Software24 Blog

Heute werfen wir mal einen Blick hinter die Kulissen von Win-CASA, der Software für den Hausverwalter. Vielleicht interessiert er sich nicht unbedingt für die Software und ihre Details. Interessant und wichtig für ihn ist aber sicher, dass seine Daten gut aufgehoben sind und dass der Zugriff schnell möglich ist. Und wahrscheinlich ist es ihm auch noch wichtig, dass Win-CASA erschwinglich ist. Und aus diesen Gründen werden die Daten von Win-CASA in einer Firebird SQL-Datenbank abgelegt.
Denn diese Datenbank ist eine Open Source-Anwendung mit einer langen, erfolgreichen Geschichte. Sie bietet alle Funktionen, die man auch von den „großen“ Datenbanken gewohnt ist. Die Abfrage- und Speichervorgänge entsprechen den Sicherheitsregeln und können direkt in der Datenbank gespeichert werden. Spezialisten kennen das unter den Begriffen „ACID-Konzept“ und „Stored Procedures“.
Wird Win-CASA in der Netzwerkversion verwendet – was die Regel sein dürfte – so muss der Firebird-SQL-Datenbankserver auf dem Server installiert werden. Dies geschieht automatisch im Verlauf der Installation von Win-CASA. Auf den Arbeitsplatzrechnern ist dann keine Firebird-Installation mehr erforderlich.
Der Firebird SQL-Server muss allerdings laufen, wenn an einem Arbeitsplatzrechner mit Win-CASA gearbeitet werden soll. Ist dies nicht der Fall, erscheint eine Fehlermeldung. Dann muss man auf dem Rechner unten links auf Start klicken und unter Einstellungen die Systemsteuerung auswählen. Unter allen Symbolen fällt sicher gleich der schwarze Vogelkopf vor gelbem Hintergrund auf.

Darüber gelangt man dann zum „Firebird Server Control“-Fenster, in dem die erste Zeile den aktuellen Zustand des Servers anzeigt. Heißt es dort nicht „The Firebird service is running“, so muss dieser mit Klick auf den Start-Button in Gang gesetzt werden. Die anderen Einstellungen sollten so sein, wie im folgenden Bild gezeigt.

Der Guardian sollte verwendet werden, der Firebird als Service laufen und automatisch gestartet werden.
Sollte der Firebird Server Manager in der Systemsteuerung nicht zu finden sein, so ist der Firebird auf dem Server verloren gegangen und muss dort neu installiert werden.

Ist der Firebird zwar schon auf dem Server vorhanden, aber dennoch reif für einen Austausch, so muss die alte Version zunächst gelöscht werden. Dazu gibt es unter Start – Einstellungen – Systemsteuerung den Eintrag Software. Über diese Liste kann die vorhandene Firebird Server Version deinstalliert werden. Zusätzlich muss noch der Ordner Firebird unter C:\Programme gelöscht werden. Vor der neuen Installation wird der Rechner am besten neu gestartet, was auch der Trick ist, wenn beim Löschen des Ordners eine Fehlermeldung erscheinen sollte. Anschließend wird die Setup-Datei FirebirdSQL.exe von der Win-CASA-Installations-CD gestartet. Die Einstellungen sind danach natürlich wie oben beschrieben vorzunehmen.
Dann sollte dem schnellen Zugriff auf die Daten nichts mehr im Wege stehen.

Eine Hausverwaltung hat viel mit Geld zu tun. Die Mieter und Eigentümer müssen ihre Miete und/oder ihr Hausgeld zahlen, Energieversorger, Müllabfuhr, Hausmeister, Putzdienst und Versicherungen erwarten ihrerseits die Zahlungen des Hausverwalters im Namen der Eigentümergemeinschaft. Das heißt Überweisungsträger ausfüllen, zur Bank gehen, diese abgeben, Kontoauszüge mitnehmen und dann im Büro prüfen, wer gezahlt hat. Dafür braucht man in Summe nicht nur viel Papier, sondern auch viel Zeit.
Neja, das ist Schnee von gestern, denn eines schönen Tages wurde der Datenaustausch, kurz DTAUS erfunden, bei dem man die Überweisungs- und Lastschriftdaten auf eine Diskette geschrieben hat. Zusammen mit dem Begleitzettel wurde diese Diskette dann zur Bank gebracht. „Adidas-Netzwerk“ wurde so etwas auch mal genannt – weil die Daten nicht über eine Leitung transportiert wurden, sondern von einer Person, die nach Möglichkeit über gutes Schuhwerk für den Weg verfügen sollte.

Bewegung kann zwar im Büroalltag gar nicht schaden, aber da Disketten inzwischen ja auch schon zu Museumsstücken geworden sind und Zeit immer Geld ist, lautet die aktuelle und optimale Lösung: Belegloser Zahlungsverkehr durch Datenaustausch. Die Übertragung erfolgt selbstverständlich Online. Dabei werden die Daten in eine spezielle Datei geschrieben, die per Mail an die Bank gesendet wird. Die Vorteile dieser Lösung gegenüber den Vorgängern sind:

• spart Papier
• spart Wege
• vermeidet Medienbrüche und somit fehlerträchtige Abtipparbeiten
• spart Zeit

Wie geht das nun konkret mit Win-CASA? Im Menü Buchhaltung gibt es die Unterpunkte Lastschriften erstellen und Überweisungen erstellen. Hier kann der Hausverwalter wählen, ob er eine Datei pro Konto oder pro Bankleitzahl erstellen möchte. Wählt er Lastschriften, so erhält er einen Dialog mit allen sollgestellten Zahlungen. Der Hausverwalter hat nun die Möglichkeit, einzelne Zeilen zu markieren und aus der Erstellung der Lastschrift auszuschließen. Sie werden dann in den oberen Teil des Bildschirms verschoben und für spätere Lastschriften verwahrt.

Als nächstes wird der Speicherort für die DTAUS-Datei gewählt. Wenn man mehrere Dateien erstellt, sollte man entweder mehrere Ordner verwenden oder die erstellten Dateien mit einem individuellen, sprechenden Namen versehen, da die neuen Dateien immer mit dem gleichen Namen gespeichert werden. Der Hausverwalter wird durch Info-Boxen über den Fortschritt der Dateierzeugung informiert und erhält – wenn er denn das papierlose Büro doch nicht wünscht – die Möglichkeit, eine Liste der Lastschriften auszudrucken. Die Datei bzw. Dateien kann er dann schnell und einfach per Mail an seine Bank schicken.

Auch für Überweisungen ist der Weg ganz einfach. In einer Maske werden die Überweisungsdaten eingepflegt. Für stets wiederkehrende Überweisungen können Texte für den Verwendungszweck angelegt werden, die dann nur noch aus den Listen ausgewählt werden müssen.

Sind alle Überweisungen angelegt, kann wie bei den Lastschriften ausgewählt werden, welche davon jetzt zur Bank geschickt werden sollen. Die weiteren Schritte entsprechen denen bei der Überweisung.

Alles in allem also sicher eine lohnenswerte Arbeitserleichterung, die einerseits Fehler vermeidet und eine sinnvolle Arbeitsteilung ermöglicht: automatisierbare Tätigkeiten werden an die Maschine delegiert, damit sich der Hausverwalter mit den Themen zu beschäftigen kann, für die ein menschliches Auge und ein menschlicher Sachverstand erforderlich sind.

Heute gibt es mal kaum etwas zu lesen, sondern mehr zu schauen. Wie entsteht eigentlich ein Mehrfamilienhaus? Wie es außen so nach und nach Gestalt annimmt, zeigt folgende Bilderserie, in der ich vor einigen Jahren aufgenommen habe.

Der Keller ist bereits in der Erde und die Wände des Erdgeschosses ragen in die Höhe.
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Kaum ist die Decke auf die Erdgeschosseswohnungen gelegt, fragt man sich ängstlich, ob man denn in der Wohnung jemals ohne Beleuchtung auskommen wird.

Nun ist auch der 1. Stock überdacht, und die Wände der Dachgeschosswohnungen sind gemauert. Auch wenn die nicht-tragenden Wände noch fehlen, machen die Wohnungen einen sehr kleinen Eindruck – im Vergleich zum Grundriss scheinen etliche Quadratmeter zu fehlen.

Das Dachgeschoss nimmt weiter Form an:

Nun sind bereits die Gauben des Dachgeschosses erkennbar. Und auch die ersten Vorbereitungen für die Balkons sind getroffen.

Bei solchem Wetter macht es bestimmt Spaß, Dachdecker zu sein. Mit Baubeginn im März und Fertigstellung im Dezember waren die Voraussetzungen dafür günstig.

Das Dach ist gedeckt, die Fenster eingesetzt – so langsam wird es ein Haus.

Nun sind auch die Gauben im Dachgeschoss verkleidet, und der Innenausbau hat die Heizkörper installiert.

Es ist vollbracht, das Haus schon teilweise bezogen. Bis die Gärten in grün und bunt einladen, wird allerdings noch ein Weilchen vergehen – zumindest bis zum nächsten Frühling.

Und wieder haben sich Mieter und Vermieter vor dem Richter getroffen, um ihre Streitigkeiten von höchster Ebene beenden zu lassen. Was im Einzelfall dabei herausgekommen ist, lässt sich im Folgenden in Kurzform nachlesen.

Besitzanspruch
„Geschenkt ist geschenkt, wiederholen ist gestohlen“, so haben wir als Kinder gesagt. Und so ähnlich kann es auch einem Vermieter gehen. Denn was er seinem Mieter einmal zugesagt und zugestanden hat, kann er ihm nicht mehr so einfach wieder nehmen. Im konkreten Fall ging es um einen Trockenboden, dessen Benutzung den Mietern gestattet war. Für den Vermieter gibt es keine Möglichkeit, dieses Recht wieder zurückzunehmen, auch wenn er den Mietern einen anderen Platz zum Trocknen der Wäsche zur Verfügung stellt. Das jedenfalls hat das Amtsgericht Hamburg-Barmbek unter Az. 812 C 304/06 entschieden.
Ist das nun mangelnde Flexibilität, wenn sich die Mieter weigern, die Wäsche nun in der Waschküche zu trocknen? Oder hat die Waschküche einen so gravierenden Nachteil verglichen mit dem Trockenboden? Aus der Ferne lässt sich das natürlich nicht beantworten, und es bleibt zu befürchten, dass sich Vermieter angesichts dieses Urteils mit Zusagen zukünftig eher zurückhalten werden.

Modernisierungen
Grundsätzlich ist es ja für einen Mieter erfreulich, wenn seine Wohnung modernisiert werden soll. Allerdings werden viele zunächst an die Unannehmlichkeiten denken, die während der Arbeiten auftreten: Lärm, Dreck, Einschränkung der Benutzung der Wohnung. Und als nächstes bleibt die Befürchtung, dass auf die Modernisierung auch eine Mieterhöhung folgt. Letzteres ist in der Tat gerechtfertigt, sogar für finanziell benachteiligte Mieter. Denn Hartz IV schließt eine Mieterhöhung nicht aus, wie das Kammergericht Berlin unter Az. 8 U 166/06 entschied.
Es kann allerdings mit der Modernisierung auch ganz anders kommen: frei nach dem Motto „Stell’ dir vor, die Modernisierung ist angesagt, aber kein Handwerker kommt“. So muss der Vermieter dem Mieter einen Zeitplan für die Modernisierungsarbeiten vorlegen, damit sich dieser darauf einstellen kann. Und was angekündigt ist, muss auch eingehalten werden. Beginnen die Arbeiten wesentlich später als angekündigt, kann der Mieter den Handwerkern durchaus den Zutritt verweigern – auch wenn er dann nicht mehr in den Genuss der modernisierten Wohnung kommt. Das Amtsgericht Berlin Mitte jedenfalls hat einer Vermieterin nicht Recht gegeben, die die Modernisierungsarbeiten einige Monate später als angekündigt durchführen lassen wollte und damit auf Ablehnung seitens des Mieters traf. Details sind unter Az. 16 C 323/06 zu finden.

Auch beim Zeitpunkt der Modernisierungsarbeiten selber muss der Vermieter aufpassen. Denn Zeiträume wie die Vorweihnachtszeit werden auch von den Gerichten als ungeeignet angesehen, sofern nicht ein zwingender Grund vorliegt.

Miete und Nebenkosten
Das liebe Geld ist immer wieder ein „beliebter“ Zankapfel. Wird eine Wohnung möbliert oder teilmöbliert vermietet, so können diese Möbel natürlich vom Mieter beschädigt werden. Der Vermieter hat dann das Interesse, den Schaden ersetzt zu bekommen. Hat der Mieter eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen, wird diese die Kosten übernehmen. Dies hätte für den Vermieter natürlich gewisse Vorteile, und haben manche Vermieter versucht, ihre Mieter im Mietvertrag zum Abschluss einer solchen Versicherung zu verpflichten. Dies ist jedoch nicht zulässig.
Und noch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 331/06) zu Mieten, die sich aus der Kaltmiete und einem Anteil für Nebenkosten zusammensetzen. Hier sind Mieterhöhungen solange vom Mieter klaglos hinzunehmen, wie die ortsübliche Nettokaltmiete nicht überschritten wird. Der Weg des betroffenen Mieters durch mehrere Instanzen hat also hier nichts genutzt. Fragt sich, wie viele Monate anstelle der Gerichtskosten die Mieterhöhung hätte gezahlt werden können….

Welche Möglichkeiten gibt es für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses? Nun, man kann einen Neubau kaufen, man kann einen Altbau kaufen oder man kann das Objekt, das man derzeit in Miete bewohnt, kaufen. Drei Möglichkeiten mit diversen Vor- und Nachteilen:

Neubau - Vorteile
Alles ist neu. Haus oder Wohnung haben keine Geschichte, mit der man sich möglicherweise nicht abfinden möchte. (Mir wurde beispielsweise bei einer Wohnungsbesichtigung einmal erzählt, die vorherige Mieterin habe sich vom Balkon gestürzt…) Und was neu ist, sollte erstmal ein paar Jahre halten, bevor es kaputtgehen darf.

Wenn man bereits vor der Fertigstellung kauft, kann man noch Einfluss auf die Gestaltung nehmen und z.B. um die Verschiebung von Wänden oder Installationen bitten. Auch bei Fliesen und Bodenbelägen hat der frühe Käufer ein Mitspracherecht.
Neue Wohnungen haben moderne Schnitte, z.B. offene Küchen, Galerien, Gauben oder unkonventionelle Raumschnitte, die sofort faszinieren. Allerdings sollte man hier immer vernünftig überlegen, ob diese Faszination auch im Alltag erhalten bleibt. Und der beginnt in dem Moment, wo die Wohnung mit Möbeln ausgestattet werden muss.

Neubau – Nachteile
Neu muss nicht immer gut sein, und “Pfusch am Bau” ist leider heute weit verbreitet. Es kommt zwar mitunter auch auf die technische Bildung und die persönlichen Werte des Besitzers an, welche Sachverhalte überhaupt erkannt werden und in welcher Art und in welchem Zeitraum eine Lösung erfolgt. Ich selbst habe den Fall erlebt, dass in einem Zimmer während der Heizperiode verstärkt Schimmel die Wände emporgestiegen ist. Der Bauherr wollte dies zunächst auf mangelndes Lüften schieben. Letztendlich zeigte sich jedoch, dass beim Verlegen der Heizungsrohre unter dem Estrich eine Verbindung nicht verpresst war, dort nach und nach Wasser austrat, in Richtung Wand floss und dort für eine dauerhafte Feuchtigkeit sorgte.

Und mich persönlich habe bei Neubauwohnungen immer die winzigen Küchen gestört.

Altbau – Vorteile
Altbauten kosten weniger als Neubauten. Allerdings sollte man immer mit höheren Renovierungs- und Sanierungskosten rechnen, die den Preisvorteil schnell relativieren können.
Altbauten sind oft wesentlich funktioneller als Neubauten. In einem Altbau findet man beispielsweise eher große Küchen, in denen sich mehr machen lässt, als ein Tiefkühlgericht in der Mikrowelle aufzutauen. Auch für Familien mit Kindern sind ältere Wohnungen oft wegen der Zimmeraufteilung oder anderer Eigenschaften vorteilhafter.
Ältere Häuser haben auch manchmal viel mehr ein „Gesicht“, sind also individueller als massenweise erstellte Neubauten. Auch ist die Bauweise manchmal massiver und damit z.B. weniger hellhörig als bei manchem Neubau mit „Pappwänden“.

Altbau – Nachteile
Je älter das Haus, desto älter die verwendete Technologie und desto größer die entstandene Abnutzung. Beim Altbaukauf sollte man also immer doppelt genau hinsehen, ob Schäden sichtbar sind, einen Bausachverständigen zur Prüfung mitnehmen und sich Unterlagen über Renovierungen und Modernisierungen vorlegen lassen. Möglicherweise trifft man in einem älteren Haus auch auf inzwischen verbotene Schadstoffe wie z.B. Formaldehyd, PAKs oder sogar Asbest, die die Wahl zwischen aufwändiger Sanierung oder Risiken für die Gesundheit lassen.

Kauf des Mietobjekts – Vorteile
Man kennt das Objekt und die Umgebung. Man weiß nicht nur, wie es sich in der Wohnung oder dem Haus lebt, man ist eingerichtet und alles passt – denn sonst wäre das Kaufangebot ja sowieso keine Überlegung wert. Man weiß um etwaige Schwachstellen, dass also beispielsweise der Fahrstuhl immer mal wieder kaputtgeht und dass die Fenster nicht mehr so ganz dicht sind. Also kann man kalkulieren, welche zusätzlichen Kosten zum Kaufpreis zu erwarten sind.
Wer also Veränderungen im Sinne eines Umzugs scheut, kann sich mit dem Kauf seiner Mietwohnung vor Mieterhöhungen und Kündigung in Sicherheit bringen. Und er hat auch einen authentischen Vergleich zwischen der aktuellen Miete und den beim Kauf anfallenden Finanzierungskosten.

Kauf des Mietobjekts – Nachteile
Man kann ins Grübeln kommen. Warum verkauft der Eigentümer sein Haus, mit dem er doch regelmäßige Mieteinnahmen hatte? Fürchtet er möglicherweise, dass die Renovierungskosten in Zukunft einen großen Teil der Mieteinnahmen auffressen werden? Oder fürchtet er, dass es immer schwieriger wird, für das betreffende Objekt, z.B. ein Hochhaus aus den 60er Jahren, noch Mieter zu finden? Damit soll aber nicht gesagt werden, dass es immer und überall einen Haken geben muss. Denn auch die beiden anderen Möglichkeiten haben Nachteile, die jeder Kaufwillige individuell analysieren und bewerten muss.