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Sondereigentum, Wohnungseigentum und Sondernutzungsrechte

Mit der Sondereigentumsverwaltung haben wir uns ja bereits beschäftigt. Aber wer kann genau definieren, was Sondereigentum ist? Und was ist dann das Wohnungseigentum und was sind Sondernutzungsrechte? Bevor sicher mancher Eigentümer ins Grübeln kommt, hier die Erklärung:
Meine Eigentumswohnung ist mein Eigentum, damit darf ich machen, was ich will. Ja und nein: Ja, weil ich die Wände violett, die Türen türkis oder die Heizkörper gelb streichen darf, wenn ich das will. Ja, weil ich Parkett verlegen kann, wenn mir Teppichboden nicht gefallen solle. Ja, weil ich die Badewanne durch eine Duschtasse ersetzen kann, wenn mir mein Bad zu klein ist und ich dadurch Platz gewinnen kann.
Nein, weil ich -um bei den Extremen zu bleiben – keine Fenster mit grünem Rahmen einbauen oder meine Wohnungstüre auch von außen rosa streichen darf. Dies stört nämlich den einheitlichen Eindruck des Objekts.
Frei bin ich also nur in Bezug auf das Sondereigentum. In meiner Teilungserklärung heißt es dazu: „Gegenstand des Sondereigentums sind die zu den einzelnen Wohnungen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch gemeinschaftliches Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung verändert wird.“ Zum Sondereigentum zählen also konkret in der Wohnung:

  • Fußbodenbeläge
  • nichttragende Wände
  • Wandputz und -verkleidungen
  • Innentüren
  • Innenfenster
  • Innenseite der Wohnungstür
  • Innenseite des Balkons
  • Heizkörper
  • Einrichtung des Badezimmers
  • Einbauschränke
  • Rolläden, Markisen und Jalousien

Alles, was hier nicht genannt ist, gehört zum Gemeinschaftseigentum, weil es von allen Eigentümern genutzt wird (z.B. Treppenhaus) oder eben aus Gründen der optischen Einheit gemeinschaftlich entschieden und umgesetzt werden muss.
Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam, wobei der einzelne Eigentümer einen berechneten Miteigentumsanteil hat. Dieser Anteil ergibt mit dem Sondereigentum das Wohnungseigentum.
Dann gibt es noch das Teileigentum. Laut meiner Gemeinschaftsordnung ist dies „das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten oder an Tiefgaragenstellplätzen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil, zu dem es gehört.“ Wenn der Wohnungseigentümer oder sein Mieter beispielsweise kein Auto besitzt, kann ersterer den Tiefgaragenstellplatz separat vermieten. Auch ein Kellerabteil könnte theoretisch separat von der Wohnung vermietet werden. Am besten erfolgt diese Weitergabe aber innerhalb des Hauses, damit der Nutzer des Kellers lediglich den Schlüssel für das Vorhängeschloss und keinen eigenen Hausschlüssel braucht.
Und was gibt es sonst noch an Rechten? Das Sondernutzungsrecht. Mit diesem Recht wird eine Fläche, die eigentlich zum Gemeinschaftsgeistes gehört, an eine einzelne Wohnung gebunden. Sondernutzungsrechte werden gerne für Terrassen und Gartenanteile vergeben, logischerweise für die Erdgeschosswohnungen. Die anderen Eigentümer haben somit weder die Pflicht, diese Grünflächen zu pflegen noch das Recht, diese zu nutzen. An manchen Häusern gibt es auch Beete und Grünstreifen außerhalb der eigentlichen Gärten, die den Erdgeschosswohnungen zur Pflege zugeschrieben wurden. Das ist allerdings erfahrungsgemäß so eine Sache, weil hier mehr Arbeit als Nutzen für den Betroffenen anfällt. Im Zweifelsfall gefällt den anderen Bewohnern die Gestaltung dieser auch für sie sichtbaren Beete, so dass Streit vorprogrammiert ist und eine gemeinschaftliche Pflege günstiger wäre.
Sondernutzungsrechte können weiters auch für Stellplätze vergeben werden. So kann einer großen Wohnung beispielsweise zum üblichen Tiefgaragenstellplatz ein zusätzlicher oberirdischer Stellplatz als Sondernutzungsrecht in die Gemeinschaftsordnung eingetragen werden.

0 Kommentare

  1. HV Leipholz

    Rolläden sind als fassadengestaltende Elemente dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen mit Ausnahme der innenseitig angebrachten Zugvorrichtungen und der Rolladengurte (LG Memmingen, 29.12.1977, 4 T 1048/77).
    Die Verteilung der Instandhaltungskosten kann selbstverständlich durch eine entsprechende Vereinbarung auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden.

  2. Jutta Roshoff

    Sehr verständliche und ausführliche Beschreibung.
    Was mich jedoch besonders interessiert konnte ich nicht erkennen.
    Nämlich: sind innenliegende Abdeckungen (Rolladenkästen) Sondereigentum?
    In dieser Angelegenkeit geht es um innere Abdichtung, weil Zugluft durch diese Kästen in die Räume dringt

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