Miteigentumsanteil (MEA) – Berechnung und Definition

Wenn Sie sich bereits mit Sondereigentum und Wohnungseigentümergemeinschaften beschäftigt haben, sind Sie bestimmt auch schon über den Begriff Miteigentumsanteil gestolpert. Was es genau damit auf sich hat erklären wir im Folgenden.

Was ist der Miteigentumsanteil?

Der Miteigentumsanteil, kurz MEA, ist der Teil den ein Eigentümer an gemeinschaftlichem Eigentum besitzt. Diesen gibt es beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus, welches in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. Der Miteigentumsanteil gibt hier an, zu welchen Anteilen jedem Eigentümer das Gemeinschaftseigentum gehört. Dazu zählen zum Beispiel Keller, Hausflur, Dach und der Gemeinschaftsgarten.

Geregelt wird der Miteigentumsanteil durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und ist für jedes Sondereigentum in der Teilungserklärung festgelegt und im Grundbuch eingetragen.

Miteigentumsanteil, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum – Was ist was?

Sondereigentum bedeutet, dass der Käufer der alleinige Eigentümer eines Objektes ist. Kauft also jemand eine Wohnung gehört diese demjenigen allein und gilt als Sondereigentum. Dazu zählen zum Beispiel auch die Räume, Innentüren, Deckenverkleidungen und Sanitäranlagen.

Gemeinschaftseigentum ist alles was nicht zum Sondereigentum zuzuordnen ist, aber trotzdem Teil des Gebäudes bzw. Grundstücks ist und dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient. Ein Beispiel wären hier Treppenhaus, Außenanlage und Gärten, Aufzüge, Außenanstrich und Fassade und auch Abflussrohre.

Miteigentumsanteil ist dann jeweils der Anteil an Gemeinschaftseigentum, der jedem Wohnungseigentümer gehört.

Wozu wird der Miteigentumsanteil benötigt?

Der MEA wurde eingeführt, damit es rechtlich gesehen Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus geben kann. Der Gedanke der dahinter steckt ist, dass jeder Eigentümer neben seiner eigenen Wohnung auch noch einen Anteil des Grundstückes und Hauses besitzt, sei er noch so klein. Irgendwem muss schließlich der Rest des Hauses gehören, um alles in Ordnung zu halten und für Schäden aufzukommen. Nur so kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen.

Kosten_Berechnung_Miteigentumsanteil

Zusätzlich hat der Miteigentumsanteil auch noch weitere Nutzen. Er gilt als Grundlage für die Kostenverteilung des Gemeinschaftseigentums (§ 16 Abs. 2 WEG). Das bedeutet, dass so alle Ausgaben die nicht von jedem Sondereigentümer einzeln getragen werden aufgeteilt werden können. Anhand des Miteigentumsanteils lässt sich ermitteln in welchem Maße sich jeder Eigentümer an beispielsweise Sanierungs-, Modernisierungs- und Instandhaltungskosten beteiligen muss.

Achtung: Wenn der Miteigentumsanteil als Verteilungsschlüssel genutzt wird kommen auf den Eigentümer mit den meisten Anteilen auch die höchsten Kosten zu. Deshalb sollte man sich immer zweimal überlegen, ob man gerne viele Anteile haben möchte. Es hört sich zwar am Anfang gut an, kann aber auch schnell sehr teuer werden.

Auch für die Nebenkosten kann der Miteigentumsanteil als Schlüssel verwendet werden. Jedoch wird die Verteilung für diese oft anders in der Teilungserklärung geregelt zum Beispiel bei Wasserkosten nach Verbrauch und das Verwalterentgelt pro Wohneinheit.

Auch bei der Eigentümerversammlung können die Miteigentumsanteile wichtig werden. Hier werden Beschlüsse gefasst und das Stimmrecht darf in jeder WEG selbst geregelt werden. Falls sich die Eigentümergemeinschaft dazu entscheidet die Stimmen nicht nach dem gesetzlichen Kopfprinzip zu regeln, sondern nach dem Wertprinzip, dann wird die Anzahl der Stimmen an dem einzelnen Miteigentumsanteil jedes Eigentümers gemessen. So kann es passieren, dass ein einzelner Eigentümer über die Stimmmehrheit verfügt und so alleine einen Mehrheitsbeschluss erwirken kann.

Verteilung und Berechnung – Wie verläuft die Bestimmung?

Der Miteigentumsanteil eines jeden Eigentümers wird üblicherweise bei der Gründung einer Eigentümergemeinschaft festgesetzt. In den meisten Fällen wird hierfür ein gerechter Verteilerschlüssel verwendet, beispielsweise die Wohnfläche der einzelnen Eigentumswohnungen. Der Schlüssel ist allerdings nicht rechtlich vorgegeben. Deshalb kann der Teilende bei der Aufteilung nach Ermessen und Belieben einteilen und könnte sich selbst, sofern er selbst Eigentümer ist, den größten Miteigentumsanteil zuweisen. Da dies allerdings auch Nachteile bezüglich der Kosten mit sich bringt, ist davon abzuraten.

In der Regel werden die Miteigentumsanteile in 1.000stel angegeben. Bei sehr großen Eigentümergemeinschaften werden auch mal 10.000stel genutzt. Wenn die Wohnungsgröße bzw. das Sondereigentum als Schlüssel genutzt wird lassen sich die Miteigentumsanteile so berechnen:

Die Summe der Wohn- und Nutzflächen eines Mehrfamilienhauses beträgt 650 m2. Der Rahmenwert ist, wie oben erklärt, meistens 1000. Um zu erfahren wie viel Quadratmeter jeder Miteigentumsanteil beträgt (gemessen an der Gesamtfläche), muss der Rahmenwert durch die Gesamtfläche geteilt werden.

1000 / 650 = 1,54

Um jetzt zu erfahren, wie viele Miteigentumsanteile Person A bekommt (Wohnungsgröße als Verteilerschlüssel), muss die Wohnfläche des Eigentums von Person A mit dem eben errechneten Wert multipliziert werden. Die Wohnfläche der Person A beträgt in diesem Beispiel 60 m².

1,54 x 60 = 92

So wird ersichtlich dass Person A 92/1000 MEA besitzt. Diese Rechnung wird dann für alle Eigentümer durchgeführt, bis die gesamte Fläche aufgeteilt ist.

Nachträgliche Änderung der Miteigentumsanteile – Ist das möglich?

Wenn Sie eine Wohnung kaufen wird der Miteigentumsanteil in den meisten Fällen schon festgelegt sein. Wollen Sie diesen nachträglich ändern ist dies zwar möglich, aber nicht ganz einfach. Als erstes muss die Zustimmung aller anderen Eigentümer eingeholt werden. Dann müssen die Änderungen in allen Grundbüchern, dem Aufteilungsplan und der Teilungserklärung vermerkt werden. Dies ist sehr umständlich, da alle Eigentümer persönlich bei einem Notar erscheinen müssen. Zusätzlich ist das Ganze durch die offiziellen Termine beim Notar nicht gerade billig. Angenommen Sie hätten gerne weniger Miteigentumsanteile, würden diese einem anderen Eigentümer zugeordnet werden. Dieser stände dann aber wahrscheinlich schlechter da, weil er zum Beispiel eine höhere Kostenbeteiligung hätte. Das macht es nicht leichter von jedem Eigentümer eine Zustimmung zu bekommen, denn ein Recht auf diese haben Sie nicht. In der Praxis ist also eine nachträgliche Änderung der Miteigentumsanteile nur sehr schwer umsetzbar.

Der einzige Fall in dem eine Änderung der Miteigentumsanteile schon einmal eher vorkommt ist die bauliche Veränderung. Hier könnte zum Beispiel durch Umbaumaßnahmen die Teilung einer Wohnung geändert werden oder mehrere Wohnungen werden zu einer größeren zusammengelegt. Dies beeinflusst natürlich die Miteigentumsanteile, welche dann in ihrer neuen Zusammensetzung in der Teilungserklärung ergänzt werden müssen.

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