Nicht alle Hausverwaltungen genießen einen durchwegs positiven Ruf. Der folgende Beitrag liefert einige Fakten, um den Wissensstand bei Eigentümern und solchen, die es werden wollen, zu vereinheitlichen. Vielleicht dienen einige der Punkte auch als Argumentationshilfen für Hausverwalter.
Aufgaben der Hausverwaltung
Eine Hausverwaltung verwaltet ein Mietshaus. Das ist trivial und schnell hingeschrieben. Aber mit der Frage, wem das Haus gehört, geht es schon ins Detail. Entweder gehört das Haus nämlich einer Person, sei sie natürlich oder juristisch. Dann gibt es einen Ansprechpartner, und die Aufgaben beziehen sich rein auf das Haus. Der populärere Fall jedoch ist der, dass jede Wohnung eines Hauses einen anderen Eigentümer hat. Diese Eigentümer bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und legen ihr Gemeinschaftseigentum in die Obhut eines Hausverwalters. Das müssen sie laut Wohnungseigentumsgesetz sogar tun. Freigestellt ist ihnen jedoch, ob sie eine Person aus ihren Reihen oder einen externen Verwalter beauftragen. Der Beschluss wird in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit gefasst und ist höchstens für 5 Jahre bindend. Eine Wiederwahl des Hausverwalters ist jedoch möglich.
Der Verwaltervertrag muss folgende Inhalte aufweisen:
- vertragsschließende Parteien
- Inkrafttreten und Dauer des Vertrages
- Modalitäten der ordentlichen, fristlosen oder außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund
- Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
- Haftung und Haftplichtversicherung des Verwalters
- Verwaltervergütung
- Erfüllungsort und Gerichtsstand
Die Aufgaben der Hausverwaltung sind:
- Hausordnung erstellen und für die Einhaltung sorgen
- Wohnungseigentümerversammlung vorbereiten, durchführen und nachbereiten
- Beschlüsse der Eigentümer umsetzen, u.a. auch Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend machen
- Gemeinschaftseigentum erhalten, instand setzen und dafür eine Instandhaltungsrücklage bilden
- Feuer- und Haftpflichtversicherungen abschließen
- Wirtschaftsplan und Jahresrechnung erstellen
- Gelder der Gemeinschaft verwalten und einfordern
- Duldungspflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft durchsetzen
- Einhaltung von Fristen überwachen
- Willenserklärungen und Zustellungen entgegennehmen
In der Aufgabenausführung muss der Hausverwalter die Sorgfaltspflicht des ordentlichen Kaufmanns und die Grundlagen ordnungsgemäßer Verwaltung einhalten. Andernfalls haftet er für alle von ihm zu vertretenden Vermögens- und Vertrauensschäden. Die Eigentümergemeinschaft kann einen Verwaltungsbeirat wählen, der den Verwalter unterstützen und kontrollieren soll.
Anforderungen an die Hausverwaltung
Für die unterschiedlichen Aufgaben sind vielfältige Kenntnisse erforderlich. Sie liegen in den Bereichen der
- juristischen Verwaltung (Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Baurecht etc.)
- kaufmännischen Verwaltung (allgemeine Verwaltung, Vermietung, Mietvertragsverwaltung, Abschluß von Versicherungen)
- Finanzverwaltung (Buchführung, Zahlungsverkehr, Mahnwesen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Geldanlage, Finanzierung)
- technischen Verwaltung (Werterhaltung, Schäden vermeiden, Wartung und Instandhaltung von technischen Anlagen, regelmäßige Objektbegehungen)
Ausbildungswege
Dass die genannten Aufgaben eigentlich nicht ohne umfassende Ausbildung zu bewältigen sind, liegt auf der Hand. Der Immobilienbereich bietet vielfältige, stets erweiterbare Möglichkeiten der Aus- und Weiterbildung, die natürlich auch immer wieder an die aktuellen Anforderungen angepasst werden. So gab es zwischen 1981 und Mitte 2006 den Ausbildungsberuf des Kaufmanns in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, der nun in reformierter Form als Immobilienkaufmann angeboten wird.
Die typischen Arbeitsbereiche umfassen allerdings nicht nur die Hausverwaltung, sondern:
- die Bewirtschaftung von Immobilien
- die Begründung und Verwaltung von Wohnungseigentum
- Erwerb und Veräußerung von Grundstücken
- Neubau, Modernisierung und Sanierung
- Verkauf von Eigentumsobjekten und Finanzierung
- Beratung und Betreuung von Kunden
- Marketing, Vermittlung, Vermietung, Verwaltung sowie Verkauf von Objekten und Dienstleistungen
Wer seine Ausbildung zwischen 1980 und 90 in der DDR absolviert hat, trägt übrigens den Titel Wirtschaftskaufmann/-frau – Wohnungswirtschaft.
Größere An- und Herausforderungen bietet ein Studiengang, z.B. zum
- Bachelor Bau- und Immobilienmanagement
- Studium zum Internationalen Betriebswirt, Fachrichtung Immobilienmanagement
Nach Ausbildung oder Studium gibt es verschiedene Möglichkeiten der Fortbildung, und zwar zum:
- Immobilienassistent
- Fachwirt in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
- Immobilien-Ökonom (GdW)
- Dipl. Wohnungs- und Immobilienwirt
- Master Bau- und Immobilienmanagement
- Geprüften Immobilienfachwirt
Auswahl der Hausverwaltung
Trotz der genannten Anforderungen und Ausbildungsmöglichkeiten kann jeder als Hausverwalter tätig werden. Es liegt also im Ermessen der Eigentümergemeinschaften, ihre potenziellen Hausverwalter entsprechend zu prüfen, um etwaige schwarze Schafe aussortieren zu können.
Als Mindestvoraussetzung sollte der Hausverwalter folgende Unterlagen vorlegen können:
- polizeiliches Führungszeugnis
- Gewerbezentralregisterauszug
- Befähigungsnachweis
- Referenzen
- Vermögensschadenshaftpflichtversicherung
Meist besser fährt man mit einem Hausverwaltungsunternehmen, das einem Verband angehört, mehrere Mitarbeiter beschäftigen und noch dazu zertifizierter Ausbildungsbetrieb für Immobilienkaufleute ist, denn damit unterliegt das Unternehmen starken gesetzlichen Kontrolle und sorgt für die Qualitätsstandards in diesem Berufsbild.
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Hausverwaltung - Das sollten Sie wissen » Fachwissen-Katalog.de | Hausverwalter, Hausverwaltung, WEG, WEG-Verwaltung, Wohnungseigentum
[…] viele Wohnungseigentümer ist die Hausverwaltung ein Buch mit sieben Siegeln, für das zwar monatlich bezahlt wird, aber nur einmal im Jahr zur […]
Schneider
Hallo, wir wohnen seit 3 Jahren in einem Mietshaus, welches unserer Vermieterin gehört. Bis jetzt gab es keinen Hausverwalter oder dgl., seit voriger Woche jedoch schon. Ein Mieter unseres Hauses, welcher als „Hausmeister“ auf der Nebenkostenabrechnung fungiert, wurde eingesetzt. Können eigentlich irgendwelche zusätzliche Kosten, ausser der Hausmeistertätigkeiten, eingefordert werden auf der Betriebskostenabrechnung? Dieser Mensch kümmert sich seit 3 Jahren um das Rasenmähen, Bäumeverschneiden und um das In-Empfang-Nehmen der Öllieferung. Würde mich mal interessieren, da ich mich ja jetzt versucht habe zu belesen, ob irgendwelche ´Kosten auf uns zukommen könnten und ob er überhaupt dazu befähigt ist. Der Nachbar ist mit Sicherheit bereits über 65 Jahre und wird, so glaube ich, keine Maßnahme in dieser Hinsicht oder Schulung besucht haben. Wäre nett, wenn ich hier mal eine Auskunft bekommen könnte. Vielen Dank im voraus und nette Grüße aus Rosenheim. Frau M. Sch.
ema
Hallo Frau Sch., lesen Sie doch einmal den Beitrag: http://www.software24.com/blog/falsche-nebenkostenabrechungen/. Daraus geht u.a. hervor, dass die Verwalterkosten nicht umlagefähig sind.
Eine Rechtsberatung in Ihrem speziellen Fall können wir vom Blog allerdings leider nicht durchführen.
ema
Noch ein Nachtrag für Sie, Frau Sch.: Der Bundesgerichtshof hat unter Az VII ZR 27/07 entschieden, dass Wartungsarbeiten und Gartenpflege eines Hausmeisters umlagefähig sind, Reparaturen und Verwaltungsarbeiten jedoch nicht.
Lorenz Christa
Hallo, wir sind seit 15 Jahren Hausmeister in einem Haus mit 11 Wohn-
einheiten (11 Wohnungseigentümer). Nun wurden wir gefragt, ob wir auch
die Hausverwaltung mit übernehmen würden, weil die Eigentümer nicht
mehr mit ihrer jetzigen Hausverwaltung zufriden sind. Brauchen wir eine
besondere Ausbildung, Lehrgang etc.
ema
Wenn ich zu Ihrer Eigentümergemeinschaft gehören würde, würde ich lieber eine spezialisierte Hausverwaltung auswählen, da gerade die kaufmännischen und rechtlichen Aufgaben nicht zu den Kernkompetenzen gehören, die ein Hausmeisters haben muss. Die Ausbildung und Berufserfahrung trennt eben bei den Hausverwaltern die Spreu vom Weizen.
Gerd-D. Wilhelm
Durch wen wird ein neuer Hausmeister installiert?
Wird er durch die Hausverwaltung gesucht und bestimmt, oder kann die Wahl durch die Eigentümer erfolgen?
Bitte Kurzinfo – im voraus herzlichen Dank
GD Wilhelm
ema
Üblicherweise wird die Hausverwaltung einen Vorschlag machen und diesen mit der Eigentümergemeinschaft abstimmen.
Astor
Auch ein Hausmeister mit kaufm. und handwerklichen Wissen kann
eine Hausverwaltung ohne entsprechende Schulung nicht machen.
Vielfältige Fragen sind bei einer Eigentümerversammlung zu beantworten.
Ausserdem sind Haftungsfragen die für eine Verwaltungsaufgabe oftmals
eine nicht unerhebliche Rolle spielen, ein nicht zu unterschätzendes
Problem. Ich würde mir als versierter Kaufmann mit handwerklicher
Begabung diese Aufgabe nicht zutrauen und mit ehrlichem Gewissen
nicht übernehmen.
Eckard Kuehl
unser hausverwalter verlangt bei der vermietung einer eigentumswohnung in dem haus, dass er verwaltet, auch provision. er betreibt offizielle neben unserer hausverwaltung (we mit fuenf eigentuemern) ein maklerbuero. nun fragt der mieter, ist das rechtens.
gem. § 27 hausverwaltung ist es nicht seine aufgabe.
darf er es trotzdem ?
wo kann ich nachlesen, dass er es nicht darf.
videlen dank im voraus mfg ecki
ema
Bei meiner Wohnung war der Hausverwalter auch der Makler. Ich habe es -abgesehen von der Provision- als einen gewissen Vorteil gesehen, weil er sich ja mit dem Haus bestens auskennt und ich ihn dann auch gleich kennengelernt habe.
Letztendlich bleibt es dem Mieter/Käufer überlassen, ob er sich an einen Makler wendet oder so lange sucht, bis er etwas provisionsfreies findet.
dani sagt,
Habe ein Hausmeisterservice und stell mir die frage ob ich Hausverwalter machen darf oder langt mir ein fern studium. da ich über 50 wohnungen unter mir habe oder pflege .
Arndt
In unserer Wohnanlage gibt es eine Hausverwalterin und einen Beirat der aus 2 Personen besteht und alle 2 Jahre neu gewählt wird.
Da unsere Hausverwalterin es in 2008 vergessen hat eine Neuwahl des Beirat einzuberufen und Sie trotz Hinweis auf einen außerordenlichen Termin für eine neue Wahl bis heute nicht reagiert hat (nächste offizielle Eigentümerversammlung ist August 2009) ergeben Sie folgende Problemme in der Wohngemeinschaft:
-Da wir über 22 Parteien sind und es eine vielzahl von Mültonnen (Normal, Papier, Verpackungen) gibt die zu verschiedenen Zeiten in der Woche gelert werden, muss hier ein Müllplan erstellt werden.
-Das gleiche Gilt für den Winterdienst (Winterplan)
Da die Erstellung dieser Pläne von der Hausverwaltung an den Beirat deligiert worden ist, dieser sich aktuell aber nicht mehr in der Pflicht sieht da 2 Jahre vorbei sind, geht es was diese Themen betreffen drunter und darüber.
Die Hausverwaltung wurde auf diese Zustände hingewiesen mit der Bitte die Pläne zu erstellen, was bis heute nicht passiert ist.
Frage1 :Verlängert sich die Laufzeit des Beirats automatisch weiter und wenn ja auf welchen Zeitraum.
Frage 2 : Ist der Hausverwalter nicht für die Erstellung der Pläne (Müll/Winterdienst) zuständigt ??
Frage3 : Was sind die Pflichen einen Beirats
Frage 4 : Wo erkundigt man sich über eine neue Hausverwaltung???
ema
@Arndt: Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass dieser Blog keine (Rechts-)Beratung für Einzelfälle vornehmen kann. Als Eigentümer könnten Sie sich z.B. an Haus & Grund wenden.
Vielleicht hilft Ihnen aber der Beitrag zum Verwaltungsbeirat unter http://www.software24.com/blog/verwaltungsbeirat-bestellung-aufgaben-rechte/ etwas weiter.
Thorsten Hausmann
Wenn Sie es gestatten werde ich diesen Blog in meinen/unseren Blog über das „Rund um das Wohnungseigentum“ intregieren und verlinken.
Ihr
Thorsten Hausmann
http://thorsten-hausmann.blogspot.com/
susa
die hausverwaltung wird mit sicherheit einen geeigneten vorschlag einreichen. dieser muss dann natürlich mit der eigentümerschaft abgestimmt werden.
Hausverwaltung kann an der eigenen Wahl teilnehmen | WEG-Verwaltung – WEG-Urteile
[…] war den Eigentümern, die ihm ihre Stimmrechte übertrugen, dabei klar, dass der Verwalter mit der Hausverwaltung erneut sich selbst beauftragen würde. Auch das Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 5 […]
Ines spiertz
Es ist unbegreiflich,daß jedes hausmütterchen ohne ausbildung hausverwaltung machen darf . Ist das korrekt?