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Mit dem Energiepass bei Verkauf und Vermietung von Wohnungen und Wohnhäusern wird es nun langsam ernst. Und von der Grundidee passt das ja auch ganz gut zu den steigenden Energiepreisen. Ein konsequenter Schritt zur Senkung der Energiekosten und Schonung der Umwelt ist der Einbau einer Photovoltaik-Anlage. Aber viele Hausbesitzer und Eigentümergemeinschaften sind unschlüssig, weil sie nicht sicher sind, ob das der richtige Weg ist und wie sie die Qualität der Angebote messen können.

Dieses Problem hat der Bundesverband Solarwirtschaft e.V. (BSW-Solar) erkannt und gegengesteuert. Im Frühjahr 2007 ist die Idee des Photovoltaik-Anlagenpasses entstanden. In einer Konzept-, Diskussions- und Verfeinerungsphase hat BSW-Solar seine Idee zusammen mit dem Zentralverband der Deutschen Elektro- und Informationstechnischen Handwerke (ZVEH) und dem TÜV Rheinland in die Tat umgesetzt. Die Installateure können ihren Kunden nun den Pass aushändigen und bescheinigen, dass die Anlage ordnungsgemäß installiert wurde und funktioniert. Der Pass soll nicht nur ein Dokument sein, sondern auch konstruktiv zur Qualitätssicherung beitragen und Fehler vermeiden helfen. Fehler können sowohl bei der Planung als auch bei der Installation auftreten. Und sie sind bei steigender Nachfrage nach PV-Anlagen immer wahrscheinlicher, da unerfahrene Anbieter in den Markt treten.

Der Kunde hat nun bereits während der Suche nach einem geeigneten Anbieter seiner PV-Anlage die Möglichkeit, über die Frage nach dem Anlagenpass die Spreu vom Weizen zu trennen.  Denn Installateure müssen sich beim Organisator PV-Anlagenpass registrieren lassen und neben einer Registrierungsgebühr eine mengenabhängige Gebühr zahlen. Sie werden dafür entsprechend betreut und dürfen natürlich mit dem Anlagenpass werben.

Nach der Installation enthält der Anlagenpass alle wichtigen Daten und Dokumente zur Anlage und die Prüfprotokolle. Damit hat der Kunde volle Transparenz über seine Anlage. Der Installateur muss also gut und sauber arbeiten, denn durch den Anlagenpass werden alle Arbeitsschritte sichtbar - und Pfusch an der PV-Anlage würde sich nicht verschleiern lassen.

Wer nun Lust auf Strom oder Wärme aus der Sonne bekommen hat, kann sich beim Bundesverband Solarwirtschaft weitere Informationen holen. Es wäre wünschenswert, wenn sich zunehmend auf Wohnungseigentümergemeinschaften für dieses Thema interessieren würden.

Capital und ImmoScout24 haben vor kurzem eine Online-Umfrage durchgeführt, mit der die wichtigsten Kaufkriterien für Immobilien ermittelt werden sollten. Aus den Antworten wurden folgende Kriterien und Anteile ermittelt:

• Balkon oder Teasse für 93%
• Garage für 60%
• Gäste-WC oder zweites Badezimmer für 45 %
• Aufzug für 24,9 %
• individueller Grundriß für 15,2 %
• Parkett für 10,7 %
• Schwimmbad, Sauna, Fitnessraum nur für 1 %

Einige dieser Kriterien wurden auch von anderen Untersuchungen ermittelt. Eines lässt sich mit klar sagen: Immobilien ohne Freisitz haben keine guten Chancen auf dem Markt. Und dass der Käufer einer Immobilie einen Balkon oder eine Terasse haben möchte, ist keine Überraschung und braucht auch nicht weiter diskutiert zu werden, zumal schon bei Urlaubsquartieren Zimmer mit Balkons beliebter sind als ohne.
Und ebenso verständlich ist bei der heutigen KfZ-Dichte der Wunsch, einen reservierten Stellplatz zu haben, ob nun in einer Tiefgarage, in einem Carport oder oberirdisch. Denn die Zeit, die man ansonsten mit der Parkplatzsuche verbracht werden muss, kann man sicher anderweitig besser verwenden.

Wie ist es mit dem zweiten WC? Für kleinere Single-Wohnungen ist das sicher kein Thema. Interessant wird dieser zusätzliche Raum erst dann, wenn aufgrund der Größe der Wohnung anzunehmen ist, dass mindestens 3 Personen dort zu Hause sind. Aber es waren ja auch nur 45% der Befragen bei Capital und ImmoScout24, denen dieses Gäste-WC wichtig ist.

Der Aufzug ist irgendwo ein zweischneidiges Schwert. Je höher das Haus, desto wichtiger natürlich der Aufzug, denn wer will schon - auch wenn er ausreichend fit ist - seine Koffer oder Getränkekisten in den 8. Stock tragen? Bei Häusern mit 2 oder 3 Stockwerken geht es normalerweise noch ohne. Und wer in jungen Jahren eine Wohnung kauft, mag vielleicht noch nicht daran denken, dass ihm im Alter das Treppensteigen schwer fallen könnte. Denn auf der anderen Seite müssen Aufzüge gewartet und repariert werden, was das Konto der WEG belastet.

Ein Aspekt, der anderweitig sehr oft als wichtiges Kaufkriterium genannt wird, erscheint bei Capital und ImmoScout24 überhaupt nicht: die Lage. Denn auch die schönste Wohnung macht auf Dauer keinen Spaß, wenn die Infrastruktur nicht passt - wenn die Autobahn unter dem Fenster vorbeiführt, die nächste Auffahrt aber 20 km entfernt ist, wenn kein Lebensmittelgeschäft zu Fuß erreichbar ist und die Schule auf der anderen Seite der Autobahn steht, aber keine Brücke vorhanden ist, um nur ein paar Beispiele zu nennen. Hier sollte sich also jeder Immobiliensuchende zu allererst überlegen, welche Infrastruktur er benötigt oder in Zukunft benötigen könnte.
Bei Immobilien in gleicher Lage kann dann als nächstes Balkon, Stellplatz usw. als Selektionskriterium verwenden.

Ein weiteres Kriterium befindet sich derzeit sozusagen auf der Überholspur: der Energiebedarf. Bei steigenden Energiepreisen ist es nicht unwichtig, wie gut ein Haus  gedämmt ist und mit welchem Rohstoff die Heizung betrieben wird. Abgesehen von den laufenden Heizkosten sollte man auch mit den Kosten rechnen, die entstehen, wenn beispielsweise eine alte Elektroheizung durch eine moderne Pelletsheizung ersetzt werden muss.

Umfragen können sicher eine gewisse Tendenz aufzeigen. Aber auch wenn sich dort ein Kriterium als wichtig erwiesen hat, muss es nicht zwangsläufig für jeden gelten. Gerade beim Erwerb einer Immobilie muss sich jeder seine Gedanken machen und die Kriterien festlegen, die seiner persönlichen Situation entsprechen und die dazu beitragen, dass er sich in seiner Immobilie wohlfühlt. Ob diese sich später einmal wieder verkaufen lassen kann, steht sowieso auf einem anderen Blatt Papier.

Wer eine Immobilie sucht, hat nunmehr eine weitere Anlaufstelle im Internet.

Mit nestoria ist der Weg zum neuen Nest “einfach einfach”, so der Claim auf der Startseite. Ein Grund für die Einfachheit liegt darin, dass nestoria bei mehreren Anbietern sucht und entsprechend mehr Angebote liefert, als man bei der Suche in nur einem Portal finden würde. Nestoria nimmt grundsätzlich alle Wohnimmobilien auf, sofern sie im Internet zu finden sind. Makler müssen für die Aufnahme ihrer Objekte keine Gebühr entrichten und können sich mit nestoria in Verbindung setzen, wenn ihre Objekte (noch) nicht aufgenommen sind.

Die Finanzierung erfolgt über Werbung. Allerdings ist derzeit weder in der deutschen noch in der englischen Version, die bereits 500.000 Benutzer haben soll, Werbung zu finden. Für den Benutzer ist dies zwar angenehmer, bedeutet aber hoffentlich nicht, dass das Konzept von nestoria nicht aufgeht.

Die Suche kann auf der Startseite mit der Eingabe des Ortsnamens begonnen werden. Nach der Eingabe des ersten Buchstabens erscheint eine Liste mit Orten, die mit diesem Buchstaben beginnen. Werden weitere Buchstaben eingegeben, wird die Liste immer weiter verfeinert. Als weitere Suchparameter können Preis, Wohnfläche, Zimmerzahl und Bäderzahl eingegeben. Die Suche kann auch auf Häuser oder Wohnungen begrenzt werden.
Alternativ kann eine Stadt oder Region aus einer Liste oder einer kleinen Deutschlandkarte ausgewählt werden.

Gibt es zum eingegebenen Ortsnamen mehrere Orte, so werden diese auf einer Karte angezeigt. Per Klick kann dann der gewünschte Ort ausgewählt werden.

Die Ergebnis-Seite weist drei Bereiche auf:

In der Kopfzeile können die Suchkriterien über Schieberegler und Auswahlmöglichkeiten verfeinert und für eine neue Suche verwendet werden. In der linken Spalte werden die Ergebnisse angezeigt. Per Klick auf die Zeile gelangt man zum Exposé des Objekts auf der Website des Maklers oder in einem der bekannten Portale.

Rechts befindet sich eine Karte, in der einige Objekte mit kleinen Symbolen markiert sind. Leider trifft dies nicht für alle Objekte zu, da nicht immer die genaue Adresse bekannt ist. Ortsfremde können sich in der Karte darüberhinaus wichtige Einrichtungen wie z.B. Apotheken, Bahnhöfe, Geschäfte, Schulen usw. anzeigen lassen. Auch Fotos werden von einem externen Partner übernommen. Etwas merkwürdig ist das Verhalten bei Sport- und Freizeitanlagen. Hier werden teilweise Namen und Adressen von einzelnen Personen angezeigt - vermutlich die Vorsitzenden einzelner Verein. Da es hier aber keine externen Links gibt, nutzen diese Angaben wenig.

Die Idee einer portalübergreifenden Immobiliensuchmaschine ist nicht schlecht. Und die Verknüpfung mit einer Karte ist ebenfalls eine hilfreiche Sache, vor allem für Immobiliensuchende in einer fremden Stadt. Sicher gibt es noch ein gewisses Verbesserungspotenzial, aber in Deutschland ist nestoria ja auch erst seit August 2008 online. Und dafür ist das Angebot aller Ehren wert. Es lohnt sich sicher, die Suchmaschine im Auge zu behalten.

Über die Möglichkeiten, Überweisungen über den beleglosen Datenverkehr abzuwickeln, wurde ebenso bereits berichtet wie über den Datenaustausch bei der Heizkostenabrechnung. Die logische Verknüpfung beider Möglichkeiten ist nun auch die automatische Verbuchung aller Kontobewegungen, also nicht nur der per Überweisung ausgehenden Zahlungen, sondern auch der Einzahlungen.

MT 940 heißt in diesem Fall das “Zauberwort”, also die standardisierte Schnittstelle, über die Bankdaten ausgetauscht werden können. In diesem MT 940-Format können Onlinebankingprogramme die Daten, die üblicherweise auf dem Kontoauszug stehen, exportieren. Und diese Dateien können dann in das Banking-Modul von Win-CASA importiert werden. Das alleine ist bereits eine große Arbeitserleichterung und Zeitersparnis, da ein manuelles Abtippen der Daten von den Kontoauszügen entfällt.

Aber Win-CASA kann noch viel mehr. Nach dem Import wird nämlich gleich versucht, aus den einzelnen Zahlungen Buchungssätze zu bilden. Und das sieht wie folgt aus:

Wie Win-CASA seinen Erfolg dabei einschätzt, wird durch die farbigen Punkte in der ersten Spalte angezeigt. Konnte die Zuordnung zweifelsfrei erstellt werden, wird der Datensatz grün gekennzeichnet. Die Buchungsdaten werden ebenfalls in grün eingetragen. Sollten Zweifel bestehen oder Änderungen notwendig sein, besteht die Möglichkeit, die Daten in einem eigenen Pflegedialog  zu bearbeiten. Wenn alle Angaben stimmen, kann der Datensatz gebucht werden. Er verschwindet dann aus der Liste der importierten Kontodaten und wird in der Liste der gebuchten Datensätze angezeigt. Wenn nötig, ist aus dieser Liste später noch eine Korrektur der Buchung möglich.

Bei gelb markierten Buchungssätzen hat Win-CASA durchaus einen Verdacht, ist aber nicht sicher, ob die vorgeschlagenen Daten tatsächlich korrekt sind. Möglicherweise wurde zwar an Hand des Zahlenden ein offener Posten für die Gegenbuchung erkannt, aber die Beträge stimmen nicht überein. Oder der Zahlende ist zwar bekannt, aber keine Forderung ihm gegenüber offen.

Bei rot markierten Buchungssätzen tappt Win-CASA gänzlich im Dunkeln und benötigt Unterstützung. Allerdings ist Win-CASA nicht wirklich dumm, sondern sogar lernfähig. Das Programm kann trainiert werden, d.h. es kann eine Zuordnung von Wörtern aus dem Buchungstext zu einem Buchungssatz lernen und in Zukunft verwenden.

Ist die Trefferquote von Win-CASA nach etwas Training hoch, können alle grünen Buchungen auch im Stapel gebucht werden. So dauert die Verbuchung wiederkehrender Zahlungen nur wenige Sekunden und wird zweifelsfrei ohne Buchungsfehler durchgeführt.

Diese Automatisierung bedeutet für die Hausverwaltungen, die Win-CASA benutzen, eine enorme Zeitersparnis. Und die hier gesparte Zeit kann für andere wichtige Tätigkeiten im Dienste des Kunden verwendet werden. Und ist es nicht auch so, dass eine berufliche Tätigkeit umso interessanter wird, je weniger Routinetätigkeiten dabei anfallen? Das lernende Win-CASA ist sicher ein Schritt in diese Richtung.

Die einen jammern, weil sie viel Geld an der Börse verloren haben und die anderen wünschen sich den Sparstrumpf zurück. Da können sich die Immobilienbesitzer eigentlich nur gelassen zurücklehnen und sich über ihre gute Entscheidung für das Wohneigentum freuen. Und vielleicht steigen ja jetzt auch wieder die Immobilienpreise.

Ist das wirklich so? Wie so oft kommt es mal wieder drauf an. Wer seine Immobilie fertig abbezahlt hat, kann sicher beruhigt sein. Wer allerdings noch am Abbezahlen ist, steht möglicherweise nicht so gut da.

Vor allem in den USA sehen nämlich diverse Immobilienbesitzer eher alt aus. Dr. Herbert Stepic, Vorstand der Raiffeisen Zentralbank Österreich AG, hat dies am vergangenen Sonntag im Ö3-Frühstück sehr anschaulich erklärt: Vor einigen Jahren waren die Immobilienmakler sehr eifrig und haben viele Immobilien verkauft. Das Problem dabei war, dass einige der Käufer wohl bei genauer Betrachtung gar keinen Kredit für die Immobilie hätten bekommen dürfen. Und das nächste Problem entstand dann, nachdem die Zinsen gestiegen waren und etliche Immobilienbesitzer in Zahlungsschwierigkeiten kamen. Bei den Banken versiegten die Geldströme - und das war der Anfang der Krise.

Die Sparer werden nun mit hohen Zinsen gelockt, ihr Geld zur Bank zu bringen. Wer aber jetzt Geld braucht, muss mehr zahlen. Also wird der Erwerb einer Immobilie mit Fremdkapital weniger attraktiv. Und wenn die Nachfrage gering ist, können auch die Preise nicht steigen - so das Gesetz von Angebot und Nachfrage.

Es könnte höchstens sein, dass mittelfristig ein Umdenken einsetzt und die Attraktivität einer Immobilie trotz höherer Zinsen steigt. Schließlich waren die Zinsen vor Jahren ja auch schon mal höher.

Wer bereits auf verschiedene Pferde gesetzt hat und die Immobilie als eines der Pferde vorweisen kann, braucht sich sicher heute nicht zu ärgern. Das ist sicher, und alles andere lässt sich von unserer Seite sowieso nicht beeinflussen.

Einmal im Jahr hängen in allen Mehrfamilienhäuser diese großen Zettel aus, auf denen Firmen wie Brunata, techem oder andere ankündigen, dass die Wärmezähler und Wasseruhren abgelesen werden. Früher kamen die Ableser mit Klemmbrett und Formularen, und die manuell aufgenommenen Daten mussten bei der Abrechnungsfirma abgetippt werden, um die Abrechnung zu erstellen. Die Hausverwaltung musste dann die Daten aus der Abrechnung wiederum abschreiben, um sie in die Nebenkostenabrechnung einfliessen zu lassen. Viel manuelle Arbeit also, die nicht nur langweilig, sondern auch fehleranfällig ist.

Diese Arbeit ist heute stark erleichtert worden. So kommen die Ableser meist mit kleinen elektronischen Geräten, in denen die Häuser mit den Namen der Bewohner gespeichert sind. Die papierlose Ablesung ist damit Realität geworden, wenngleich der Bewohner damit keinerlei Dokumentation mehr über die abgelesenen Werte bekommt. Die Werte sind nur in den Ablesegeräten gespeichert. Von dort müssen sie auf geeignete Weise an die Hausverwaltungen übertragen werden.

Das “Zauberwort” für die papierlose Verarbeit lautet Datenübertragung nach dem ARGE-Standard. Dieser Standard stammt von der Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung und der Fachgemeinschaft Heizkostenverteiler Wärmekostenabrechnung und definiert den Standard-Datenaustausch zwischen Software der Wohnungswirtschaft und Abrechnungsunternehmen für Heiz-, Warm- und Kaltwasserkosten. Konkret werden die einzelnen Datensätze mit ihren Bestandteilen beschrieben, die zwischen den beiden Parteien ausgetauscht werden.

Auch Win-CASA bietet die Möglichkeit für diesen Datenaustausch mit dem CAEXIM-Modul. Dabei steht EX für Export und IM für Import. Der Prozess beginnt mit dem Export der Stammdaten des Hauses, die dem Abrechnungsunternehmen auf einer CD oder per Mail zur Verfügung gestellt werden. Das Abrechnungsunternehmen ergänzt die abgelesenen Werte und gibt alle Daten komplett an die Hausverwaltung zurück, ebenfalls per CD oder Mail. Die Hausverwaltung importiert die Daten wieder in Win-CASA und erstellen daraus die Nebenkostenabrechnung.

Für die Abrechnung werden die einzelnen Wohnungen werden in diesem Standard über eine 6-stellige Nummer identifiziert, die in den ersten drei Stellen das Haus und in den letzten 3 Stellen die jeweilige Wohnung kennzeichnet. Die Zuordnung dieser Nummern zu den Wohnungen muss nur einmal erfolgen und kann in den Folgejahren immer wieder verwendet werden.

Das Modul bietet auch die Möglichkeit, eine Liste der abzulesenden Wohneinheiten und ein Anschreiben an die Abrechnungsfirma zu generieren.  DerAustausch erfolgt per E-Mail oder über einen externen Datenträger.

Für die konkrete Arbeit mit dem CAEXIM-Modul steht eine detaillierte Anleitung zur Verfügung. Die Dialoge sind übersichtlich und ebenfalls mit beschreibenden Texten ausgestattet, um die ersten Schritte zu erleichtern. Ab etwa 100 Wohneinheiten lässt sich mit CAEXIM eine erhebliche Zeitersparnis erreichen. So kann der Hausverwalter auch der Heizkostenabrechnungszeit gelassen entgegensehen und schafft sich Freiraum für die persönliche Betreuung seiner Kunden, die Begehung der Objekte und andere Aufgaben, die nicht automatisiert werden können.

Hier wieder eine Sammlung interessanter Gerichtsurteile für Mieter, Vermieter und Eigentümer:

Umbauten am Eigentum
Wer als Mieter oder Eigentümer Umbauten an der Wohnung vornehmen möchte, sollte sich vorher informieren, ob dies zulässig ist. Denn Änderungen am Gemeinschaftseigentum dürfen auch vom Wohnungseigentümer nicht so einfach vorgenommen werden. Auch wenn die Änderungen von außen gar nicht sichtbar sind, ist ein gemeinschaftliches Vorgehen erforderlich.
Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum. Am besten erfolgt der Austausch gesteuert durch die Hausverwaltung für die ganze Anlage. Wenn einzelne Eigentümer die Fenster austauschen möchten, müssen die Bestimmungen hinsichtlich der Optik eingehalten werden. Ein Eigentümer, der sich nicht an den Beschluss der WEG gehalten und andere Fenster eingesetzt hatte, musste diese nach dem Beschluss des Oberlandesgerichts Düsseldorf (AZ. 1-3 Wx 314/04) wieder austauschen.

Ähnlich ging es einem Eigentümer, der den Balkon einer vermieteten Wohnung zum Wintergarten umgebaut hatte. Der Streit ging über mehrere Instanzen und endete erst vor dem Bundesgerichtshof (Az. V ZR 112/06). Der Mieter musste den Rückbau akzeptieren. Was das wohl alles gekostet hat?

Aber in manchen Fällen reicht nicht einmal die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Die hatte nämlich ein Eigentümer eingeholt, weil er eine Dachterasse in einen Dachgarten umgewandelt hatte. Diese Änderung hätte aber ins Grundbuch eingetragen werden müssen, weil es eine Nutzungsänderung darstellt und der Teilungserkärung widerspricht. Und so hat ein neuer Eigentümer, der bei der Abstimmung seinerzeit noch nicht zur WEG gehört hat, vor dem Oberlandesgericht Köln (Az. 16 Wx 217/04) erfolgreich den Rückbau eingeklagt. Wie es danach allerdings mit seinem Ansehen in der WEG steht, ist nicht bekannt.

Besichtigung der Wohnung

Dass ein Vermieter von Zeit zu Zeit sehen möchte, ob in einer vermieteten Wohnung noch alles in Ordnung ist, kann man irgendwo schon nachvollziehen. Wer nichts zu verbergen hat, sollte damit auch keine Probleme haben. Aber dennoch muss alles im Rahmen bleiben. Und diese Meinung vertreten sowohl die Richter des Amtsgerichts Hamburg (Az. 49 C 513/05) als auch die des Landgerichts Berlin (Az. 67 S 254/03). Der Vermieter darf nicht einfach so “reinschneien”, sondern muss seinen Besuch im voraus ankündigen. Und er muss einen Grund für die Besichtigung haben. Wenn er sich die Wohnung ansehen möchte, um Modernisierungsmaßnahmen zu planen, sollte dies auch im Interesse des Vermieters liegen - es sei denn, er verbindet dies 1. mit Dreck und Krach und 2. mit einer anschließenden Mieterhöhung. Der Vermieter darf allerdings auch sein allgemeines Informationsbedürfnis hinsichtlich der Wohnung stillen, allerdings höchstens einmal pro Jahr.

Was darf im Flur stehen?

Je neuer die Häuser, desto begrenzter die Abstellräume und desto enger die Flure. Manchmal regelt die Hausordnung, was in Fluren stehen darf. Ob die Theorie dann allerdings auch in der Praxis Bestand hat, ist eine andere Sache. Und manche Bewohner scheinen aus einer zeitweisen Duldung ein Gewohnheitsrecht abzuleiten. Auf der anderen Seite wird allerdings auch teilweise der Hausverstand ausgeschaltet. So wollte ein Hausbesitzer von älteren Bewohnern verlangen, ihren Gehwagen im Fahrradständer vor der Haustür zu parken. Wie sie dann den Weg bis zur Wohnung zurücklegen sollten, blieb offen. Dem hat aber das Amtsgericht Hannover mit seinem Urteil unter Az. 503 C 3987/05 einen Riegel vorgeschoben. Die Gehhilfen dürfen im Haus abgestellt werden, weil sie “Bewegungsfreiheit udn Lebensqualität” verschaffen.