Verwaltergebühren – Vergütung für Hausverwaltung

Nach § 26 WEG muss im Verwaltervertrag auch eine Festlegung über die Verwaltergebühren erfolgen. Sollte dies – aus welchem Grund auch immer – nicht erfolgt sein, können die Eigentümer aber trotzdem nicht davon ausgehen, dass der Verwalter ehrenamtlich tätig wird. Denn nach § 612 gilt eine Vergütung für die Hausverwaltung nach den üblichen Sätzen im Zweifelsfall als stillschweigend vereinbart.

Bei der Höhe der Verwaltergebühr scheiden sich natürlich leicht die Geister. Während es die einen lieber preisgünstig haben, mahnen die anderen zur Vernunft und geben zu bedenken, dass man sich einmal die Aufgaben des Hausverwalters vor Augen halten sollte. Denn auch wenn der Verwalter für die meisten Eigentümer nur mit der Jahresabrechnung und zur Eigentümerversammlung in Erscheinung tritt, ist er doch das ganze Jahr über aktiv. Wenn man es objektiv betrachtet, basiert die Verwaltung nämlich auf einem besonderen gegenseitigen Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümer und Verwalter. Und so stellt sich die Frage, ob sich eine niedrige Verwaltergebühr im Endeffekt auch wirklich auszahlt.

Als Verteilungsschlüssel können entweder Wohneinheiten oder Miteigentumsanteile verwendet werden. Da aber der Verwaltungsaufwand für eine kleine Wohnung nicht wirklich geringer als für eine große Wohnung ist, ist die Aufteilung nach Wohneinheiten meist nahe liegender.

Höhe der Vergütung
Die Höhe der Vergütung bewegt sich in einer ziemlich großen Bandbreite, das hat eine stichprobenartige Erhebung über einige Internet-Auftritte von Hausverwaltungen ergeben. Neben der Höhe der Vergütung variieren auch die Inhalte, d.h. manche Verwaltungen rechnen einen Pauschalpreis ab, andere teilen die Kosten nach Wohnung und Garage bzw. Stellplätzen auf. Auch eine feine Differenzierung der Preise zwischen Wohnungen, Ladenlokalen, Büros, Gastronomie und anderen Gewerbeeinheiten, Garagen oder Stellplätzen kann man finden. Einige Verwalter stellen auch die Kosten für Porto und Kopien gesondert in Rechnung. Während die einen Hausverwaltungen ihre Preise im Internet veröffentlichen, betonen die anderen Hausverwaltungen, dass die Vergütung entsprechend der Gegebenheiten des Objekts individuell zu vereinbaren ist. Allen Preisen ist jedenfalls gemeinsam, dass die gesetzliche MwSt noch hinzuzurechnen ist.

Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften
Die Preise schwanken zwischen 10 und 30 EUR pro Wohnung und Monat, wobei der mittlere Bereich zwischen 15 und 17 EUR am häufigsten anzutreffen war.
Für Garagen und Stellplätze schwanken die Preise zwischen 1,50 und 5 EUR mit dem Schwergewicht bei 2 – 3 EUR.
Manche Hausverwaltungen geben ab 15 Einheiten gestaffelte Rabatte, während für 5-8 Einheiten Aufschläge auf die Grundpreise fällig sind.
Für Gewerbeeinheiten sind Preise ab 20 EUR üblich.

Verwaltung von Mietshäusern
Bei den Verwaltergebühren für die Verwaltung von Mietshäusern wird es noch schwieriger, Daumenwerte zu ermitteln, da einige Hausverwaltungen die Gebühr hier als Prozentsatz der Netto-Miete angeben, während andere wie bei der WEG-Verwaltung feste Beträge abrechnen. Die Richtwerte liegen bei 4-6% der Netto-Miete oder 12 – 25 EUR. Garagen und Stellplätze werden ebenfalls oft separat berechnet mit 2-3 EUR oder 6 % der Kaltmiete.
Für Gewerbeimmobilien werden 3 – 5 % der Bruttojahresmiete als Verwaltergebühr verlangt.

Gültigkeitsdauer
Bezüglich der Gültigkeitsdauer der vereinbarten Verwaltervergütung wird auch unterschiedlich verfahren. Es gibt Verträge, in die eine Steigerung der Vergütung nach dem Lebenshaltungskostenindex eingebaut ist. Andere Verträge fixieren die Vergütung über eine bestimmte Laufzeit. Das Recht auf eine Erhöhung um einen bestimmten Prozentsatz kann ebenso in den Vertrag aufgenommen werden.

Zusätzliche Vergütung
Für besondere Leistungen kann der Verwalter eine zusätzliche Vergütung verlangen. Dies gilt für Leistungen, die üblicherweise nicht vom ihm erbracht werden müssen, sondern zu denen er von der Eigentümergemeinschaft beauftragt wird. Das mögliche Aufgabenspektrum ist durchaus umfangreich und vielseitig, wie folgende Liste zeigt:

  • Planung und Durchführung größerer Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, Umbauten oder Ausbauten
  • Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen oder Geltendmachung von Baumängeln, die sich auf das gemeinschaftliche Eigentum beziehen
  • Abwicklung von Versicherungsschäden
  • Zustimmung zum Verkauf einer Eigentumswohnung
  • Durchführung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung
  • Teilnahme an mehr als einer Sitzung des Verwaltungsbeirats
  • Vermietung von Mikrophonanlagen, Beamern oder anderer technischer Geräte für Versammlungen
  • Erstellung oder Wiederherstellung fehlender Verwalterunterlagen, die dringend benötigt werden.

Während für die Vergütung von Baumaßnahnen auf die Baunebenkostenansätzen für Verwalterleistungen der II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden kann, werden für die anderen Aufgaben meist Stundensätze oder Pauschalen verrechnet.

Umlagefähigkeit auf Mieter
So vielfältig sich die Situation bei der Vergütung und den zusätzlichen Aufgaben darstellt, so klar ist die Lage bei der Umlagefähigkeit der Verwalterkosten: Der Eigentümer muss die Verwalterkosten tragen und kann sie nicht auf den Mieter abwälzen. Selbst wenn dies schriftlich vereinbart ist, kann der Mieter zu viel bezahlte Beträge zurückverlangen.

Tipp für Hausverwalter
Wer seine Tätigkeiten für ein Objekt schwarz auf weiß nachweisen kann, kann einerseits seine Kompetenz und seinen Einsatz nachweisen und andererseits ein ruhiges Gewissen haben, wenn es zu kritischen Nachfragen der Eigentümer kommen sollte. Hausverwalter, die Win-CASA für Ihre Arbeit benutzen, bekommen solche Tätigkeitsnachweise auf Knopfdruck und ohne zusätzlichen Aufwand:

taetigkeitsnachweis Verwaltergebühren   Vergütung für Hausverwaltung

Kommentare

Interessante Abhandlung über das Thema “Verwaltergebühren”. Schade dass das Programm noch immer nicht in der Lage ist, die Verwaltergebühren für jedes einzelne Haus “auf Knopfdruck” zu berechnen. Vielleicht können wir ja mal eine Info bekommen ob und wenn ja wann dies angedacht ist, da die Mitbewerber hier eindeutig besser aufgestellt sind.

LG B. Damke

Hallo Herr Damke,

vielen Dank für den Verbesserungsvorschlag. Die nächste Version von Win-CASA wird eine Automatik zur Berechnung der Verwaltergebühr beinhalten.

Anfang 2008 erscheint das Sondereigentumsverwaltungsmodul. Hier wird im Rahmen der mtl. Verarbeitung die Verwaltergebühr auch automatisch berechnet.

Uwe Fernengel
Software24.com GmbH

Wer noch mehr Informationen darüber braucht, wie teuer welche Form der Hausverwaltung in welcher Region bei welcher Objektgröße tatsächlich ist, kann dies über die On-The-Fly erzeugten Preisstatistiken bei http://www.hausverwaltersuche.de nachsehen.

Derzeit werden dort rund 2.000 der zuletzt mit dem Portal erstellten Preisangebote für Hausverwaltungen für die Berechnung der Durchschnittspreise herangezogen, wodurch die Statistiken sehr repräsentativ sind.

Klaus P. Lewohn
HauserwalterSuche.de

Danke für die Information. Können Sie schon sagen, wann die nächste Version voraussichtlich erscheinen wird?

LG B. Damke

Guten Tag,
nachdem Ihr Programm inzwischen auch seitens der Fiducia zertifiziert wurde, sollte es auch bald möglich sein, im Export-Modul auch die Word Pro und Lotus 1-2-3- Dokumente zu exportieren. Viele Volksbanken arbeiten überwiegend Mit den Lotus Word Pro und Lotus 1-2-3 Programmen. (Später vielleicht auch noch Open-Office)

Für Sie ergibt sich hier ein riesiger Markt für die Hausverwaltungssoftware da viele Volksbanken dazu übergehen in eigenen Abteilungen die Bestände selbst zu verwalten, teilweise neu bauen und neu vermieten mit einer neuen Filiale im Objekt.

Vielleicht ist es möglich kurzfristig in einem Service Pack die Export-Funktion zu erweitern.

Freundliche Grüße

Ich bin seit 1999 Kundin von WIN Casa, Software 24 und kann nur sagen:
TOP! Die Software ist einfach, klar, übersichtlich. Der Telefonservice
schnell, kompetent, höflich, kundenorientiert.

Ich empfehle gern diese Software. Auch mein Steuerberater machte die
Anmerkung “Selten eine solche übersichtliche klare Abrechnung gesehen,
auch für den ungeübten Mieter sehr sehr verständlich.”

Einfach GUT!
Karin Vogelsang

Sie schreiben: Als Verteilungsschlüssel können entweder Wohneinheiten oder Miteigentumsanteile verwendet werden. Da aber der Verwaltungsaufwand für eine kleine Wohnung nicht wirklich geringer als für eine große Wohnung ist, ist die Aufteilung nach Wohneinheiten meist nahe liegender.

Das mag ja stimmen. Richtig ist jedoch, dass die Verwalterin zuerst die Vorgaben der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu beachten hat. Seit dem 1.7.2007 ist auch eine Beschlussfassung gem. WEG § 16 Abs. 3 zu den Verwaltungskosten möglich. Gibt es seit dem 1.7.2007 einen Beschluss, dass die Verwaltungskosten, anstatt nach Miteigentumsanteilen gem. Teilungserklärung, sondern nach Wohneinheiten abgerechnet werden sollen, so hat sich die Verwalterin nach dem Beschluss zu richten.

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