Als Mieter ist man vom Vermieter abhängig und meint, dass mit dem Schritt zum Wohnungseigentum die „große Freiheit“ einhergeht. Das ist aber nur bedingt der Fall, denn da gibt es ja noch die anderen Eigentümer und das Gemeinschaftseigentum.
Damit bei der Eigentümergemeinschaft alles seine Ordnung hat, gibt es die Teilungserklärung, sozusagen das Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft. Sie muss vom Bauherrn erstellt und dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Dabei muss er die Vorschriften des Wohnungseigentümergesetzes (WEG) beachten. Nicht alle Normen darin sind jedoch zwingend, so dass eine gewisse Gestaltungsfreiheit bleibt.
Aus der Teilungserklärung geht hervor, wie das Haus und das Grundstück in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt werden, welche Miteigentumsanteile auf die einzelnen Wohnungen entfallen und welche Stellplätze zu welchen Wohnungen gehören. Aber die Teilungserklärung legt für die Hauseigentümergemeinschaft nicht nur solche „statischen“ Dinge fest, sondern regelt auch die Nutzungsmöglichkeiten des gemeinschaftlichen Eigentums, d.h. ob Wohnungen beispielsweise als Büros genutzt werden können. Ferner sind die Aufteilung der Betriebs- und Nebenkosten auf die einzelnen Eigentümer und die Rechte und Pflichten der Eigentümer innerhalb der Gemeinschaft in der Teilungserklärung festgeschrieben.
Die Teilungserklärung ist grundsätzlich wirksam. Sollten einzelne Regelungen jedoch gegen Gesetze oder die guten Sitten verstoßen, können diese als nichtig angesehen werden.
Details zu Teilungserklärungen in der Praxis wurden in einer Studie durch das Bundesministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Verbraucherschutz erhoben.
Zum bereits erwähnten Gemeinschaftseigentum zählen

  • das Grundstück
  • alle tragenden Gebäudeteile
  • die Fassade
  • die Anlagen der Haustechnik
  • und die Außenanlage.

Details müssen in der Teilungserklärung definiert werden. Möchte ein Eigentümer Änderungen am Gemeinschaftseigentum vornehmen, so benötigt er dafür die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Er kann diese nicht vor vollendete Tatsachen stellen und eine stillschweigende Duldung als Erlaubnis auslegen.
Änderungen nach seinem Geschmack darf der Eigentümer ohne Zustimmung der Hauseigentümergemeinschaft nur am Sondereigentum vornehmen, d.h. an der Wohnung selber, deren Bestandteilen, Ein- und Anbauten sowie am Stellplatz. Hier steckt der Teufel allerdings teilweise im Detail, denn sobald Änderungen am Sondereigentum das Gemeinschaftseigentum berühren, ist wiederum die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft erforderlich. So darf der Eigentümer beispielsweise weder Fenster noch Türen in einer anderen Farbe streichen, weil dadurch das einheitliche Erscheinungsbild verloren geht. Möchte er seinen Tiefgaragenplatz mit Gitterwänden abtrennen, ist ebenfalls die Zustimmung der anderen Eigentümer erforderlich, da die Stellplatznachbarn durch die Wände in ihrer Bewegungsfreiheit eingeschränkt werden können.
Wie man sieht, gibt es eine Menge an Eigentümerpflichten, damit das Leben innerhalb der Hauseigentümergemeinschaft so harmonisch und reibungslos wie möglich verläuft und das gemeinsame Objekt gut erhalten bleibt. Jeder Eigentümer ist verpflichtet, sein Sondereigentum instand zu halten und es nur in bestimmungsgemäßer Weise nutzen, so dass den anderen Eigentümern keine Nachteile oder Einschränkungen in der Benutzung ihres Eigentums entstehen und die Bestimmung des Landesnachbarschaftsrechts (sofern für das jeweilige Bundesland vorhanden) eingehalten werden.
Der Eigentümer muss sich an die Regelungen der Teilungserklärung halten, wenn er seine Wohnung nicht zu Wohnzwecken, sondern als Büro, Praxis oder für andere Gewerbe nutzen möchte. Überlässt der Eigentümer sein Sondereigentum an andere Personen, muss er sie auch auf die Pflichten hinweisen. Er haftet jedoch nicht für Fremdverschulden.
Schließlich ist jeder Eigentümer verpflichtet, Einwirkungen auf Gebäudeteile, die zum Sondereigentum zählen, zu dulden, beispielsweise zum Verlegen von Telefonleitungen. Er muss auch Zugang zu seinem Sondereigentum gewähren, wenn dies notwendig ist, um das Gemeinschaftseigentum instand zu halten oder instand zu setzen. Entstehen hierbei Schäden, hat er allerdings das Recht auf Ersatz.
Bleibt für jeden Eigentümer zu hoffen, dass die Eigentümergemeinschaft harmoniert und von einer kompetenten Hausverwaltung geführt wird, damit der Traum von der eigenen Wohnung nicht zum Albtraum wird.