Er wirkt im Hintergrund, der gute Hausverwalter. Man sieht ihn kaum, aber er hat alles im Blick und im Griff. Denn er muss ja erkennen, ob am Haus Schäden entstehen, die kurz- oder mittelfristig eine Reparatur erfordern oder wann Sanierungsmaßnahmen zum Erhalt der Substanz diskutiert werden sollen. Dass der Hausverwalter im Objekt war, erkennt man manchmal auch an einem neuen Aushang am schwarzen Brett oder wenn am „wild“ abgelagerten Mobiliar im Gemeinschaftskeller eine Aufforderung zur Entfernung der Teile hängt. Und Vermieter wissen die Arbeit des Verwalters zu schätzen, wenn die Positionen der Hausgeldabrechnung bereits in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten getrennt sind.
Was macht die Eigentümerversammlung also mit einem solchen guten Verwalter? Sie entlastet ihn in der Eigentümerversammlung. Diese Entlastung der Hausverwaltung gilt für das zurückliegende Jahr, d.h. die Eigentümergemeinschaft bringt damit zum Ausdruck, dass sie mit den Tätigkeiten einverstanden war ihnen keine Schäden bekannt sind, für die sie noch Schadensersatzansprüche geltend machen wollen. Rechtlich gesprochen handelt es sich um ein negatives Schuldanerkenntnis nach § 397, Abs. 2 BGB.
Pikanterweise ist der Verwalter den Eigentümern allerdings keine Erklärungen über Vorgänge schuldig, die bei der Beschlussfassung bekannt waren oder hätten bekannt sein können. Es gibt allerdings nach § 43 WEG noch die Möglichkeit, die Entlastung anzufechten oder den Verwaltungsbeirat in die Pflicht zu nehmen.
Von der allgemeinen Entlastung des Verwalters ist die Zustimmung zur Jahresabrechnung zu trennen. Stimmt die Eigentümerversammlung der Abrechnung zu, so entlastet sie den Verwalter nur für diese Aufgabe, nicht aber für alle anderen Tätigkeiten, die nicht mit der Jahresabrechnung im Zusammenhang stehen.
Die Entlastung der Hausverwaltung und auch des Beirats ist also nicht nur eine reine Formsache, sondern durchaus ernsthaft und wohlüberlegt durchzuführen.
Angenommen die Eigentümergemeinschaft hat sich aufgrund einer verweigerten Entlastung von ihrem Hausverwalter getrennt und noch keinen neuen Verwalter bestellt. Und weiter angenommen, es wird nun kurzfristig ein Verwalter benötigt. Dann kann ein Notverwalter eingesetzt werden. Andere mögliche Konstellationen sind: Beim Verwalter handelt es sich um eine Einzelperson ohne Kollegen oder Mitarbeiter, die durch eine längere Krankheit oder einen Unfall ausfällt. Ebenso kann es Fälle geben, in denen sich der Verwalter weigert, eine Aufgabe durchzuführen oder in denen ihm dies aufgrund eines Interessenskonflikts nicht möglich ist.
Ein Wohnungseigentümer oder ein Dritter können die Einsetzung eines Notverwalters beantragen, sofern sie daran ein berechtigtes Interesse haben. Dieser Fall liegt beispielsweise dann vor, wenn nur ein Verwalter verhindern kann, dass die Eigentümer oder Dritte geschädigt werden. § 26 Abs. 3 des WEG besagt, dass ein Notverwalter auf Antrag durch einen Richter bestellt werden kann. Sobald die Eigentümerversammlung einen neuen Verwalter gewählt hat, beendet das Gericht mit seinem Beschluss die Notverwaltung.
Die Kosten dieser gerichtlichen Maßnahmen sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen. Und es ist auch zu berücksichtigen, dass über den Beschluss bis hin zur Aufnahme der Arbeit durch den Notverwalter zumindest einige Wochen verstreichen. In manchen Fällen kann es daher sogar günstiger sein, wenn die Eigentümerversammlung gleich einen dauerhaften neuen Verwalter bestimmt.
Der Notverwalter hat übrigens den gleichen Anspruch auf Vergütung wie ein auf üblichem Weg von der Eigentümergemeinschaft bestellter Verwalter.
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