätten bekannt sein können. Es gibt allerdings nach § 43 WEG noch die Möglichkeit, die Entlastung anzufechten oder den Verwaltungsbeirat in die Pflicht zu nehmen.
Von der allgemeinen Entlastung des Verwalters ist die Zustimmung zur Jahresabrechnung zu trennen. Stimmt die Eigentümerversammlung der Abrechnung zu, so entlastet sie den Verwalter nur für diese Aufgabe, nicht aber für alle anderen Tätigkeiten, die nicht mit der Jahresabrechnung im Zusammenhang stehen.
Die Entlastung der Hausverwaltung und auch des Beirats ist also nicht nur eine reine Formsache, sondern durchaus ernsthaft und wohlüberlegt durchzuführen.

Angenommen die Eigentümergemeinschaft hat sich aufgrund einer verweigerten Entlastung von ihrem Hausverwalter getrennt und noch keinen neuen Verwalter bestellt. Und weiter angenommen, es wird nun kurzfristig ein Verwalter benötigt. Dann kann ein Notverwalter eingesetzt werden. Andere mögliche Konstellationen sind: Beim Verwalter handelt es sich um eine Einzelperson ohne Kollegen oder Mitarbeiter, die durch eine längere Krankheit oder einen Unfall ausfällt. Ebenso kann es Fälle geben, in denen sich der Verwalter weigert, eine Aufgabe durchzuführen oder in denen ihm dies aufgrund eines Interessenskonflikts nicht möglich ist.
Ein Wohnungseigentümer oder ein Dritter können die Einsetzung eines Notverwalters beantragen, sofern sie daran ein berechtigtes Interesse haben. Dieser Fall liegt beispielsweise dann vor, wenn nur ein Verwalter verhindern kann, dass die Eigentümer oder Dritte geschädigt werden. § 26 Abs. 3 des WEG besagt, dass ein Notverwalter auf Antrag durch einen Richter bestellt werden kann. Sobald die Eigentümerversammlung einen neuen Verwalter gewählt hat, beendet das Gericht mit seinem Beschluss die Notverwaltung.
Die Kosten dieser gerichtlichen Maßnahmen sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen. Und es ist auch zu berücksichtigen, dass über den Beschluss bis hin zur Aufnahme der Arbeit durch den Notverwalter zumindest einige Wochen verstreichen. In manchen Fällen kann es daher sogar günstiger sein, wenn die Eigentümerversammlung gleich einen dauerhaften neuen Verwalter bestimmt.
Der Notverwalter hat übrigens den gleichen Anspruch auf Vergütung wie ein auf üblichem Weg von der Eigentümergemeinschaft bestellter Verwalter.

Das Öko-Test-Magazin kommt in seiner März-Ausgabe zu einem ernüchternden Urteil: Kaum eine Nebenkostenabrechnung an Mieter ist fehlerfrei.
Um in dieser Frage ein Urteil abgeben zu können, wurden über das Internet Mieter gesucht, die ihre Mietverträge und die Betriebskostenabrechnung für eine Prüfung durch den Deutschen Mieterbund zur Verfügung stellen würden. Interessant zu wissen wäre natürlich, wie viele Dokumente tatsächlich untersucht worden sind, aber diese Information, aus der ich ableiten würde, wie repräsentativ die Ergebnisse wirklich sind, wurde leider nicht gegeben.
Stein des Anstoßes waren in den meisten Fällen Kosten, die vom Eigentümer auf den Mieter abgewälzt wurden, obwohl dies nicht zulässig ist. Die Empfehlung vom Öko-Test lautet, dass jeder Mieter die Abrechnung von einem Spezialisten, wie z.B. dem Deutschen Mieterbund prüfen lassen sollte.
Wenn ich mir diese Empfehlung genauer betrachte, stellt sich zunächst einmal die Frage, wie es mit dem Kosten-Nutzen-Verhältnis aussieht. Denn der Mieterbund verlangt zumindest einen jährlichen Mitgliedsbeitrag – in dem aber auch andere Leistungen enthalten sind, also nichts gegen den Mieterbund. Und wenn tatsächlich alle Mieter den Rat umsetzen, wird der Mieterbund sicher schnell an seine Kapazitätsgrenzen stoßen. Und was passiert, wenn der Mieterbund feststellt, dass die Abrechnung zu Gunsten des Mieters falsch ist? Würde er diese dann auch reklamieren?
Neja, Spekulationen beiseite und stattdessen lieber ein paar praktische Tipps für die Mieter.

Verwaltungskosten
Die Kosten für die Hausverwaltung müssen vollständig vom Eigentümer getragen werden. Auch Einzelposten wie beispielsweise Bankgebühren oder Porto zählen dazu und dürfen nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Reparaturkosten
Reparaturen im oder am Haus sind ebenfalls vom Eigentümer zu tragen, da dadurch sein Eigentum erhalten wird. Das bringt ihm alleine einen Nutzen, der sich u.a. in Form von Mieteinnahmen niederschlägt. Dabei ist es gleichgültig, ob diese Reparaturen aus der Instandhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage gezahlt werden müssen. In begrenztem Umfang sind Kosten für Wartungsarbeiten umlagefähig, sofern diese Wartung eine Gefahr oder Nachteile für den Mieter abwenden. Zu den Tücken der Ermittlung der Betriebskosten gab es ja bereits einen eigenen Beitrag.
Zum Punkt Gartenpflege weist das Öko-Test-Magazin darauf hin, dass die regelmäßige Gartenpflege umlagefähig ist. Eine einmalige Aktion zur Neuanlage des Gartens ist jedoch allein von den Eigentümern zu tragen.

Hausmeister
Das Öko-Test-Magazin rät auch zur besonderen Prüfung, wenn Hausmeisterkosten, Gartenpflege und Treppenreinigung separat abgerechnet werden, da die letztgenannten Aufgaben typische Hausmeisteraufgaben seien und eine doppelte Abrechnung möglich ist. Das mag gelten, wenn das Haus einen eigenen Hausmeister hat, der dort auch wohnt und alle Aufgaben übernimmt. Gibt es jedoch „nur“ einen Hausmeister-Dienst, wird oft ein weiteres Unternehmen oder eine weitere Person mit der Hausreinigung betraut. Und in diesem Fall haben zwei Abrechnungsposten durchaus ihre Berechtigung.

Abrechnungszeitraum
Es dürfen nur die Kosten abgerechnet werden, die im Abrechnungszeitraum angefallen sind. Da dies aber nicht immer möglich ist, kennt die Bilanzierung das Konstrukt der Rechnungsabgrenzungsposten. Wenn also beispielsweise am Ende des Abrechnungszeitraums bekannt ist, dass für eine bereits erbrachte Leistung Kosten anfallen, deren genaue Höhe noch nicht bekannt ist, muss in der Bilanz ein Rechnungsabgrenzungsposten in der Höhe der geschätzten Kosten gebildet werden. Geht dann im Folgejahr die Rechnung ein, wird dieser Rechnungsabgrenzungsposten wieder aufgelöst, und die Periodenabgrenzung wurde ordnungsgemäß durchgeführt.
Wer die Hausverwaltungssoftware Win-CASA benutzt, braucht in derartigen Fällen übrigens nur mit einem unterschiedlichen Buchungs- und Wertstellungsdatum zu arbeiten.

Fazit
Jeder Mieter sollte sich seine Nebenkosten-Abrechnung genau anschauen und erstmal selber versuchen, die Posten zu verstehen. Angst vor Zahlen oder Vor-Verurteilungen sind hier sicher nicht die richtigen Berater.
Hat es zur Abrechnung des Vorjahrs gravierende Änderungen gegeben, für die es keine sachlichen Gründe gibt, oder tauchen tatsächlich Verwalter- oder Reparaturkosten auf, sollte man den Vermieter um eine Erklärung bitten. Vielleicht lässt sich das Problem ja leicht aus der Welt schaffen. Wenn nicht, kann man sich immer noch um professionelle Hilfe umschauen.

Der Strom zählt zu den wenigen Nebenkostenarten, die auch in einer Eigentümergemeinschaft nicht vom Hausverwalter abgerechnet werden und bei denen jeder Eigentümer frei ist, sich seinen Vertragspartner auszusuchen.
Die Kosten sind dabei sicher ein Aspekt, aber möglicherweise nicht der einzige Beweggrund, den Stromversorger zu wechseln. Mancher Wohnungseigentümer beneidet sicher die Hausbesitzer, die die Sonne auf ihrem Dach oder im Garten einfangen und zu Strom machen. Grundsätzlich besteht natürlich auch die Möglichkeit, auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses Solarmodule anzubringen – sofern es richtig zur Sonne ausgerichtet ist. Mein derartiger Vorschlag wurde jedoch in der Eigentümerversammlung sehr schnell vom Hausverwalter vom Tisch gefegt, da die Amortisationsdauer für eine heterogene Eigentümergemeinschaft zu lang sei.
Bleibt also umweltfreundlich eingestellten Wohnungseigentümer nur der Wechsel zu einem Anbieter von Ökostrom. Leider bedeutet dies aber nicht, dass dann wirklich nur grüner Strom aus der Steckdose kommt. Denn wie sollte beispielsweise der Strom, den ein Windrad erzeugt, den direkten Weg in meine Steckdose finden? Er lässt sich ja nicht isoliert verpacken und zustellen wie ein Päckchen. Also bedeutet mein Vertrag mit einem Anbieter von Öko-Strom nur, dass sich dieser verpflichten muss, die von mir abgenommene Strommenge in Form von Öko-Strom ins Stromnetz einzuspeisen. Ich erhalte nach wie vor den Strom, den mein örtlicher Stromlieferant – meist die Stadtwerke – anbieten.

Der Wechsel des Stromlieferanten ist einfach, sobald man den gewünschten Anbieter gefunden hat. Dieser kümmert sich nämlich um alle Formalitäten und übernimmt auch die Kündigung des Vertrags mit dem bisherigen Stromlieferanten. Allerdings ist der Kunde damit selber für die Ablesung zuständig und muss auf Aufforderung seinen aktuellen Zählerstand mitteilen. Das ist im Grunde keine außergewöhnliche Praxis, denn auch viele lokale Stromanbieter fordern ihre Kunden zur Selbstablesung auf. Wer sich bisher nicht um die Ablesung des Stromzählers kümmern musste, sollte vor einem Wechsel sicherheitshalber prüfen, ob ihm der Raum mit den Stromzählern zugänglich ist. Ich stand nämlich kürzlich ziemlich dumm vor dem Elektroraum, keiner meiner Schlüssel passte und es hat einige Telefonate erfordert, bis ich die korrekte Information bekommen habe, wie ich mir Zugang zu meinem Stromzähler verschaffen kann. Es scheint also auch für unser Haus zu stimmen, dass immer noch viel zu wenig Eigentümer und Mieter von der Aufhebung des Strommonopols Gebrauch machen, denn sonst wäre der Zugang zum Elektroraum wohl nicht so schwierig gewesen. Immerhin konnte ich den Zählerstand dann ganz einfach online übermitteln und hatte wenige Tage später meine Abrechnung im Briefkasten.

Ich habe meinen neuen Stromlieferanten bei Verivox http://www.verivox.de/power/ gefunden. Man braucht dort nur seine Postleitzahl und den jährlichen Stromverbrauch einzugeben und erhält eine Liste der verfügbaren Anbieter. Sie sind nach Kosten aufsteigend sortiert, Öko-Strom-Anbieter mit einer Blume gekennzeichnet. Eine Spalte mit Anmerkungen zeigt auf eine Blick die Dauer der Preisgarantie, eventuelle Boni, den Beginn der Gültigkeit und mögliche weitere wissenswerte Fakten wie z.B. die Pflicht zur Vorauskasse. Über Links bietet Verivox zusätzliche Informationen zum Anbieter und zum Tarif und in vielen Fällen auch die Möglichkeit, Unterlagen anzufordern oder direkt einen Vertrag abzuschließen. Kein Wunder also, dass das Öko-Test-Magazin in seiner März-Ausgabe Verivox zum besten Strompreisrechner unter 21 untersuchten Portalen gekürt hat. Wer mehr Informationen zu Strom und zum Wechsel wünscht, findet auch diese bei Verivox.

Trotz der Hürde des Ablesens hat mir die erste Stromrechnung vom neuen Anbieter die Bestätigung gegeben, dass der Wechsel richtig war. Und auch der Blick in die aktuelle Verivox-Aufstellung hat dies eben noch unterstrichen, da mein Anbieter ganz vorne liegt, während der lokale Stromversorger heute noch wesentlich weiter zurückgefallen ist als er es zum Zeitpunkt meiner Entscheidung war. In diesem Fall lassen sich also ein gutes Umweltgewissen mit einer Entlastung für die Geldbörse kombinieren.
Vielleicht sollte ich in der nächsten Eigentümerversammlung fragen, ob es nicht wenigstens für den Allgemeinstrom, der der Eigentümergemeinschaft dann doch von der Hausverwaltung in Rechnung gestellt wird, ein Wechsel zu einem günstigen Anbieter möglich ist. Die Haus- und Kellerbeleuchtung und das wöchentliche Staubsaugen im Hausflur werden zwar keine Unmengen an Strom verbrauchen, aber „wer den Pfennig nicht ehrt, ist des Talers nicht wert“ hat trotz Euro und Cent ja immer noch seine Gültigkeit.