Die Frage, wem ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung gehört, wird vom Grundbuch beantwortet. Dafür gibt es extra die Grundbuchämter, die zum Amtsgericht des Bezirks gehören, in dem sich das Grundstück befindet.
Rechte und Pflichten zum Grundbuch werden in den 144 Paragraphen der Grundbuchordnung (GBO) geregelt. Zusätzlich finden auch Paragraphen des BGB (bürgerliches Gesetzbuch) Anwendung.
Alle Grundstücke müssen im Grundbuch eingetragen sein. Jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt. Jedes Grundbuchblatt besitzt ein Deckblatt, aus dem das Amtsgericht, der Grundbuchbezirk und die Nummer des Blattes hervorgehen.
Grundbuch Deckblatt
Auch Schließungs- oder Umschreibungsvermerke können enthalten sein. Man unterscheidet Erbbaugrundbücher, Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbücher und Wohnungserbbaugrundbücher.
Das Grundbuch bzw. -blatt gliedert sich in mehrere Teile mit festgelegten Inhalten. Im Bestandsverzeichnis sind die Grundstücke mit den Angaben aufgeführt, die vom Kataster, einem amtlichen Verzeichnis von Grundstücken, vorgeschrieben sind. Dazu zählen:

  • Gemarkung
  • Nummer der Flurkarte
  • Nummer des Flurstücks oder der Parzelle
  • Wirtschaftsart
  • Lage und Größe des Grundstücks
  • Bestand, Zu- und Abschreibungen (falls das Grundstück oder Teile desselben aus einem anderen Grundbuch übernommen wurde/n, durch Teilung oder Verbindung entstanden ist oder in ein anderes Grundbuch übertragen wurde).

Grundbuch BestandsverzeichnisAnschließend folgen 3 Abteilungen, die die Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen sowie Grundpfandrechte enthalten.
In der 1. Abteilung ist der Eigentümer eingetragen, der das Grundstück, Haus oder die Wohnung gekauft, geerbt oder ersteigert hat.
Grundbuch Abteilung 1
In der 2. Abteilung werden alle Pflichten und Einschränkungen eingetragen, die für das Grundstück oder die Immobilie gelten. Das können Grunddienstbarkeiten (z.B. das Recht eines Energieversorgers, Leitungen, Kabel oder Entwässerungskanäle über das Grundstück zu ziehen), Nutzungsrechte oder Vorkaufsrechte sein. Auch eine Auflassungsvormerkung, mit der der aktuelle Eigentümer und der Käufer die beabsichtigte Veräußerung dokumentieren, würde in der 2. Abteilung eingetragen. Beschränkungen können aufgrund von Erbschaftsbestimmungen, Insolvenz, Zwangsvollstreckung, Denkmalschutz- oder Bauauflagen oder Benutzungsregeln auf dem Grundstück oder der Immobilie lasten.
Grundbuch Abteilung 2
In der 3. Abteilung schließlich sind alle finanziellen Verpflichtungen gegenüber Dritten enthalten, sofern Grund oder Immobilie dafür einstehen müssen. Hypotheken, Grund- und Rentenschulden.
Grundbuch Abteilung 3
Inzwischen wird das Grundbuch allerdings nicht mehr auf Papier geführt, sondern ist zum elektronischen Grundbuch verwandelt worden. Mit einer elektronischen Unterschrift werden die Grundbuchblätter nun in einer Datenbank gespeichert und stehen dadurch wesentlich einfacher und unabhängig vom Standort zur Verfügung. Zwar geht es nicht so weit, dass die Grundbuchblätter öffentlich im Internet zugänglich sind, aber es gibt eine große Menge an Einsichtsstellen, in denen Personen mit berechtigtem Interesse auch Einblick in die Grundbücher anderer Grundbuchämter gewährt werden kann. Die Einsichtnahme ist übrigens kostenlos. Banken und Bausparkassen, die regelmäßig Grundbuch abfragen benötigen, erhalten durchaus die Zulassung, eigenständig Fernabfragen durchzuführen.
Dieses berechtigte Interesse liegt sicher dann vor, wenn der Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie geplant ist. Auch wenn das Beurkundungsgesetz die Grundbucheinsicht erst bei der Beurkundung des Vertrages fordert, der Notar den Inhalt des Grundbuchs kennen und die Vertragspartner auf dessen Bedeutung hinweisen sollte, möchte der Kaufinteressent vielleicht schon vorher wissen, auf was er sich möglicherweise einlässt. Der Verkäufer kann ihm jederzeit freiwillig einen Grundbuchauszug vorlegen. Andernfalls kann der Kaufinteressent beim Grundbuchamt um Einsichtnahme ansuchen, die aber möglicherweise erst nach Rücksprache mit dem Besitzer gewährt wird.
Haben Käufer und Verkäufer dann den notariellen Kaufvertrag unterschrieben, also die Auflassung vorgenommen, muss der Käufer den Kaufpreis entweder direkt an den Verkäufer oder auf ein Notaranderkonto überweisen. Zur endgültigen Eintragung bzw. Umschreibung im Grundbuch benötigt das Grundbuchamt noch die Bescheinigung der Gemeinde, dass diese ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nicht nutzt, und eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung über den Käufer.