Aktuelle Gerichtsurteile für Vermieter und Mieter

Die Gerichte im Land sind gut beschäftigt mit Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, so scheint es. Ob hier Kosten und Nutzen wirklich in einem angemessenen Verhältnis stehen, ist eine andere Frage, die hier allerdings nicht geklärt werden soll. Aber sicher kann man von gefällten Urteilen lernen, die Aufmerksamkeit schärfen und (hoffentlich) durch Kenntnis Konfliken aus dem Weg gehen.
Instandhaltung
Welche Arbeiten und Kosten zählen zur Instandhaltung und Wartung und sind durch den Vermieter zu tragen? Und welche Pflichten gelten für den Mieter? Zu dieser Frage und konkreten Detailfällen werden immer wieder die Gerichte angerufen.
Kalk
In manchen Orten ist das Wasser sehr kalkhaltig. Ich als „Hausfrau“ kämpfe regelmäßig mit Essigessenz gegen die Ablagerungen im Wasserkocher, an Badewanne und Waschbecken und wasche nicht ohne Kalkstopp, um nur einige Beispiele zu nennen. Was aber ist mit dem Innenleben der Armaturen? So hat vor kurzem meine Toilettenspülung gestreikt, weil der Wasserkasten und seine Mechanik verkalkt waren. Als Eigentümer muss man da selber Hand anlegen. Als Mieter sollte man zunächst in den Mietvertrag schauen. Denn wenn dort nichts vereinbart ist, gibt es für den Mieter keine Pflicht, regelmäßig eine Entkalkung durchzuführen. So jedenfalls hat das AG München unter AZ 473 C 36207/05 entschieden.
Öltank
Wird in einem Haus mit Öl aus einem eigenen Tank geheizt, kann auch dies ein Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter sein. Der Öltank muss nämlich regelmäßig gereinigt werden, damit die Heizungsanlage einwandfrei funktioniert. Diese Reinigung kostet zwar nicht die Welt und fällt nicht ständig an, aber da ja bekanntlich Kleinvieh auch Mist macht, hat ein Mieter vom Amtgericht Speyer klären lassen, ob er sich tatsächlich anteilig an den Kosten beteiligen muss. Die Antwort, die unter AZ. 33 C 126/07 im Detail nachgelesen werden kann, lautet „nein“. Denn auch die Reinigung des Öltanks zählt zu den Instandhaltungskosten. Sie dienen der Erhaltung des Gebäudes und sind somit vom Vermieter zu tragen. In diesem Fall war also die Bestimmung des Mietvertrags ungültig.
Höhe der Miete
Auch die Höhe der Miete ist immer wieder ein beliebtes Streitthema zwischen Mieter und Vermieter, da hier ja ganz klar verschiedene Interessen aufeinanderprallen. Als Orientierungshilfe gibt es für beide Seiten den Mietspiegel und die ortsübliche Vergleichsmiete – auch wenn sich nicht alle Wohnungen einfach über einen Kamm scheren lassen.
Zum Thema Mietspiegel bei Mieterhöhungen gibt es zwei genau entgegengesetzte Gerichtsurteile:
Für Vermieter hat der Bundesgerichtshof die Sache mit seinem Urteil Az. VIII ZR 11/07 erleichtert. Sie müssen nämlich bei einer Mieterhöhung nur auf den Mietspiegel verweisen. Es obliegt dann dem Mieter, sich dieses Dokument selber zu besorgen, wenn er die Zahlen nachlesen und mit anderen Stadtteilen oder Objektarten vergleichen möchte.
Das Landgericht Wiesbaden hat mit Az. 3 S 12/07 genau anders entschieden und bestimmt, dass der Vermieter dem Mieter den Mietspiegel zur Verfügung stellen muss. Darauf kann er nur verzichten, wenn es dem Mieter zumutbar ist, dass er sich den Mietspiegel selber besorgt.
Was gilt nun außerhalb Wiesbadens? Das jüngere Urteil oder das Urteil des höheren Gerichts? Im Zweifelsfall sollte es für den Vermieter ein Leichtes sein, ein paar Kopien anzufertigen und sie dem Mieter zur Verfügung zu stellen, denn Mieter und Vermieter sollten ja grundsätzlich ein gütliches Verhältnis anstreben.
Der Mietspiegel wird übrigens von der Stadt erstellt und ist keine Pflicht. Wenn das Gericht einen Sachverständigen bestellt, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, so genügt es, wenn dieser die Mietspiegel der letzten 4 Jahre zu Rate zieht. Er ist nicht verpflichtet, die aktuellen Miethöhen im betreffenden Stadtteil selber zu erheben. Das jedenfalls hat das Landgericht Aachen im Urteil 6 S 101/07 festgelegt.