Nach § 26 WEG muss im Verwaltervertrag auch eine Festlegung über die Verwaltergebühren erfolgen. Sollte dies – aus welchem Grund auch immer – nicht erfolgt sein, können die Eigentümer aber trotzdem nicht davon ausgehen, dass der Verwalter ehrenamtlich tätig wird. Denn nach § 612 gilt eine Vergütung für die Hausverwaltung nach den üblichen Sätzen im Zweifelsfall als stillschweigend vereinbart.
Bei der Höhe der Verwaltergebühr scheiden sich natürlich leicht die Geister. Während es die einen lieber preisgünstig haben, mahnen die anderen zur Vernunft und geben zu bedenken, dass man sich einmal die Aufgaben des Hausverwalters vor Augen halten sollte. Denn auch wenn der Verwalter für die meisten Eigentümer nur mit der Jahresabrechnung und zur Eigentümerversammlung in Erscheinung tritt, ist er doch das ganze Jahr über aktiv. Wenn man es objektiv betrachtet, basiert die Verwaltung nämlich auf einem besonderen gegenseitigen Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümer und Verwalter. Und so stellt sich die Frage, ob sich eine niedrige Verwaltergebühr im Endeffekt auch wirklich auszahlt.
Als Verteilungsschlüssel können entweder Wohneinheiten oder Miteigentumsanteile verwendet werden. Da aber der Verwaltungsaufwand für eine kleine Wohnung nicht wirklich geringer als für eine große Wohnung ist, ist die Aufteilung nach Wohneinheiten meist nahe liegender.
Höhe der Vergütung
Die Höhe der Vergütung bewegt sich in einer ziemlich großen Bandbreite, das hat eine stichprobenartige Erhebung über einige Internet-Auftritte von Hausverwaltungen ergeben. Neben der Höhe der Vergütung variieren auch die Inhalte, d.h. manche Verwaltungen rechnen einen Pauschalpreis ab, andere teilen die Kosten nach Wohnung und Garage bzw. Stellplätzen auf. Auch eine feine Differenzierung der Preise zwischen Wohnungen, Ladenlokalen, Büros, Gastronomie und anderen Gewerbeeinheiten, Garagen oder Stellplätzen kann man finden. Einige Verwalter stellen auch die Kosten für Porto und Kopien gesondert in Rechnung. Während die einen Hausverwaltungen ihre Preise im Internet veröffentlichen, betonen die anderen Hausverwaltungen, dass die Vergütung entsprechend der Gegebenheiten des Objekts individuell zu vereinbaren ist. Allen Preisen ist jedenfalls gemeinsam, dass die gesetzliche MwSt noch hinzuzurechnen ist.
Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften
Die Preise schwanken zwischen 10 und 30 EUR pro Wohnung und Monat, wobei der mittlere Bereich zwischen 15 und 17 EUR am häufigsten anzutreffen war.
Für Garagen und Stellplätze schwanken die Preise zwischen 1,50 und 5 EUR mit dem Schwergewicht bei 2 – 3 EUR.
Manche Hausverwaltungen geben ab 15 Einheiten gestaffelte Rabatte, während für 5-8 Einheiten Aufschläge auf die Grundpreise fällig sind.
Für Gewerbeeinheiten sind Preise ab 20 EUR üblich.
Verwaltung von Mietshäusern
Bei den Verwaltergebühren für die Verwaltung von Mietshäusern wird es noch schwieriger, Daumenwerte zu ermitteln, da einige Hausverwaltungen die Gebühr hier als Prozentsatz der Netto-Miete angeben, während andere wie bei der WEG-Verwaltung feste Beträge abrechnen. Die Richtwerte liegen bei 4-6% der Netto-Miete oder 12 – 25 EUR. Garagen und Stellplätze werden ebenfalls oft separat berechnet mit 2-3 EUR oder 6 % der Kaltmiete.
Für Gewerbeimmobilien werden 3 – 5 % der Bruttojahresmiete als Verwaltergebühr verlangt.
Gültigkeitsdauer
Bezüglich der Gültigkeitsdauer der vereinbarten Verwaltervergütung wird auch unterschiedlich verfahren. Es gibt Verträge, in die eine Steigerung der Vergütung nach dem Lebenshaltungskostenindex eingebaut ist. Andere Verträge fixieren die Vergütung über eine bestimmte Laufzeit. Das Recht auf eine Erhöhung um einen bestimmten Prozentsatz kann ebenso in den Vertrag aufgenommen werden.
Zusätzliche Vergütung
Für besondere Leistungen kann der Verwalter eine zusätzliche Vergütung verlangen. Dies gilt für Leistungen, die üblicherweise nicht vom ihm erbracht werden müssen, sondern zu denen er von der Eigentümergemeinschaft beauftragt wird. Das mögliche Aufgabenspektrum ist durchaus umfangreich und vielseitig, wie folgende Liste zeigt:

  • Planung und Durchführung größerer Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, Umbauten oder Ausbauten
  • Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen oder Geltendmachung von Baumängeln, die sich auf das gemeinschaftliche Eigentum beziehen
  • Abwicklung von Versicherungsschäden
  • Zustimmung zum Verkauf einer Eigentumswohnung
  • Durchführung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung
  • Teilnahme an mehr als einer Sitzung des Verwaltungsbeirats
  • Vermietung von Mikrophonanlagen, Beamern oder anderer technischer Geräte für Versammlungen
  • Erstellung oder Wiederherstellung fehlender Verwalterunterlagen, die dringend benötigt werden.

Während für die Vergütung von Baumaßnahnen auf die Baunebenkostenansätzen für Verwalterleistungen der II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden kann, werden für die anderen Aufgaben meist Stundensätze oder Pauschalen verrechnet.
Umlagefähigkeit auf Mieter
So vielfältig sich die Situation bei der Vergütung und den zusätzlichen Aufgaben darstellt, so klar ist die Lage bei der Umlagefähigkeit der Verwalterkosten: Der Eigentümer muss die Verwalterkosten tragen und kann sie nicht auf den Mieter abwälzen. Selbst wenn dies schriftlich vereinbart ist, kann der Mieter zu viel bezahlte Beträge zurückverlangen.
Tipp für Hausverwalter
Wer seine Tätigkeiten für ein Objekt schwarz auf weiß nachweisen kann, kann einerseits seine Kompetenz und seinen Einsatz nachweisen und andererseits ein ruhiges Gewissen haben, wenn es zu kritischen Nachfragen der Eigentümer kommen sollte. Hausverwalter, die Win-CASA für Ihre Arbeit benutzen, bekommen solche Tätigkeitsnachweise auf Knopfdruck und ohne zusätzlichen Aufwand:
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