Zum 01.07.2007 ist die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes und des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung in Kraft getreten. Eine Änderung wird die Wohnungseigentümergemeinschaften besonders freuen, wenn sie sich schon darüber ärgern müssen, dass nicht alle Eigentümer ihr Hausgeld fristgerecht zahlen.
Bisher mussten die ausstehenden Zahlungen von der Eigentümergemeinschaft getragen werden. Kam es zur Zwangsversteigerung der Wohnung des säumigen Zahlers wurden die Banken vorrangig befriedigt, und für die WEG blieb meist nichts mehr übrig. Da derartige Fälle in letzter Zeit immer häufiger auftraten, hat der Gesetzgeber unter Berücksichtigung folgender Überlegungen gehandelt:
Vorüberlegungen
Wer eine Eigentumswohnung kauft, möchte entweder selber darin wohnen oder sie vermieten. Er hat nicht die Absicht, damit auch noch andere Eigentümer finanziell zu unterstützen. Da er keinen Einblick in die finanzielle Lage der anderen Eigentümer hat, ist es ihm auch gar nicht möglich, ein diesbezügliches finanzielles Risiko einzuschätzen. Die kreditgebende Bank hat da bessere Möglichkeiten. Und so ist es eigentlich nur logisch, dass sie das Risikos mit den Eigentümern teilt und zumindest einige der ausstehenden Hausgeldzahlungen vor den Ansprüchen der Bank befriedigt werden.
Dazu kommt, dass die Hausgeldzahlungen auch dazu verwendet werden, die Immobilie in Stand zu halten. Fehlen hierzu durch Zahlungsausfälle die nötigen Mittel, sinkt der Wert des Hauses und damit auch der bei einer Zwangsversteigerung erzielbare Erlös. Dies steht dem Interesse der Gläubiger natürlich entgegen.
Ob manche Banken die Zahlungsunfähigkeit von Eigentümern durch die Vergabe immer höherer Kredite begünstigt haben und nun sozusagen die Quittung bekommen, sei dahingestellt. In Österreich, wo eine vergleichbare Regelung bereits seit 1999 besteht, konnte jedenfalls keine Veränderung der Kreditvergabepraxis festgestellt werden.
Änderungen
Trotz der Kreditsicherung durch Grundschulden oder Hypotheken stehen die Banken nun nicht mehr an erster Stelle, wenn es um die Verteilung des Erlöses aus der Zwangsversteigerung kommt. Die Eigentümergemeinschaft ist von Rangklasse 5 in Rangklasse 2 aufgerückt und wird zumindest einen Teil der ausstehenden Kosten für Strom, Wasser, Öl oder Gas und die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage des säumigen Zahlers ersetzt bekommen.
Die Gläubiger werden nun in folgender Reihenfolge befriedigt:
1. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten auf das Grundstück bei Zwangsverwaltung, Verfahrenskosten für Gericht und Gutachter
2. Hausgeldschulden
3. öffentliche Lasten wie z.B. Grundsteuern
4. in Abteilung 2 und 3 des Grundbuchs eingetragene Rechte, z.B. Grundschulden aus der Finanzierung, Dauerwohnrechte usw.
5. andere, nicht im Grundbuch eingetragene Rechte
Mindest- und Höchstbeträge
Die Gemeinschaft kann alle seit mehr als 3 Monaten fälligen Zahlungen des laufenden Jahres und der zwei vorausgegangenen Kalenderjahre geltend machen, sofern die Summe mehr als 3% des Einheitswerts beträgt.
Der höchste mögliche Betrag liegt allerdings bei 5% des Werts der Wohnung des säumigen Zahlers. Die danach noch offen gebliebenen Ansprüche der WEG gegen den Ex-Eigentümer bleiben aber dennoch bestehen, d.h. dieser ist noch immer zur Zahlung verpflichtet.
Voraussetzungen
Wichtig ist allerdings, dass die Ansprüche der WEG dem Gericht, das die Zwangsversteigerung betreibt, rechtzeitig bekannt gemacht werden. Als Dokumente müssen Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne oder Protokolle von Eigentümerversammlungen, aus denen die Zahlungsverpflichtung hervorgeht, vorgelegt werden. Sollten bereits Vollstreckungsbescheide oder Urteile vorliegen, müssen auch diese dem Gericht übergeben werden.
Details
Weitere Details finden Sie im Gesetzestext und in der amtlichen Begründung der Novelle.
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