Betriebskostenberechnung

Mit der Miete oder den Tilgungszahlungen für die Eigentumswohnung sind die Kosten für das Dach über dem Kopf leider noch lange nicht abgedeckt. Die Betriebskosten sind zusätzlich zu zahlen, und der Betrag ist oftmals nicht zu vernachlässigen. Oft wird deshalb schon von der „zweiten Miete“ gesprochen.
Abgesehen von der reinen Höhe der Betriebskosten stellt sich oft nicht nur die Frage, wie sich aus einer Heizungsablesung der jeweilige Rechnungsbetrag ergibt. Außerdem ist oft nicht klar, wie die Kosten aus der Betriebskostenberechnung auf den Mieter und den Vermieter aufgeteilt werden. Dies geht so weit, dass dazu auch immer wieder die Gerichte bemüht werden müssen.
Versuchen wir also mal, die ganze Sache Schritt für Schritt systematisch aufzurollen. Fangen wir also mal ganz vorne an: Betriebs-Kosten, das sind also Kosten für den Betrieb. Man könnte also sagen, es sind Kosten, die anfallen, wenn die Wohnung bewohnt ist. Das ist schon mal ein guter Gedankenansatz, der sich ausbauen lässt:
Betrachten wir die 2 Möglichkeiten getrennt:
1.) Die Wohnung ist vermietet.
2.) Die Wohnung steht leer.
Zunächst zum ersten Fall:
Ist eine Wohnung bewohnt, wird Wasser verbraucht, Abwasser produziert, geheizt und (teilweise) Fernsehen über einen Kabelanschluss konsumiert. Die dafür anfallenden Kosten muss der Mieter zahlen, denn gerade beim Verbrauch von Wasser und Wärme ist er der einzige, der die Höhe bestimmen kann.
Keinen Einfluss hat der Mieter allerdings auf die Höhe der Kosten für einen Hausmeister oder für Haus-Versicherungen. Dennoch sind diese Betriebskosten umlagefähig, müssen also vom Mieter getragen werden, da er ja auch den direkten Nutzen hat, wenn z.B. der Hausmeister die Mülltonnen am Leerungstag rausstellt oder bei Glätte die Hauseinfahrt streut. Zu diesem Punkt gibt es allerdings eine Ausnahme, die das Amtsgericht Wetzlar (Az. 38 C 1759/06 [38])beschlossen hat. Übernimmt nämlich der Vermieter selber die Hausmeisteraufgaben, muss er die Übernahme der Kosten durch den Mieter gesondert vertraglich vereinbaren.
Auf der anderen Seite stehen die Betriebskosten, die dem Eigentümer dafür entstehen, dass er die Wohnung als sein Eigentum bezeichnen und nutzen kann. Um es zu erhalten, ist in die Instandhaltung und Renovierung zu investieren und müssen die Hausverwaltung und ihre Kosten wie beispielsweise Bankgebühren gezahlt werden. Auch Prozesse, die die Eigentümergemeinschaft führt oder durch eine Rechtsschutzversicherung abdecken lässt, fallen ausschließlich in den Zuständigkeitsbereich des Eigentümers, an deren Kosten sich die Mieter nicht beteiligen müssen.
Die Wartungskosten sind allerdings noch ein Bereich der Betriebskostenberechnung, an dem sich die Geister scheiden. Grundsätzlich gelten sie als nicht umlagefähig, da dadurch ja das Eigentum des Eigentümers erhalten wird. Andererseits kann man argumentieren, dass bei ausbleibender Wartung in einigen Fällen Nachteile oder sogar Schäden für den Mieter entstehen könnten. Deshalb ist sowohl die Wartung eines Aufzugs, von Gasleitung oder der Fernsehanlage umlagefähig.
Nun tritt aber auch immer mal wieder der 2. Fall ein, dass ein Mietverhältnis endet und nicht sofort ein neuer Mieter nachfolgt. Zieht der ursprüngliche Mieter aus, müssen die Zähler abgelesen werden. Wenn sich die Energieversorger und die Parteien nicht mit einer Selbstablesung zufrieden geben, ist eine offizielle Ablesung unumgänglich. Und die dafür anfallenden Kosten muss der Vermieter tragen. So jedenfalls hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 19/07)– mit der Begründung, dass diese Kosten nicht regelmäßig, sondern nur sporadisch beim Mieterwechsel anfallen.
Und steht die Wohnung dann eine Zeit lang leer, muss der Eigentümer auch die Betriebskosten tragen, die sonst beim Mieter auflaufen würden. Er kann sie auch nicht auf die anderen Parteien abwälzen. Ich habe zwar einmal in einem Haus gewohnt, in dem die Müllgebühr nach „Bewohnerköpfen“ umgelegt wurde. Nach meinem Auszug wurde mein Anteil dann doch indirekt auf die anderen Bewohner abgewälzt.
Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 159/05) hat die Rechte der anderen Mieter oder Eigentümer in dieser Hinsicht aber gestärkt. Wenn es in einem Haus zu längeren Leerständen gekommen ist und die nachfolgende Betriebskostenabrechnung außergewöhnlich hoch ausfällt, sollten also die Alarmglocken klingeln.
Denn wer denkt, dass die mieterbedingten Betriebskosten bei einer leeren Wohnung sowieso gleich Null sind, täuscht sich leider. Auch wenn im Winter keine Heizung aufgedreht wird, fallen Kosten an, da ja der Frostwächter aktiv bleibt und die Zuleitungen auch bei ausgeschalteter Heizung Wärme produzieren und damit die Flüssigkeit in den Meßröhrchen verdunsten lassen. Und ob es möglich ist oder sich lohnt, einen Kabelanschluss für eine kurze Zeit zu kündigen und dann wieder zu reaktivieren, muss wohl auch im Einzelfall geklärt werden.
Die Betriebskostenberechnung, ein Buch mit 7 Siegeln? Hoffentlich jetzt nicht mehr.