Verbrauchsabhängiger Ausweis der Heizkosten in der WEG-Abrechnung

Per Urteil vom 17.02.2012 (VZR 251/10) hat der Bundesgerichtshof eine neue Regelung getroffen, die Heizkosten in der Jahresgesamtabrechnung bzw. Jahreseinzelabrechnung darzustellen. Hinweis: In Win-CASA entspricht die Jahresgesamtabrechnung der Hausabrechnung (ausgewertet nach Ist-Buchhaltung und Buchungsdatum) und die Jahreseinzelabrechnung entspricht der WEG-Abrechnung.
Hier ein einfaches Beispiel, um das BGH-Urteil besser verstehen zu können:
Im Jahr 2011 wurden Heizkosten (z.B. Öllieferung, Abschlagszahlungen) in Höhe von 5.000,00 EUR gebucht und nur 4.000,00 EUR tatsächlich von den Eigentümern verbraucht.


Was fordert das Urteil?
In der WEG-Einzelabrechnung sollen die verbrauchten Kosten in Höhe von 4.000,00 EUR ausgewiesen und abgerechnet werden, zusätzlich soll aber in der Abrechnung auf die Differenz von 1.000,00 EUR hingewiesen werden. Außerdem soll diese Differenz, falls nicht anders beschlossen, nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Entscheidend ist hierbei, dass die Darstellung verständlich und nachvollziehbar ist.

Wie wird das Urteil in Win-CASA umgesetzt?

In dem Fenster der Abrechnungsdaten (Eigentümerauswahl für die WEG-Einzelabrechnung) gibt es einen neuen Registerreiter. Darin besteht die Möglichkeit, einen Beschreibungstext (max. 3 Zeilen) einzutragen. Per Option wird dann bestimmt, ob dieser Text in der WEG-Abrechnung unten ausgewiesen werden soll. Zudem wäre es wichtig, dass der Verwalter für dieses Objekt ein neues Ausgabekonto anlegt, um darauf die Differenz umzubuchen und diese z.B. nach MEA umlegen zu lassen.
Tipp: Für die Umbuchung empfehlen wir, in der Buchungs-Maske den Schalter „Konto umbuchen“ zu verwenden.

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  1. PEter Schmitz
    2. Februar 2013

    Hallo,
    die Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechen war jeher Bestandteil der Heizkostenverordnung, die auch für das WEG gilt. Heizölendbestände wurden als Bestand ausgewiesen, also hat der Eigentümer diese auch sehen können.
    Bei der Problematik der Abschlagzahlungen und der Abrechnungsspitze im Folgejahr wurde als Ausnahme über die Wertstellungsbuchung diese in die Abrechnung aufgenommen und abgerechnet (Verbrauchsabhängig). Diese -strenggenommene- Abgrenzungsbuchung war auch gerichtlich anerkannt. Für anere als Verbrauchskosten sind derartige Buchungen umstritten.
    Das Urteil hat aus unserer Sicht die richtige Vorgehensweise nur

  2. R. Stoiber
    8. Februar 2013

    Hallo Herr Schmitz,
    so einfach ist das ganze auch wieder nicht. Der Ölrest des Vorjahres muss den Eigentümern gutgeschrieben werden. Er wurde ja schon einmal bezahlt und kann nicht noch einmal verrechnet werden. Weiterhin müssen Zahlungen aus dem Folgejahr ebenfalls abgegerenzt werden (z. Teuerung des Heizkostenabrechners), da dies ja das Abrechnungsjahr betrifft. Weiterhin müßen die ausgewiesenen Kosten der Heizungsabrechnung (verbrauchsabhängige Abrechnung und Abrechnung nach MEA) den Kosten entsprechen, die tatsächlich im Abrechnungsjahr angefallen sind und gemäß Buchhaltung (Belege) nachweiswbar sind. Denn sonst würde die Plausibilitätsrechnung nicht mehr anwendbar sein.
    Diese Meinung entspricht auch der derzeitigen Meinung des AG München.

  3. H. Zillmann
    18. März 2013

    Ich möchte noch auf eine andere Problematik hinweisen.
    Was passiert bei einem Verkauf? Man stelle sich vor, im Februar des Folgejahres wird eine Einheit verkauft. Der Verkäufer hat sein Brennstoffguthaben wahrscheinlich nicht bis zum Zeitpunkt des Eigentumübergangs voll, sondern nur teilweise verbraucht. Der Erwerber erwirbt mit dem Sondereigentum anteilig auch alle Bestände. Der Verkäufer veräußert also auch sein Brennstoffguthaben. Ähnlich wie bei der Instandhaltungsrücklage. Er hat jedoch bei der IR keinen Rückerstattungsanspruch. Dagegen hat er eine Forderung an die WEG aus seiner Vorauszahlung auf die Brennstoffkosten des Verkaufsjahres. Doch, wie hoch ist diese Forderung? Durch zwischenzeitigem Verbrauch hat sich der Wert/die Menge des Restbestandes inzwischen verringert.
    Meine Frage: Ist es zulässig, dass der Verkaufer mit dem Kaufpreis für das Sondereigentum den Rücklageanteil und den anteiligen Brennstoff-Bestandswert zum Ende des vorangegangenen Wirtschaftsjahres ausweist? Aus seiner Vorauszahlung hätte er keine Ansprüche mehr an die WEG.
    Das Guthaben würde dann voll auf den neuen Eigentümer angerechnet. Wie ist hierzu die Meinung?

  4. R. Stoiber
    25. Mai 2013

    Das Problem mit dem Eigentumsübergang ist ein Problem zwischen Käufer und Verkäufer. Dies muß imKaufvertrag geregelt werden und kann nicht Sache der Gemeinschaft oder des Verwalters sein.
    Aber noch ein anderes Problem:
    Die nun entstehenden neuen Kosten, sind die auch in den Wirtschaftsplan mit aufzunehmen?

    • Otto Holzmayer
      10. November 2016

      Hallo,
      ja, die entstehenden neuen Kosten sind ebenfalls im Wirtschaftsplan mit aufzunehmen.

  5. Sandra Kaiser
    29. August 2017

    Hallo und vielen Dank für den interessanten Artikel. Gibt es in der Software eine Möglichkeit die Ratenzahlung von Heizöl zu vermerken? Mein Nachbar sucht so etwas für sein Wohnhaus, weil sein Lieferant diese Zahlung anbietet.

    • Otto Holzmayer
      17. November 2017

      Hallo,
      vielen Dank für Ihren Blog-Kommentar.
      Ja, diese Möglichkeit gibt es. Sie buchen die Zahlung der jeweiligen Rate in Win-CASA über die Buchungs-Maske gemäß Abgang auf Ihrem Girokonto. Eine Aufstellung erhalten Sie anschließend über den Bereich Listen, im „Kontoauszug“.

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