Mietnomaden – Tipps für Vermieter

Das „Treiben“ von Mietnomaden betrifft eher private als gewerblich Vermieter. Da diese Vermieter aber in vielen Fällen eine Eigentumswohnung aus den Mieteinnahmen finanzieren, kann der Fall schnell weitere Kreise ziehen und auch die Eigentümergemeinschaft und die Hausverwaltung mit betreffen. Mietnomadentum gibt es natürlich auch in vermieteten Häusern, die immer ebenfalls gemeint sind, auch wenn in diesem Beitrag von Wohnung gesprochen wird.

Definition
Mietnomaden bleiben ähnlich wie Wandervölker nur kurz in Wohnungen, zahlen vorsätzlich keine Miete, verschwinden manchmal über Nacht und hinterlassen die Wohnung oft in äußerst schlechtem Zustand. Die geprellten Vermieter müssen dadurch neben den entgangenen Mieteinnahmen oft noch hohe Kosten für Entrümpelung und Renovierung tragen.

Zahlen
Ob die Zahl der Fälle in der Vergangenheit wirklich zugenommen hat, lässt sich nicht sicher sagen. Möglicherweise wird auch einfach nur häufiger darüber berichtet. Einige Statistiken sprechen von 10-15 % der Mietverhältnisse, die nicht ordnungsgemäß verlaufen, was jedoch von anderen als zu hoch betrachtet wird. Andere Quellen wollen von 2 Milliarden Euro Mietschulden wissen, die jährlich bundesweit zusammenkommen.

Vorbeugung
Es dürfe im Interesse des Vermieters liegen, vor Vertragsabschluss die größtmögliche Sicherheit über die finanziellen Verhältnisse seiner Mietinteressenten zu gewinnen.
Dazu kann er von den potenziellen Mietern folgende Dokumente verlangen:

  • Gehaltsnachweis
  • Originalbanküberweisungen bzw. Abbuchungen der letzten Miete
  • Schufa- oder CEG-Auskunft

Ferner kann er die Adresse des bisherigen Vermieters erbitten, um diesen direkt zu befragen oder selber Auskünfte über den Mieter und seine Bonität einholen, z.B. über Creditreform, Deutsche Mieter Datenbank oder Schufa.

Einige dieser Maßnahmen sind allerdings rechtlich umstritten und teilweise für unzulässig erklärt worden. Selbst wenn sie zweifelsfrei zulässig wären, bringen sie nicht immer den gewünschten Erfolg, denn

  • die Bonitätsprüfungen liefern nicht in jedem Fall eine korrekte Auskunft, verursachen aber in jeden Fall hohe Kosten
  • die vom potenziellen Mieter vorgelegten Dokumente können gefälscht sein
  • seriöse Mieter könnten sich durch derartige Kontrollen abgeschreckt fühlen und das Interesse am Mietobjekt verlieren.

Ein Ausweg aus diesem Dilemma kann der Mieterpass sein, den sich der Mieter besorgen und von seinen Vermietern ausfüllen lassen kann. Der Mieterpass dokumentiert die Dauer des Mietverhältnisses, den vertragsgemäßen Auszug und die Bereitschaft des Vermieters, Auskunft über den Mieter zu erteilen. Der solvente, ehrliche Mieter kann sich mit dem Mieterpass aus der Masse der Interessenten herausheben und Fragen beantworten, die den Vermieter interessieren, ohne dass sie dieser stellen muss.
Neben den Informationen kann der Vermieter auch verlangen, dass die Mietkaution in Höhe von maximal 3 Monatsmieten zu Beginn des Mietverhältnisses eingezahlt wird. Der Mieter hat allerdings auch das Recht, diese Zahlung in 3 Raten aufzuteilen. Alternativ kann der Vermieter auch eine Bankbürgschaft oder eine Ausfallbürgschaft durch eine dritte Person verlangen. Der Bürge tritt ein, wenn eine Zwangsvollstreckung gegen den Mieter keinen Erfolg hat.

Vorgehen
Bleiben die Mietzahlungen aus, kann der Vermieter folgende Maßnahmen ergreifen:

Fristgerechte Kündigung
Ausstehende Mietzahlungen rechtfertigen eine fristgerechte Kündigung, da der Mieter durch die fehlende Zahlung der Miete eine seiner vertraglichen Hauptpflichten verletzt.

Fristlose Kündigung
Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter

  • an zwei aufeinander folgenden Terminen nicht oder nur teilweise gezahlt hat. Der Mietrückstand muss dann jedoch eine Monatsmiete übersteigen.
  • oder wenn sich die Mietrückstände innerhalb eines längeren Zeitraums auf mindestens 2 Monatsmieten belaufen

Die fristlose Kündigung sollte schriftlich erfolgen und nachweisbar übergeben bzw. zugestellt werden. Sie sollte neben der Begründung auch eine kurze Frist zur Räumung und Herausgabe der Wohnung enthalten. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter seine Außenstände nach Erhalt der Kündigung zahlt.

Räumung der Wohnung
Zahlt der Mieter nicht, ist er verpflichtet, die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist zu räumen. Tut er dies nicht, muss der Vermieter vor Gericht ein vollstreckbares Räumungsurteil erwirken, was jedoch 6 – 9 Monate dauern kann. Nach Zustellung der Klage hat der Mieter noch 2 Monate Zeit, die ausstehende Miete zu entrichten und die fristlose Kündigung außer Kraft zu setzen. Eine fristgerechte Kündigung wird dadurch aber nicht aufgehoben.
Die Aufhebung der fristlosen Kündigung durch Zahlung gilt aber nur ein Mal. Stellt der Mieter innerhalb von 2 Jahren erneut seine Zahlungen ein und kündigt der Vermieter wieder fristlos, bleibt der Räumungsanspruch des Vermieters dann auch bei einer Zahlung bestehen.
Räumt der Mieter die Wohnung nicht freiwillig, so muss der Gerichtsvollzieher die Vollstreckung vornehmen. Bis dahin können allerdings weitere Monate vergehen. Der Mieter kann trotz seiner Mietrückstände vor Gericht sogar eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr beantragen, sofern gewichtige Gründe dafür vorliegen. Deshalb sollten auch die zukünftig ausfallenden Mietzahlungen in die Klageschrift aufgenommen werden.

Zwangsräumung
Bei der Zwangsräumung kann der Vermieter ein Pfandrecht auf sämtliche Einrichtungsgegenstände geltend machen, um die Mietschulden abzubauen. Dabei entscheidet das Gericht und nicht der Gerichtsvollzieher, welche Gegenstände pfändbare sind und welche nicht. Der Vermieter muss alle Gegenstände verwahren und unpfändbare bewegliche Sachen (Kleidung, persönliche Sachen, sowie ein Radio- und Fernsehgerät und Möbel des täglichen Bedarfs) auf Verlangen des Mieters herausgeben. Der Vermieter muss dem Gerichtsvollzieher somit keinen Vorschuss für den Abtransport der unpfändbaren Gegenstände zahlen.

Zwangsvollstreckung für Schadens- und Kostenersatz
Sollte der Vermieter nach erfolgreicher Räumung feststellen, dass sich der Mieter aus dem Staub gemacht und die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand hinterlassen hat, muss der neue Aufenthaltsort des ehemaligen Mieters und jetzigen Schuldners ausgeforscht werden. Denn dieser muss bekannt sein, damit Ansprüche im Rahmen einer Zwangsvollstreckung erfolgreich durchgesetzt werden können. Die Erfolgsaussichten sind allerdings gering, denn wenn der Schuldner wirklich mittellos ist, kann auch nichts gepfändet werden, was dem Vermieter seinen Schaden ersetzen würde.
Auf jeden Fall ist hier Eile geboten, denn Ansprüche auf Schönheitsreparaturen und auf Beseitigung der Mietereinbauten verjähren innerhalb von 6 Monaten nach der Rückgabe oder Rücknahme der Wohnung, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Für Mietforderungen gilt eine dreijährige Verjährungsfrist.

Strafanzeige
Der Vermieter kann auch Strafanzeige gegen seinen Mieter stellen, da sich dieser wegen Betruges strafbar macht, wenn bei Beginn des Mietverhältnisses bereits feststeht, dass der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die Miete zu zahlen. Dann hat er den Vermieter über seine Zahlungsfähigkeit getäuscht und kann zu einer Geldstrafe verurteilt werden.

Urkundsprozess
Schnelleren Erfolg verspricht ein Urkundsprozess. Dabei muss der Vermieter nur den Mietvertrag vorlegen und erklären, dass die Zahlungen nicht geleistet wurden. Nach etwa 2 Monaten erhält der Vermieter einen Zahlungstitel gegen den Mieter, mit dem der Vermieter dann das Konto des Mieters sperren kann. Um wieder Zugriff auf ihr Konto zu erhalten, unterschreiben sie einen Aufhebungsvertrag über die Zahlung der Mietrückstände und die sofortige Räumung der Wohnung, ohne dass es eines Gerichtsvollziehers bedarf.

Kommentare

Strafanzeigen werden in der Regel von der Staatsanwaltschaft eingestellt.

Ich möchte gerne auf die Möglichkeiten der Prophylaxe kurz eingehen, da dies zuletzt in den Medien verfälscht dargestellt wurde. Hier wurde berichtet, dass sich private Vermieter Auskünfte von Creditreform und Schufa einholen können, um zu prüfen, ob der mögliche Mieter solvent ist oder schon einmal wegen Zahlungsschwierigkeiten oder –verzögerungen in Erscheinung getreten ist. Dies ist schlichtweg falsch! Die Creditreform ist eine Wirtschaftsauskunftei und „bedient“ ausschließlich Unternehmen und die Schufa erteilt zwar diesbezüglich Auskunft, kann allerdings für Privatvermieter nicht die genauen Daten liefern, die die DeMDa (Negativ- plus Vermieterdaten) ihren Kunden zur Verfügung stellt.
Mit freundlichen Grüßen

Tobias Niesel
Pressesprecher
Deutsche Mieter Datenbank KG
Langenstr. 52-54
28195 Bremen

so viel zum urkundsprozess

harry Biele, mehrfach geprellter Vermieter

http://www.ra-kotz.de/urkundsprozess.htm

Wir verlangen an Unterlagen:
- Kopie des Personalausweises
- Kopie der letzten drei Mietüberweisungsbelege (wurde bezahlt, wie viel, wann und an wen?)
- Selbstauskunft
- ggf. Wohnberechtigungsschein mit Name und Tel. des Vorvermieters
- wenn möglich Schufa-Selbstauskunft
- Gehaltsbescheinigung.

Wenn unsere Software so etwas automatisieren würde, würden wir auch gerne ein Vermieterzeugnis ausstellen…

Zu den Nichtzahlungen der Miete seitens der Mieter un d vorzeitigem Auszug aus Wohnungen folgend eFrage.
Wer unternimmt etwas dagegen, dass Mieter (z.B. Harz 4 Empfänger oder von anderen Behörden oder staatl. Stellen empfangende Miete), die z.B . vor Ablauf der Kündigungsfrist aus der Wohnung ausziehen, sich die letzten Monate die Miete der AA o.ä. direkt haben auszahlen lassen und damit erheblichen Mietrückstand haben, von diesen Stellen bei Rückfrage gedeckt werden und damit die Vermietrer betrogen werden.
Bei der Staatsanwaltschaft (Polizei) eingereichte Anzeige wegen Betruges wird in der Regel zurückgewiesen, da der Meiter zu Beginn der Anmietung der Wohnung angeblich nicht gewußt hatte, dass er die Miete einens Tages nicht mehr zahlen kann und damit der Rechtsstand s´des Betruges nicht gegeben ist. Sämtliche Anfordreungen von Beträgen durch Anwalt verursachen nur Kosten, da pfändbare Sachen, Löhne o.ä. nicht vorhanden sind.
Somit ist der Vermeiter der “Dumme” und kann die Forderungen in der Regel abschreiben.
Gibt es irgendwo eine Interessengemeinschaft o.ä., die diese immer mehr um sich greifende Form von Anmietung von Wohnungen durch eine Behörde betreffend des MIETBETRUGES druch den Mieter rechtlich untersuchen läßt oder zur Anzeige bringen kann,, die wirksam gegen den Mieter ist?

Ich habe eine Frage ,
welche möglichkeit habe ich als Vermieter , wenn der Mieter alles verkommen und verdrecken lässt ,und die Miete nicht pünktlich zahlt , Ihn loszuwerden ?
Seit dem Einzug der Mieterin ist die Miete niemals pünktlich gezahlt worden.Auch die Kaution kam fast 3 Monate zu spät . Trotz mehrfacher mündlicher Anmahnung reagiert die Mieterin nicht . Ich möchte Sie gerne kündigen .Wie ist das rechtlich sauber möglich ?
Wer kann mir helfen ? Bitte melden edelweiss2@web.de

klasse videos zum thema “wie schütze ich mich vor Mietnomaden” gibts unter http://www.advotv.com

Der beste Schutz vor Mietzinsprellern ist immer noch die jahrzehntelange, professionelle Erfahrung mit Vermietungen und die präzise Auswahl der Mietinteressenten unter Einbeziehung aller zur Verfügung stehenden Informationsquellen. Letzteres auch unter Eineinschaltung des eigenen , gesunden Menschenverstandes und der Erkenntnis, dass es seine Zeit braucht, den richtigen Mieter, mit dem richtigen Vermieter in dem richtigen Objekt unter dem richtigen Vertragsdach zusammen zu bringen.

Martina Voelkers
http://www.Cabel-Immobilien.de
Immobilienmakler Hamburg

Als Vermieter bist Du auf gut deutsch gesagt immer in den Arsch gebissen.
Solange der Staat den Mietprellern und Schmarotzern noch kostenlose Rückendeckung gibt.
Ich habe mittlerweile Mietausfälle von 10.000 Euro
den letzten Nichtzahler habe ich mit einem Rausschmiss aus dem Fenster samt seiner Möbel gedroht, das hat gewirkt und auch noch kostenlos.
Wenn du vor Gericht einen Prozess gewinnst und der Schuldner kann die Gerichtskosten nicht zahlen bekommst du nach 3 jahren eine Rechnung vom Gericht, dann nennt man Dich Zweitschuldner und du musst die kosten tragen.
Wenn ich es mir leisten könnte würde ich alle Wohnungen leerstehen lassen

[...] informiert. Aus Sicht des Vermieters B ist dies verständlich, wenn man sich die Geschichten über Mietnomaden anschaut. Und so verlangen auch immer mehr Vermieter eine solche Bescheinigung von [...]

Dies ist keine Rechtsberatung. In solchen Fällen sich am besten immer einen auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalt beraten lassen. Auf Wunsch kann ich gerne einen empfehlen.
Bin öffentlich bestellter und vereidigter Versteigerer. (www.die-auktionsprofis.de) Habe deshalb im Rahmen von Pfandversteigerungen, und darunter fallen auch Vermieterpfandrechte, mit dem Thema jetzt immer öfter zu tun. Wir werden dann eingeschaltet wenn der Mietschuldner durch den GV aus der Wohnung gesetzt wurde. Der Wohnungseigentümer machte sein Vermieterpfandrecht geltend und unsere Aufgabe besteht darin, das verwertbare Inventar öffentlich zu versteigern. Grundlage: die Aufbewahrung nach § 372 Satz 2 ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden. So ist man rechtlich gesehen auf der sicheren Seite. Den Verwertungserlös (Bargeldprinzip) hinterlegen wir beim AG. Aus Kostengründen geschieht die Versteigerung vor Ort. Diese Vorgehensweise ist für Vermieter fast immer günstiger als wenn der Gerichtsvollzieher die Räumung in Zusammenarbeit mit einer Spedition durchführt. Der GV verlangt für die Zwangsräumung des Wohnungsinventares in der Regel einen bis zu 5 stelligen Vorschuß. Nutzt am Ende auch dem Mietschuldner, der ja in Konsequenz irgendwann einmal für seine Verbindlichkeiten gerade stehen muß. Gerichtsvollzieher sind derzeit vielbeschäftigte Menschen und können in vielen Bezirken deshalb nicht so schnell wie gewünscht agieren. Aufgrund der sich jetzt immer mehr häufenden Versteigerungsaufträge haben wir inzwischen ein Prozedere entwickelt, das uns erlaubt, solche Fälle im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften zeitnah abzuwickeln. Dem Vermieter kommt es in erster Linie darauf an, so schnell als möglich wieder über seine Immobilie verfügen zu können. Jeder Monat Mietausfall kostet Geld. ACHTUNG WICHTIG: Pfandverwertungen dürfen lt. Gesetz nur durch GV, andere dafür zuständige Beamte oder öffentlich, bestellte vereidigte Versteigerer durchgeführt werden. Trotz aller verständlichen Emotionen. Da können die Sicherungen schon mal durchknallen. Vor Selbstjustiz kann man nur warnen.Der alte Richter wird in solchen Fällen richtig zornig. Man sollte sich bei der Durchführung einer Zwangsräumung nach”Berliner Modell” genaustens an die gesetzlichen Bestimmungen halten. Ansonsten kann es teuer werden.

Ich finde es immer wieder erstaunlich, wie viel juristische Mittel da zum Zuge kommen…

In mehr als 50% der Fälle, die ich bisher kennengelernt habe, war es OHNE Rechtsanwalt möglich, den säumigen Mieter zur weiteren Zahlung oder zum Auszug zu bewegen.
Nichts gegen Rechtsanwälte, ich habe aber schon sehr oft miterlebt, daß außer Spesen nichts gewesen…

Also ich muß hier doch auch mal meinen Senf abgeben. Ich lese immer schlechte Mieter!! Und wär schutzt Mieter vor schlechten Vermietern???

Ich erlebe zur Zeit gerade unglaubliches, Kaution einfach ausgeben also weg. Haus wird zum Verkauf angeboten , Leute rennen durch Haus, dann Eigenbedarf Kündigung. Betrug in allen Linen und Bereichen.Mängel ( Badewanne geht nicht, schwarze Schimmel in der Küche ect pp werden seit 2,5 Jahren nicht behoben, jetzt bei der kälte Periode nur 13 Grad warm im Haus, angeblich kein Geld für Klempner.

Versicherungen immer schon bezahlen laßen aber schon lange gekündigt. Und bitte gibt es auch eine Kartei wo solche Vermieter an den Pranger mal kommen. Es ist schwer jetzt die gezahlte Kaution mit Zinsen zubekommen, ( 5 jahre Zinsen ist zwar nicht die Welt aber haben oder nicht). Da man davon wohl in Urlaub flog, Ich lese hier immer nur schlechte Mieter Mietnomaden. Verdammt es gibt auch anständige Mieter und genauso verdammt schlechte Vermieter.

Susanne

@Susanne: Ja, das stimmt, es gibt alles, gut und schlecht auf beiden Seiten. Im Idealfall halten sich beide Seiten an die Regeln, denn damit fahren beide am besten.

Zu Schimmel gibt es übrigens einen Beitrag unter http://www.software24.com/blog/mietminderung-bei-schimmel-und-baularm/, zu Mietminderungen unter http://www.software24.com/blog/schaden-und-reparaturen-bei-mietwohnungen/
Ganz machtlos ist der Mieter also nicht, auch wenn solche Streitigkeiten zweifelsohne immer unschön sind.

danke für die Tips und Beiträge leider müßten wir jetzt auch einen Anwalt beauftragen, weil man sich nicht alles gefallen laßen kann und muß.

Das Haus ist mitterweile nur noch auf tagsüber 15 Grad warm. Morgens wenn man aufsteht sie man den Hauch vom Atem. Ich denke ernsthaft darüber nach eine Anzeige zumachen wegen Körperverletzung. Ich leide unter schweren Husten und Lungenschmerzen und alle Knochen tun einem weh. Man läßt uns seit Dez 2009 mit einer veraltern Heizanlage sitzen und frieren.

Aber der Vermieter reagiert nicht mal auf die Briefe vom Anwalt( begzl der Mängel) es schert sie nicht, sie rief an und meinte ich sollte den scharfen Hund sagen das es sie nicht kümmert.

Na das kann hier noch heiter werden, Strafanzeige wegen Betrug bezgl der Kaution ist schon eingeleitet. Mal sehen ob sie hier einzieht aber das ist mit Sicherheit auch nur vorgeschoben ( den das Haus in dem wir leben ist noch bei fast jeden Makler und über der Bank zum Verkauf drin.

es grüßt

Susanne

Das hört sich alles so einfach an hier. Mieter in Verzug setzen, Zwangsräumung und schon ist er so gut wie ausgezogen.
In Wirklichkeit leben die Kerle eine Ewigkeit auf fremder leute Kosten und die Anwälte und Gerichte sind absolut Machtlos! Zum Schluss darf man denen dann auch noch den Umzugswagen bezahlen, damit man sie endlich los hat.
Ich persönlich habe nach langem hin und her ein Unternehmen eingeschaltet, welches diesen “Vorgang” wesentlich beschleunigen konnte! Wer selbst Probleme hat, sollte mal bei immobiliensorgenfrei.de reinsehen. Seriös und wirklich effektiv!

Grüße

Joachim

Hallo,
wenn die Wohnung so schlecht ist dann sieh doch aus !!!!!!!!!!!

Die Mieter können gehen wenn Sie wollen aber wir Vermieter müssen die Mieter erst teuer rausklagen wenn Sie keine Miete zahlen

Es ist der Staat der dieses soziale Problem, gewollt, auf die Schultern der Vermieter ablädt.
Wie reagiert deutsches Recht, bei Diebstahl.
Ist Mietbetrug etwas anderes als Diebstahl?
Diese Subjekte haben mehr Rechte als die selbst oft in Not geratenen Vermieter.
Ich habe eine Mietnomadin die nachweislich mindestens zum 2. mal die Mietzahlungen einstellte.
Die hat also Erfahrung mit Zwangsvollstreckung. Man muss doch nur dafür sorgen nichts zu haben und nichts zu schaffen, und schon sind diese Schmarotzer frei von jeglichen Forderungen.
Es ist eine Schande. Das soll ein Rechtsstaat sein ? Da kann ich nur verbittert lachen.

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