Das Öko-Test-Magazin kommt in seiner März-Ausgabe zu einem ernüchternden Urteil: Kaum eine Nebenkostenabrechnung an Mieter ist fehlerfrei.
Um in dieser Frage ein Urteil abgeben zu können, wurden über das Internet Mieter gesucht, die ihre Mietverträge und die Betriebskostenabrechnung für eine Prüfung durch den Deutschen Mieterbund zur Verfügung stellen würden. Interessant zu wissen wäre natürlich, wie viele Dokumente tatsächlich untersucht worden sind, aber diese Information, aus der ich ableiten würde, wie repräsentativ die Ergebnisse wirklich sind, wurde leider nicht gegeben.
Stein des Anstoßes waren in den meisten Fällen Kosten, die vom Eigentümer auf den Mieter abgewälzt wurden, obwohl dies nicht zulässig ist. Die Empfehlung vom Öko-Test lautet, dass jeder Mieter die Abrechnung von einem Spezialisten, wie z.B. dem Deutschen Mieterbund prüfen lassen sollte.
Wenn ich mir diese Empfehlung genauer betrachte, stellt sich zunächst einmal die Frage, wie es mit dem Kosten-Nutzen-Verhältnis aussieht. Denn der Mieterbund verlangt zumindest einen jährlichen Mitgliedsbeitrag – in dem aber auch andere Leistungen enthalten sind, also nichts gegen den Mieterbund. Und wenn tatsächlich alle Mieter den Rat umsetzen, wird der Mieterbund sicher schnell an seine Kapazitätsgrenzen stoßen. Und was passiert, wenn der Mieterbund feststellt, dass die Abrechnung zu Gunsten des Mieters falsch ist? Würde er diese dann auch reklamieren?
Neja, Spekulationen beiseite und stattdessen lieber ein paar praktische Tipps für die Mieter.
Verwaltungskosten
Die Kosten für die Hausverwaltung müssen vollständig vom Eigentümer getragen werden. Auch Einzelposten wie beispielsweise Bankgebühren oder Porto zählen dazu und dürfen nicht auf den Mieter abgewälzt werden.
Reparaturkosten
Reparaturen im oder am Haus sind ebenfalls vom Eigentümer zu tragen, da dadurch sein Eigentum erhalten wird. Das bringt ihm alleine einen Nutzen, der sich u.a. in Form von Mieteinnahmen niederschlägt. Dabei ist es gleichgültig, ob diese Reparaturen aus der Instandhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage gezahlt werden müssen. In begrenztem Umfang sind Kosten für Wartungsarbeiten umlagefähig, sofern diese Wartung eine Gefahr oder Nachteile für den Mieter abwenden. Zu den Tücken der Ermittlung der Betriebskosten gab es ja bereits einen eigenen Beitrag.
Zum Punkt Gartenpflege weist das Öko-Test-Magazin darauf hin, dass die regelmäßige Gartenpflege umlagefähig ist. Eine einmalige Aktion zur Neuanlage des Gartens ist jedoch allein von den Eigentümern zu tragen.
Hausmeister
Das Öko-Test-Magazin rät auch zur besonderen Prüfung, wenn Hausmeisterkosten, Gartenpflege und Treppenreinigung separat abgerechnet werden, da die letztgenannten Aufgaben typische Hausmeisteraufgaben seien und eine doppelte Abrechnung möglich ist. Das mag gelten, wenn das Haus einen eigenen Hausmeister hat, der dort auch wohnt und alle Aufgaben übernimmt. Gibt es jedoch „nur“ einen Hausmeister-Dienst, wird oft ein weiteres Unternehmen oder eine weitere Person mit der Hausreinigung betraut. Und in diesem Fall haben zwei Abrechnungsposten durchaus ihre Berechtigung.
Abrechnungszeitraum
Es dürfen nur die Kosten abgerechnet werden, die im Abrechnungszeitraum angefallen sind. Da dies aber nicht immer möglich ist, kennt die Bilanzierung das Konstrukt der Rechnungsabgrenzungsposten. Wenn also beispielsweise am Ende des Abrechnungszeitraums bekannt ist, dass für eine bereits erbrachte Leistung Kosten anfallen, deren genaue Höhe noch nicht bekannt ist, muss in der Bilanz ein Rechnungsabgrenzungsposten in der Höhe der geschätzten Kosten gebildet werden. Geht dann im Folgejahr die Rechnung ein, wird dieser Rechnungsabgrenzungsposten wieder aufgelöst, und die Periodenabgrenzung wurde ordnungsgemäß durchgeführt.
Wer die Hausverwaltungssoftware Win-CASA benutzt, braucht in derartigen Fällen übrigens nur mit einem unterschiedlichen Buchungs- und Wertstellungsdatum zu arbeiten.
Fazit
Jeder Mieter sollte sich seine Nebenkosten-Abrechnung genau anschauen und erstmal selber versuchen, die Posten zu verstehen. Angst vor Zahlen oder Vor-Verurteilungen sind hier sicher nicht die richtigen Berater.
Hat es zur Abrechnung des Vorjahrs gravierende Änderungen gegeben, für die es keine sachlichen Gründe gibt, oder tauchen tatsächlich Verwalter- oder Reparaturkosten auf, sollte man den Vermieter um eine Erklärung bitten. Vielleicht lässt sich das Problem ja leicht aus der Welt schaffen. Wenn nicht, kann man sich immer noch um professionelle Hilfe umschauen.