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Der Online-Handel boomt, und schnell sind die gewünschten Artikel im Web bestellt. Aber dann? Bei der Zustellung kann es schwierig werden, vor allem für Berufstätige. Denn der Paketzusteller kommt höchstwahrscheinlich, wenn niemand zu Hause ist. Welche Lösungsmöglichkeiten gibt es dnn?

• Ein Nachbar nimmt die Sendung an.
• Die Sendung muss bei der Post abgeholt werden.
• Es muss ein zweiter Zustelltermin vereinbart werden.
• Die Sendung wird vor der Tür abgelegt.
• Man lässt sich die Sendung an eine andere Adresse schicken, z.B. an den Arbeitsplatz

Es gibt aber inzwischen eine weitere Möglichkeit: Die Depotbox der Firma Renz. Diese Box ist normalerweise offen und leer. Kommt der Paketdienst, wenn niemand zu Hause ist, legt er das Paket in die Box und verschließt sie. Dazu werden keinerlei Hilfsmittel benötigt. Der Besitzer der Box kann diese später mit einem Schlüssel öffnen und sein Paket entnehmen.

Die Idee ist grundsätzlich nicht schlecht. Die Depotbox kann nämlich nicht nur für Pakete, sondern auch für größere Briefsendungen verwendet werden. Manche Briefkästen sind ja so klein, dass große Umschläge dort nicht hineinpassen, ohne geknickt zu werden. Auch dicke Umschläge, z.B. Kataloge, bereiten den Postboten teilweise Probleme, weil die Briefkastenschlitze zu klein sind.
So weit, so gut und soweit die Theorie. In der Praxis dürfen sich allerdings etliche praktische Hürden stellen.

Platzbedarf: Wer eine Depotbox aufstellen oder -hängen möchte, braucht Platz. Und genau der ist in Mehrfamilienhäuser meist knapp - so knapp nämlich, dass teilweise die kleinsten Briefkästen gewählt werden. Und wo sollen da noch Depotboxen hin? Denn im Grunde braucht ja jede Partei eine eigene Depotbox. Der verfügbare Platz führt auch gleich zum nächsten Punkt.

Zugänglichkeit: Es gibt drei Sorten von Briefkästen:

• Einwurf und Leerung im Haus
• Einwurf von außen, Leerung von innen
• Einwurf und Leerung außen

Im ersten Fall dürfte das Platzproblem am schwersten wiegen, da sich Briefkästen meist im Flur befinden und eine Depotbox weit in den Flur hereinragen würde. In älteren Häusern ist aber möglicherweise ausreichend Platz vorhanden.
Die Briefkästen, die in die Außenwand integriert sind, bieten wenig Möglichkeiten für eine Depotbox, denn hier müsste die große Öffnung in die Wand eingepasst werden. Wahrscheinlich lässt sich die Box gar nicht sicher befestigen.
Befinden sich die Briefkästen an einer Außenwand oder stehen sie sogar frei, dürfte die Chance für eine Depotbox am größten sein.

Ist die Depotbox von außen zugänglich, kommt der Paketbote leicht heran und muss keinen Nachbarn um das Öffnen der Tür bitten. Allerdings ist die Box dann natürlich auch für allerlei “Scherzbolde” zugänglich, die sie vielleicht leer verschließen oder irgendetwas Unpassendes hineinlegen.

Eigentümergemeinschaften: Angenommen, es ist ausreichend Platz für eine Depotbox vorhanden. Dann kann aber trotzdem nicht gleich gebohrt werden. Der Hausflur und der Eingangsbereich gehören zum Gemeinschaftseigentum, so dass die Eigentümergemeinschaft die Depotbox genehmigen muss.  Und wenn ein Mieter eine solche Box möchte, stellt sich noch die Frage nach der Finanzierung. Zahlt der Mieter und muss der Folgemieter eine Abstandszahlung leisten? Oder zahlt der Vermieter, und erhöht er dann die Miete?

Vielleicht einigt sich die Eigentümergemeinschaft ja auch auf eine gemeinsame Depotbox. In einer kleinen Gemeinschaft sollte das Vertrauen ausreichen, dass alle Zugang zur Depotbox erhalten. Aber was passiert, wenn an einem Tag mehrere Sendungen kommen und die Box nach Einlegen des ersten Pakets geschlossen wird. Würden zwei Boxen helfen? Wahrscheinlich nicht, denn dann schauen viele oft umsonst in die Boxen, in denen sich gar nichts für sie befindet.

Und was ist überhaupt, wenn das Paket größer ist als die Box?

Alles nicht so glücklich, oder? Oder nur übertrieben und schwarz gemalt? Vielleicht kann jemand in den Kommentaren über praktische Erfahrungen mit einer solchen Depotbox berichten?

Bei Mängeln in oder um eine Mietwohnung streiten sich Mieter und Vermieter oft um die Kürzung der Miete oder die Art der Behebung des Mangels. Nicht selten treffen sie sich dabei auch vor Gericht, weil keine Einigung herbeigeführt werden kann. Ein häufiger Streitpunkt sind Feuchtigkeit oder Schimmel und die Gegenmaßnahmen. Lüften steht dabei ganz hoch im Kurs. Die Frage ist allerdings, wie lange und wie oft. In einem Fall war der Vermieter der Ansicht, dass der Mieter mindestens 5 Mal täglich lüften sollte, um die Feuchtigkeit, die zu Schimmelbildung geführt hatte, aus der Wohnung zu bringen. Dass dies für berufstätige Mieter praktisch unmöglich ist, sagt bereits der Hausverstand. Und in diesem Sinne entschied auch das Amtsgericht Frankfurt/Main (Az. 33 C 1906/06-31). Wird zweimal pro Tag gelüftet, muss dies ausreichen, um die Wohnung ausreichend trocken zu halten. Bildet sich dann trotzdem Schimmel, liegt es nicht am Lüften, sondern an anderen Gründen.

In einem anderen Fall hat ein Sachverständiger festgestellt, dass der Schimmel nicht aus baulichen Gründen entstanden ist, sondern tatsächlich durch die Art und Häufigkeit des Lüftens. Um den Schimmel aber zu vermeiden, hätte der Mieter je nach Anwesenheit in der Wohnung 4 bis 6 Mal am Tag lüften müssen. Und auch das wurde als unzumutbar eingestuft.  Soweit, so gut.
Allerdings hat der Mieter hier eigenmächtig gehandelt und war sofort aus der Wohnung ausgezogen, nachdem er den Schimmel entdeckt hatte. Natürlich stellte er auch die Mietzahlungen umgehend ein und kündigte den befristeten Mietvertrag, der bis zum geplanten Abriss des Hauses laufen sollte. Der Vermieter forderte nun die ausstehenden Mietzahlung bis zum ursprünglichen Ende des Vertrags. Und er bekam letztendlich vom Bundesgerichtshof Recht (Az. VIII ZR 182/06). Der Mieter hätte dem Vermieter die Möglichkeit geben müssen, den Mangel zu beseitigen. Auch das Argument, dass der Schimmel für die unter Asthma und Neurodermitis leidende Lebensgefährtin des Mieters eine unzumutbare Gesundheitsgefährdung darstelle, konnte ihm nicht helfen.

Baulärm war der Grund eines anderen Rechtsstreits. Hier wurde nach dem Einzug des Mieters ein gegenüberliegendes Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt. Der damit verbundene Baulärm war für den Mieter Anlass für eine Mietkürzung. Und dies sah das Amtsgericht Berlin Mitte (Az. 27 C 34/07) genauso. Der Vermieter gab zu seiner Verteidigung zwar an, er habe auf dem Mieter gesagt, dass Baulücken in der Nachbarschaft möglicherweise bebaut werden. Dies wurde ihm aber nicht abgenommen.

Hier kann ich dem Gericht nicht ganz folgen, denn was kann der Vermieter für Bautätigkeiten in der Umgebung? Dass Baulücken früher oder später gefüllt werden können, ist irgendwo logisch. Dabei wird der Bauherr die Eigentümer und Bewohner der umliegenden Häuser nicht um Erlaubnis fragen. Klar ist zwar auch, dass jeder in seiner Wohnung - ob nun gekauft oder gemietet - seine Ruhe haben möchte. Aber dass der Vermieter das finanzielle Risiko für Aktivitäten in der Umgebung tragen muss, finde ich nicht fair.

Eine gute Aus- oder Weiterbildung für alle in der Hausverwaltung tätigen Personen tut Not. Und wer sich wirklich weiterbilden will, kann auch auf etliche Angebote zurückgreifen. Welche sind das und wie unterscheiden sie sich? Hier ein kleiner Überblick zu Angeboten im Bereich Immobilienverwaltung.

Europäische Immobilienakademie

Die Europäische Immobilienakademie in Saarbrücken ist die Akademie des Immobilienverbandes Deutschland. Sie bietet einzelne Lehrgänge an, die teilweise mit einem IHK-Zertifikat abgeschlossen werden können. In zwei Wochen oder  an 7 Wochenenden kann der Lehrgang “geprüfter Immobilienverwalter” besucht werden. Die Kosten dafür betragen 1.190 EUR. Je nach Wohnort kommen weitere Kosten für Reise und Übernachtung dazu, weil die Lehrgänge nur in Saarbrücken, Berlin und Leipzig angeboten werden.

Wer sich länger weiterbilden möchte, kann zwischen verschiedenen E.A.I.-Diplomen wählen. Sie erfordern die Teilnahme an mehreren Lehrgängen, je nach Diplom sind es 3, 4 oder 7 Module. Das Diplom erfordert eine 2-jährige Berufspraxis in der Immobilienpraxis. Auf der einen Seite ist es zwar sinnvoll, eine Kopplung aus Theorie und Praxis anzustreben. Das impliziert allerdings auch, dass der Verwalter diese  2 Jahre ohne Ausbildung arbeitet.

gtw Weiterbildung

Das gtw ist ein privates Bildungsinstitut, das mit dem Dachverband der Deutschen Immobilienverwalter (DDIV) und dem Verband der Immobilienverwalter Bayern (VDIV) kooperiert. Einer der Lehrgänge führt zum geprüften Immobilienverwalter. 7 Monate Fernstudium mit 7 Präsenzphasen an Wochenenden bereiten auf die Abschlußprüfung vor. Die Kosten belaufen sich auf EUR 2.190.-. Dazu kommen Reisekosten, da die Lehrgänge nur in München stattfinden. Mitglieder der kooperierenden Verbände und Teilnehmer früherer Kurse erhalten Rabatte auf die Kursgebühren.
Die Teilnahme am Kurs ist an keine Voraussetzungen gebunden, wenngleich Erfahrungen im kaufmännischen und Immobilien-Bereich als nützlich angesehen werden.

Das gtw bietet weitere Kurzlehrgänge und auch einen einjährigen Ausbildungsgang, der mit einer IHK-Prüfung abgeschlossen wird.

IMI Immobilien-Institut

Die Lehrgänge des Nürnberger Instituts, das 1987 gegründet wurde, sind von der staatlichen Zentralstelle für Fernunterricht zugelassen. Einsteiger ohne Vorkenntnisse können am 9 Monate dauernden Fernkurs “Haus- und Grundstücks-Fachverwalter” teilnehmen.  Dafür sind EUR 1.377.- zu entrichten. Reisekosten fallen aber keine an, da die Vermittlung der Inhalte ausschließlich im Fernstudium erfolgt. Auch der 6-monatige Kurs mit dem Titel “geprüfter Fachverwalter von Wohnungseigentum” für EUR 1.392.- und das 14-monatige Fernstudium zum Immobilien-Verwalter-Diplom für EUR 1.410.- kann vollständig von zu Hause absolviert werden. Selbst die Prüfung in Form einer Zusammenfassung der Studieninhalte kann in den eigenen vier Wänden abgelegt werden.

IHK-Prüfungen sind nicht möglich. Das Institut wirbt mit großzügigen Rücktritts- und Kündigungsrechten bei Nichtgefallen.

Zusammenfassung

Dauer: 2 Wochen, 7 Monate, das sind doch auf den ersten Blick attraktive, weil überschaubare Ausbildungszeiten - verglichen mit der Ausbildung zum/r Kaufmann/-frau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die 3 Jahre dauert. Aber innerhalb von 3 Jahren kann man natürlich auch viel mehr lehren und lernen als in einem Bruchteil dieser Zeit. Selbst wenn die jungen Leute in der Berufsausbildung etliche Sachen lernen, die fachübergreifend sind und allgemein auf den Berufsalltag vorbereiten sollen, wird der Wissensstand am Ende der Ausbildung ganz einfach höher sein.

Kosten: Die Gebühren, die die Bildungsinstitute verlangen, sind nicht zu verachten. Aufgrund der unterschiedlichen Art der Wissensvermittlung und Lehrgangsdauern lassen sich die Angebote schlecht vergleichen, und der Preis sollte nicht das einzige Auswahlkriterium sein.

Abschluss: Man hat ja oft den Eindruck, dass in unserem Land Zeugnisse und Diplome mehr zählen, als praktische Erfahrung. Wer sich nach Abschluss einer Aus- oder Weiterbildung mit dem Zertifikat bewerben möchte, sollte sich ernsthaft über eine IHK-Prüfung Gedanken machen. Wer bereits anderweitig bewiesen hat, dass er auch in Prüfungssituationen bestehen kann und vorrangig an den Inhalten interesssiert ist, kann möglicherweise auf eine Prüfung verzichten.

Schulabgänger, die sich ihren Berufsweg in der Immobilienverwaltung vorstellen können, sind sicher nicht die Haupt-Zielgruppe dieser Lehrgänge. Für sie sind der Ausbildungsgang oder ein sogar ein Studium mehr zu empfehlen.
Aber wer die Inititative ergreift und sich weiterbildet, ist natürlich auch vernünftig und verbessert seine beruflichen Chancen und steigert den Nutzen seiner Kunden.

Angenommen, eine Eigentümergemeinschaft benötigt für eine Sanierungsmaßnahme kurzfristig mehr Geld, als auf den Rücklagenkonto vorhanden ist. Dann könnte das Konto beispielsweise durch eine Sonderumlage aufgestockt werden. Was aber, wenn die Höhe der benötigten Mittel die für eine solche Sonderumlage zumutbare Höhe übersteigt? Dann muss das Geld aus anderen Quellen besorgt werden, üblicherweise per Kredit von einer Bank.

Aber genau das ist für Eigentümergemeinschaften gar nicht so einfach, denn es stellen sich folgende Fragen:

• Was wird die Bank als Sicherheit für den Kredit verlangen?
  • Das Haus als Ganzes?
  • Geht das, wenn möglicherweise einzelne Eigentümer selber noch eine Grundschuld auf ihre Wohnung eingetragen haben?
  • Wird die Bonität der einzelnen Eigentümer individuell betrachtet und untersucht?
• Wie erfolgt die Rückzahlung des Kredits?
  • Über monatliche Raten, die auf die Eigentümer aufgeteilt werden? Nach welchem Aufteilungsschlüssel?
  • Was passiert bei Zahlungsausfällen bei einzelnen Eigentümern?
• Was passiert bei zwischenzeitlichem Verkauf?
  •  Muss der neue Eigentümer in die Rückzahlung einsteigen?
  • Oder verhindert der laufende Kredit einen Verkauf vollständig, weil die erhöhten Zahlungen Kaufinteressenten abschrecken und ein schlechtes Bild auf die WEG und die Hausverwaltung werfen?

Bevor man sich mit diesen Fragen beschäftigt, sollte zunächst genau hinterfragt werden, wofür die Finanzierung benötigt wird. Hier gibt es drei Möglichkeiten:

• Es ist bereits ein Schaden eingetreten oder droht in Kürze einzutreten, z.B. die Heizungsanlage muss ersetzt werden. Solche Fälle sollten allerdings mit einer guten Hausverwaltung nicht auftreten. Denn eine solche erkennt einen Sanierungsbedarf frühzeitig und kann durch gesteigerte Rücklagenbildung dafür sorgen, dass die Sanierung zum erforderlichen Zeitpunkt auch problemlos durchgeführt werden kann.
  Auch gegen äußere Einflüsse, z.B. Unwetter, sollte eine pflichtbewusste Verwaltung eine entsprechende Versicherung abgeschlossen haben, die zumindest einen Teil der Schadensregulierung übernimmt.
• Es soll ein Umbau am Haus erfolgen, der das Leben im Haus komfortabler macht (z.B. Einbau eines Fahrstuhls) oder nach einer Investition zu Kostensenkungen führt (z.B. Maßnahmen im Energiebereich). Solche Maßnahmen sind sicher überwiegend positiv einzuschätzen, aber nicht unbedingt nötig. Oder zumindest wäre es möglich, hierfür zunächst etwas zu sparen und den Umbau zu einem späteren Zeitpunkt durchzuführen. Dieser Zeitpunkt richtet sich auch nach den finanziellen Verhältnissen der Eigentümer - was allerdings neben einem gewissen Fingerspitzengefühl der WEG auch ihren Willen zu einem Konsens voraussetzt.
• Es soll ein Umbau am Haus erfolgen, der zwar den Wert steigert, aber nicht unbedingt notwendig ist, sondern eher als Luxus zu betrachten ist. Solche Maßnahmen sollten nur bei ausreichendem Kassenbestand vorgenommen werden.

Mit Krediten für Eigentümergemeinschaften haben sich auch bereits die Gerichte beschäftigt. Allerdings ging es hierbei um geringere Summen, die zur Überbrückung einer kurzfristigen Zahlungsschwierigkeit benötigt werden. Der per Kontokorrentkredit in Anspruch genommene Betrag darf das Dreifache der monatlichen Hausgeldzahlungen nicht übersteigen (BayObLG, AZ 2Z BR 229/04, OLG München,  AZ 34 Wx 0550/05). Der Hausverwalter darf hier nicht eigenmächtig handeln, sondern muss die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft haben.

Eigentümergemeinschaften, die mehr Geld benötigen und intern die Signale für einen Kredit auf Grün gestellt haben, könnten in der Hausbank München einen geeigneten Partner finden. Die 1908 als  wirtschaftliche Selbsthilfeeinrichtung für Hauseigentümer gegründete Bank bietet auch heute noch spezielle Angebote für die Wohnungswirtschaft. Dazu zählen auch Kredite für Wohnungseigentümergemeinschaften. 200.000 EUR Kreditsumme mit Rückzahlung innerhalb von 5 Jahren. Bei gleichmäßiger Tilgung wären da 3.333 EUR pro Monat fällig, zuzüglich Zinsen. Bei einer WEG mit 10 Parteien entstünde also eine monatliche Mehrbelastung von ca. 400 EUR. Das ist allerdings nur ein ganz grober Daumenwert für die Wirkungen eines solchen Kredits.

Mit einem Kredit der Hausbank können auch Fördermittel der KfW-Bank in Anspruch genommen werden. Dann darf die Laufzeit auch bis zu 10 Jahren betragen. Natürlich müssen diverse Bedingungen erfüllt sein und etliche Unterlagen vorgelegt werden, bevor es von der Haubank Geld gibt. Die Latte scheint relativ hoch zu liegen, so dass ein Kredit für eine WEG eher die Ausnahme denn die Regel zu sein scheint. Aber ausgeschlossen ist es nicht.