Tipps & Tricks sowie die aktuellsten Regelungen und Berechnungsrichtlinien für eine gelungene Ermittlung der Brutto-Grundfläche.

Wofür braucht man die Brutto-Grundfläche – und warum berechnet man sie?

Die Brutto-Grundfläche (BGF) ist eine sehr wichtige Größe in der Immobilienbranche. Zum einen wird sie zur Ermittlung der Baukosten bzw. Gebäudeherstellungskosten benötigt. Hier dient sie allerdings bloß als Orientierung, da die so ermittelten Kosten nicht die tatsächlichen Baukosten, sondern nur die üblichen Herstellungskosten darstellen.

Zum anderen kann durch die Brutto-Grundfläche auch der Sachwert einer Immobilie ermittelt werden, beispielsweise wenn ein Kauf oder Verkauf ansteht. Hier ist die BGF die Bezugsgrundlage für die Berechnung der Normalherstellungskosten (NHK), die wiederum in der Wertermittlung einer Immobilie mittels Sachwertverfahren berücksichtigt wird.

Definition – Was ist die Brutto-Grundfläche?

Definiert wird die Brutto-Grundfläche als die Summe aller Grundflächen aller Geschosse eines Gebäudes oder eines Teilbereichs eines Bauwerks, unabhängig von deren Nutzbarkeit. Sie wird typischerweise in Quadratmetern angegeben und ist vorschriftsmäßig geschossweise zu ermitteln. In der „DIN 277– Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau“ werden alle zu beachtenden Vorgaben genauer definiert.

Hinweis: Statt dem Begriff „Brutto-Grundfläche“ wird oft fälschlicherweise der Begriff „Bruttogeschossfläche“ verwendet.

Die Brutto-Grundfläche setzt sich aus der Konstruktions-Grundfläche (KGF) und der Netto-Raumfläche (NRF) zusammen. Die Konstruktions-Grundfläche (KGF) beschreibt die Summe aller aufgehenden Bauteile, insbesondere die nicht nutzbaren Standflächen der Wände. Sie kann auch aus der Differenz zwischen BGF und NRF ermittelt werden. Vor 2016 wurde die Netto-Raumfläche als Netto-Grundfläche (NGF) bezeichnet. Dies wurde in der neuen Fassung der DIN 277 von 2016 geändert. Die Netto-Raumfläche ist die Summe der nutzbaren Grundflächen eines Gebäudes und wird in drei Nutzungsgruppen unterteilt:

Brutto-Grundfläche Zusammensetzung für Berechnung
Zusammensetzung der Brutto-Grundfläche

Der erste Teil der NRF ist die Nutzungsfläche (NUF). Vor 2016 wurde sie noch als Nutzfläche (NF) bezeichnet. Dies ist die effektiv nutzbare Grundfläche zum sinngemäßen Gebrauch eines Gebäudes. Darunter zählen zum Beispiel Wohnen und Aufenthalt oder Büroarbeit. Zu der Nutzungsfläche gehören auch Fahrzeugabstellflächen. Da es viele verschiedene Zwecke eines Gebäudes gibt, wurden Nutzungsflächenarten zur genauen Unterteilung bestimmt. Es gibt die NUF1 bis NUF7 und Räume deren Gebrauch noch nicht festgelegt bzw. noch nicht festlegbar ist, werden seit 2021 zur NUF7 dazugezählt.

Der zweite Teil besteht in der Technikfläche (TF). Auch ihr Name wurde geändert und vor 2016 war sie als technische Funktionsfläche bekannt. Die Technikfläche dient per Definition der Unterbringung zentraler haustechnischer Anlagen. Dazu gehören zum Beispiel die Heizung oder der Maschinenraum eines Aufzuges.

Der letzte Teil der Netto-Raumfläche ist die Verkehrsfläche (VF). Hier werden alle Flächen eingerechnet, die dem Zugang zu Räumen, dem Verkehr innerhalb von Gebäuden oder dem Verlassen im Notfall dienen. Dazu gehören unter anderem Flure, Treppen, Hallen und auch Schächte für Förderanlagen.

Info: Installations- und Aufzugsschächte mit einem lichten Querschnitt von über einem Quadratmeter werden nur noch in ihren begehbaren Teilen zur NRF gerechnet. Der Rest zählt zur Konstruktions-Grundfläche (KGF).

Normen und Regelungen – DIN 277

Wie schon erwähnt, wird die Brutto-Grundfläche in der DIN 277 – „Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau“ definiert. Die DIN 277 normt die Berechnung und Gliederung von Rauminhalten und Flächen und schafft damit eine verbindliche und einheitliche Grundlage für den Hochbau. Seit 2016 galt die DIN 277: 2016, mit der einige wichtige Änderungen eingeführt wurden. Unter anderem wurden einige Definitionen der Flächen abgeändert, wie im vorigen Abschnitt schon erklärt wurde, aber es wurden auch große Vereinfachungen bei der Berechnung der Brutto-Grundfläche vorgenommen. Diese werden im nächsten Abschnitt weiter erläutert. Im Jahre 2021 wurde die DIN 277 noch einmal ergänzt. Damit wurde offiziell die DIN 277:2016 zurückgezogen und mit der DIN 277:2021-08 ersetzt, welche seitdem angewendet werden muss. In der Ergänzung wurde der Umgang mit Aufzugsschächten und Flächen, deren Zweck noch nicht bestimmt ist, festgelegt. Die größte Änderung betrifft allerdings den Titel „Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau“. Zuvor definierte die DIN 277 Berechnungsgrundlagen für das gesamte Bauwesen, doch seit August 2021 gilt sie ausschließlich für den Hochbau.

Wie berechnet man die Brutto-Grundfläche?

Für die Berechnung der Brutto-Grundfläche gibt es zwei verschiedene Herangehensweisen. Genau wie die Konstruktions-Grundfläche aus der Differenz zwischen Brutto-Grundfläche und Netto-Raumfläche ermittelt werden kann, kann man die Brutto-Grundfläche leicht ermitteln, insofern die KGF und die NGF bekannt sind. Hierfür gilt:

KGF + NGF = BGF

Die zweite Methode ist etwas komplexer und sollte daher sehr sorgfältig durchgeführt werden. Hierbei müssen die Grundflächen der zu betrachtenden Immobilie oder des Teilbereichs nach den Vorschriften der DIN 277 nach ihrer Zugehörigkeit zu verschiedenen Bereichen getrennt ermittelt werden. Bei der Berechnung der Brutto-Grundfläche gilt grundsätzlich, dass in Länge und Breite auf 10 m² auf- bzw. abgerundet wird. Außerdem muss die Grundfläche der einzelnen Geschosse separat ermittelt werden. Ob die einzelnen Werte auf Grundlage von Planmaßen oder tatsächlichen Abmessungen berechnet wurden, muss auch angegeben werden. Für die Berechnung anzusetzen sind nach DIN 277, Abschnitt 6.1 die „äußeren Maße der Baukonstruktionen einschließlich Bekleidung (z. B. Außenseite von Putzschichten, mehrschalige Wandkonstruktionen) in Höhe der Oberkanten der Boden- und Deckenbeläge“. Zur getrennten Ermittlung der Grundflächen gibt es seit 2016 nur noch zwei Bereiche in welche die Räume und Flächen eingeteilt werden müssen:

    • Regelfall (R): diesem Bereich werden alle Flächen zugeordnet die vollständig umschlossen sind.
      •  Hinweis: Konstruktionsgrundflächen (KGF), die zwischen R und S liegen, sind dem Regelfall zuzuordnen
    • Sonderfall (S): hierzu zählen alle Flächen die konstruktiv verbunden, aber nicht vollständig umschlossen sind. Ein Beispiel dafür wären Balkone, Eingangsbereiche und Loggien. An den Stellen an denen sie nicht vollständig umschlossen sind, werden sie bis zur Begrenzung der vertikalen Projektion ihrer Überdeckung gemessen.

 

Beispiel Berechnung Bruttogrundfläche
Beispiel zur Berechnung der Brutto-Grundfläche mit Regelfall und Sonderfall

Nicht überdeckte Bereiche, sowie Balkone, werden für Berechnungen nach dem Standard der Wertermittlungsrichtlinie mit NHK 2010 nicht mehr zur Brutto-Grundfläche gezählt.

Tipp: Da die Unterteilung sehr detailliert ist, ist es oft schwierig nicht den Überblick zu verlieren. Zur Berechnung hilft es daher, eine Tabelle mit den einzelnen Abmessungen zu erstellen bevor alles zusammengerechnet wird. So kann man auch im Nachhinein noch Änderungen durchführen.