Das BGH Urteil Az: V ZR 44/09 v. 04.12.2009, veröffentlicht im Februar 2010 (mitten in der heissen Abrechnungsphase) hat für Furore gesorgt, da die bisherige langjährige Abrechnungspraxis der Rücklagen für ungültig erklärt wurde.

Der Leitsatz dazu lautet:

“Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.”

Nahezu alle Verwalter stehen mit der höchstrichterlichen Entscheidung vor dem Problem, dass die Einnahmen und Ausgaben für 2009 bereits verbucht sind und die Abrechnung für 2009 bereits nach den neuen Regeln erfolgen muss.

Die Software24.com GmbH hat die Verwaltersoftware „Win-CASA 2009“ an die neue Rechtslage für Jahresabrechnungen angepasst. Damit können Verwalter Ihre Jahresabrechnungen für das Jahr 2009 entsprechend der neuen Rechtslage durchführen.

Alle Verwalter, die bereits mit der Version 2009 arbeiten, können eine kostenlose Aktualisieung auf der Homepage www.software24.com herunterladen.

Verwalter, die noch nicht mit „Win-CASA 2009“ arbeiten und die Hausverwaltungssoftware 30 Tage kostenlos und unverbindlich testen möchten, finden hier einen Downloadlink.

Wie wurden die Anforderungen umgesetzt?

Aufgrund des Soll-Hausgeldes (sollgestelltes Hausgeld lt. Wirtschaftsplan), Ist-Hausgeldes (tatsächlich bezahltes Hausgeld) und der Planzahlen im Wirtschaftsplan (Zuführung Rücklagen), können die Ist-Rücklagen von der Software “Win-CASA 2009″ automatisch berechnet und pro Eigentümer ausgewiesen werden. Damit wurde die Forderung, die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben, erfüllt. Eine aufwändige Aufsplittung der Hausgeldzahlungen in einen Hausgeld- und Rücklagenanteil für 2009 durch den Verwalter ist nicht erforderlich. Die WEG-Jahresabrechnung (Einzel- und Gesamtabrechnung) und der Wirtschaftsplan wurde in die Bereiche Ausgaben (Kosten & Lasten bzw. Bewirtschaftung), Einnahmen und Rücklagen aufgeteilt. Zuführungen und Entnahmen (-) aus den Rücklagen stehen jetzt nicht mehr im Ausgabenbereich, wie vom BGH gefordert.

Die neue Heizkostenverordnung tritt zum 1. Januar 2009 in Kraft und gilt für alle Abrechnungszeiträume, die ab dem 1. Januar 2009 beginnen.

In diesem Beitrag wollen wir zuerst einen Blick auf die wichtigsten Änderungen werfen und danach die Auswirkungen dieser Änderungen auf die interne Heizkostenabrechnung der Hausverwaltungssoftware Win-CASA erläutern.

Im Februar musste sich der Bundesgerichtshof mit der Frage beschäftigen, ob Betriebskostenabrechnungen nach dem Leistungs- oder dem Abflussprinzip erfolgen können oder müssen. Unter AZ VIII ZR 49/07 wurde entschieden, dass auch das Abflussprinzip zulässig ist. Allerdings waren davor nicht immer alle Gerichte der gleichen Auffassung.

Einmal im Jahr hängen in allen Mehrfamilienhäuser diese großen Zettel aus, auf denen Firmen wie Brunata, techem oder andere ankündigen, dass die Wärmezähler und Wasseruhren abgelesen werden. Früher kamen die Ableser mit Klemmbrett und Formularen, und die manuell aufgenommenen Daten mussten bei der Abrechnungsfirma abgetippt werden, um die Abrechnung zu erstellen. Die Hausverwaltung musste dann die Daten aus der Abrechnung wiederum abschreiben, um sie in die Nebenkostenabrechnung einfliessen zu lassen. Viel manuelle Arbeit also, die nicht nur langweilig, sondern auch fehleranfällig ist.

Welche Möglichkeiten gibt es für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses? Nun, man kann einen Neubau kaufen, man kann einen Altbau kaufen oder man kann das Objekt, das man derzeit in Miete bewohnt, kaufen. Drei Möglichkeiten mit diversen Vor- und Nachteilen:

Das Öko-Test-Magazin kommt in seiner März-Ausgabe zu einem ernüchternden Urteil: Kaum eine Nebenkostenabrechnung an Mieter ist fehlerfrei.
Um in dieser Frage ein Urteil abgeben zu können, wurden über das Internet Mieter gesucht, die ihre Mietverträge und die Betriebskostenabrechnung für eine Prüfung durch den Deutschen Mieterbund zur Verfügung stellen würden. Interessant zu wissen wäre natürlich, wie viele Dokumente tatsächlich untersucht worden sind, aber diese Information, aus der ich ableiten würde, wie repräsentativ die Ergebnisse wirklich sind, wurde leider nicht gegeben.

Heute gibt es eine Sammlung von Gerichtsurteile zu Nebenkostenabrechnungen, die teilweise mit einem kleinen Querverweis auf Win-CASA dargestellt werden.

Mit den Nebenkosten sind für den Hausverwalter im Jahresablauf verschiedene Aufgaben verbunden. Sie reichen von der Verarbeitung der monatlichen Abschlagszahlung bis zur jährlichen Nebenkostenabrechnung. Dazu können in unregelmäßigen Abständen Mahnungen und Zwischenabrechnungen kommen.

Mit der Miete oder den Tilgungszahlungen für die Eigentumswohnung sind die Kosten für das Dach über dem Kopf leider noch lange nicht abgedeckt. Die Betriebskosten sind zusätzlich zu zahlen, und der Betrag ist oftmals nicht zu vernachlässigen. Oft wird deshalb schon von der „zweiten Miete“ gesprochen.

Die Heizkostenabrechnung scheint irgendwie für alle Beteiligten gleichermaßen einen gewissen Schrecken zu verbreiten. Für die Hausverwaltung ist sie mit viel Arbeit verbunden, für die Eigentümer und Mieter oft mit unliebsamen Nachzahlungen und manchmal auch mit viel Rätselraten, wie denn nun die Zahlen auf der Heizkostenabrechnung zustande kommen, und mit der Frage, ob das so alles seine Richtigkeit hat oder ob die Hausverwaltung und das Ablesungsunternehmen nicht irgendwie eine gewisse Machtposition zu ihren Gunsten ausnutzen.