Das „Treiben“ von Mietnomaden betrifft eher private als gewerblich Vermieter. Da diese Vermieter aber in vielen Fällen eine Eigentumswohnung aus den Mieteinnahmen finanzieren, kann der Fall schnell weitere Kreise ziehen und auch die Eigentümergemeinschaft und die Hausverwaltung mit betreffen. Mietnomadentum gibt es natürlich auch in vermieteten Häusern, die immer ebenfalls gemeint sind, auch wenn in diesem Beitrag von Wohnung gesprochen wird.
Definition
Mietnomaden bleiben ähnlich wie Wandervölker nur kurz in Wohnungen, zahlen vorsätzlich keine Miete, verschwinden manchmal über Nacht und hinterlassen die Wohnung oft in äußerst schlechtem Zustand. Die geprellten Vermieter müssen dadurch neben den entgangenen Mieteinnahmen oft noch hohe Kosten für Entrümpelung und Renovierung tragen.
Zahlen
Ob die Zahl der Fälle in der Vergangenheit wirklich zugenommen hat, lässt sich nicht sicher sagen. Möglicherweise wird auch einfach nur häufiger darüber berichtet. Einige Statistiken sprechen von 10-15 % der Mietverhältnisse, die nicht ordnungsgemäß verlaufen, was jedoch von anderen als zu hoch betrachtet wird. Andere Quellen wollen von 2 Milliarden Euro Mietschulden wissen, die jährlich bundesweit zusammenkommen.
Vorbeugung
Es dürfe im Interesse des Vermieters liegen, vor Vertragsabschluss die größtmögliche Sicherheit über die finanziellen Verhältnisse seiner Mietinteressenten zu gewinnen.
Dazu kann er von den potenziellen Mietern folgende Dokumente verlangen:

  • Gehaltsnachweis
  • Originalbanküberweisungen bzw. Abbuchungen der letzten Miete
  • Schufa- oder CEG-Auskunft

Ferner kann er die Adresse des bisherigen Vermieters erbitten, um diesen direkt zu befragen oder selber Auskünfte über den Mieter und seine Bonität einholen, z.B. über Creditreform, Deutsche Mieter Datenbank oder Schufa.
Einige dieser Maßnahmen sind allerdings rechtlich umstritten und teilweise für unzulässig erklärt worden. Selbst wenn sie zweifelsfrei zulässig wären, bringen sie nicht immer den gewünschten Erfolg, denn

  • die Bonitätsprüfungen liefern nicht in jedem Fall eine korrekte Auskunft, verursachen aber in jeden Fall hohe Kosten
  • die vom potenziellen Mieter vorgelegten Dokumente können gefälscht sein
  • seriöse Mieter könnten sich durch derartige Kontrollen abgeschreckt fühlen und das Interesse am Mietobjekt verlieren.

Ein Ausweg aus diesem Dilemma kann der Mieterpass sein, den sich der Mieter besorgen und von seinen Vermietern ausfüllen lassen kann. Der Mieterpass dokumentiert die Dauer des Mietverhältnisses, den vertragsgemäßen Auszug und die Bereitschaft des Vermieters, Auskunft über den Mieter zu erteilen. Der solvente, ehrliche Mieter kann sich mit dem Mieterpass aus der Masse der Interessenten herausheben und Fragen beantworten, die den Vermieter interessieren, ohne dass sie dieser stellen muss.
Neben den Informationen kann der Vermieter auch verlangen, dass die Mietkaution in Höhe von maximal 3 Monatsmieten zu Beginn des Mietverhältnisses eingezahlt wird. Der Mieter hat allerdings auch das Recht, diese Zahlung in 3 Raten aufzuteilen. Alternativ kann der Vermieter auch eine Bankbürgschaft oder eine Ausfallbürgschaft durch eine dritte Person verlangen. Der Bürge tritt ein, wenn eine Zwangsvollstreckung gegen den Mieter keinen Erfolg hat.
Vorgehen
Bleiben die Mietzahlungen aus, kann der Vermieter folgende Maßnahmen ergreifen:
Fristgerechte Kündigung
Ausstehende Mietzahlungen rechtfertigen eine fristgerechte Kündigung, da der Mieter durch die fehlende Zahlung der Miete eine seiner vertraglichen Hauptpflichten verletzt.
Fristlose Kündigung
Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter

  • an zwei aufeinander folgenden Terminen nicht oder nur teilweise gezahlt hat. Der Mietrückstand muss dann jedoch eine Monatsmiete übersteigen.
  • oder wenn sich die Mietrückstände innerhalb eines längeren Zeitraums auf mindestens 2 Monatsmieten belaufen

Die fristlose Kündigung sollte schriftlich erfolgen und nachweisbar übergeben bzw. zugestellt werden. Sie sollte neben der Begründung auch eine kurze Frist zur Räumung und Herausgabe der Wohnung enthalten. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter seine Außenstände nach Erhalt der Kündigung zahlt.
Räumung der Wohnung
Zahlt der Mieter nicht, ist er verpflichtet, die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist zu räumen. Tut er dies nicht, muss der Vermieter vor Gericht ein vollstreckbares Räumungsurteil erwirken, was jedoch 6 – 9 Monate dauern kann. Nach Zustellung der Klage hat der Mieter noch 2 Monate Zeit, die ausstehende Miete zu entrichten und die fristlose Kündigung außer Kraft zu setzen. Eine fristgerechte Kündigung wird dadurch aber nicht aufgehoben.
Die Aufhebung der fristlosen Kündigung durch Zahlung gilt aber nur ein Mal. Stellt der Mieter innerhalb von 2 Jahren erneut seine Zahlungen ein und kündigt der Vermieter wieder fristlos, bleibt der Räumungsanspruch des Vermieters dann auch bei einer Zahlung bestehen.
Räumt der Mieter die Wohnung nicht freiwillig, so muss der Gerichtsvollzieher die Vollstreckung vornehmen. Bis dahin können allerdings weitere Monate vergehen. Der Mieter kann trotz seiner Mietrückstände vor Gericht sogar eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr beantragen, sofern gewichtige Gründe dafür vorliegen. Deshalb sollten auch die zukünftig ausfallenden Mietzahlungen in die Klageschrift aufgenommen werden.
Zwangsräumung
Bei der Zwangsräumung kann der Vermieter ein Pfandrecht auf sämtliche Einrichtungsgegenstände geltend machen, um die Mietschulden abzubauen. Dabei entscheidet das Gericht und nicht der Gerichtsvollzieher, welche Gegenstände pfändbare sind und welche nicht. Der Vermieter muss alle Gegenstände verwahren und unpfändbare bewegliche Sachen (Kleidung, persönliche Sachen, sowie ein Radio- und Fernsehgerät und Möbel des täglichen Bedarfs) auf Verlangen des Mieters herausgeben. Der Vermieter muss dem Gerichtsvollzieher somit keinen Vorschuss für den Abtransport der unpfändbaren Gegenstände zahlen.
Zwangsvollstreckung für Schadens- und Kostenersatz
Sollte der Vermieter nach erfolgreicher Räumung feststellen, dass sich der Mieter aus dem Staub gemacht und die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand hinterlassen hat, muss der neue Aufenthaltsort des ehemaligen Mieters und jetzigen Schuldners ausgeforscht werden. Denn dieser muss bekannt sein, damit Ansprüche im Rahmen einer Zwangsvollstreckung erfolgreich durchgesetzt werden können. Die Erfolgsaussichten sind allerdings gering, denn wenn der Schuldner wirklich mittellos ist, kann auch nichts gepfändet werden, was dem Vermieter seinen Schaden ersetzen würde.
Auf jeden Fall ist hier Eile geboten, denn Ansprüche auf Schönheitsreparaturen und auf Beseitigung der Mietereinbauten verjähren innerhalb von 6 Monaten nach der Rückgabe oder Rücknahme der Wohnung, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Für Mietforderungen gilt eine dreijährige Verjährungsfrist.
Strafanzeige
Der Vermieter kann auch Strafanzeige gegen seinen Mieter stellen, da sich dieser wegen Betruges strafbar macht, wenn bei Beginn des Mietverhältnisses bereits feststeht, dass der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die Miete zu zahlen. Dann hat er den Vermieter über seine Zahlungsfähigkeit getäuscht und kann zu einer Geldstrafe verurteilt werden.
Urkundsprozess
Schnelleren Erfolg verspricht ein Urkundsprozess. Dabei muss der Vermieter nur den Mietvertrag vorlegen und erklären, dass die Zahlungen nicht geleistet wurden. Nach etwa 2 Monaten erhält der Vermieter einen Zahlungstitel gegen den Mieter, mit dem der Vermieter dann das Konto des Mieters sperren kann. Um wieder Zugriff auf ihr Konto zu erhalten, unterschreiben sie einen Aufhebungsvertrag über die Zahlung der Mietrückstände und die sofortige Räumung der Wohnung, ohne dass es eines Gerichtsvollziehers bedarf.