Garage: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist die zugehörige Garage oft ein wichtiges Kriterium – nicht nur aus praktischen Gründen, sondern auch hinsichtlich der rechtlichen Einordnung. Entscheidend ist, ob die Garage als Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum gewertet wird. Diese Unterscheidung hat Einfluss auf Nutzungsrechte, Instandhaltungspflichten und Kostenverteilung.
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gehört zum Gemeinschaftseigentum, was für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist oder gemeinschaftlich genutzt wird. Sondereigentum dagegen liegt vor, wenn ein Gebäudeteil ausschließlich von einem Eigentümer genutzt wird und dies in der Teilungserklärung entsprechend geregelt ist.
Für eine Garage gilt: Sie kann als Sondereigentum gelten, wenn sie ausschließlich von einem Eigentümer genutzt wird und die Teilungserklärung dies eindeutig festhält. Ohne eine solche Regelung zählt die Garage in der Regel zum Gemeinschaftseigentum.
Wann zählt die Garage nicht zum Sondereigentum?
Bestimmte konstruktive Gebäudeteile – insbesondere tragende Bauteile wie Außenmauern oder das Garagendach – können gemäß WEG grundsätzlich nicht Sondereigentum sein. Auch wenn der Innenraum einer Garage einem Eigentümer zugeordnet ist, gehören tragende Strukturen in der Regel weiterhin zum Gemeinschaftseigentum. Das bedeutet: Bei Sanierungs- oder Instandhaltungsarbeiten an diesen Bereichen müssen oft alle Eigentümer anteilig für die Kosten aufkommen.
Was bedeutet Sondereigentum im Detail?
Laut § 3 Abs. 1 WEG ist Sondereigentum das ausschließliche Eigentum an bestimmten, abgeschlossenen Räumen innerhalb eines Gebäudes. Es erlaubt dem Eigentümer, die entsprechenden Räume selbstständig zu nutzen und nach eigenem Ermessen zu gestalten – unter Einhaltung der Rechte anderer Miteigentümer. Gleichzeitig ist der Eigentümer für sämtliche Kosten der Instandhaltung und baulichen Veränderungen innerhalb des Sondereigentums allein verantwortlich.
Bauliche Veränderungen und Instandhaltung bei Garagen
Soll eine Garage baulich verändert oder instandgesetzt werden, stellt sich die Frage nach den Zuständigkeiten und Kosten. Ist die Garage als Sondereigentum deklariert, trägt der jeweilige Eigentümer sämtliche Kosten selbst – z. B. für das Streichen von Wänden, das Erneuern des Bodens oder den Austausch des Garagentors.
Sind dagegen Teile der Garage – wie etwa das Dach – dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, so sind auch die übrigen Miteigentümer an der Finanzierung entsprechender Arbeiten beteiligt. Es lohnt sich also, den Umfang des Sondereigentums im Einzelfall sorgfältig zu prüfen.
Stellplätze: Sondereigentum ja oder nein?
Auch bei Stellplätzen stellt sich die Frage nach deren Zuordnung. Grundsätzlich gilt: Sondereigentum kann nur an in sich abgeschlossenen Räumen bestehen. Klassische Stellplätze – ob im Freien oder in Tiefgaragen – galten daher lange Zeit nicht als sondereigentumsfähig.
Mit der Reform des WEG im Rahmen des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) ist nun auch Sondereigentum an Stellplätzen möglich – unabhängig davon, ob sich der Platz in einem Gebäude oder im Freien befindet. Voraussetzung ist, dass der Stellplatz eindeutig einem einzelnen Eigentümer zugeordnet ist und dies in der Teilungserklärung sowie im Grundbuch festgehalten wird. Eine nachträgliche Anpassung ist grundsätzlich mit Zustimmung aller Miteigentümer und notarieller Beurkundung möglich.
Tiefgarage – Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Tiefgaragen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind meist als Gemeinschaftseigentum ausgestaltet – vor allem dann, wenn sie gemeinschaftlich genutzt werden. Jedoch können einzelne Stellplätze in Tiefgaragen als Sondereigentum deklariert werden, sofern sie baulich abgegrenzt und entsprechend zugewiesen sind.
Warum klare Zuordnungen wichtig sind
Für Eigentümer ist es wichtig zu wissen, ob ihre Garage oder ihr Stellplatz zum Sondereigentum zählt. In der Regel gibt die Teilungserklärung darüber Auskunft. Immobilienverwalter stehen dabei vor der Herausforderung, bei zahlreichen Objekten und Einheiten stets den Überblick zu behalten – insbesondere, wenn es um die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum geht.
Unterstützung durch Verwaltungssoftware von Software24
Moderne Hausverwaltungsprogramme wie Win-CASA von Software24.com GmbH bieten eine ideale Unterstützung. Mit klar strukturierten Eigentümer- und Objektübersichten, digital hinterlegten Teilungserklärungen und automatisierten Auswertungen behalten Immobilienverwalter stets den Überblick über Sondereigentumseinheiten – etwa Garagen oder Stellplätze – und Gemeinschaftseigentum.
Zudem ermöglichen digitale Ticketsysteme, Eigentümeranfragen zu einzelnen Sondereigentumseinheiten schnell zuzuordnen und gezielt zu beantworten. Das spart Zeit, minimiert Missverständnisse und schafft Transparenz für alle Beteiligten.
Fazit Sondereigentum
Die rechtliche Einordnung von Garagen und Stellplätzen im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts ist komplex, aber entscheidend für Eigentümer und Hausverwaltungen. Wer eine alleinige Nutzung nachweisen kann und über eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung verfügt, kann in der Regel von Sondereigentum ausgehen. Doch nicht alle Teile einer Garage fallen automatisch darunter – vor allem tragende Elemente sind fast immer Gemeinschaftseigentum. Klare Dokumentation, gute Softwarelösungen und gegebenenfalls rechtliche Beratung helfen, den Überblick zu behalten und fundierte Entscheidungen zu treffen.
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