Das BGH Urteil Az: V ZR 44/09 v. 04.12.2009, veröffentlicht im Februar 2010 (mitten in der heissen Abrechnungsphase) hat für Furore gesorgt, da die bisherige langjährige Abrechnungspraxis der Rücklagen für ungültig erklärt wurde.

Der Leitsatz dazu lautet:

“Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.”

Nahezu alle Verwalter stehen mit der höchstrichterlichen Entscheidung vor dem Problem, dass die Einnahmen und Ausgaben für 2009 bereits verbucht sind und die Abrechnung für 2009 bereits nach den neuen Regeln erfolgen muss.

Die Software24.com GmbH hat die Verwaltersoftware „Win-CASA 2009“ an die neue Rechtslage für Jahresabrechnungen angepasst. Damit können Verwalter Ihre Jahresabrechnungen für das Jahr 2009 entsprechend der neuen Rechtslage durchführen.

Alle Verwalter, die bereits mit der Version 2009 arbeiten, können eine kostenlose Aktualisieung auf der Homepage www.software24.com herunterladen.

Verwalter, die noch nicht mit „Win-CASA 2009“ arbeiten und die Hausverwaltungssoftware 30 Tage kostenlos und unverbindlich testen möchten, finden hier einen Downloadlink.

Wie wurden die Anforderungen umgesetzt?

Aufgrund des Soll-Hausgeldes (sollgestelltes Hausgeld lt. Wirtschaftsplan), Ist-Hausgeldes (tatsächlich bezahltes Hausgeld) und der Planzahlen im Wirtschaftsplan (Zuführung Rücklagen), können die Ist-Rücklagen von der Software “Win-CASA 2009″ automatisch berechnet und pro Eigentümer ausgewiesen werden. Damit wurde die Forderung, die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben, erfüllt. Eine aufwändige Aufsplittung der Hausgeldzahlungen in einen Hausgeld- und Rücklagenanteil für 2009 durch den Verwalter ist nicht erforderlich. Die WEG-Jahresabrechnung (Einzel- und Gesamtabrechnung) und der Wirtschaftsplan wurde in die Bereiche Ausgaben (Kosten & Lasten bzw. Bewirtschaftung), Einnahmen und Rücklagen aufgeteilt. Zuführungen und Entnahmen (-) aus den Rücklagen stehen jetzt nicht mehr im Ausgabenbereich, wie vom BGH gefordert.

Das BMF hat ein detaillierten Anwendungsschreiben am 15. Februar 2010 zu haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen oder Dienstleistungen im Sinne des § 35a EStG unter Einbeziehung der bis zum 01.01.2009 in Kraft getretenen Gesetzesänderungen erlassen.

Für Verwalter von Miet- und WEG-Objekten  haben wir einige Interessante Regelungen darin entdeckt.

Welche haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen (§ 35a) werden begünstigt?

Die neue Heizkostenverordnung tritt zum 1. Januar 2009 in Kraft und gilt für alle Abrechnungszeiträume, die ab dem 1. Januar 2009 beginnen.

In diesem Beitrag wollen wir zuerst einen Blick auf die wichtigsten Änderungen werfen und danach die Auswirkungen dieser Änderungen auf die interne Heizkostenabrechnung der Hausverwaltungssoftware Win-CASA erläutern.

Man kann ein Fax mit einem Faxgerät versenden und empfangen. Man muss aber nicht. Denn Faxen geht inzwischen auch über das Internet. Dazu braucht man lediglich einen Rechner und einen Internetzugang. Ob man über die Telefonleitung, das Fernsehkabel oder drahtlos ins Internet geht, ist dabei gleichgültig. Ein Vorteil des Internetfaxes ist also die Ortsunabhängigkeit, denn selbst von einem öffentlichen Rechner im Internet-Café kann man sein Fax versenden – vorausgesetzt, man erstellt den Text auch an diesem Rechner oder kann die zu faxende Datei von einer CD oder einem USB-Stick hochladen.

Je präsenter das Internet in der Arbeitswelt und im Alltag wird, desto größer werden auch die Möglichkeiten, die sich daraus ergeben. Auch die Hausverwaltung kann das Internet sehr gut nutzen, um sich zu präsentieren und neue Kunden zu gewinnen. Aber das Internet ist nicht nur im Hinblick auf neue Kunden wichtig. Es kann vor allem auch für bestehende Kunden, d.h. die betreuten Eigentümergemeinschaften, nutzbringend verwendet werden.

Eine gute Aus- oder Weiterbildung für alle in der Hausverwaltung tätigen Personen tut Not. Und wer sich wirklich weiterbilden will, kann auch auf etliche Angebote zurückgreifen. Welche sind das und wie unterscheiden sie sich? Hier ein kleiner Überblick zu Angeboten im Bereich Immobilienverwaltung.

Angenommen, eine Eigentümergemeinschaft benötigt für eine Sanierungsmaßnahme kurzfristig mehr Geld, als auf den Rücklagenkonto vorhanden ist. Dann könnte das Konto beispielsweise durch eine Sonderumlage aufgestockt werden. Was aber, wenn die Höhe der benötigten Mittel die für eine solche Sonderumlage zumutbare Höhe übersteigt? Dann muss das Geld aus anderen Quellen besorgt werden, üblicherweise per Kredit von einer Bank.

Über die Möglichkeiten, Überweisungen über den beleglosen Datenverkehr abzuwickeln, wurde ebenso bereits berichtet wie über den Datenaustausch bei der Heizkostenabrechnung. Die logische Verknüpfung beider Möglichkeiten ist nun auch die automatische Verbuchung aller Kontobewegungen, also nicht nur der per Überweisung ausgehenden Zahlungen, sondern auch der Einzahlungen.

Heute werfen wir mal einen Blick hinter die Kulissen von Win-CASA, der Software für den Hausverwalter. Vielleicht interessiert er sich nicht unbedingt für die Software und ihre Details. Interessant und wichtig für ihn ist aber sicher, dass seine Daten gut aufgehoben sind und dass der Zugriff schnell möglich ist. Und wahrscheinlich ist es ihm auch noch wichtig, dass Win-CASA erschwinglich ist. Und aus diesen Gründen werden die Daten von Win-CASA in einer Firebird SQL-Datenbank abgelegt.
Denn diese Datenbank ist eine Open Source-Anwendung mit einer langen, erfolgreichen Geschichte. Sie bietet alle Funktionen, die man auch von den „großen“ Datenbanken gewohnt ist. Die Abfrage- und Speichervorgänge entsprechen den Sicherheitsregeln und können direkt in der Datenbank gespeichert werden. Spezialisten kennen das unter den Begriffen „ACID-Konzept“ und „Stored Procedures“.

Eine Hausverwaltung hat viel mit Geld zu tun. Die Mieter und Eigentümer müssen ihre Miete und/oder ihr Hausgeld zahlen, Energieversorger, Müllabfuhr, Hausmeister, Putzdienst und Versicherungen erwarten ihrerseits die Zahlungen des Hausverwalters im Namen der Eigentümergemeinschaft. Das heißt Überweisungsträger ausfüllen, zur Bank gehen, diese abgeben, Kontoauszüge mitnehmen und dann im Büro prüfen, wer gezahlt hat. Dafür braucht man in Summe nicht nur viel Papier, sondern auch viel Zeit.