Was können Hausverwalter aus kürzlich gefällten Gerichtsurteilen lernen? Einiges, das ist klar, wobei ich fast sagen würde, dass man in manchen Fällen gar nicht die Gerichte hätte bemühen müssen und der gesunde Menschenverstand gereicht hätte. Aber da das ja immer subjektiv ist, hier die Urteile, teils mit einer persönlichen Anmerkung.
Betriebskostenrechnung
Ermittlungen für den Umlageschlüssel
Es ist zwar eher selten, aber nicht ausgeschlossen, dass bestimmte Betriebskostenarten nach Köpfen umgelegt werden, also nach der Anzahl der Personen, die in der jeweiligen Wohnung leben. Ich habe das beispielsweise einmal für die Müllgebühren erlebt. Ist das so vereinbart, dann muss sich der Verwalter jeweils die aktuellen Werte von den Bewohnern erfragen. Das kann also auch unterjährige Veränderungen durch Auszug oder Geburten mit sich bringen. Befragt der Verwalter für die Werte das Einwohnermeldeamt, so ist er im Unrecht. Der Bundesgerichtshof vertrat nämlich die Meinung, dass nicht alle gemeldeten Bewohner auch tatsächlich in der Wohnung leben oder umgekehrt.
Zugang der Betriebskostenabrechnung
Bezüglich der Betriebskostenrechnung zählt der Zugang und nicht der Versand. D.h. der Eigentümer oder Mieter muss die Abrechnung fristgerecht erhalten haben. Im Zweifelsfall muss dies der Absender nachweisen können, und es genügt nicht, dass er den Brief ausreichend früh losgeschickt hat. So hat das Amtsgericht Meißen in seinem Urteil mit Az. 3 C 0257/07 für einen Mieter und gegen den Vermieter entschieden.
Praktisch sehe ich da allerdings gewisse Schwierigkeiten, denn eigentlich kann ja ein Verwalter nicht für etwaige Unzulänglichkeiten auf dem Postweg verantwortlich gemacht werden. So hatte ich in letzter Zeit mehrfach Briefe für Empfänger im Nachbarhaus in meinem Briefkasten. Ich habe sie natürlich dem korrekten Empfänger zukommen lassen, aber ob das wirklich jeder tun würde, wage ich leider zu bezweifeln. Und wenn es sich in einem solchen Fall um die Betriebskostenabrechnung handelt, müsste der Verwalter für das Fehlverhalten von zwei Personen einstehen? Denn ganz sicher gehen kann er ja nur, wenn er die Abrechnung persönlich übergibt und sich den Erhalt quittieren lässt. Wenn er die Abrechnung eigenhändig in den Briefkasten des Empfängers wirft, gilt diese zwar rechtlich als zugegangen, d.h. wenn der Eigentümer seinen Briefkasten nicht leeren würde, läge der Fehler bei ihm, weil die Abrechnung in seinen Einflussbereich gelangt ist. Aber trotzdem hat der Verwalter kein Beweisstück, dass er die Abrechnung tatsächlich eingeworfen hat….
Ende der Verwaltertätigkeit
Abberufung des Verwalters
Manchmal läuft es nicht rund mit der Hausverwaltung. Ist es dabei so weit gekommen, dass das Vertrauen zwischen dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat so stark getrübt ist, dass eine weitere Zusammenarbeit unzumutbar ist, kann der Verwalter abberufen werden. Es darf sich aber nicht nur um „ein bloßes Gefühl“ handeln, sondern es müssen konkrete Beweise vorliegen und vorgelegt werden können. Zu diesem Schluss kam das OLG Köln, nachzulesen im Urteil mit Az. 16 Wx 37/07.
Pflichtangaben des Verwalters
Egal ob der Verwalter nun abberufen wird oder aus anderen, harmloseren Gründen seine Tätigkeit beendet: er muss die Eigentümergemeinschaft umfassend über die finanzielle Situation informieren. Dies beinhaltet nicht nur die Einnahmen und Ausgaben, sondern auch Forderungen, Verbindlichkeiten und Kontostände. Selbstverständlich müssen alle Angaben mit entsprechenden Belegen fundiert werden. Diese Entscheidung wurde vom OLG München gefällt. Hier würde ich persönlich sagen, dass das fast logisch ist – im Gegensatz zu der Postgeschichte von oben. Wer Details wissen möchte, muss nach dem Az. 34 Wx 93/07 suchen.
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