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Nicht alle Hausverwaltungen genießen einen durchwegs positiven Ruf. Der folgende Beitrag liefert einige Fakten, um den Wissensstand bei Eigentümern und solchen, die es werden wollen, zu vereinheitlichen. Vielleicht dienen einige der Punkte auch als Argumentationshilfen für Hausverwalter.

Aufgaben der Hausverwaltung
Eine Hausverwaltung verwaltet ein Mietshaus. Das ist trivial und schnell hingeschrieben. Aber mit der Frage, wem das Haus gehört, geht es schon ins Detail. Entweder gehört das Haus nämlich einer Person, sei sie natürlich oder juristisch. Dann gibt es einen Ansprechpartner, und die Aufgaben beziehen sich rein auf das Haus. Der populärere Fall jedoch ist der, dass jede Wohnung eines Hauses einen anderen Eigentümer hat. Diese Eigentümer bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und legen ihr Gemeinschaftseigentum in die Obhut eines Hausverwalters. Das müssen sie laut Wohnungseigentumsgesetz sogar tun. Freigestellt ist ihnen jedoch, ob sie eine Person aus ihren Reihen oder einen externen Verwalter beauftragen. Der Beschluss wird in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit gefasst und ist höchstens für 5 Jahre bindend. Eine Wiederwahl des Hausverwalters ist jedoch möglich.

Der Verwaltervertrag muss folgende Inhalte aufweisen:

• vertragsschließende Parteien
• Inkrafttreten und Dauer des Vertrages
• Modalitäten der ordentlichen, fristlosen oder außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund
• Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
• Haftung und Haftplichtversicherung des Verwalters
• Verwaltervergütung
• Erfüllungsort und Gerichtsstand

Die Aufgaben der Hausverwaltung sind:

• Hausordnung erstellen und für die Einhaltung sorgen
• Wohnungseigentümerversammlung vorbereiten, durchführen und nachbereiten
• Beschlüsse der Eigentümer umsetzen, u.a. auch Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend machen
• Gemeinschaftseigentum erhalten, instand setzen und dafür eine Instandhaltungsrücklage bilden
• Feuer- und Haftpflichtversicherungen abschließen
• Wirtschaftsplan und Jahresrechnung erstellen
• Gelder der Gemeinschaft verwalten und einfordern
• Duldungspflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft durchsetzen
• Einhaltung von Fristen überwachen
• Willenserklärungen und Zustellungen entgegennehmen

In der Aufgabenausführung muss der Hausverwalter die Sorgfaltspflicht des ordentlichen Kaufmanns und die Grundlagen ordnungsgemäßer Verwaltung einhalten. Andernfalls haftet er für alle von ihm zu vertretenden Vermögens- und Vertrauensschäden. Die Eigentümergemeinschaft kann einen Verwaltungsbeirat wählen, der den Verwalter unterstützen und kontrollieren soll.

Anforderungen an die Hausverwaltung
Für die unterschiedlichen Aufgaben sind vielfältige Kenntnisse erforderlich. Sie liegen in den Bereichen der

• juristischen Verwaltung (Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Baurecht etc.)
• kaufmännischen Verwaltung (allgemeine Verwaltung, Vermietung, Mietvertragsverwaltung, Abschluß von Versicherungen)
• Finanzverwaltung (Buchführung, Zahlungsverkehr, Mahnwesen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Geldanlage, Finanzierung)
• technischen Verwaltung (Werterhaltung, Schäden vermeiden, Wartung und Instandhaltung von technischen Anlagen, regelmäßige Objektbegehungen)

Ausbildungswege
Dass die genannten Aufgaben eigentlich nicht ohne umfassende Ausbildung zu bewältigen sind, liegt auf der Hand. Der Immobilienbereich bietet vielfältige, stets erweiterbare Möglichkeiten der Aus- und Weiterbildung, die natürlich auch immer wieder an die aktuellen Anforderungen angepasst werden. So gab es zwischen 1981 und Mitte 2006 den Ausbildungsberuf des Kaufmanns in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, der nun in reformierter Form als Immobilienkaufmann angeboten wird.

Die typischen Arbeitsbereiche umfassen allerdings nicht nur die Hausverwaltung, sondern:

• die Bewirtschaftung von Immobilien
• die Begründung und Verwaltung von Wohnungseigentum
• Erwerb und Veräußerung von Grundstücken
• Neubau, Modernisierung und Sanierung
• Verkauf von Eigentumsobjekten und Finanzierung
• Beratung und Betreuung von Kunden
• Marketing, Vermittlung, Vermietung, Verwaltung sowie Verkauf von Objekten und Dienstleistungen

Wer seine Ausbildung zwischen 1980 und 90 in der DDR absolviert hat, trägt übrigens den Titel Wirtschaftskaufmann/-frau – Wohnungswirtschaft.

Größere An- und Herausforderungen bietet ein Studiengang, z.B. zum

• Bachelor Bau- und Immobilienmanagement
• Studium zum Internationalen Betriebswirt, Fachrichtung Immobilienmanagement

Nach Ausbildung oder Studium gibt es verschiedene Möglichkeiten der Fortbildung, und zwar zum:

• Immobilienassistent
• Fachwirt in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
• Immobilien-Ökonom (GdW)
• Dipl. Wohnungs- und Immobilienwirt
• Master Bau- und Immobilienmanagement
• Geprüften Immobilienfachwirt

Auswahl der Hausverwaltung
Trotz der genannten Anforderungen und Ausbildungsmöglichkeiten kann jeder als Hausverwalter tätig werden. Es liegt also im Ermessen der Eigentümergemeinschaften, ihre potenziellen Hausverwalter entsprechend zu prüfen, um etwaige schwarze Schafe aussortieren zu können.

Als Mindestvoraussetzung sollte der Hausverwalter folgende Unterlagen vorlegen können:

• polizeiliches Führungszeugnis
• Gewerbezentralregisterauszug
• Befähigungsnachweis
• Referenzen
• Vermögensschadenshaftpflichtversicherung

Meist besser fährt man mit einem Hausverwaltungsunternehmen, das einem Verband angehört, mehrere Mitarbeiter beschäftigen und noch dazu zertifizierter Ausbildungsbetrieb für Immobilienkaufleute ist, denn damit unterliegt das Unternehmen starken gesetzlichen Kontrolle und sorgt für die Qualitätsstandards in diesem Berufsbild.