Software24 Blog

Ein langes kompliziertes Wort macht die Runde bei Mietern und Vermietern. Und im Internet werden bereits etliche unterschiedliche Formulare für diese Bestätigung der Mietschuldenfreiheit angeboten. Worum geht es also bei dieser Bescheinigung?

Es gibt 3 Beteiligte:

• ein Mieter, der aus der Wohnung A auszieht und in die Wohnung B ziehen
• der Vermieter der Wohnung A
• der Vermieter der Wohnung B

Der Vermieter B verlangt nun vom Mieter eine Bescheinigung von Vermieter A, die ihn über die Zahlungsmoral des Mieters hinsichtlich Miete und Nebenkosten informiert. Aus Sicht des Vermieters B ist dies verständlich, wenn man sich die Geschichten über Mietnomaden anschaut. Und so verlangen auch immer mehr Vermieter eine solche Bescheinigung von Mietinteressenten. Andererseits sind nicht alle Vermieter am Ende des Mietverhältnisses gewillt, eine solche Bescheinigung auszustellen. Und auch bei den Gerichten gehen die Ansichten noch auseinander. Ob eine solche Bescheinigung insgesamt wünschenswert ist oder nicht, ob der Vermieter verpflichtet ist, sie auszustellen, und was alles drinstehen soll oder darf, wird kontrovers gesehen.
Deswegen hier mal ein Blick auf die verschiedenen Konstellationen, die in diesem Beziehungsdreieck geben kann:

Ordentlicher Zahler, Vermieter stellt Bescheinigung aus
Das ist der Idealfall für alle Seiten. Der Mietinteressent erhält die neue Wohnung, der neue Vermieter ist beruhigt. Wenn man allerdings pessimistisch denkt, ist die ordnungsgemäße Zahlung in der Vergangenheit keine Garantie für die Zukunft. Denn Lebensumstände können sich ändern und zu finanziellen Schwierigkeiten führen. Aber optimistisch lässt sich dem entgegnen, dass pflichtbewusste Mieter in solchen Fällen einen Ausweg mit ihrem Vermieter suchen.

Ordentlicher Zahler, Vermieter stellt keine Bescheinigung aus
Auch wenn es in diesem Fall eigentlich keinen Grund für den Vermieter gibt, die Bescheinigung zu verweigern, gibt es eben noch kein Gerichtsurteil, das ihn eindeutig dazu verpflichtet. Der Mieter kann in einem solchen Fall aber seine Kontoauszüge mit den Mietzahlungen vorweisen. Dies weist allerdings nur die Zahlung der Miete und Nebenkosten nach. Sollte der Mieter seinem Vermieter noch Prozess- oder Gerichtskosten wegen Reparaturen schuldig sein, kann dies der neue Vermieter nicht erkennen.

Schlechter Zahler, Vermieter stellt Bescheinigung aus
Eine solche Bescheinigung wird der Mieter sicher nicht freiwillig vorzeigen, weil er die neue Wohnung dann gleich vergessen kann. Seine Kontoauszüge werden ihm da auch nicht aus der Patsche helfen. Entweder könnte er sich rausreden und behaupten, der Vermieter hätte ihm keine Bescheinigung ausgestellt. Oder er stellt sich sogar auf dessen Seite und weist darauf hin, dass es keine Pflicht zur Ausstellung der Bescheinigung gibt. Wenn es weitere Mietinteressenten mit ordnungsgemäßer Bescheinigung gibt, werden die auf jeden Fall den Vorzug erhalten.

Schlechter Zahler, Vermieter stellt keine Bescheinigung aus
Hier kann der Mieter zwar wahrheitsgemäß angeben, dass er keine Bescheinigung hat. Er könnte geneigt sein, sich selber eine Bescheinigung auszustellen. Da könnte es allerdings haarig werden, wenn der zukünftige Vermieter beim bisherigen Vermieter nachfragen sollte und entweder die Wahrheit erfährt oder im Nirwana landet, weil auch die Adresse gefälscht ist.

Eigentümer sucht Mietwohnung
Es ist ja auch möglich, dass jemand, der bisher in seiner Eigentumswohnung gewohnt hat, eine Mietwohnung sucht. Gründe dafür kann es durchaus geben: Es wird eine Zweitwohnung an einem entfernten Arbeitsort oder eine Übergangswohnung bis zum Verkauf der bisherigen Wohnung mit anschließendem Kauf einer neuen Wohnung benötigt. In einem solchen Fall wären ersatzweise ein Grundbuchauszug und die Kontoauszüge über die Zahlung des Hausgelds verfügbar. Aber ob das dem Vermieter ausreicht? Die Verhältnisse im Grundbuch können sich ja zwischenzeitlich geändert werden, und wie es um die Finanzierung steht, ist wieder eine andere Sache.

Erstmieter sucht Wohnung
Was ist mit jungen Leuten, die bei den Eltern ausziehen und erstmals eine eigene Wohnung mieten? Die Eltern können keine Bescheinigung ausstellen, weil keine Miete geflossen ist. Hat dann ein junger Mensch in der Ausbildung oder am Anfang seines Berufslebens überhaupt keine Chance auf eine eigene Wohnung, weil er ja finanziell eher nicht auf Rosen gebettet ist?

Weitere offene Punkte

• Ungeklärt ist auch die Frage, ob der Vermieter für die Ausstellung der Bescheinigung eine Gebühr verlangen kann.
• Und undefiniert ist auch der Zeitraum, den die Bescheinigung abdecken muss. Was ist, wenn ein Mieter in der letzten Wohnung nur wenige Monate übergangsweise gewohnt hat? Muss er dann auch vom Vermieter der davor bewohnten Wohnung eine Bescheinigung vorweisen?
• Und was ist mit Paaren, die erstmals in eine gemeinsame Wohnung ziehen? Müssen hier beide eine Bescheinigung der jeweiligen Vor-Vermieter vorweisen?
• Und was ist, wenn sich Paare trennen und aus einer gemeinsamen Wohnung in eigene Wohnungen ziehen? Ist die Bescheinigung, die für das Paar gilt, auch für die Einzelpersonen aussagekräftig?
• Und wer garantiert, dass der Vormieter die Wahrheit schreibt? Vielleicht will er seine säumigen Mieter ja loswerden. Und da stehen die Chancen mit einer positiven Bescheinigung ja besser als mit einer wahrheitsgemäßen. Muss er dem Folgevermieter in irgendeiner Form den Wahrheitsgehalt der Bescheinigung nachweisen können?
• Wann wird die Bescheinigung ausgestellt? Eigentlich enden die Zahlungsverpflichtungen ja erst nach der ordnungsgemäßen Übergabe der Wohnung, wenn klar ist, dass keine Schäden vorliegen, die die Kaution übersteigen. Aber die Bescheinigung wird ja bereits vorher benötigt - streng genommen vor der Kündigung. Das bedeutet aber wiederum, dass der Mieter mit Anforderung der Bescheinigung möglicherweise schlafende Hunde weckt. Und was ist, wenn sich die Wohnungssuche über einen längeren Zeitraum hinzieht, weil einfach nichts Passendes zu finden ist? Muss der Mieter dann jeden Monat eine neue Bescheinigung erbitten?

Fazit
Die initiale Idee zum Schutz ahnungsloser Vermieter gegen notorische Mietnomaden ist ja nicht schlecht. Aber bei der Umsetzung sind doch etliche Fragen und Hintertürchen offen, so dass kein wirklich wirksamer Vermieterschutz hergestellt werden kann. Und sicher muss man auch berücksichtigen, dass gewerbliche Vermieter ganz anders dastehen als private Vermieter.
Hier sind also gute Ideen und ein umsetzbares Konzept gefragt.

Hier kommt nun endlich die versprochene Fortsetzung der Vorstellung der Immobilienportale, nämlich die Vorstellung des ImmoInternet-Moduls von Win-CASA. Damit können nämlich leerstehende Immobilien auf Knopfdruck in die Immobilienportale übertragen werden.

In diesem Dialog stehen die verfügbaren Immobilienportale zur Auswahl. Hier die entsprechenden Häken zu setzen, ist allerdings einer der letzte Schritte vor der Übertragung. Davor stehen 4 vorbereitende Schritte:

• Vorbereitung der Objekte in Win-CASA
• Übertragung der Objekte von Win-CASA in das ImmoInternet-Modul
• Pflege der Maklerstammdaten
• Pflege der Objektdaten

Vorbereitung der Objekte in Win-CASA

Nehmen wir als Beispiel ein Haus mit Mietwohnungen. Kündigt eine Partei den Vertrag, wird dies in Win-CASA verarbeitet - nicht zuletzt, um die abschließende Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Um sich den nächsten Schritt zu erleichtern, sollte man den Status der Wohnung von “vermietet” auf “Leerstand” ändern.

Übertragung der Objekte von Win-CASA in das ImmoInternet-Modul

Alle Objekte stehen zum Import in das ImmoInternet-Modul zur Verfügung. Es können aber auch nur die leerstehenden Wohnungen für die Übertragung vorselektiert werden. Und nach Bedarf können einzelne oder mehrere Objekte ein- oder ausgeschlossen werden.

Ist die Auswahl komplett, wird der Import gestartet.

Pflege der Maklerstammdaten

Diesen Punkt kann man schnell abhandeln, denn sind die Daten einmal gepflegt, können sie unverändert übernommen werden.

Pflege der Objektdaten

Hier wartet nun ein wenig Arbeit auf den Makler. Die Adressdaten werden aus Win-CASA importiert, können aber um die Angabe eines Gebiets erweitert werden.

Danach folgt die Pflege aller Informationen, die Mietinteressenten über das Objekt wissen sollen. Diese Daten sind übersichtlich zu Gruppen zusammengefasst und in eigenen Reitern untergebracht. Für viele Werte sind Listen zur Auswahl verfügbar. Die Felder sind natürlich an die Möglichkeiten der Immobilien-Portale angepasst. Aber auch hier hat der Benutzer alle Freiheiten, weitere Felder zu definieren und zu befüllen.
Pro Objekt können bis zu 12 Bilder hochgeladen und mit einer Beschreibung versehen werden.

Übertragung der Daten

Da die Aufnahme von Immobilien in die Portale kostenpflichtig ist, funktioniert die Übertragung nur für registrierte Kunden. Diese Zugangsdaten müssen vor der ersten Übertragung im ImmoInternet-Modul hinterlegt werden. Dort kann auch markiert werden, ob die Übertragung auf die geänderten Daten begrenzt werden soll. Im abschließenden Dialog werden die zur Übertragung anstehenden Objekte pro Portal angezeigt.

Für jedes Portal ist nun nur noch ein Knopfdruck nötig, um die Übertragung durchzuführen.

So einfach ist es, aus Win-CASA Leerstände an die Immobilienportale zu übertragen. Für Hausverwalter, die in der Mietverwaltung tätig sind, ist dies eine einfach und komfortable Möglichkeit, die Verwaltung und Vermietung mit nur einem Tool durchzuführen.

Das Internet hat auch die Immobiliensuche um einiges erleichtert. Wer früher, vor „Erfindung“ der Online-Immobilienportale eine neue Wohnung fern des bisherigen Wohnorts gesucht hat, der stand vor der schwierigen Aufgabe, sich die regionalen Zeitungen mit den Wohnungsanzeigen zu besorgen. Oder er musste sich gleich den örtlichen Maklern anvertrauen.

Heute aber kann man zum Glück jederzeit an jedem Ort über das Immobilienangebot an jedem Ort informieren. Das Angebot an Immobilienportalen ist inzwischen allerdings sehr groß geworden, so dass man zumindest einige Zeit und einigen Spürsinn braucht, um passende Angebote zu finden. Denn neben den großen, überregionalen Portalen gibt es mancherorts auch kleinere lokale Portale, die durchaus auch interessante Objekte bieten können.
Die großen Immobilien-Anbieter beschränken sich allerdings auf die großen Portale. So haben beispielsweise Bauträger oft eigene Schnittstellen zur automatischen Übertragung der Objektdaten an die Portale. Und auch mit der Spezialsoftware für Hausverwalter und Immobilienmakler können die leerstehenden Immobilien per Knopfdruck veröffentlicht werden.
Die Schnittstelle von Win-CASA beispielsweise bedient 5 verschiedene Portale, die hier einmal näher beleuchtet werden sollen:

ImmobilienScout24

Wer eine Immobilie sucht, ob nun zum Wohnen, für sein Gewerbe, zur Geldanlage oder für die Ferien und ob im In- oder Ausland, kommt am ImmobilienScout24 nicht vorbei. Das nach eigenen Angaben „führende Immobilienportal im deutschsprachigen Internet“ gibt weiter an, jeden Monat 1,2 Mio Immobilien im Angebot zu haben. Verschiedene Siege bei Tests oder anderen Bewerben sprechen ebenfalls für den ImmoScout24, der auch weitere Kennzahlen offen bekannt gibt.
Neben dem Immobilienangebot gibt es redaktionelle Inhalte und Hilfestellungen zu den Themen Finanzierung, Bauen, Renovieren und Umziehen. Auch ein E-Mail-Infoservice wird den Kunden geboten.

Immonet

Was die Zahlen angeht, so folgt das Immonet mit über 900.000 Immobilien pro Monat auf dem nächsten Platz. Das Immobilienangebot umfasst ebenfalls die Bereiche Wohnen, Gewerbe, Anlageobjekte und Ferienimmobilien im In- und Ausland. Die Springer-Tochter bezeichnet sich selber als „beliebtestes Immobilienportal“.Und natürlich sind auch hier redaktionelle Informationen zu Bau, Finanzierung und Umzug im Angebot. Dazu kommt eine Handwerkersuche. Bei der Immobiliensuche bieten ein Suchagent und ein Merkzettel gute Unterstützung.
Immonet wird auch über Partnerprogramme vertrieben, so dass eine breite Verlinkung und Bewerbung des Portals stattfinden kann.

Immowelt

Die Immowelt gibt es seit 1991. Am Anfang stand die Software-Entwicklung, die auch heute noch zusätzlich zum Immobilienportal betrieben wird. Auch hier gibt es bei der Bandbreite des Immobilienangebots das gleiche Bild wie bei den vorgenannten Anbietern: Wohnen, Gewerbe, Ausland, Ferien, Projekte. Und ein Ratgeber ist ebenfalls enthalten. Wer möchte, kann sich den Newsletter abonnieren oder in den Blogs stöbern. Interessant sind hier auch die Blogs, in denen unter anderem bekannte Autoren über ihre Stadt schreiben.

Immopool

Der Immopool bietet hinter einer einheitlichen Einstiegsseite separate Sites für Wohn-, Gewerbe- und Gastroimmobilien. Er ist national und weltweit ausgerichtet und dazu auch in mehreren Sprachen verfügbar. Mit Partnern werden Lösungen in Finanzierungsfragen angeboten. Für die Suchenden interessant sind sicher der RSS-Feed für einzelne Orte und das Immobilienangebot auch für mobile Geräte.

Immobilien.de

Dieser Anbieter hat nach eigenen Angaben über 100.000 Objekte in den Bereichen Wohnen, Gewerbe, Ausland im Angebot. Ratgeber gibt es keine, nur Finanzierungsangebote eines Partners. Die Fusszeile zeigt gewisse Bemühungen um die Suchmaschinenoptimierung, die allerdings auf den Detailseiten dann nicht mehr zu erkennen sind. Aber das ist ein anderes Thema.

Bequem wäre es für Anbieter und Nachfrager, wenn es tatsächlich nur ein einziges Portal gäbe, in dem alle verfügbaren Objekte enthalten wären. Aber so einfach ist es leider nicht, und so muss jeder selber entscheiden, ob er sich auf ein Portal beschränkt oder mehrere bedient – sei es sicherheitshalber oder wegen einer gewissen Spezialisierung. Mit Win-CASA ist die Übertragung jedenfalls ein Kinderspiel. Wie das genau funktioniert, wird in einem der nächsten Beiträge gezeigt.

Hier kommt nun die Fortsetzung der in der letzten Woche begonnenen Abhandlung über den Kauf von Ferienwohnungen und Ferienhäusern.

Eine erfolgreiche internationale Strategie setzt aber auch die Kenntnis des Markts im Ausland voraus. Wenn unser französischer Makler sein Objekt beispielsweise in Deutschland anbieten will, tritt er damit in Konkurrenz zu deutschen Maklern, die ebenfalls Auslandsimmobilien an der französischen Atlantikküste anbieten. D.h. der französische Makler muss sich – bildlich gesprochen – ein deutsches Mäntelchen überziehen, um auf der deutschen Internet-Landkarte überhaupt sichtbar zu werden. Den ersten Schritt dazu hat er mit einer Übersetzung getan. Der nächste Schritt wäre die Anmietung einer länderspezifischen Domain, also *.de in unserem Fall. Die Eintragung seines Angebots in deutsche Immobilienportale bringt ihn dann einen weiteren Schritt voran.
Gelingt es dem französischen Makler, über das Internet Interessenten aus Deutschland zu erreichen, kann er sich natürlich in der Behandlung dieser Interessenten weitere Vorteile gegenüber dem Mitbewerb schaffen, z.B. durch einen Rückrufservice zur Kostenersparnis für die Interessenten, durch einen deutschsprachigen Ansprechpartner, durch länderspezifische rechtliche Informationen, um nur ein paar Beispiele zu nennen.
Der Interessent hat hier den Vorteil, von einem Kenner der Region zu kaufen, allerdings den Nachteil, dass sein Vertragspartner zunächst in der Ferne sitzt und ausländischem Recht unterworfen ist.

Das ist bei einem inländischen Anbieter anders - wenn also ein deutscher Immobilienmakler ebenfalls Ferienwohnungen an der französischen Atlantikküste verkauft. Welche Möglichkeiten hat nun dieser?

Regionale Strategie
Die Wahrscheinlichkeit, dass in seiner regionalen Umgebung ausreichend Kunden vorhanden sind, die Ferienimmobilien im Ausland kaufen wollen, ist gering, so dass diese Strategie allerhöchstens für einen Gelegenheitsverkauf geeignet ist.

Nationale Strategie
Erreicht ein deutscher Immobilienmakler eine große Menge der Deutschen, die an Ferienimmobilien in Frankreich interessiert sind, ist er auf jeden Fall einen Schritt weiter als mit der regionalen Strategie. Der Vorteil für beide Seiten ist die gemeinsame Sprache und auch die Tatsache, dass für beide eine Reise zum Objekt erforderlich ist. Deshalb könnte ich mir vorstellen, dass der Makler in dieser Konstellation nur wirklich gute Objekte annimmt, an denen objektiv nichts auszusetzen ist. Somit spricht auch nichts dagegen, viele Details online darzustellen – mit den gleichen Kosten- und Nutzengedanken wie für den französischen Mitbewerber dargestellt.

Internationale Strategie
Auch der deutsche Makler kann noch einen Schritt weiter gehen. Er könnte mit seinen Objekten die regionale und nationale Strategie des französischen Mitbewerbers imitieren. Auch wenn man nie verallgemeinern sollte, schätze ich die Chancen bei der regionalen Strategie sehr gering ein, da der Heimvorteil überwiegen wird – es sei denn, unser deutscher Makler hat das absolute „Sahnestück“ im Angebot, das jemand unbedingt haben will, egal von welchem Anbieter.

Auch bei der nationalen Strategie sehe ich ihn etwas im Nachteil gegenüber den inländischen Mitbewerbern.

Lohnend könnten allerdings Aktivitäten in anderen Ländern sein, wenn es hier gewisse Verbindungen gibt. Wenn der deutsche Makler seine französischen Immobilien auch in Österreich anbietet, kommt er sogar noch ohne Übersetzung seines Internet-Auftritts aus. Die Eintragung in österreichische Immobilienportale und die Verwendung einer *.at-Domain sollte aber auch er vornehmen. Ob weitergehende Dreier-Konstellationen, z.B. Immobilie in Frankreich, Makler in Deutschland, Interessent in Dänemark sinnvoll sind, kann nur individuell nach einer Analyse der jeweiligen Märkte, der sprachlichen Möglichkeiten und sicher auch der rechtlichen Gegebenheiten entschieden werden.

Eines ist aber für alle (deutschsprachigen) Makler klar: Mit Win-IMOS lassen sich Objekte aller Art und an beliebigen Orten bequem und übersichtlich verwalten. Der kluge Immobilienmakler nutzt seinen Kopf und seine guten Ideen für die Entwicklung und Verfeinerung seiner Strategie und lässt sich Routineaufgaben und die Verwaltung seiner Kunden- und Objektdaten vom Computer abnehmen.

Üblicherweise geht man davon aus, dass ein Immobilienmakler lokal oder regional tätig ist und Häuser oder Wohnungen in seiner Stadt oder Region anbietet. Das gilt für Grundstücke, Häuser und Wohnungen zum dauerhaften Wohnen.
Anders ist der Fall aber bei Ferienhäusern oder Ferienwohnungen, die aus der Sicht des Kaufinteressenten im Ausland liegen. Und mit dieser grenzüberschreitenden Aktivität ändern sich einige Dinge für Anbieter und Nachfrager.

Betrachten wir einmal als Beispiel eine Ferienwohnung an der französischen Atlantikküste. Und nehmen wir zunächst an, ein Immobilienmakler mit Sitz in der Region habe diese im Angebot. Welche Strategien kann er nun entwickeln, um sein Angebot genau den Leuten bekannt zu machen, die eine Ferienwohnung an der französischen Atlantikküste suchen?

Regionale Strategie
Wenn er sein Angebot nur regional bekannt macht, können ihn die Leute finden, die selber in der Region wohnen, sie schätzen und in den Tourismus investieren wollen. Sie würden das Objekt dann zum Vermieten nutzen.
Wer ein Ferienobjekt zum Selbstnutzen sucht, wird das Angebot bei dieser regionalen Strategie nur dann finden, wenn er sich gerade vor Ort aufhält. Wenn er also gerade auf Urlaub ist und spontan beschließt, sich über das Angebot zu informieren, oder wenn er auf Verdacht oder zur Besichtigung eines anderen Objekts den Weg angetreten hat und sich dann in der Zielregion weiter informiert. Diese Fälle dürften aber im Internet-Zeitalter selten sein, so dass die regionale Strategie allein nicht ausreicht.

Nationale Strategie
Ein Franzose aus dem Norden des Landes kann natürlich genauso gut Interesse an einem Domizil am Meer haben wie ein Ausländer. Macht der Immobilienmakler also sein Angebot im ganzen Land bekannt, deckt er nicht nur die erste Zielgruppe aus der regionalen Strategie ab, sondern auch die Interessenten aus dem ganzen Land. Ein Internet-Auftritt ist – gute Suchmaschinen-Optimierung vorausgesetzt – im ganzen Land auffindbar. Es genügt eine Darstellung in französischer Sprache, da die Interessenten bei Fragen, die von den Internet-Seiten nicht beantwortet werden, den Anbieter anrufen können.

Internationale Strategie
Zwar werden schlaue Interessenten aus dem Ausland einen nationalen Internet-Auftritt ebenfalls finden können, zumal davon auszugehen ist, dass sie der Landessprache mächtig sind, wenn sie sich dort ein Feriendomizil kaufen möchten. Aber sicher ist das nicht, und der Anbieter kann aktiv noch mehr tun, um gefunden zu werden. Hat er die Länder identifiziert, aus denen die größte Zahl an Interessenten kommt, sollte er seine Internet-Seiten in die jeweiligen Sprachen übersetzen. Maschinelle Übersetzungen gehen zwar schnell, sind aber nicht geeignet, da die Texte oft falsch und unverständlich werden, wodurch leicht Zweifel an der Seriosität des Anbieters und seinem wirklichen Interesse, Geschäfte mit Ausländern zu machen, aufkommen.
Besonders wichtig ist meines Erachtens eine umfangreiche Darstellung der Objekte in Text und Bild. Wenn ich bei mir „um die Ecke“ eine Wohnung anschaue, über die ich vorher kaum etwas gewusst habe, und sich diese als ungeeignet rausstellt, ist das nicht so schlimm und ich habe vielleicht eine halbe Stunde dafür investiert. Bevor ich jedoch eine mehrstündige Reise zu einem Objekt auf mich nehme, würde ich gerne aus der Ferne so viel wie möglich klären, um entscheiden zu können, ob sich die Reise lohnt oder nicht. Fotos von Gesamt- und Detailansichten, Pläne und Beschreibungen, vielleicht sogar ein Video von einem Rundgang durch das Objekt, alles lässt sich heute mühelos in einer Internet-Präsenz unterbringen.

Sicher macht eine derart detaillierte Darstellung am Anfang etwas mehr Mühe, aber der Immobilienmakler spart sich später etliche Anfragen, in deren Verlauf er nur „banale“ Fragen beantworten muss oder die von Interessenten kommen, für die das Objekt bei besseren Vorkenntnissen schon ausgeschieden wäre. Außerdem verlagert er die Druckkosten auf den Interessenten und senkt die Anzahl der zu versendenden Exposés.

Hier endet der heutige Beitrag. Er wird nächste Woche fortgesetzt.

Die Frage, wem ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung gehört, wird vom Grundbuch beantwortet. Dafür gibt es extra die Grundbuchämter, die zum Amtsgericht des Bezirks gehören, in dem sich das Grundstück befindet.

Rechte und Pflichten zum Grundbuch werden in den 144 Paragraphen der Grundbuchordnung (GBO) geregelt. Zusätzlich finden auch Paragraphen des BGB (bürgerliches Gesetzbuch) Anwendung.

Alle Grundstücke müssen im Grundbuch eingetragen sein. Jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt. Jedes Grundbuchblatt besitzt ein Deckblatt, aus dem das Amtsgericht, der Grundbuchbezirk und die Nummer des Blattes hervorgehen.

Auch Schließungs- oder Umschreibungsvermerke können enthalten sein. Man unterscheidet Erbbaugrundbücher, Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbücher und Wohnungserbbaugrundbücher.

Das Grundbuch bzw. -blatt gliedert sich in mehrere Teile mit festgelegten Inhalten. Im Bestandsverzeichnis sind die Grundstücke mit den Angaben aufgeführt, die vom Kataster, einem amtlichen Verzeichnis von Grundstücken, vorgeschrieben sind. Dazu zählen:

• Gemarkung
• Nummer der Flurkarte
• Nummer des Flurstücks oder der Parzelle
• Wirtschaftsart
• Lage und Größe des Grundstücks
• Bestand, Zu- und Abschreibungen (falls das Grundstück oder Teile desselben aus einem anderen Grundbuch übernommen wurde/n, durch Teilung oder Verbindung entstanden ist oder in ein anderes Grundbuch übertragen wurde).

Anschließend folgen 3 Abteilungen, die die Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen sowie Grundpfandrechte enthalten.

In der 1. Abteilung ist der Eigentümer eingetragen, der das Grundstück, Haus oder die Wohnung gekauft, geerbt oder ersteigert hat.

In der 2. Abteilung werden alle Pflichten und Einschränkungen eingetragen, die für das Grundstück oder die Immobilie gelten. Das können Grunddienstbarkeiten (z.B. das Recht eines Energieversorgers, Leitungen, Kabel oder Entwässerungskanäle über das Grundstück zu ziehen), Nutzungsrechte oder Vorkaufsrechte sein. Auch eine Auflassungsvormerkung, mit der der aktuelle Eigentümer und der Käufer die beabsichtigte Veräußerung dokumentieren, würde in der 2. Abteilung eingetragen. Beschränkungen können aufgrund von Erbschaftsbestimmungen, Insolvenz, Zwangsvollstreckung, Denkmalschutz- oder Bauauflagen oder Benutzungsregeln auf dem Grundstück oder der Immobilie lasten.

In der 3. Abteilung schließlich sind alle finanziellen Verpflichtungen gegenüber Dritten enthalten, sofern Grund oder Immobilie dafür einstehen müssen. Hypotheken, Grund- und Rentenschulden.

Inzwischen wird das Grundbuch allerdings nicht mehr auf Papier geführt, sondern ist zum elektronischen Grundbuch verwandelt worden. Mit einer elektronischen Unterschrift werden die Grundbuchblätter nun in einer Datenbank gespeichert und stehen dadurch wesentlich einfacher und unabhängig vom Standort zur Verfügung. Zwar geht es nicht so weit, dass die Grundbuchblätter öffentlich im Internet zugänglich sind, aber es gibt eine große Menge an Einsichtsstellen, in denen Personen mit berechtigtem Interesse auch Einblick in die Grundbücher anderer Grundbuchämter gewährt werden kann. Die Einsichtnahme ist übrigens kostenlos. Banken und Bausparkassen, die regelmäßig Grundbuch abfragen benötigen, erhalten durchaus die Zulassung, eigenständig Fernabfragen durchzuführen.

Dieses berechtigte Interesse liegt sicher dann vor, wenn der Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie geplant ist. Auch wenn das Beurkundungsgesetz die Grundbucheinsicht erst bei der Beurkundung des Vertrages fordert, der Notar den Inhalt des Grundbuchs kennen und die Vertragspartner auf dessen Bedeutung hinweisen sollte, möchte der Kaufinteressent vielleicht schon vorher wissen, auf was er sich möglicherweise einlässt. Der Verkäufer kann ihm jederzeit freiwillig einen Grundbuchauszug vorlegen. Andernfalls kann der Kaufinteressent beim Grundbuchamt um Einsichtnahme ansuchen, die aber möglicherweise erst nach Rücksprache mit dem Besitzer gewährt wird.

Haben Käufer und Verkäufer dann den notariellen Kaufvertrag unterschrieben, also die Auflassung vorgenommen, muss der Käufer den Kaufpreis entweder direkt an den Verkäufer oder auf ein Notaranderkonto überweisen. Zur endgültigen Eintragung bzw. Umschreibung im Grundbuch benötigt das Grundbuchamt noch die Bescheinigung der Gemeinde, dass diese ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nicht nutzt, und eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung über den Käufer.

Sie möchten eine Immobilie kaufen oder verkaufen? Dann wird eine Immobilienanzeige sicher der erste Kontakt zur Immobilie sein. Eine Anzeige in einer Tageszeitung bietet natürlich weniger Platz und Spielraum für Details als eine Darstellung im Internet. Aber eine Anzeige kann ja durch ein Exposé ergänzt werden, um dem Interessenten weitere Informationen zur Verfügung zu stellen.
Bei allen Anzeigen und Unterlagen sollte Ehrlichkeit und Offenheit das oberste Gebot sein. Denn was nützt es dem Verkäufer oder Makler, wenn ein unzureichend informierter Interessent um einen Besichtigungstermin bittet, den er nach wenigen Minuten abbricht und nie vereinbart hätte, wenn ihm mehr Informationen vorgelegen hätten? Beide Seiten hätten sich die Zeit und den Anfahrtsweg sparen können, und die Wahrscheinlichkeit, dass der Makler den Interessenten nach der Enttäuschung mit einem anderen Angebot überzeugen kann, sinkt.
Natürlich verknüpft jeder mit einer Beschreibung eine andere Vorstellung, abhängig davon, ob er eher auf Sehen, Hören, Riechen, Schmecken oder Fühlen ausgerichtet ist. Aber 60 m² sind ebenso frei von Interpretationsmöglichkeiten wie Baujahr 1998, 500 m zur S-Bahn oder Tiefgaragen-Stellplatz.

Aber nun konkret einige Angaben, die in keiner Anzeige fehlen sollten, und Hinweise, welche Interpretationen häufig gemacht werden.

Art der Immobilie
Hier gilt es zunächst, zwischen einer Wohnung und einem Haus zu unterscheiden. Handelt es sich um Haus, sollte genauer angegeben werden, ob ein Ein- oder Mehrfamilienhaus angeboten wird, ob es sich um ein freistehendes Haus, ein Reihenhaus, einen Bauernhof oder ein Ferienhaus handelt.

Lage
Bei der Lage interessiert zunächst konkret die Stadt oder der Ort, die mit der Angabe des Stadtteils oder der Lage innerhalb des Orts konkretisiert werden kann. Besonders für Ortsfremde ist die Entfernung zu wichtigen Einrichtungen des täglichen Lebens interessant. Aussagen wie „zentrale Lage“ können leicht fehlinterpretiert werden. Zentral kann zwar heißen, dass alles leicht erreichbar ist, es kann aber auch auf hohe Lärmbelastung oder fehlende Parkmöglichkeiten hinweisen. Entfernungsangaben zur Innenstadt, zu wichtigen Einrichtungen, öffentlichen Verkehrsmitteln usw. sollten in konkreten Werten (z.B. 500 m statt wenige 100 m) angegeben werden, um keine falschen Vorstellungen hervorzurufen.

Größe und Maße
Die Wohnfläche im m², die Anzahl an Zimmern und bei Häusern mit Grundstück zusätzlich die Nutzfläche, zählen zu den Pflichtangaben. Wichtig ist auch, ob es zusätzlich einen Kellerraum oder Dachboden gibt, ob eine Terrasse, ein Balkon oder ein Garten vorhanden sind, und wo ein Auto geparkt werden kann, z.B. auf einem oberirdischen Stellplatz, in einer Tief- oder Einzelgarage. Zahlen sind hier also dominant. Bei einer Eigentumswohnung ist auch ein Hinweis auf die Größe der Wohnanlage ratsam, da sonst die Vermutung aufkommen könnte, dass es sich um ein Hochhaus handelt.

Baujahr und Zustand
Hier wird eine Jahreszahl erwartet, falls es sich nicht um einen Neubau handelt, der allerdings auch schon aus dem Vorjahr stammen und seit der Fertigstellung leer stehen könnte. Bei älteren Objekten sind Angaben wie “renovierungsbedürftig” oder “neu renoviert” hilfreich. Wird kein Baujahr angegeben, kann davon ausgegangen werden, dass es sich um ein älteres Objekt handelt, dessen genaues Alter verschwiegen werden soll. Ebenso verhält es sich bei fehlenden Angaben zum Zustand.

Bauweise
Den Interessenten wird es interessieren, ob er ein Haus in Massivbauweise, vielleicht sogar ein Fachwerkhaus kauft oder ob eine andere, besondere Bauart vorliegt. Bei neuen Häusern kommen Baumaßnahmen zur Energieeinsparung wie Isolierungen oder Niedrigenergiebauweisen.

Besondere Ausstattung
Hier geht es um fest eingebaute Ausstattungsteile wie z.B. Einbauküche, Kachelofen, Böden, Sanitäranlagen, Fenster oder Verkleidungen der Innenwände, die den Wert einer Immobilie mit beeinflussen können.

Heizung, Wasser
Ob die Wärme in einem Objekt aus einer Öl- oder Zentralheizung, einem Kamin oder einer umweltfreundlichen Pelletsheizung kommt, ist ebenso interessant wie die Art der Warmwasserbereitung. Diese Aspekte beeinflussen nicht nur die Wohnqualität, sondern auch die Höhe der laufenden Kosten.

Verfügbarkeit
Wer eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen möchte, hat sicher gewisse zeitliche Restriktionen, wann diese benötigt wird. Folglich sollte angegeben werden, ob das Objekt bereits frei ist, wann es frei oder auch fertig gestellt sein wird. Auch Angaben zu Besichtigungsmöglichkeiten sind interessant.

Preis
Die Angabe eines konkreten Preises ist meist besser als einen unbestimmten Preis hinter VB zu verstecken. Auch Hinweis auf die Courtage des Maklers hilft dem Interessenten, wobei ein provisionsfreies Objekt vom Eigentümer oder Bauträger sicher auch seinen Reiz hat.

Kontakt
Natürlich muss am Ende der Anzeige angegeben sein, wo und wie der Anbieter erreichbar ist. Meist wird die Telefonnummer angegeben. Bei privaten Zeitungsanzeigen kommen auch Chiffreanzeigen in Frage, im Internet zusätzlich eine Mailadresse. Ist der Anbieter nur bedingt erreichbar, sollte ein Hinweis auf eine günstige Zeit oder einen Anrufbeantworter enthalten sein.

Bilder
Im Internet oder Exposé dürfen natürlich Grundrisszeichnungen nicht fehlen. Auch Fotos des Hauses von außen und der Räume von innen sind eine gute Ergänzung. Bei Innenaufnahmen sollte man mit dem ersten Urteil ein wenig vorsichtig sein, denn leere Räume wirken anders als möblierte Räume. Ein leeres Zimmer wirkt möglicherweise kahl und kleiner als es wirklich ist. Gefällt einem beispielsweise das Mobiliar des aktuellen Bewohners nicht, hinterlässt das Foto erstmal einen negativen Eindruck, der aber nicht für die Wohnung selbst gelten muss. Wichtiger ist es, an Hand des Grundrisses zu prüfen, ob und wie die eigenen Möbel in die Wohnung oder das Haus passen können.

Oft wird im allgemeinen Sprachgebrauch direkt vom Immobilienhai gesprochen, wenn man einen Immobilienmakler meint. Warum das so ist und ob das seine Berechtigung hat, will ich mir heute einmal ansehen.

Auf der Suche nach Daten und Fakten ist mir als erstes ein echter Immobilienhai entgegen geschwommen: eine Plattform, die Anbieter und Nachfrager kostenlos zusammenbringt. Wie erfolgreich das allerdings tatsächlich ist, lässt sich nicht ermitteln. Die letzte Zugriffsstatistik ist von 2004, die Seiten sind technisch veralteten und optisch nicht besonders ansprechend. Immerhin zeigen die Datumswerte bei den Anzeigen doch eine gewissen Aktualität, so dass davon auszugehen ist, dass die Plattform noch genutzt wird. Der gängige Vorwurf, dass Immobilienhaie mit ziemlich wenig Einsatz viel Geld verdienen, klingt in diesem Fall durchaus plausibel – auch wenn ich mir vorstellen kann, dass der Name in diesem Fall nicht als direktes Zeichen von mangelnder Seriosität gewählt wurde.

Immobilienmakler sind Dienstleister und bringen Angebot und Nachfrage im Immobilienbereich zusammen. Dafür erhalten sie eine Provision, entweder nur vom Nachfrager oder von beiden Seiten. Abgesehen von den fassbaren Aufgaben der Erstellung eines Exposés, der Schaltung von Zeitungsanzeigen, der Veröffentlichung der Angebote in Immobilienportalen und den Besichtigungsterminen vor Ort übernimmt ein guter Makler viele Aufgaben im Hintergrund. Durch seine Marktkenntnis kann er z.B. bewerten, ob die geäußerten Preisvorstellungen realistisch sind, über die Einhaltung von Gesetzen und Verordnungen informieren und die Interessenten entsprechend beraten. Das Aufgabenspektrum seriöser Immobilienmakler ist also umfangreich. Und wenn man bedenkt, dass im Durchschnitt 20 Besichtigungstermine notwendig sind, bis eine Immobilie verkauft ist, relativiert sich auch die oft als hoch betrachtete Provision – jedenfalls aus Sicht des Maklers. Für den Kunden mag es ungerecht erscheinen, dass er praktisch die nicht von Erfolg gekrönten vorausgegangenen Vermittlungsversuche des Maklers mit finanziert. Bei einer begehrten Mietwohnung kann sich der neue Mieter allerdings freuen, das „Rennen gemacht“ zu haben. Und beim Kauf einer Eigentumswohnung kann der letztendliche Käufer ja auch froh sein, dass die vorherigen Vermittlungsversuche erfolglos waren, denn sonst hätte er das Objekt nicht bekommen. Wäre es gerechter, wenn jede Besichtigung einer Immobilie kostenpflichtig wäre? Wer eine Meinung zu diesen Ideen hat, darf gerne seinen Kommentar dazu abgeben.

Was die möglichen Provisionen angeht, so sind hier gesetzlich Grenzen gesetzt. Beim Verkauf darf die Provision nur 3 bis 7 % des Verkaufspreises betragen, bei der Vermietung höchstens 2 Netto-Kaltmieten, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer.

Berufsbild und Zulassung
In Deutschland gibt es etwa 100.000 Immobilienmakler, von denen 60% selbständig tätig sind. Das Problem der Branche ist allerdings das Fehlen von Zugangsvoraussetzungen und eines anerkannten Berufs. Wie bei der Hausverwaltung kann jeder mit einer Gewerbeanmeldung Immobilien vermitteln. Das Maklerrecht ist im BGB verankert, wäre aber im HGB wesentlich besser aufgehoben.
Zwar verschwinden etliche Immobilienmakler nach einiger Zeit wieder vom Markt, aber möglicherweise haben sie während ihrer Tätigkeit einige Vermögensschäden angerichtet und einen negativen Beitrag zum Ruf der Branche geleistet. Auch wenn der Anteil der unseriösen Makler insgesamt klein ist, müssen seriöse, gut ausgebildete Makler damit leben und darunter leiden.

Anforderungen an einen Immobilienmakler
Die Anforderungen teilen sich auf fachliche Kenntnisse und persönliche Eigenschaften auf. Ein guter Immobilienmakler muss

• weit reichende Kenntnisse der gesetzlichen Vorschriften und Bestimmungen im Wohn- und Baurecht besitzen
• sich auf dem Markt und in seinem regionalen Umfeld sehr gut auskennen
• innovative und wirksame Vermarktungskonzepte entwickeln und umsetzen
• Kontaktfreudig sein, ein gutes Kontaktnetz haben, bestehende Kontakte pflegen und neue aufbauen können
• ein gutes Einfühlungsvermögen, Verhandlungsgeschick und Selbstbewusstsein haben
• flexibel und zuverlässig sein
• eine gute Kapitalbasis besitzen

Chancen
Die Vermittlung von Immobilien wird es immer geben, da es immer Leute geben wird, die umziehen, bauen oder kaufen müssen oder möchten. Der Beruf des Immobilienmaklers ist also durchaus zukunftssicher. Und wer die genannten Anforderungen erfüllt, hat bei einer seriösen Arbeitsweise gute Chancen auf einen ansprechenden Verdienst. Die Aufgaben sind vielfältig, die Arbeit wird nie langweilig, und man hat die volle Verantwortung für sein Tun.

Risiken
Da die Einnahmen des Maklers über die Provisionen gesteuert werden, ergibt sich kein regelmäßiger Einnahmefluss. Hohen Einnahmen können längere Phasen ohne Einnahmen folgen, die es durch Eigenkapital oder umsichtiges Wirtschaften auszugleichen gilt. Da die Konkurrenz groß ist, müssen sich Einsteiger auf eine längere Durststrecke einstellen. Zudem sind die Arbeitszeiten lang und ungeregelt, d.h. auch Termine am Abend oder Wochenende sind an der Tagesordnung, um berufstätigen Kunden entgegenzukommen.

Verbände
Um den Ruf der Immobilienmakler bemühen sich die Verbände. Der Begriff der RDM-Maklers ist sicher bekannt. Allerdings hat sich der Ring Deutscher Makler (RDM) im Jahr 2004 mit dem Verband Deutscher Makler (VDM) zum Immobilienverband Deutschland (IVD), dem Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. zusammengeschlossen.
Daneben gibt es aber nach wie vor einzelne Regionalverbände des RDM, die sich der Fusion verweigert haben, da sie den Namen „Ring Deutscher Makler“ erhalten wollten.

Der Alltag eines Immobilienmaklers besteht aus dem Spagat zwischen Objekten und Interessenten und teilt sich auf Tätigkeiten im Büro und vor Ort am Objekt auf. Eine nicht immer leichte Aufgabe, in der eine geeignete Spezial-Software einige Erleichterung und Vereinfachung bringen kann, vor allem wenn die Anzahl an Objekten und Interessenten größer sind und die Vermittlung natürlich auch effizient und reibungslos vonstatten gehen soll.

Am Anfang war das Objekt,…
Das Haus oder die Wohnung muss erfasst werden, mit allen wichtigen Daten zur Lage, zur Ausstattung, zum Umfeld und zum Status. Dazu kommen natürlich noch Bilder von innen und außen und Pläne vom Grundriss. Integrierte Funktionen zur Bildbearbeitung und zum Scannen beschleunigen die Arbeit und machen zusätzliche Programme überflüssig.

…dann kam die Veröffentlichung,…
Die gespeicherten Objektdaten können mit vordefinierten, gestaltbaren Anzeigelayouts und –texten automatisch an Zeitungen übertragen werden. Aber das ist noch nicht alles, denn die Online-Medien bietet viele weitere Möglichkeiten, die Objekte in den Wahrnehmungsbereich der Interessenten zu rücken.
Um die Objekte auf der eigenen Webseite darstellen zu können, bedarf es keiner Programmierkünste, sondern nur der richtigen Immobilienmakler-Software. Sie erstellt nämlich automatisch eine Webseite für das Objekt, baut die Objektdaten in eine Vorlage ein und überträgt alles auf den Web-Server.
Und auch die Veröffentlichung auf den bekanntesten Immobilienportalen funktioniert automatisiert. Mit nur wenigen Mausklicks wird das Objekte auf

• www.immobilienscout24.de
• www.immonet.de
• www.immopool.de
• www.immowelt.de
• www.immobilien.de
• und alle Portale, die den OpenImmo XML-Standard unterstützen,

übertragen.

…und dann die Interessenten
Die Interessenten werden mit ihren persönlichen Daten und den Anforderungen an das gesuchte Objekt angelegt. In weiteren frei gestaltbaren Feldern können zusätzliche Informationen angelegt werden, damit der Interessent optimal bedient werden kann. Ein Dublettenabgleich sorgt bei der Neuanlage dafür, dass die Konsistenz der Daten gewahrt bleibt.
Neben den Interessenten können übrigens noch weitere Kontaktpersonen (z.B. der Eigentümer, Finanz- oder Steuerberater) angelegt und mit dem Objekt verbunden werden.

Und nun kommen der Spagat…
Welches Objekt ist für welchen Interessenten interessant? Welchem Interessenten kann welches Objekt angeboten werden?
Hier helfen die Objektsuche und die Interessentensuche. Für einen ersten Eindruck reicht die Schnellsuche, detaillierte Auskünfte gibt die erweiterte Suche an Hand bestimmter Kriterien.
Sind die „Partner“ identifiziert, erfolgt die Vorstellung zunächst an Hand eines Exposés. Dieses wird von der Software als Word-Dokument erstellt oder kann in ein eMail-Angebot integriert werden. Dafür und für weitere Korrespondenz stehen verschiedene Vorlagen zur Verfügung.
Selbst beim Telefonieren kann eine Spezialsoftware den Immobilienmakler unterstützen, wenn ein Systemtelefon mit TAPI-Treiber vorhanden ist: Dass ein Anruf direkt aus dem System gestartet werden kann, ist relativ logisch. Viel interessanter ist jedoch die Hilfestellung des Systems bei eingehenden Anrufen. Wenn die Nummer des Anrufers bekannt ist, wird der Name des Interessenten am Bildschirm angezeigt. Während dort der Anruf angenommen wird, kann gleichzeitig das Datenblatt des Kunden geöffnet werden.

Ein gutes Software-Programm unterstützt den Immobilienmakler auch bei der Verwaltung seiner Besichtigungstermine. Zu den Terminen kann er auch gut sein Notebook mitnehmen, da ein Datenabgleich zwischen PC und Notebook möglich ist.

…und administrative Aufgaben
Solche Aufgaben sind die Klassiker für eine umfassende Software-Unterstützung. Die möglichen Funktionen sind breit gestreut:
Kommen neue Objekte ins Angebot, vielleicht ein Neubau mit mehreren Eigentumswohnungen oder sogar ein ganzes Wohngebiet mit unterschiedlichen Objekten, bietet sich der Versand eines Serienbriefs an.
Zur Übersicht und für Auswertungen werden oft Berichte und Listen benötigt, sei es über spezielle Objekte oder für einzelne Interessenten.
Zur Überwachung der eigenen Aufwände gibt es rückwärts gerichtete Statistiken über tatsächliche Kosten, vorwärts gerichtete Kostenkalkulationen und die Möglichkeit, Nachweise über Angebote, Objekte und Interessenten zu führen.
Eine Volltextsuche über alle Datenbankfelder hilft sicher, den gewünschten Eintrag zu finden, unabhängig von der Größe der Datenbank, in die auch Fremddaten importiert werden können.

Eine wichtige administrative Aufgabe ist schließlich noch die Erstellung der Provisionsabrechnungen nach dem Verkauf des Objekts. Ob es sich um Einnahme- oder Ausgabeprovisionen handelt, beide können frei gestaltet und mit automatisch berechneten Beträgen gedruckt werden.

Wo gibt es nun diese Software, die den Immobilienmakler so gut unterstützt?
WIN-IMOS, das Immobilien Makler Organisations System kann ganz einfach online bestellt werden. Zu Information und zum Ausprobieren stehen natürlich eine kostenlose Testversion und eine ausführliche Produktbeschreibung zur Verfügung.

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Produktbeschreibung WIN-IMOS