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Wer zahlt die Zwischenablesung und Fogging-Schäden?

Das liebe Geld wird immer wieder zum Zankapfel, wenn es in einem Mietverhältnis zu ungeplanten Kosten kommt, sei es durch Schäden oder Mieterwechsel. Aber es gibt ja kaum einen Fall, der nicht bereits durch ein Gericht entschieden worden wäre. Hier wieder eine Zusammenstellung derartiger Urteile:
Zwischenablesung
Der Fall: Der Mieter zieht aus, und die Strom-, Wärme- und Wasserzähler müssen außerhalb des üblichen Ableserhythmus abgelesen werden. Die Ableser müssen zur Wohnung fahren und ihren Dienst erbringen. Das Ganze ist natürlich nicht umsonst. Auch wenn es im verhandelten Fall nur um EUR 30,74 ging, war die Frage, wer hier zahlen muss.
Die Entscheidung: Der Vermieter – es sei denn, es gibt eine abweichende Regelung im Mietvertrag. Entschieden hat der Bundesgerichtshof unter Az. VIII ZR 19/07. Im Urteil wird zwar eingeräumt, dass sich die Geister hier scheiden und die Kosten der Zwischenablesung sowohl als Kosten der Verwaltung als auch als Betriebskosten einordnen lassen. Im ersten Fall wären sie umlagefähig, im zweiten Fall nicht.
Der Bundesgerichtshof  hat sich aber für die erste Version entschieden, da die Zwischenablesung nicht durch einen Verbrauch bedingt ist und auch nicht regelmäßig anfällt. Außerdem gehört der Mieterwechsel zum Vermieten dazu, so dass der Vermieter die Kosten tragen muss.
Einem Vermieter, in dessen Objekt es häufig Mieterwechsel gibt, hat ja die Möglichkeit, die Kosten per Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen oder sich durch eine Anpassung der Miete eine Rücklage für die Zwischenablesung zu bilden.
Fogging
Hinter diesem Kunstwort versteht man schwarze Ablagerungen, die plötzlich in Neubauten oder neu renovierten Wohnungen auftreten. Die Ursache für dieses Phänomen ist unter Experten noch immer umstritten, da Erklärungen, die zunächst gefunden wurden, oft durch Gegenbeispiele widerlegt werden konnten. Staub, ausgasende Schadstoffe, Heizen und vermindertes Lüften scheinen Fogging zu begünstigen.
Der Fall: Bei einem Mieter hatten sich diese schwarzen Ablagerungen durch Fogging gebildet. Der Gutachter hatte festgestellt, dass hier das Zusammenspiel von Teppichboden, Wandfarbe und Fensterputzen im Winter als Ursache gesehen werden muss. Die Frage ist nun, wer für die Beseitung des schwarzen Spuren zahlen muss.
Die Entscheidung: Der Vermieter, so der Bundesgerichtshof unter Az. VIII ZR 271/07. Denn Wandfarbe, Teppichboden und Fensterputzen gehören zur normalen Nutzung einer Mietwohnung, so dass dem Mieter keine Schuld am Fogging trifft. Entweder muss der Vermieter die Spuren beiseitigen oder dem Mieter einen Vorschuss zahlen, mit dem er die Beseitigung in Auftrag geben kann. Experten weisen allerdings darauf hin, dass das Wegputzen oder Überstreichen nichts nutzt, und die schwarzen Spuren schnell wieder kommen.
Schäden an Elektrogeräten
Der Fall: In einer Arztpraxis kam es zu Schäden an Elektrogeräten. Aus Sicht des Mieters der Praxis handelt es sich um einen Mangel der Mietsache, so dass der Vermieter zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet wäre.
Die Entscheidung: Auch hier hat der Bundesgerichtshof unter Az. XII ZR 23/04 entschieden und verkündet, dass der Vermieter den entstandenen Schaden nicht ersetzen muss. Die Ursache des Schadens lag nämlich im Keller beim Stromzähler. Dort hatte sich eine Klemmschraube gelöst und in der Folge zu einer überhöhten Spannung geführt. Da der Stromzähler in den Zuständigkeitsbereich des Stromversorgers fällt, hat der Vermieter allerdings weder eine Pflicht noch die Möglichkeit, den Stromzähler zu überprüfen oder zu warten, da dieser verplombt ist.
Ob der Mieter inzwischen Schadenersatz vom Stromversorger erhalten hat, ist nicht bekannt, wäre aber die einzige Möglichkeit, wenn er den Schaden nicht selber bezahlen möchte.

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