Eine Mietkaution ist in der Immobilienbranche üblich und dient dazu, den Vermieter vor finanziellen Verlusten zu schützen. Doch was geschieht mit dem Geld, das der Mieter als Kaution hinterlegt hat? In diesem Artikel erklären wir Ihnen alles, was sie über Kautionszinsen wissen müssen.
Definition – Was sind Kautionszinsen?
Bei den Kautionszinsen handelt es sich um Zinsen, die der Vermieter dem Mieter auf die geleistete Kaution zahlt. Diese entstehen durch die Anlage der Kaution auf beispielsweise einem Kautionskonto. Hierzu ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet.
Kaution = Die Zahlung der Kaution dient als Sicherheit für den Vermieter und kann bei Schäden oder Zahlungsrückständen des Mieters in Anspruch genommen werden.
Im Gegensatz zur Kaution dürfen Kautionszinsen nicht zur Begleichung von offenen Forderungen genutzt werden.
Anlage – Wie kann und muss die Kaution angelegt werden?
Bei Mietverträgen ab dem 01.01.1983 muss die Kaution zinsbringend angelegt werden. Hierzu verpflichtet die in §551 BGB beschriebene Kautionsanlagepflicht.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
Der Vermieter verwaltet die Mietsicherheit treuhänderisch und ist dem Mieter gegenüber rechenschaftspflichtig. Bei Verletzung der Kautionsanlagepflicht besteht in der Regel ein Schadensersatzanspruch.
Vermieter sind laut §551 BGB dazu verpflichtet die Kaution auf ein Produkt anzulegen, welches Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist ermöglicht. Eine andere Anlageform als auf einem Kautionskonto kann mit dem Mieter vereinbart werden, solange diese Vereinbarung den Mieter nicht benachteiligt.
Verschiedene Anlageformen:
Der wesentliche Unterschied zwischen den jeweiligen Anlageformen liegt in der Verzinsung der Kautionssumme. Der Zinssatz bemisst sich nach der Anlageform und der Gesellschaft, die die Anlagemöglichkeit anbietet. Der Zinssatz kann variabel, aber auch konstant und fest sein.
Die Anlage auf Sparkonten ist am weitesten verbreitet. Die mit Abstand höchsten Zinsen und Renditen erhält man auf ein Mietkautionsdepot und Hypothekenanleihen. Als besondere Möglichkeit ist auch die Anlage in Gold möglich, welche in der Regel über die letzten Jahre und Jahrzehnte wertbeständig geblieben ist.
Hier finden Sie eine Übersicht über Anlagemöglichkeiten der Mietkaution:
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- Separates Konto: Die gängigste Methode besteht darin, die Kaution auf einem separaten Konto anzulegen, das nur für die Kaution und die damit verbundenen Zinsen verwendet wird.
- Sparbuch: Eine andere Möglichkeit ist die Anlage der Kaution auf einem Sparbuch. Auch hier muss das Sparbuch separat für die Kaution angelegt werden. Damit ist eine klare Trennung von anderen Einlagen gewährleistet.
- Mietkautionsbürgschaft: Statt die Kaution bar zu hinterlegen oder auf ein Konto einzuzahlen, können Vermieter und Mieter auch eine Mietkautionsbürgschaft abschließen. Dabei übernimmt ein Kautionsversicherer die Bürgschaft für die Kaution und der Mieter zahlt dafür eine regelmäßige Prämie.
- Festgeldkonto: Die Anlage der Kaution auf einem Festgeldkonto ist eine weitere Alternative. Diese Art der Anlage ist für einen bestimmten Zeitraum fest und kann während dieser Zeit nicht in Anspruch genommen werden. Festgeldkonten bieten in der Regel höhere Zinssätze als normale Sparkonten.
Wichtig zu beachten ist, dass der Vermieter dafür verantwortlich ist, die Kaution rechtmäßig anzulegen und zu verwalten. Der Mieter hat das Recht auf Auskunft über die Art der Anlage und gegebenenfalls auf Einspruch gegen diese.
Berechnung – Wie hoch sind Kautionszinsen?
Über die Höhe der Kaution kann zwischen Vermieter und Mieter verhandelt werden. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die gesetzlichen Anforderungen eingehalten werden müssen. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten als Kautionszahlung.
Die Höhe der für die Kaution zu zahlenden Zinsen ist gesetzlich begrenzt und darf in der Regel nicht höher sein als der jeweils geltende gesetzliche Zinssatz.
Die Berechnung der Kautionszinsen erfolgt in der Regel auf Grundlage des Jahreszinssatzes, geteilt durch 12 Monate und multipliziert mit der Höhe der geleisteten Kaution.
So wird Schritt für Schritt vorgegangen:
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- Ermittlung des aktuellen gesetzlichen Zinssatzes: Der aktuelle gesetzliche Zinssatz für Kautionen kann auf der Website der Bundesbank als Statistik eingesehen werden. Der gesetzliche Zinssatz gilt in der Regel für das jeweilige Kalenderjahr.
- Jahreszinssatz durch 12 Monate teilen: Um den monatlichen Zinssatz zu erhalten, wird der Jahreszinssatz durch 12 geteilt.
- Multiplizierung des Monatszinssatzes mit der Kaution: Nun wird der ermittelte Monatszinssatz mit der Höhe der geleisteten Kaution multipliziert. So erhält man die Kautionszinsen pro Monat.
- Kautionszinsen pro Monat mit Mietdauer multiplizieren: Die vorherigen ausgerechneten Kautionszinsen pro Monat werden jetzt mit jedem Monat der Mietdauer multipliziert, um den Gesamtbetrag der Kautionszinsen zu erhalten.
Beispielrechnung:
Kautionssumme: 3000€
Dauer Mietverhältnis: 10 Monate
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- Gesetzlicher Jahreszinssatz für 2023: 0,5 %
- Monatszinssatz: Jahreszinssatz / 12 Monate = 0,5% / 12 = 0,042%
- Kautionszinsen pro Monat: Kaution x Monatszinssatz = 3000€ x 0,042% = 1,26€
- Gesamtbetrag Kautionszinsen für Mietdauer: Kautionszinsen Monat x Mietdauer = 1,26€ x 10 Monate = 12,60€
Die Kautionszinsen die der Vermieter in diesem Fall auszahlen muss betragen 12,60€.
Wichtig: Die Berechnung der Kautionszinsen erfolgt nicht immer genau wie oben beschrieben, da es auch abweichende Regelungen geben kann. Die konkreten Bestimmungen sollten daher im Mietvertrag, bei einem Anwalt oder bei der Verbraucherzentrale überprüft werden.
Einforderung – Wie werden Kautionszinsen ausgezahlt?
Die Auszahlung der Kautionszinsen erfolgt in der Regel wenn das Mietverhältnis endet und der Mieter die Kaution zurückerhält. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entsteht grundsätzlich mit der Räumung und Beendigung des Mietverhältnisses. Allerdings verjährt der Anspruch auf Kautionszinsen in der Regel nach drei Jahren. Als Mieter sollte daher darauf geachtet werden, dass die Auszahlung rechtzeitig stattfindet.
Hinweis: Der Vermieter ist berechtigt, vor Rückzahlung der Kaution bestehende Ansprüche gegen den Mieter abzuklären. In der Regel gilt hierfür ein Zeitraum von 6 Monaten nach dem Auszug. Darüber hinaus hat der Vermieter das Recht zur Einbehaltung eines Teils der Kaution bis zur Abrechnung der Nebenkosten.
Sonderfälle: In bestimmten Fällen kann es Ausnahmen von der Verpflichtung zur Zahlung von Kautionszinsen geben, z.B. bei einer Mietdauer von weniger als 6 Monaten oder bei Übernahme der Wohnung in unrenoviertem Zustand. Hier sollten die gesetzlichen Regelungen genau geprüft werden.
Kautionszinsen sind Zinsen, die dem Mieter auf die von ihm geleistete Mietkaution zustehen. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution zinsbringend anzulegen, und die daraus entstehenden Erträge müssen dem Mieter gutgeschrieben bzw. ihm ausgezahlt werden.
Nach deutschem Mietrecht (§ 551 BGB) muss der Vermieter die Mietkaution so anlegen, dass sie Zinsen abwirft – in der Regel über ein Konto bei einem Kreditinstitut mit den üblichen Zinssätzen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.
Die Berechnung der Kautionszinsen erfolgt meist auf Basis des aktuellen Zinssatzes für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist:
1. Ermittlung des Jahreszinssatzes
2. Teilen des Jahreszinssatzes durch 12 → Monatszinssatz
3. Multiplikation des Monatszinssatzes mit der Höhe der hinterlegten Kaution
4. Multiplikation des so ermittelten Monatszinses mit der Dauer des Mietverhältnisses
Ja – grundsätzlich muss die Kaution zinsbringend angelegt werden und die Zinsen dem Mieter zustehen. Liegt jedoch eine Anlageform vor, die praktisch keine Zinsen bringt (z. B. in Niedrigzinsphasen), entstehen auch keine nennenswerten Zinsen.
Ja – Mieter und Vermieter können gemeinsam eine andere Art der Anlage vereinbaren. Diese Vereinbarung darf den Mieter aber nicht benachteiligen. In allen Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen.
Der Vermieter muss dem Mieter auf Anfrage Auskunft über die Anlage und die Zinsen geben. Frühere und laufende Zinsgutschriften sollten dokumentiert und transparent dargestellt werden, z. B. über jährliche Abrechnungen oder Kontoauszüge.
Die Zinsen werden meist bei Rückzahlung der Kaution ausgezahlt – also nach Ende des Mietverhältnisses und Abrechnung aller offenen Positionen. Vorgänge wie die Verrechnung von Forderungen oder die Abklärung offener Kosten können die tatsächliche Auszahlung verzögern.
Um rückwirkend Zinsen zu berechnen, gibt es kostenlos nutzbare Zinsrechner für Mietkautionen, bei denen du die Kautionshöhe, den Mietzeitraum und ggf. historische Zinssätze eingibst, um den Zinsbetrag zu ermitteln.
Verstößt der Vermieter gegen seine Pflicht zur zinstragenden Anlage, kann der Mieter ggf. Schadensersatzansprüche geltend machen. Daraus können auch Nachzahlungsforderungen für entgangene Zinsen folgen.
Ja. Die Kautionszinsen gehören rechtlich zum vermögensmäßigen Anspruch des Mieters, weil die Zinsen auf der Mietsicherheit basieren und dieser Mietsicherheit rechtlich zugeordnet sind. Sie dürfen nicht vom Vermieter für andere Zwecke einbehalten werden.
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