Ob mutwillig oder versehentlich beschädigt, eine Mietsache ist vor Schäden nicht gefeit. Diese ärgerliche Tatsache ist jedoch gesetzlich recht gut und einfach geregelt. Nach der Lektüre dieses Artikels sollten Sie bestens gegen Mietschäden gewappnet sein.
Inhalt
- Was sind Mietschäden?
- Wer haftet für Mietschäden
- Meldung von Mietschäden
- Kleinreparaturklausel
- Übersicht der wirtschaftlichen Lebensdauer
Was sind Mietschäden?
Beschädigt ein Mieter die Mietsache versehentlich oder sogar vorsätzlich, so gilt dies als Mietschaden. Zu diesen Schäden zählen jedoch nicht die vorhersehbaren Abnutzungserscheinungen der Mietsache. Dazu gehören Kleine Kratzer auf der Arbeitsplatte und dem Ceranfeld einer Einbauküche, leicht abgenutzte Türklinken, Wasserhähne etc.
Mietschäden sind also erhebliche Schäden, der zur Verfügung gestellten Aspekte einer Immobilie.
Einige konkrete Beispiel hierfür sind:
- Risse in Fliesen durch das Fallen eines schweren Gegenstandes
- Wasserflecken oder tiefe Kratzer und Druckstellen im Parkett
- (erheblicher) Schimmelbefall
- Wasserschäden
- Fliesenbruch an den Wänden (v.a. im Bad) durch unsachgemäßes Bohren
- Schäden an einem gelegten Teppichs wie Brandlöcher, Flecken, etc.
Wer haftet für Mietschäden?
Tritt ein Mietschaden auf, sollte dieser so schnell wie möglich behoben werden. Dies ist vor allem sinnvoll, um Folgeschäden zu vermeiden. Doch wer zahlt? Ob Mieter oder Vermieter, das klären wir hier.
In diesen Fällen haftet der Vermieter
Da es sich bei Mietschäden um vom Mieter verursachte Schäden an der Mietsache handelt, kommt der Vermieter nur selten in vollem Umfang dafür auf. Eine Ausnahme bilden bauliche Mängel, für die der Mieter logischerweise nichts kann (defekte Heizung) und „Alterungserscheinungen“ der Wohnung, die nichts mit dem direkten Kontakt des Mieters zu tun haben (alte Rohre, Leitungen). Letztere fallen jedoch, wie bereits erwähnt, nicht in die Kategorie der Mietschäden.
Die „Neu-für-Alt“-Regel wird in verschiedenen Bereichen angewandt, um die Haftungsanteile von Mieter und Vermieter oder Käufer und Verkäufer bei einer unbrauchbar gewordenen Sache zu klären.
An dieser Stelle soll nur auf die Anwendung der Regel im Mietrecht eingegangen werden. Beschädigt der Mieter eine eingebaute Sache, hat der Vermieter nicht unbedingt Anspruch auf vollen Schadensersatz. Denn: Die wirtschaftliche Lebensdauer der Sache spielt eine entscheidende Rolle. Ist die Sache schon einige Jahre alt, muss der Mieter den „Restwert“ der Sache ersetzen, nicht aber die ursprünglichen Kosten der Sache.
Ein Beispiel:
Wir gehen davon aus, dass ein Ceranfeld eine wirtschaftliche Lebensdauer von 15 Jahren hat. Dem Mieter fällt ein schwerer Topf auf das Ceranfeld seiner mitvermieteten Einbauküche. Diese zerspringt und wird dadurch unbrauchbar. Er meldet dies dem Vermieter, um die Kostenübernahme zu besprechen.
- Das Glaskeramik-Kochfeld ist neu: Der Mieter hat (theoretisch) den vollen Preis für das Glaskeramik-Kochfeld zu zahlen.
- Der Glaskeramik-Kochfeld ist ca. 7 Jahre alt: Da dies etwa der Hälfte der wirtschaftlichen Nutzungsdauer entspricht, ist der Restwert deutlich reduziert.
- Das Glaskeramikkochfeld ist 17 Jahre alt: Nach unserer beispielhaften Lebensdauer sind 15 Jahre bereits überschritten, es wäre also ohnehin Zeit für eine neue Küche und der Vermieter müsste die gesamten Kosten tragen.
Wichtig!
Eine Übersicht über die wirtschaftliche Lebensdauer verschiedener typischer Bestandteile einer vermieteten Immobilie finden sie am Ende dieses Artikels.
In diesen Fällen haftet der Mieter
Beschädigt der Mieter eine zum Mietobjekt gehörende oder eine mitvermietete Sache, so haftet der Mieter. Ob die Beschädigung vorsätzlich oder versehentlich erfolgt ist, macht hier zunächst keinen Unterschied. Ein wichtiger Unterschied ist jedoch wiederum die „Neu für Alt“-Regelung. Darüber hinaus haftet der Mieter nicht, wenn ein nicht aktiv, aber angemessen genutzter Gegenstand kaputt geht; solche Reparaturen werden fast immer vom Vermieter bezahlt. Beispiele sind Rohre, Leitungen usw.
Kleinreparaturklausel
In vielen Mietverträgen findet sich eine Kleinreparaturklausel. Diese überlässt kleinere Reparaturen an der Mietsache dem Mieter, wobei „kleine Reparaturen“ durch einen Maximalpreis definiert werden. Typischerweise liegt dieser zwischen 75 € und 100 €.
Diese Klausel gilt jedoch nur für stark genutzte Teile der Mietsache, die vom Mieter bereitgestellt werden. Das sind z.B: Türklinken, Lichtschalter, Wasserhähne. Gegenstände wie Strom- und Wasserleitungen, Heizungen etc. fallen nicht unter diese Klausel. Als Daumenregel kann man also sagen, dass sich die Klausel auf solche Teile der Mietsache bezieht, die durch direkte Berührung beeinflusst und damit beschädigt werden können.
Wichtig!
Die Reparaturklausel umfasst auch Abnutzungserscheinungen, die wir zunächst aus den „Mietschäden“ herausgenommen haben. Auch wenn sie definitionsgemäß natürlich nicht zu den Mietschäden gehören, ist die Haftung für vorhersehbare Schäden an der Mietsache im Einzelfall zu prüfen, da sie zwangsläufig vom Vermieter gedeckt werden müssen.
Meldung von Mietschäden
Der Mieter sollte dem Vermieter erhebliche Mietschäden sofort melden. Dies ist wichtig, denn im Versäumnisfall darf der Vermieter den Mieter ohne Frist zur Kasse bitten, dies wurde zuerst in einem Urteil des BGH im Jahr 2018 beschlossen.
Der Mieter sollte hierbei so vorgehen:
- Schadensfall eingrenzen: Risse ankleben, Schimmel oberflächlich behandeln etc.
- Vermieter informieren: Hierbei ist keine bestimmte Form nötig. Allerdings ist es für beide Seiten von Vorteil die Interaktionen zu dokumentieren (z.B. schriftliche Kommunikation, besiegende Personen bei einem Anruf, etc.).
- Den Schaden, vor allem fotografisch, dokumentieren
- Prüfung der Haftung (siehe „Wer zahlt die Reparatur?“)
Wichtig!
Wie bereits erwähnt, haftet der Vermieter für bestimmte Mietschäden selbst. Wurde ein solcher Schaden jedoch nicht gemeldet und handelt es sich um einen ernsthaften Schaden, der möglicherweise den Wert des Mietobjekts mindert, kann der Mieter sofort zur Zahlung aufgefordert und die Kaution zur Begleichung der Kosten herangezogen werden.
Als vermietende Instanz ist es also vor allem in ihrem Interesse die Haftung zu klären und was die Beseitigung angeht auf dem laufenden zu halten. Obwohl Mietschäden natürlich ärgerlich sind, gehören sie zum Alltag eines Vermieters oder Verwalters und im Vordergrund sollte immer die Instandhaltung Ihrer Immobilie stehen um den Wert zu erhalten.
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Übersicht der wirtschaftlichen Lebensdauer
Quelle: proMietrecht
Die angegebenen Werte bieten nur eine Hilfe zur Orientierung. Es kommt für die Bestimmung der wirtschaftlichen Lebensdauer einer Sache immer auf den vorhandenen Grad der Abnutzung, die Güte und Qualität einer Sache und auf den Pflegezustand an.
Bei den Angaben zur wirtschaftlichen Lebensdauer wurde jeweils von einer mittleren Qualität der Sachen ausgegangen, wenn keine Besonderheiten aufgeführt sind.
| Arbeitsplatte Küche | 15-20 Jahre |
| Armaturen (Edelstahl) | 15-20 Jahre |
| Außenanstrich Wohnungseingangstür | muss ca. alle 12-15 jähre vom Vermieter übernommen werden |
| Badewanne | ca. 20-30 Jahre |
| Badezimmermöbel | ca. 15-25 Jahre |
| Cerankochfeld (Glaskeramikkochfeld) | ca. 15 Jahre |
| Dielenboden (Holzboden) | ca. 50 Jahre |
| Dielenboden – Holzboden – Schleifen und Versiegeln | ca. 20-25 Jahre |
| Doppelfenster | ca. 30-40 Jahre |
| Duschkabine (Duschtrennwand) | Aluminium & Kunststoff: ca.12-15 Jahre (Hochwertig. mit Glaselementen: ca. 15-25 Jahre) |
| Duschtasse (Duschwanne) | ca. 20-30 Jahre |
| Einbauküche | ca. 15-20 Jahre |
| Eingangstür der Wohnung | ca. 40 Jahre (Massivholz) |
| Eingangstür der Wohnung, Farbanstrich | ca. 12-15 Jahre |
| Fenster | Holzfenster ca. 40-50 jahre Kunststofffenster ca. 35-45 jähre |
| Fliesen (Wandfliesen) | ca. 30-40 Jahre |
| Fliesenspiegel Küche | ca. 20-30 Jahre |
| Fliesenboden | ca. 20-30 Jahre |
| Heizkörper (Stahl) | ca. 30-40 Jahre |
| Heizkörperthermostate | ca. 15 Jahre |
| Innentüren | Aus Spanplatte: ca. 25 Jahre Aus Massivholz: ca. 35-50 Jahre |
| Korkboden | ca. 15-20 Jahre |
| Küche | ca. 15-25 Jahre |
| Küchenarbeitsplatte | ca. 20 Jahre Granitarbeitsplatte: ca. 30 Jahre |
| Küchenfliesen | ca. 20 Jahre |
| Lichtschalter | ca. 15 Jahre |
| Laminatboden | Einfache Qualität: ca. 8-10 Jahre Mittlere Qualität: ca. 11-12 Jahre Sehr gute Qualität: ca. 13-15 Jahre |
| Linoleumboden | ca. 15-30 Jahre |
| Markisenstoff | ca. 10-15 Jahre |
| Mikrowelle | ca. 8-10 Jahre |
| Mischbatterie | ca. 15-20 Jahre |
| Nadelfilzboden | ca. 5-8 Jahre in sehr guter Qualität: 10-15 Jahre |
| Parkett | ca. 30-40 Jahre |
| Parkettboden abschleifen | ca. 15-20 Jahre |
| Parkettboden versiegeln | ca. 12-25 Jahre |
| Vinylboden | ca. 15-20 Jahre |
| PVC-Boden | ca. 8-15 Jahre |
| Rolladenmotor | ca. 8-15 Jahre |
| Schließanlage | ca. 20-25 Jahre |
| Silikonfugen | ca. 8-10 Jahre |
| Sockelleisten | aus Holz: ca. 25-35 Jahre aus PVC: ca. 10-13 Jahre |
| Spülbecken aus Edelstahl | ca. 20-30 Jahre |
| Spülkasten (hängend) aus Kunststoff | ca. 15 Jahre |
| Spülmaschine | ca. 8-13 Jahre |
| Tapeten (Raufasertapeten) | ca. 8-12 Jahre |
| Teppichboden | ca. 8-10 Jahre |
| Toilette, WC-Becken | ca. 15-20 Jahre |
| Wandfliesen überstreichen | ca. 30-40 Jahre |
| Waschbecken | ca. 20-30 Jahre |
| Wasserhahn (Edelstahl) | ca. 15-20 Jahre |
| Wohnungstür, Wohnungseingangstür | ca. 40 Jahre (Massivholz) |
| Zimmertüren | aus Spanplatte: ca. 25 Jahre aus Massivholz: ca. 35-40 Jahre |
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