BGH-Urteil vom 17.02.2012 (VZR 251/10) Heizkosten

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 17.02.2012 (VZR 251/10) eine neue Regelung getroffen, die Heizkosten in der Jahresgesamt- bzw. Jahreseinzel-Abrechnung auszuweisen.

http://www.mueller-hillmayer.de/Aktuelles/BGH-Urteil-Heizkostenabrechnung

In Win-CASA entspricht die Jahresgesamtabrechnung der “Gesamtdarstellung der Einnahmen und Ausgaben” und die Jahreseinzelabrechnung der WEG-Einzelabrechnung.

Win-CASA hat immer schon in der Jahresgesamtabrechnung die tatsächlichen Ausgaben und Einnahmen dargestellt (Ist-Auswertung nach Buchungsdatum). Alle bezahlten Rechnungen für Brennstoffe und sonstige Heizkosten in der Abrechnungsperiode werden in der Gesamtabrechnung berücksichtigt. In der Einzelabrechnung wird nach der Heizkostenverordnung abgerechnet, d.h. es werden die tatsächlich verbrauchten Brennstoffe umgelegt. In seinem Urteil fordert das BGH, dass die Differenz zwischen verbrauchten und angeschafften Brennstoffen in der Einzelabrechnung verständlich zu erläutern ist. Dafür wurde in Win-CASA ein neuer Registerreiter „Brennstoffe BGH Urteil“ in den Abrechnungsdaten programmiert. Hier kann der Verwalter die Differenz erläutern, der Text wird in die Einzelabrechnung übernommen.

In der Entscheidung selbst schlägt der BGH vor, die Kosten für die noch nicht verbrauchten Brennstoffe nach dem allgemeinen Verteilerschlüssel zu verteilen. Sollten diese Kosten sehr hoch sein (weil z.B. ein große Menge Brennstoff zum Jahresende gekauft wurde, die im Wirtschaftsplan nicht berücksichtigt wurde) kann die WEG ein Liquiditätsproblem bekommen.

Im nachfolgenden Beispiel wollen wir zeigen, wie ein solcher Ausnahmefall gebucht werden kann. Es wird damit keinesfalls die Forderung des BGH nach einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten in der Einzelabrechnung umgangen. Der vorgestreckte Geldbetrag wird in der aktuellen Einzelabrechnung eingenommen und in der Abrechnung des Folgejahres wieder gutgeschrieben.

Das nachfolgende Buchungsbeispiel ist nur in Ausnahmefällen anzuwenden (ein Liquiditätsengpass droht) und ist rechtlich nicht bindend. Die fehlende Liquidität könnte z.B. auch durch eine unplanmäßige Entnahme aus den Rücklagen verhindert werden.

Buchungsbeispiel

Sollte die WEG über einen Öltank verfügen, muss dieser auch betankt werden. Dazu kann die WEG z.B. eine Sonderumlage oder eine Entnahme aus den Rücklagen beschließen.

Im Sonderfall kann die WEG die Kosten vom Bankkonto bezahlen und somit das Geld „vorstrecken“. Über die Abrechnung soll das vorgestreckte Geld wieder eingenommen werden. Da aber in der Regel nicht genau das verbraucht wird, was getankt wurde und in der Einzelabrechnung nur der Verbrauch abzurechnen ist, entsteht eine Differenz (z.B. 5.000 € wurden getankt, 4.000 € wurden verbraucht).

Damit die WEG nicht langfristig auf die Differenz (1.000 €) verzichten muss, kann diese Differenz zusätzlich in die aktuelle Einzelabrechnung aufgenommen und den Eigentümern berechnet werden. Die Differenz wird in der nächsten Abrechnung gutgeschrieben und somit nur abgegrenzt. Wie dies in Win-CASA gebucht werden kann, erfahren Sie in den folgenden Abschnitten.

Für die Umsetzung werden 3 Ausgabekonten benötigt, die im Folgenden einfach Konto A, Konto B und Konto C genannt werden. Als Ausgangssituation gehen wir davon aus, dass im Jahr 2015 5.000 € an Brennstoffen eingekauft wurde (z.B. Öl) und von den Eigentümern 4.000 € verbraucht wurden.

Wozu ist …

… Konto A (Brennstoffeinkauf): Auf diesem Ausgabekonto wird der Brennstoffeinkauf, z.B. Betanken des Öltanks, gebucht. Diesem Ausgabekonto ordnen Sie einen Umlageschlüssel zu (z.B. nach MEA), da dieses später in der WEG-Abrechnung erscheinen muss.

… Konto B (Heizkosten lt. Heizkostenabrechner): Auf dieses Ausgabekonto wird der tatsächliche Verbrauch für die Abrechnung gebucht und muss daher nach einem Festbetrag-Umlageschlüssel umgelegt werden. Über den Festbetrag den Sie von Ihrer Abrechnungsfirma erhalten, legen Sie in den Anteilen fest, wie viel jeder Eigentümer an Heizkosten zu zahlen hat. Die Eingabe der Festbeträge kann über das Register Abrechnungen – Schalter Anteile erfolgen.

… Konto C (Restbestand Brennstoff Vorjahr): Auf dieses Ausgabekonto wird durch die Funktion “Konto umbuchen“ (s. Punkt 2.), die Differenz als Guthaben, in diesem Beispiel 1000 € , gebucht. In der nächsten Abrechnung muss die Differenz als Guthaben erscheinen. Denn sonst würden die Eigentümer die Heizkosten teilweise doppelt bezahlen. Dieses Ausgabekonto muss, wie Konto A umlagefähig sein und den gleichen Umlageschlüssel zugeordnet haben.

Wie wird nun für das Jahr 2015 gebucht?

1. Buchen Sie über die Funktion „Konto umbuchen“ in der Buchen-Maske von Konto A (auf dem sich die 5000 € befinden) auf Konto B (die tatsächlich verbrauchten Heizkosten lt. Heizkostenabrechner, in diesem Beispiel 4.000 €). Als Buchungs- und Wertstellungsdatum geben Sie ein Datum im Abrechnungszeitraum an, z.B. 31.12.2015. Auf dem Konto A ist anschließend nur noch die Differenz von 1.000 € vorhanden und auf Konto B die 4.000 €.

2. Damit die Differenz über 1000 € in der nächsten Abrechnung gutgeschrieben wird, wird dieser Betrag bereits im Jahr 2015 gebucht.  Buchen Sie nun, ebenfalls über die Funktion „Konto umbuchen“, von Konto C auf Konto B die 1.000 € um. Als Buchungsdatum geben Sie ein Datum im Abrechnungszeitraum an (z.B. 31.12.2015), als Wertstellungsdatum eines im folgendem Jahr (z.B. 01.01.2016).

In der späteren Abrechnung wird das Konto A mit der Differenz von 1.000 € ausgewiesen und per MEA auf die Eigentümer umgelegt, Konto B wird korrekt mit 4.000 € (Summe der Festbeträge) aufgeführt und entsprechend umgelegt. Somit haben Sie die angefallenen Kosten von 5.000 € vollständig abgerechnet.

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Die Abrechnung 2015 ist durchgeführt und nun wird die Abrechnung für 2016 erstellt. Was ist zu tun?

Im Folgejahr 2016 gehen wir z.B. davon aus, dass die WEG nochmal 4.700 € an Brennstoffkosten einkaufen musste und dieses Jahr haben die Eigentümer nur 3.500 € verbraucht. Führen Sie die Buchungen, wie unter 1. und 2. beschrieben, für diese Beträge, ebenfalls durch.

In der Abrechnung erscheint dann das Konto A mit 1.200 € (4.700 € – 3.500 €) und das Konto B mit 3.500 €. Neu in diesem Jahr ist der Ausweis von Konto C mit -1.000 €. Durch die Wertstellung der Umbuchung unter 2. (aus dem Jahr 2015) schreiben Sie dem Eigentümer die 1.000 € als erstes wieder gut, da Heizkosten nicht nach MEA verteilt werden, sondern nach Festbeträgen umgelegt werden.

BGH HEIZKOSTEN 2 1024x1141 300x33 BGH Urteil vom 17.02.2012 (VZR 251/10) Heizkosten

Durch diese Vorgehensweise muss die WEG nicht darauf warten, bis die Eigentümer die eingekauften Brennstoffe verbraucht und durch die Abrechnung abbezahlt haben.

Wie verhält es sich wenn ein Eigentümerwechsel im Abrechnungszeitraum stattgefunden hat?

Nur der neue Eigentümer hat  Anspruch auf die Jahresabrechnung. Verkäufer (nicht mehr Eigentümer) und Käufer müssen sich untereinander einigen. Der Verwalter ist nicht zu einer Zwischenabrechnung verpflichtet, kann aber freiwillig eine erstellen (zusätzlicher Service). Dies können Sie direkt über die WEG-Abrechnung im Register Abrechnungsdaten steuern. Dazu ist das Klickfeld „Wohneinheit“ abrechnen vorgesehen. Ist dieses angeklickt, erhält nur der aktuelle Eigentümer eine WEG-Abrechnung.

Wenn ein Eigentümerwechsel zum 31.12….. stattfindet, müssen die Eigentümer untereinander klären wie die Heizkosten berechnet werden sollen, da der neue Eigentümer den Restbestand des Vorjahres erstattet bekommt und nicht der alte Eigentümer.

Diese Beschreibung dient nur bei Ausnahmefällen wie Liquiditätsgründen und ist rechtlich nicht bindend!

Kommentare

[...] Ergänzung zu unserem Blogbeitrag vom 30.01.2017 [...]

Sind diese Kosten auf die Mieter der Wohnung umlegbar? Danke und Gruss, Heike Jonkers-Rein

Sehr geehrte Frau Jonkers-Rein,

diese Kosten sind ausschließlich auf die Eigentümer umlegbar, da dies nur die WEG-Verwaltung betrifft.

Mit freundlichen Grüßen
Agnes Grünhofer

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