Software24 Blog

Diese Begriffe tauchen in Immobilien- und Grundstücksanzeigen immer wieder auf. Aber was steckt genau dahinter? Und für wen ist der Kauf einer Immobilie in Erbpacht möglich oder günstig? Und wer kommt als Anbieter solcher Erbbaurechte in Frage?

Wer – wie ich – den Eindruck hat, dass diese Begriffe irgendwie antiquiert wirken, täuscht sich nicht wirklich, denn das Gesetz über das Erbbaurecht stammt aus dem Jahr 1919. Es wurde allerdings immer wieder geändert, zuletzt 2007.

Im Erbbaurecht gibt es auf Dauer zwei Parteien: Auf der einen Seite den Eigentümer des Grundstücks und auf der anderen Seite den Eigentümer des darauf errichteten Gebäudes. Der Grundstückseigner verpachtet also seinen Grund auf Dauer an einen Bauherrn, der darauf sein Haus baut, ja sogar bauen muss.

Vertragsgestaltung
Die vertragliche Bindung der beiden Partner läuft über eine sehr lange Zeit, zwischen 65 und 99 Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit erstattet der Grundstückseigentümer dem Hausbesitzer den Gegenwert für das Haus. Es ist aber auch nicht ausgeschlossen, dass Bauherren das Grundstück kaufen können, sei es am Ende der Laufzeit oder eher schon deutlich früher. Der Bauherr zahlt anstelle eines einmaligen Kaufpreises einen monatlichen Erbpachtzins.

Kosten
Wie hoch der Erbpachtzins ausfällt, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Je begehrter die Lage, desto höher natürlich der Preis. Und je höher die Hypothekenzinsen, desto höher auch die Erbbauzinsen.
Generell liegen sie bei 4-6% des Grundstückswerts. Manche Anbieter locken zusätzlich mit einem Kinderbonus, der den Erbbauzins zumindest einige Jahre auf Bereiche um 2 % drücken kann.
Während der Laufzeit kann eine Steigerung des Zinses vereinbart werden, die sich beispielsweise am Lebenshaltungskostenindex orientiert.

Vorteile für Bauherren
Er kann bauen, ohne eine einmalige, meist riesige Ausgabe für ein Grundstück tätigen zu müssen. Stattdessen zahlt er monatlich überschaubare Raten für die Erbpacht. Damit wird es auch Bauwilligen mit kleineren Einkommen und kinderreichen Familien möglich, im eigenen Haus zu wohnen.

Nachteile für Bauherren
Der Grundstückseigner hat ein mehr oder weniger großes Mitspracherecht hinsichtlich der Gestaltung des Hauses. So können die Größe oder die Bauweise festgelegt werden. Und auch etwaige nachträgliche Änderungen müssen auf jeden Fall vom Grundstückseigner genehmigt werden.
Das Erbbaurecht kann nicht gekündigt werden. Wenn der Hausbesitzer also wegziehen muss, kann er das Haus nur zusammen mit dem Erbbaurecht verkaufen. Dazu muss er meist die Zustimmung des Grundstückseigners einholen, da dieser natürlich daran interessiert ist, regelmäßig seinen Erbbauzins zu erhalten.
So wie es im Mietrecht das Recht auf Kündigung wegen Eigenbedarf gibt, könnte auch der Grundstückseigentümer sein Grundstück vor Ablauf des Erbpachtvertrags wieder – zusammen mit dem Haus – zurückhaben wollen. Um hier Überraschungen zu vermeiden, sollte im Vertrag klar geregelt sein, in welchen Fällen der „Heimfall“ auftritt, also der Grundstückseigner Grundstück mit Haus – natürlich gegen eine gewissen Entschädigung – zurückverlangen kann.

Anbieter von Erbbaugrundstücken
Erbbaugrundstücke werden überwiegend von Städten und Gemeinden angeboten. Aber auch die Kirchen, evangelisch wie katholisch, bieten Bauland in Erbpacht. Ohne Erbpacht würden nämlich viele Pfarrer sozusagen ehrenamtlich tätig, denn ihre Arbeit wird zu einem großen Teil aus den Einkünften der Erbpacht bestritten. Möglicherweise leben junge Familien dann dort, wo früher einmal der Pfarrer residierte – in der Nähe der Kirche und meist zentral im Ort gelegen. Ähnlich verhält es sich auch bei manchem kommunalen Erbbaugrundstück, das also durchaus sehr attraktiv sein kann.
Die Grundstücke der Kirchen liegen aber nicht immer nur im Ortszentrum. Teilweise handelt es sich nämlich noch gar nicht um Bauland, so dass die Kirche in Zusammenarbeit mit der Stadt oder Gemeinde hier die Umwidmung in Bauland vorantreiben muss. Wenn sie Glück haben, liegt ihr Grundstück neben einem neu ausgewiesenen Baugebiet. Im ungünstigeren Fall muss die Kirche sogar die Erschließungskosten selber tragen.

Fazit
Ein Hausbau im Erbbaurecht ist durchaus eine Überlegung wert. Dennoch sollte der Schritt wohlüberlegt sein, was aber beim Immobilienkauf grundsätzlich der Fall sein sollte.

Was können Hausverwalter aus kürzlich gefällten Gerichtsurteilen lernen? Einiges, das ist klar, wobei ich fast sagen würde, dass man in manchen Fällen gar nicht die Gerichte hätte bemühen müssen und der gesunde Menschenverstand gereicht hätte. Aber da das ja immer subjektiv ist, hier die Urteile, teils mit einer persönlichen Anmerkung.

Betriebskostenrechnung

Ermittlungen für den Umlageschlüssel
Es ist zwar eher selten, aber nicht ausgeschlossen, dass bestimmte Betriebskostenarten nach Köpfen umgelegt werden, also nach der Anzahl der Personen, die in der jeweiligen Wohnung leben. Ich habe das beispielsweise einmal für die Müllgebühren erlebt. Ist das so vereinbart, dann muss sich der Verwalter jeweils die aktuellen Werte von den Bewohnern erfragen. Das kann also auch unterjährige Veränderungen durch Auszug oder Geburten mit sich bringen. Befragt der Verwalter für die Werte das Einwohnermeldeamt, so ist er im Unrecht. Der Bundesgerichtshof vertrat nämlich die Meinung, dass nicht alle gemeldeten Bewohner auch tatsächlich in der Wohnung leben oder umgekehrt.

Zugang der Betriebskostenabrechnung
Bezüglich der Betriebskostenrechnung zählt der Zugang und nicht der Versand. D.h. der Eigentümer oder Mieter muss die Abrechnung fristgerecht erhalten haben. Im Zweifelsfall muss dies der Absender nachweisen können, und es genügt nicht, dass er den Brief ausreichend früh losgeschickt hat. So hat das Amtsgericht Meißen in seinem Urteil mit Az. 3 C 0257/07 für einen Mieter und gegen den Vermieter entschieden.

Praktisch sehe ich da allerdings gewisse Schwierigkeiten, denn eigentlich kann ja ein Verwalter nicht für etwaige Unzulänglichkeiten auf dem Postweg verantwortlich gemacht werden. So hatte ich in letzter Zeit mehrfach Briefe für Empfänger im Nachbarhaus in meinem Briefkasten. Ich habe sie natürlich dem korrekten Empfänger zukommen lassen, aber ob das wirklich jeder tun würde, wage ich leider zu bezweifeln. Und wenn es sich in einem solchen Fall um die Betriebskostenabrechnung handelt, müsste der Verwalter für das Fehlverhalten von zwei Personen einstehen? Denn ganz sicher gehen kann er ja nur, wenn er die Abrechnung persönlich übergibt und sich den Erhalt quittieren lässt. Wenn er die Abrechnung eigenhändig in den Briefkasten des Empfängers wirft, gilt diese zwar rechtlich als zugegangen, d.h. wenn der Eigentümer seinen Briefkasten nicht leeren würde, läge der Fehler bei ihm, weil die Abrechnung in seinen Einflussbereich gelangt ist. Aber trotzdem hat der Verwalter kein Beweisstück, dass er die Abrechnung tatsächlich eingeworfen hat….

Ende der Verwaltertätigkeit

Abberufung des Verwalters
Manchmal läuft es nicht rund mit der Hausverwaltung. Ist es dabei so weit gekommen, dass das Vertrauen zwischen dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat so stark getrübt ist, dass eine weitere Zusammenarbeit unzumutbar ist, kann der Verwalter abberufen werden. Es darf sich aber nicht nur um „ein bloßes Gefühl“ handeln, sondern es müssen konkrete Beweise vorliegen und vorgelegt werden können. Zu diesem Schluss kam das OLG Köln, nachzulesen im Urteil mit Az. 16 Wx 37/07.

Pflichtangaben des Verwalters
Egal ob der Verwalter nun abberufen wird oder aus anderen, harmloseren Gründen seine Tätigkeit beendet: er muss die Eigentümergemeinschaft umfassend über die finanzielle Situation informieren. Dies beinhaltet nicht nur die Einnahmen und Ausgaben, sondern auch Forderungen, Verbindlichkeiten und Kontostände. Selbstverständlich müssen alle Angaben mit entsprechenden Belegen fundiert werden. Diese Entscheidung wurde vom OLG München gefällt. Hier würde ich persönlich sagen, dass das fast logisch ist – im Gegensatz zu der Postgeschichte von oben. Wer Details wissen möchte, muss nach dem Az. 34 Wx 93/07 suchen.

Werfen wir mal wieder einen Blick auf die Tätigkeiten unserer Gerichte. Diesmal habe ich mir Fälle herausgesucht, in denen sich Mieter und Vermieter wegen Schäden an der Wohnung und ihrer Behebung gestritten haben.

Tritt ein Schaden ein oder ist der Mieter mit einem bestimmten Sachverhalt in der Wohnung oder am Haus nicht mehr einverstanden, muss er zuerst den Vermieter darüber informieren. Denn von Schäden in der Wohnung kann dieser ja gar keine Kenntnis erlangen. Im Idealfall einigen sich beide Parteien dann darauf, wie und wann der Schaden behoben wird. Aber wenn die Gerichte angerufen werden, liegt leider nicht der Idealfall vor.

Um für den Fall der Fälle Beweise zu haben, informiert der Mieter den Vermieter am besten schriftlich über den eingetretenen Schaden. Meldet sich der Vermieter daraufhin nicht, könnte der Mieter zusätzlich persönlich oder telefonisch versuchen, mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen. Denn auch Vermieter können ja mal im Urlaub sein, so dass eine ausbleibende Reaktion nicht zwangläufig mit bösem Willen gleichzusetzen ist. Es kommt aber auch auf den Schaden an, denn manche Schäden fordern ja eine rasche Beseitigung. Bleibt der Vermieter weiter unerreichbar, so sollte der Mieter eine Mahnung schicken, die Reparatur anmahnen und möglicherweise auch gleich die Miete kürzen. Wenn auch dies keine Reaktion von Seiten des Vermieters mit sich bringt, kann der Mieter den Schaden durch einen Handwerker beheben lassen und vom Vermieter die Erstattung der Kosten verlangen. Mieter, die ohne Information des Vermieters aktiv werden, müssen die Kosten selber tragen. Das jedenfalls hat der Bundesgerichtshof im Urteil mit Az. VIII ZR 222/06 entschieden.

Mietkürzungen wurden eben schon erwähnt. Wie verhält es sich damit und wann sind sie erlaubt?
Hierzu hat das Amtsgericht Köpenick in einem Fall auf die Seite der Mieter gestellt. Diese hatten die Miete gekürzt, weil der Außenputz des Hauses Schäden aufwies. Das Gericht vertrat die Meinung, dass die Schäden am Putz dazu geführt hätten, dass das Haus nicht mehr in einem geeigneten Zustand war und der Vermieter seiner Pflicht nach Erhaltung nicht ausreichend nachgekommen war. Welche äußeren Einwirkungen die Schäden verursacht hatten, war für das Gericht unerheblich. Den gesamten Fall kann man unter Az. 8 C 129/07 nachlesen.
Und auch die Heizung ist immer wieder ein beliebter Streitpunkt. Das Landgericht Berlin hat sich im Urteil mit Az. 63 S 186/06 mit den Geräuschen befasst, die aus der Heizung kamen. Da sowohl Wärmeempfinden als auch Lärm subjektiv sind, hat das Gericht ein Lärmprotokoll verlangt, da eine Mietminderung nur bei besonders lautem Rauschen oder Knacken gerechtfertigt ist. Und auch was die Temperaturen angeht, gibt es bestimmte Regeln: Als Heizperiode ist die Zeit vom 1. Oktober bis zum 1. April festgelegt. Die Temperatur in der Wohnung muss tagsüber mindestens bei 20 bis 22°C liegen. Nachts darf sie auf 18°C absinken. Werden diese Werte nicht eingehalten, sind Mietkürzungen zulässig. Da je nach Lage der Wohnung und in Abhängigkeit von der Außentemperatur von kalten Wohnräumen Gefahren für die Gesundheit ausgehen können, ist Mängeln an Heizkörpern oder Heizungsanlage also nicht zu scherzen.

Mit der Sondereigentumsverwaltung haben wir uns ja bereits beschäftigt. Aber wer kann genau definieren, was Sondereigentum ist? Und was ist dann das Wohnungseigentum und was sind Sondernutzungsrechte? Bevor sicher mancher Eigentümer ins Grübeln kommt, hier die Erklärung:

Meine Eigentumswohnung ist mein Eigentum, damit darf ich machen, was ich will. Ja und nein: Ja, weil ich die Wände violett, die Türen türkis oder die Heizkörper gelb streichen darf, wenn ich das will. Ja, weil ich Parkett verlegen kann, wenn mir Teppichboden nicht gefallen solle. Ja, weil ich die Badewanne durch eine Duschtasse ersetzen kann, wenn mir mein Bad zu klein ist und ich dadurch Platz gewinnen kann.
Nein, weil ich -um bei den Extremen zu bleiben – keine Fenster mit grünem Rahmen einbauen oder meine Wohnungstüre auch von außen rosa streichen darf. Dies stört nämlich den einheitlichen Eindruck des Objekts.

Frei bin ich also nur in Bezug auf das Sondereigentum. In meiner Teilungserklärung heißt es dazu: „Gegenstand des Sondereigentums sind die zu den einzelnen Wohnungen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch gemeinschaftliches Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung verändert wird.“ Zum Sondereigentum zählen also konkret in der Wohnung:

• Fußbodenbeläge
• nichttragende Wände
• Wandputz und -verkleidungen
• Innentüren
• Innenfenster
• Innenseite der Wohnungstür

• Innenseite des Balkons
• Heizkörper
• Einrichtung des Badezimmers
• Einbauschränke
• Rolläden, Markisen und Jalousien

Alles, was hier nicht genannt ist, gehört zum Gemeinschaftseigentum, weil es von allen Eigentümern genutzt wird (z.B. Treppenhaus) oder eben aus Gründen der optischen Einheit gemeinschaftlich entschieden und umgesetzt werden muss.

Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam, wobei der einzelne Eigentümer einen berechneten Miteigentumsanteil hat. Dieser Anteil ergibt mit dem Sondereigentum das Wohnungseigentum.
Dann gibt es noch das Teileigentum. Laut meiner Gemeinschaftsordnung ist dies „das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten oder an Tiefgaragenstellplätzen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil, zu dem es gehört.“ Wenn der Wohnungseigentümer oder sein Mieter beispielsweise kein Auto besitzt, kann ersterer den Tiefgaragenstellplatz separat vermieten. Auch ein Kellerabteil könnte theoretisch separat von der Wohnung vermietet werden. Am besten erfolgt diese Weitergabe aber innerhalb des Hauses, damit der Nutzer des Kellers lediglich den Schlüssel für das Vorhängeschloss und keinen eigenen Hausschlüssel braucht.

Und was gibt es sonst noch an Rechten? Das Sondernutzungsrecht. Mit diesem Recht wird eine Fläche, die eigentlich zum Gemeinschaftsgeistes gehört, an eine einzelne Wohnung gebunden. Sondernutzungsrechte werden gerne für Terrassen und Gartenanteile vergeben, logischerweise für die Erdgeschosswohnungen. Die anderen Eigentümer haben somit weder die Pflicht, diese Grünflächen zu pflegen noch das Recht, diese zu nutzen. An manchen Häusern gibt es auch Beete und Grünstreifen außerhalb der eigentlichen Gärten, die den Erdgeschosswohnungen zur Pflege zugeschrieben wurden. Das ist allerdings erfahrungsgemäß so eine Sache, weil hier mehr Arbeit als Nutzen für den Betroffenen anfällt. Im Zweifelsfall gefällt den anderen Bewohnern die Gestaltung dieser auch für sie sichtbaren Beete, so dass Streit vorprogrammiert ist und eine gemeinschaftliche Pflege günstiger wäre.
Sondernutzungsrechte können weiters auch für Stellplätze vergeben werden. So kann einer großen Wohnung beispielsweise zum üblichen Tiefgaragenstellplatz ein zusätzlicher oberirdischer Stellplatz als Sondernutzungsrecht in die Gemeinschaftsordnung eingetragen werden.

In einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen gibt es einen Hausverwalter. Seine Tätigkeit beschränkt sich allerdings nur auf das Gemeinschaftseigentum, und er handelt für die Eigentümergemeinschaft. Was mit den einzelnen Wohnungen, also dem Sondereigentum passiert, braucht ihn nicht zu interessieren – es sei denn, es wird gegen die Hausordnung verstoßen, aber davon wollen wir hier nicht ausgehen.

Nutzt der Eigentümer seine Wohnung selber, braucht er dabei keine weitere Unterstützung. Vermietet er die Wohnung allerdings, kann er den Hausverwalter aber auch mit der Verwaltung seines Sondereigentums beauftragen.
Die Gründe dafür können vielfältig sein, z.B.

• zu wenig Zeit
• mangelnde Kenntnisse in der Materie
• Wegzug in eine entfernte Stadt
• vorübergehender, aber längerer Auslandsaufenthalt
• gesundheitliche Gründe
• kein Interesse an Interaktion mit Mietern
• Eigentum an mehreren Wohnungen, die nicht nebenbei betreut werden können

Trifft einer der Gründe zu, beauftragt der Eigentümer einfach einen Verwalter mit der Verwaltung seines Sondereigentums. Dieser kümmert sich dann um alle Ausgaben in Bezug auf den Mieter. Er sucht einen neuen Mieter und schließt mit ihm den Mietvertrag ab. Während der Laufzeit des Mietvertrags prüft der Verwalter, ob die Miete regelmäßig eingeht und mahnt diese im negativen Fall an. Auch Mieterhöhungen fallen in den Aufgabenbereich der Sondereigentumsverwaltung, genauso wie die Erstellung der Betriebskostenabrechnung.
Neben den finanziellen Aspekten hat der Verwalter des Sondereigentums auch ein Auge auf die Wohnung selber, und er wird bei Schäden aktiv und kümmert sich um die Behebung. Insgesamt vertritt er den Eigentümer vor Ort, informiert ihn und holt sich von ihm Weisungen. So kann der Verwalter natürlich an Stelle des Eigentümers an der Eigentümerversammlung teilnehmen.

Ansprechpartner für den Mieter ist also immer der Sondereigentumsverwalter und nicht der Eigentümer. Letzterer erhält die um die Kosten des Verwalters geminderte Miete und hat ansonsten mit seiner Wohnung nichts „am Hut“.
Ein Sparer beispielsweise bringt sein Geld auf die Bank und holt es nach einer gewissen Laufzeit mit Zinsen wieder ab. In der Zwischenzeit hat er damit nichts zu tun. Genauso ist es mit dem Wohnungseigentümer mit einem Sondereigentumsverwalter, der seine Eigentumswohnung als Renditeobjekt nutzt. Nicht nur, dass er keine Arbeit mit der Wohnung oder den Wohnungen hat. Er profitiert zusätzlich vom Fachwissen des Verwalters, der viele Aufgaben wesentlich schneller durchführen kann als es ein fachfremder Eigentümer dies könnte. Der Hausverwalter kann sich beispielsweise spezielle Software zur Haus- und Sondereigentumsverwaltung zulegen und standardisierte, professionelle Dokumente erstellen. Wer als Privatperson eine oder vielleicht zwei Mietwohnungen verwaltet, wird solche Möglichkeiten nicht haben und die Korrespondenz mit dem Mieter und die Abrechnungen manuell erstellen müssen.
Auch bei der Suche nach Mietern steht der Eigentümer alleine da. Da manche Hausverwaltungen auch als Makler tätig sind, können sie auch für die Sondereigentumsverwaltung Synergieeffekte nutzen. Neben einem Pool aus Mietinteressenten sind sie im Mietrecht firm, haben Mustermietverträge und erprobte Verfahren zur Suche von Mietern und zur Auswahl des „besten“ Mieters. Auch in Bezug auf die Instandhaltung kann ein geschultes Auge oft besser als ein Laie sehen, was Sache ist.
Die Sondereigentumsverwaltung ist also durchaus eine Sache, über die es sich nachzudenken lohnt. Was allerdings nicht heißt, dass es nicht sogar auch Spaß machen kann, seine Wohnung selber zu vermieten, wenn man einen netten Mieter gefunden hat und Mieter und Vermieter ein gutes, vertrauensvolles Verhältnis haben.

Ein nettes Einfamilienhaus, zum ersten, zum zweiten, wer bietet mehr? Und hier eine sonnige Eigentumswohnung in bester Innenstadtlage, ein Einzelstück zum Vorzugspreis für den, der zur rechten Zeit das rechte Gebot macht?
Zwangsversteigerungen online? Nein, sowas ist nicht gemeint. Es geht nicht um eine Wohnimmobilie. Und eigentlich geht es auch gar nicht um eine Immobilie, denn das besagte Objekt muss wenigstens kurzzeitig mobil werden.
Kauderwelsch? Ein verspäteter Aprilscherz. Nein, alles wahr, aber außergewöhnlich und etwas anders, als man zunächst meinen würde.

Auf Ebay steht konkret eine Kapelle zum Verkauf. Noch steht sie in der Steiermark. Aber es ist eine Straße geplant, die Kapelle steht im Weg und muss weg. Weil sie aber recht nett ist, wäre es schade, sie einfach abzureißen. Also auf zu Ebay damit. Vielleicht findet sich ja jemand, dem genau eine Kapelle noch in seiner Sammlung fehlt.

Laut Hitradio Ö3 hat es auch bereits einen solchen Liebhaber gegeben. Ihm ist dann allerdings doch klar geworden, dass Immobilien ihren Namen deshalb haben, weil sie sich nicht bewegen, nicht einpacken, mitnehmen oder verschicken lassen.
Aber halt, da gibt es doch Spezialisten, die Immobilien „Beine machen können“ - nämlich die Freilichtmuseen, die selbst große Bauernhöfe an einem Ort abtragen und im Museum wieder aufbauen. Da sollte sich doch auch eine Kapelle leicht mobil machen können. Wir machen mobil, ist das nicht sogar der Slogan der Deutschen Bahn? Kapellen auf die Schiene? Stop, zurück zur Sachlichkeit.

Mobilität ist ein Begriff, der im Berufsleben immer wieder fällt. Die Arbeitnehmer sollen mobil sein, mal hier, mal dort sein und auch neue Arbeitsstellen an weit entfernten Orten annehmen. Was aber, wenn man sich am aktuellen Heimatort eine Immobilie zugelegt hat? Ein nach den eigenen Vorstellungen gebautes Haus, eine nach dem eigenen Geschmack ausgebaute und eingerichtete Eigentumswohnung, das oder die man nicht mal schweren Herzens aufgeben kann? Einpacken und mitnehmen – das wäre doch was, oder? Einen neuen Baugrund suchen und das Haus dorthin verschieben?
Das wäre auch eine feine Sache für die bedauernswerten Hausbesitzer, deren Häuser durch Hangrutschungen plötzlich aus Sicherheitsgründen unbewohnbar werden. Einen aktuellen Fall gibt es in Oberösterreich, wo der Hang oberhalb der Häuser in Bewegung ist. Andersherum ist der Fall in Vorarlberg, wo der Hang, auf dem die Häuser stehen, immer weiter wegbricht. Und man kennt ja auch diverse Orte, die für den Bau eines Stausees umgesiedelt werden mussten.

Einen Bedarf, eine Immobilie mobil zu machen, wäre also durchaus da. Einigermaßen schnell müsste es halt gehen. Und es müsste weniger kosten als ein Neubau eines identischen Hauses am neuen Ort. Vielleicht müsste man ein „Puzzle-Haus“ erfinden, das man zusammenstecken, auseinandernehmen und wieder zusammenstecken kann, so wie ein Lego-Haus oder ein Sten-Regal.

Wer weiß, vielleicht sind ja diese Gedanken, die momentan sicher etwas verrückt erscheinen, eines Tages Realität. Denn wer hätte beispielsweise vor 20 Jahren angenommen, dass man heute völlig selbstverständlich von überall ohne Kabel am Telefon telefonieren kann?

Und Auslöser wäre eine kleine steierische Kapelle gewesen….

Geschmack und Qualität, zwei Aspekte, über die sich lange streiten lässt…wenn es um Renovierungen in Mietwohnungen geht, auch vor Gericht.
Auslöser der Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter sind in manchen Fällen Geschmacksfragen, in anderen Fällen die erforderliche Qualität, und bei Mietwohnungen auch oft darum, inwieweit Änderungen beim Auszug des Mieters wieder rückgängig gemacht werden können.

Und wenn sich die beteiligten Parteien nicht gütlich einigen können, müssen halt die Gerichte entscheiden. Wie immer stellt sich mir dabei die Frage, ob dabei Kosten und Nutzen im Verhältnis stehen. Aber da die Beteiligten und auch die Gerichte das sicher anders sehen, gibt es hier einmal mehr eine Übersicht über aktuelle Urteile. Möglicherweise führen diese dann spätere „Streithähne“ zu einer Einigung und nicht vor Gericht.

Foto: Pixelio, Fotograf: S. Hofschlaeger

Qualität der Renovierung
Wenn ein Mieter vor dem Auszug die Wohnung renovieren muss, sollte er einen Handwerker damit beauftragen. Dann hat er nicht nur eine Rechnung, mit der er die Durchführung der Arbeiten dem Vermieter gegenüber nachweisen kann, sondern auch den Beleg, der ihm bei später erkannten Mängeln das Recht auf Nachbesserung gibt. Meist geht es aber beim Auszug „nur“ darum, die Wände zu streichen. Und das kann meist ja auch ein durchschnittlich handwerklich begabter Mensch selber tun. Die einen wollen sich damit etwas Geld sparen, den anderen macht Hand-Arbeit durchaus auch Spaß. Beklagt sich der Vermieter nach einer solchen Do-it-yourself-Aktion allerdings, dass die Renovierung nicht „fachgerecht durchgeführt“ worden sei, und Nachbesserungen erforderlich sind, so reicht diese allgemeine Aussage nicht aus. Das Berliner Kammergericht hat in seinem Urteil mit Az. 12 U 28/06 entschieden, dass der Vermieter genau angeben muss, warum er mit der Renovierung nicht einverstanden ist. Nur wenn der Mieter genau weiß, wo der Fehler liegt, kann er diesen auch beheben bzw. beheben lassen.

Zulässigkeit der Gestaltung
Sinnvoller als die Renovierung beim Auszug aus der Wohnung ist eigentlich die Renovierung beim Einzug. Denn damit kann sich jeder Mieter die Wohnung so herrichten, wie es ihm gefällt. Soweit die Renovierung im Sinne der Erhaltung der Sache erfolgt, hat auch der Vermieter seltener Anlass, an der „fachgerechten“ Renovierung zu zweifeln.
Allerdings hat der Mieter besonders bei der farblichen Gestaltung der Räume keine komplette Narrenfreiheit. Wünscht er sich extreme Farben oder Muster, sind diese nur dann zulässig, wenn diese beim Auszug wieder in eine „normale“ Farbe verwandelt werden können. Eine weiße Wand rot zu überstreichen, ist einfach. Diese rote Wand dann aber wieder eindeutig weiß zu machen, dürfte um einiges schwieriger sein – es sei denn, die Farbe befindet sich auf einer Raufasertapete, die komplett erneuert wird. Schwieriger ist es bei Einbauten wie z.B. Türen oder Heizkörper. Es ist nicht nur um einiges schwieriger, diese Teile so zu streichen, dass sich das Ergebnis sehen lässt, sondern Änderungen sind hier auch schwieriger rückgängig zu machen. Von einer Holztür lässt sich Farbe nicht einfach abwaschen.
Das Landgericht Berlin sieht bei Türen und Heizungsrohren in ausgefallenen Farben eine Schadensersatzpflicht beim Mieter (Az. 64 S 213/94). Das Amtsgericht Landshut hat in seinem Urteil mit Az. 3 C 1594/07 jedoch grünes Licht für rote oder orangefarbene Wände gegeben.
Wer sich nun partout nicht mit dem aktuellen Aussehen des Heizkörpers abfinden kann, ihn aber auch nicht streichen darf, kommt möglicherweise auf die Idee, eine Verkleidung anzubringen. Erfolgt die Heizkostenabrechnung allerdings aufgrund von Verdunstungsröhrchen am Heizkörper, ist Vorsicht angebracht. Durch die Verkleidung kann es einen Wärmestau geben, der die Verdunstung beeinflusst. In einem solchen Fall kann der Verbrauch nur anhand von Vergleichswerten aus anderen Wohnungen ermittelt werden – so das Amtsgericht Magdeburg in seinem Urteil mit Az. 1 S 266/05.

Das Öko-Test Magazin hat in seiner Ausgabe vom März einen Vergleich der Nebenkosten in verschiedenen deutschen Städten vorgenommen. Für einen fiktiven 4-Personen-Haushalt in einem fiktiven Einfamilienhaus wurden bei den Energielieferanten und Entsorgern die Preise angefragt. Teilweise war es wohl eher schwierig, die gewünschten Auskünfte zu erhalten. Aber letztendlich ist es dem Öko-Test-Magazin gelungen, eine Rangfolge der Städte in 6 Gruppen aufzustellen.
Die Erkenntnis: In Süddeutschland lässt sich billiger leben, in den östlichen Bundesländern ist es eher teuer, was allerdings teilweise auch an regionalen Gegebenheiten liegt. Wer an den genauen Ergebnissen interessiert ist, kann diese online beim Öko-Test Magazin erwerben.

Allerdings muss man solche Vergleiche immer auch ein wenig mit Vorsicht betrachten, denn allzu leicht geraten sie ins Hinken. So ist der einzelne Bürger nur bedingt frei, sich seine Vertragspartner bei den verschiedenen Nebenkostenarten auszuwählen. Teilweise ist er auch an die Entscheidung seines Vermieters oder der Eigentümergemeinschaft gebunden.

Strom
Den Stromlieferanten kann sich jeder Haushalt selber aussuchen. Selbst ein Mieter ist hier frei und vom Vermieter unabhängig. Das Ende des Strom-Monopols nutzen allerdings noch immer sehr wenige Bürger, obwohl das Angebot inzwischen sehr groß ist. Man kann sich für besonders preisgünstigen Strom entscheiden, man kann sich umweltbewusst für grünen Strom entscheiden oder einfach seinen Lieblingsanbieter wählen, alles ist möglich. Und mehr Wettbewerb ist ja in den meisten Fällen für die Nachfrager eher nützlich.
Beim Strom besteht zudem der Vorteil, dass der Anbieter jederzeit gewechselt werden kann, da keine Umbauten an den Anlagen notwendig sind. Das liegt allerdings auch mit daran, dass sich der Liefergegenstand durch den Anbieterwechsel nicht ändert, sondern nur die Abrechnung.

Heizung
Hier ist ein Anbieterwechsel nur bedingt möglich, da ja die Brennstoffart nicht beliebig gewechselt werden kann. Wer heute eine Ölheizung im Keller hat, kann diese nicht morgen einfach mit Gas betreiben. Innerhalb einer Rohstoffart kann man allerdings den Lieferanten variieren. Bei Öl oder Pellets ist es sowieso einfach, den Lieferanten nach Belieben auszusuchen, da hier der Einkauf ja nur periodisch erfolgt. Aber auch bei Gas, das über einen längerfristigen Vertrag bezogen wird, gibt es inzwischen die Möglichkeit, zwischen mehreren Anbietern zu wählen.

Wasser
Bei der Wasserversorgung und der Abwasserentsorgung gibt es noch das Monopol des örtlichen Wasserwerks, denn der teilweise praktizierte Mülltourismus sollte ja nicht noch durch einen Abwassertourismus ergänzt werden. Gegen eine hohe Wasser-Rechnung kann man sich also nur durch Sparen teilweise schützen. Die Montage von Durchlaufbegrenzern an den Wasserhähnen ist in wenigen Minuten erledigt und bei einer Mietwohnung bei Bedarf vor dem Auszug wieder rückgängig zu machen. Auch die Wassermenge, die in der Toilettenspülung verwendet wird, lässt sich automatisch oder manuell leicht eingrenzen, so dass hier schon ein gewisses Sparpotenzial erreicht werden kann. Die Nutzung von Regenwasser zum Blumengießen erfordert eine geeignete Fläche, auf der es aufgefangen werden kann. Diese wird vorrangig im Garten oder auf nicht überdachten Freisitzen möglich sein.
Weitere Wassersparmöglichkeiten in Form der Nutzung von Regenwasser oder dem Brauchwasser aus der Waschmaschine für die Toilettenspülung erfordern Umbauten am Haus und sind folglich nur für Hausbesitzer möglich – dann allerdings schon einen Gedanken wert.

Müll
Bei der Müllentsorgung gibt es ebenfalls keine Alternative zum örtlichen Entsorger. Einsparmöglichkeiten liegen hier in der Begrenzung des Restmüllaufkommens durch konsequente Mülltrennung und müllsparendes Einkaufen. Dann kommt der Haushalt mit der kleinsten Mülltonne und der geringsten Abfuhrhäufigkeit aus. Welche Mülltonnengrößen und Abfuhrrhythmen es gibt, diktiert allerdings wieder der örtliche Anbieter.
In Häusern mit mehreren – um nicht zu sagen vielen – Parteien endet die Solidarität allerdings beim Müll eher schnell. Denn die Müllgebühr kann dort gar nicht nach tatsächlichem Müllaufkommen berechnet werden, sondern wird über einen Schlüssel umgelegt. Selbst wenn die Hausverwaltung feststellen sollte, dass eine kleinere Mülltonne oder seltenere Leerung erreichbar wäre und die Eigentümergemeinschaft dies theoretisch befürwortet, ist es praktisch noch lange nicht umgesetzt.
Neben dem Hausmüll gibt es ja dann noch den Sperrmüll, den das Öko-Test Magazin – um auf den Beitrag zurückzukommen – auch in seine Musterrechnung mit einbezogen hat. Da die Modalitäten, Gebühren und auch das Müllaufkommen hier jedoch sehr unterschiedlich sind, erscheint mir dieser Posten nicht gut vergleichbar zu sein.

Fazit
Es gibt einige Stellschrauben, über die jeder an seinen Nebenkosten drehen kann. Sparen ist die erste, Wechsel der Anbieter die nächste. Diese Möglichkeiten sollte man nutzen, denn es wird wohl sicher niemand nur darum umziehen, weil die Nebenkosten in einer anderen Stadt geringer sind.

Vermieter verlangen von ihren Mietern üblicherweise eine Kaution als Sicherheit. Von dieser Kaution werden etwaige Schäden bezahlt, die der Mieter an der Wohnung angerichtet hat. Dies tritt vor allem nach dem Auszug auf, so dass der Vermieter die Kaution erst dann zurückzahlt, wenn er die Wohnung wieder übernommen und sich vergewissert hat, dass sie sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet.
Die Kaution ist allerdings eine reine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter. Steht also im Mietvertrag nichts über eine Kaution, muss der Mieter auch kein Geld beim Vermieter hinterlegen. Und der Vermieter hat auch keine Möglichkeiten, dies nachträglich zu erwirken oder den Mietvertrag noch zu ändern.

Der Wunsch nach einer Kaution ist aus Sicht des Vermieters durchaus nachvollziehbar. Für den Mieter kann eine solche Kaution, die ja bis zu 3 Monatsmieten ausmachen kann, aber durchaus zum Problem werden. Denn im Extremfall muss er bei der Folgewohnung bereits die Kaution entrichten, noch bevor er die von der vorherigen Wohnung zurückbekommen hat. Wer in dieser Lage ist, sollte seinen Vermieter fragen, ob er die Kaution nicht in mehreren Raten zahlen kann.
Ist die Zahlung erfolgt, sollte der Mieter auf jeden Fall nachfragen und sich nachweisen lassen, wie die Kaution angelegt ist. Denn bei einer längeren Mietdauer sollte die Kaution ja wenigstens ein paar Zinsen abwerfen. Und üblicherweise möchte der Mieter den Betrag nach seinem Auszug auch wieder zurückbekommen und diese nicht im Privatkonkurs des Vermieters verschwinden sehen.

Da solche Fälle bereits vorgekommen sind, hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil Az. IX ZR 132/06 entschieden, dass die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden muss.

Wenn der Eigentümer die Verwaltung seiner Mietwohnung/en mit Win-CASA Miet vornimmt, wird er von der Software auch hinsichtlich der Kaution sehr gut unterstützt.
Der Anlageort der eingezahlten Kaution wird für jede einzelne Wohnung gespeichert und ist jederzeit abrufbar. Außerdem bietet Win-CASA zusätzliche rechtliche Hinweise zur Abwicklung der Kautionszahlung.

Die Kautionsverwaltung erfolgt dann im nächsten Dialog:

Im oberen Bereich können alle verfügbaren Anlageformen (z.B. Sparbuch oder Festgeld) sowie die Banken, bei denen die Anlage überlicherweise erfolgt, hinterlegt werden. Bei der Neuanlage eines Mieters und seiner Kaution muss dann nur noch die Auswahl aus den Listen erfolgen und die Kontonummer eingetragen werden. Damit ist sichergestellt, dass die Kaution nicht nur zinsbringend, sondern auch separat angelegt wird.

Alle weiteren Zahlungen, seien es die Einzahlungen des Mieters, die Zinsgutschriften der Bank oder die einbehaltene Zinsabschlagssteuer können dann vom Vermieter oder seinem Verwalter eingegeben werden:

So entsteht im Laufe der Zeit eine vollständige Dokumentation dieser Vorgänge.

Und alle Daten, die im Dialog angezeigt werden, können per Knopfdruck auch ausgedruckt werden. So kann dem Mieter nach Beendigung seines Mietverhältnisses eine aussagekräftige Kautionsabrechnung übersendet werden. Auch zwischendurch, z.B. nach Gutschrift der Zinsen kann der Vermieter seinen Mieter natürlich als besonderen Service über den aktuellen Stand auf dem Kautionskonto informieren, wenn er dies möchte.

Und schließlich kann dann auch noch per Knopfdruck die Überweisung erstellt werden, mit der der Mieter die ihm zustehende Kaution auf sein Bankkonto zurücküberwiesen bekommt.

Mit Win-CASA Miet kann sich der Vermieter also nicht nur die Arbeit erleichtern. Er hält die geltenden Bestimmungen ein, ist jederzeit auskunftsfähig und beweist Professionalität gegenüber den Mietern.
Sie möchten die Kautionsverwaltung von Win-CASA Miet einmal selber ausprobieren? Dann besorgen Sie sich einfach die kostenlose Testversion.