In einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen gibt es einen Hausverwalter. Seine Tätigkeit beschränkt sich allerdings nur auf das Gemeinschaftseigentum, und er handelt für die Eigentümergemeinschaft. Was mit den einzelnen Wohnungen, also dem Sondereigentum passiert, braucht ihn nicht zu interessieren – es sei denn, es wird gegen die Hausordnung verstoßen, aber davon wollen wir hier nicht ausgehen.
Nutzt der Eigentümer seine Wohnung selber, braucht er dabei keine weitere Unterstützung. Vermietet er die Wohnung allerdings, kann er den Hausverwalter aber auch mit der Verwaltung seines Sondereigentums beauftragen.
Die Gründe dafür können vielfältig sein, z.B.

  • zu wenig Zeit
  • mangelnde Kenntnisse in der Materie
  • Wegzug in eine entfernte Stadt
  • vorübergehender, aber längerer Auslandsaufenthalt
  • gesundheitliche Gründe
  • kein Interesse an Interaktion mit Mietern
  • Eigentum an mehreren Wohnungen, die nicht nebenbei betreut werden können

Trifft einer der Gründe zu, beauftragt der Eigentümer einfach einen Verwalter mit der Verwaltung seines Sondereigentums. Dieser kümmert sich dann um alle Ausgaben in Bezug auf den Mieter. Er sucht einen neuen Mieter und schließt mit ihm den Mietvertrag ab. Während der Laufzeit des Mietvertrags prüft der Verwalter, ob die Miete regelmäßig eingeht und mahnt diese im negativen Fall an. Auch Mieterhöhungen fallen in den Aufgabenbereich der Sondereigentumsverwaltung, genauso wie die Erstellung der Betriebskostenabrechnung.
Neben den finanziellen Aspekten hat der Verwalter des Sondereigentums auch ein Auge auf die Wohnung selber, und er wird bei Schäden aktiv und kümmert sich um die Behebung. Insgesamt vertritt er den Eigentümer vor Ort, informiert ihn und holt sich von ihm Weisungen. So kann der Verwalter natürlich an Stelle des Eigentümers an der Eigentümerversammlung teilnehmen.
Ansprechpartner für den Mieter ist also immer der Sondereigentumsverwalter und nicht der Eigentümer. Letzterer erhält die um die Kosten des Verwalters geminderte Miete und hat ansonsten mit seiner Wohnung nichts „am Hut“.
Ein Sparer beispielsweise bringt sein Geld auf die Bank und holt es nach einer gewissen Laufzeit mit Zinsen wieder ab. In der Zwischenzeit hat er damit nichts zu tun. Genauso ist es mit dem Wohnungseigentümer mit einem Sondereigentumsverwalter, der seine Eigentumswohnung als Renditeobjekt nutzt. Nicht nur, dass er keine Arbeit mit der Wohnung oder den Wohnungen hat. Er profitiert zusätzlich vom Fachwissen des Verwalters, der viele Aufgaben wesentlich schneller durchführen kann als es ein fachfremder Eigentümer dies könnte. Der Hausverwalter kann sich beispielsweise spezielle Software zur Haus- und Sondereigentumsverwaltung zulegen und standardisierte, professionelle Dokumente erstellen. Wer als Privatperson eine oder vielleicht zwei Mietwohnungen verwaltet, wird solche Möglichkeiten nicht haben und die Korrespondenz mit dem Mieter und die Abrechnungen manuell erstellen müssen.
Auch bei der Suche nach Mietern steht der Eigentümer alleine da. Da manche Hausverwaltungen auch als Makler tätig sind, können sie auch für die Sondereigentumsverwaltung Synergieeffekte nutzen. Neben einem Pool aus Mietinteressenten sind sie im Mietrecht firm, haben Mustermietverträge und erprobte Verfahren zur Suche von Mietern und zur Auswahl des „besten“ Mieters. Auch in Bezug auf die Instandhaltung kann ein geschultes Auge oft besser als ein Laie sehen, was Sache ist.
Die Sondereigentumsverwaltung ist also durchaus eine Sache, über die es sich nachzudenken lohnt. Was allerdings nicht heißt, dass es nicht sogar auch Spaß machen kann, seine Wohnung selber zu vermieten, wenn man einen netten Mieter gefunden hat und Mieter und Vermieter ein gutes, vertrauensvolles Verhältnis haben.