Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung

Nicht immer sind alle Eigentümer mit den Beschlüssen, die in der Eigentümerversammlung getroffen werden, einverstanden. Und dann stellt sich die Frage, ob sie sich der Mehrheit geschlagen geben oder versuchen, gegen den Beschluss anzugehen.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) macht hierzu in § 23 Abs. 4 eine Aussage, die dazu beitragen soll, klare Rechtsverhältnisse unter Wohnungseigentümern zu schaffen. Hier der Wortlaut:
„Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.“
Es gibt also mehrere Möglichkeiten, einen Beschluss aus der Welt zu schaffen:
Nichtigkeit
Es muss geprüft werden, ob die Wohnungseigentümer im vorliegenden Fall überhaupt einen Beschluss treffen durften. Sollten sie also einen Beschluss gefasst haben, ohne zuständig gewesen zu sein, ist der Beschluss sowieso nichtig. Er ist somit ungültig, ohne dass er noch extra für ungültig erklärt werden muss.
Gleiches gilt für Beschlüsse, die gegen die guten Sitten oder die Vorschriften des WE-Gesetzes verstoßen.
Anfechtung
Jeder Beschluss kann angefochten werden, wenn berechtigte Gründe dafür vorliegen. Ein Grund zur Anfechtung können Mängel in der Beschlussfassung sein. Hat das Verfahren bei der Beschlussfassung nicht gestimmt, wurde die erforderliche Mehrheit oder Einstimmigkeit nicht eingehalten, gab es Formfehler, keine ausreichend klare Ankündigung der Abstimmung in der Tagesordnung oder wurden nicht alle Eigentümer eingeladen, besteht das Anfechtungsrecht.
Vorgehen zur Anfechtung
Beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, wird der Antrag auf Ungültigkeitserklärung des Beschlusses gestellt. Als Antragsteller kommen die Eigentümer, der Verwalter oder auch Dritte in Frage. Der Verwaltungsbeirat ist allerdings nicht befugt, die Anfechtung zu beantragen.
Der Antrag muss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung gestellt werden, unabhängig vom Zeitpunkt des Zugangs des Protokolls der Eigentümerversammlung. Allerdings sollte das Protokoll so rechtzeitig versendet werden, dass von der Anfechtungsfrist noch mindestens eine Woche verbleibt. Wenn es sich abzeichnet, dass das Protokoll nicht bis zum Ende der Frist vorliegt, können die Eigentümer sozusagen vorsichtshalber alle Beschlüsse anfechten, und die Anfechtung nach Erhalt des Protokolls dann auf einzelne Beschlüsse begrenzen.
Der angefochtene Beschluss behält so lange seine Wirksamkeit, bis er vom Amtsgericht für ungültig erklärt wird. Wird der Anfechtung stattgegeben, wird der Beschluss rückwirkend ungültig. Sollte er bereits vor Ende der Anfechtungsfrist umgesetzt worden sein, so müssen die dadurch eingetretenen Folgen nach der erfolgreichen Anfechtung wieder beseitigt werden.
Negativbeschluss
Lehnt die Eigentümerversammlung einen Beschlussantrag mit ihrer Mehrheit ab, so spricht man von einem Negativbeschluss. Ein Beispiel dafür wäre die Abberufung des Verwalters, die aber von der Mehrheit der Versammlung abgelehnt wird. Auch Negativbeschlüsse können angefochten werden, was lange Zeit nicht so gesehen wurde.
Fazit
Es ist für den Laien wahrlich nicht einfach, die Wirksamkeit von Beschlüssen zu beurteilen und zu entscheiden, ob eine Anfechtung sinnvoll ist und Aussicht auf Erfolg hat.
Dieser Beitrag sollte auch nur einen kleinen Einblick in das Thema bieten. Im Einzelfall muss das Vorgehen wohl überlegt und möglicherweise mit einem Anwalt besprochen werden. Gut zu wissen wäre auch im Voraus, ob die Kosten – möglicherweise auch eines Gerichtsverfahrens – durch eine Rechtsschutzversicherung abgedeckt sind.