Die neue Heizkostenverordnung tritt zum 1. Januar 2009 in Kraft und gilt für alle Abrechnungszeiträume, die ab dem 1. Januar 2009 beginnen.

In diesem Beitrag wollen wir zuerst einen Blick auf die wichtigsten Änderungen werfen und danach die Auswirkungen dieser Änderungen auf die interne Heizkostenabrechnung der Hausverwaltungssoftware Win-CASA erläutern.

Im Februar musste sich der Bundesgerichtshof mit der Frage beschäftigen, ob Betriebskostenabrechnungen nach dem Leistungs- oder dem Abflussprinzip erfolgen können oder müssen. Unter AZ VIII ZR 49/07 wurde entschieden, dass auch das Abflussprinzip zulässig ist. Allerdings waren davor nicht immer alle Gerichte der gleichen Auffassung.

Einmal im Jahr hängen in allen Mehrfamilienhäuser diese großen Zettel aus, auf denen Firmen wie Brunata, techem oder andere ankündigen, dass die Wärmezähler und Wasseruhren abgelesen werden. Früher kamen die Ableser mit Klemmbrett und Formularen, und die manuell aufgenommenen Daten mussten bei der Abrechnungsfirma abgetippt werden, um die Abrechnung zu erstellen. Die Hausverwaltung musste dann die Daten aus der Abrechnung wiederum abschreiben, um sie in die Nebenkostenabrechnung einfliessen zu lassen. Viel manuelle Arbeit also, die nicht nur langweilig, sondern auch fehleranfällig ist.

Welche Möglichkeiten gibt es für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses? Nun, man kann einen Neubau kaufen, man kann einen Altbau kaufen oder man kann das Objekt, das man derzeit in Miete bewohnt, kaufen. Drei Möglichkeiten mit diversen Vor- und Nachteilen:

Das Öko-Test-Magazin kommt in seiner März-Ausgabe zu einem ernüchternden Urteil: Kaum eine Nebenkostenabrechnung an Mieter ist fehlerfrei.
Um in dieser Frage ein Urteil abgeben zu können, wurden über das Internet Mieter gesucht, die ihre Mietverträge und die Betriebskostenabrechnung für eine Prüfung durch den Deutschen Mieterbund zur Verfügung stellen würden. Interessant zu wissen wäre natürlich, wie viele Dokumente tatsächlich untersucht worden sind, aber diese Information, aus der ich ableiten würde, wie repräsentativ die Ergebnisse wirklich sind, wurde leider nicht gegeben.

Heute gibt es eine Sammlung von Gerichtsurteile zu Nebenkostenabrechnungen, die teilweise mit einem kleinen Querverweis auf Win-CASA dargestellt werden.

Mit den Nebenkosten sind für den Hausverwalter im Jahresablauf verschiedene Aufgaben verbunden. Sie reichen von der Verarbeitung der monatlichen Abschlagszahlung bis zur jährlichen Nebenkostenabrechnung. Dazu können in unregelmäßigen Abständen Mahnungen und Zwischenabrechnungen kommen.

Mit der Miete oder den Tilgungszahlungen für die Eigentumswohnung sind die Kosten für das Dach über dem Kopf leider noch lange nicht abgedeckt. Die Betriebskosten sind zusätzlich zu zahlen, und der Betrag ist oftmals nicht zu vernachlässigen. Oft wird deshalb schon von der „zweiten Miete“ gesprochen.

Die Heizkostenabrechnung scheint irgendwie für alle Beteiligten gleichermaßen einen gewissen Schrecken zu verbreiten. Für die Hausverwaltung ist sie mit viel Arbeit verbunden, für die Eigentümer und Mieter oft mit unliebsamen Nachzahlungen und manchmal auch mit viel Rätselraten, wie denn nun die Zahlen auf der Heizkostenabrechnung zustande kommen, und mit der Frage, ob das so alles seine Richtigkeit hat oder ob die Hausverwaltung und das Ablesungsunternehmen nicht irgendwie eine gewisse Machtposition zu ihren Gunsten ausnutzen.

Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen oder mieten möchte, wird sehr bald nach der Größe des Objekts fragen. Man wird mit dem bisherigen Objekt vergleichen, um festzustellen, ob man sich wunschgemäß vergrößern oder verkleinern kann oder ob man wohl alle Möbel unterbringen wird. Die Wohnfläche hat aber auch eine weitere wichtige Bedeutung, denn sie dient als Grundlage für die Berechnung der Betriebs- und Nebenkosten.