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Mietminderung auf Warmmiete und deren Handhabung in Win-CASA

Ergänzend zu unserem Blog-Beitrag vom Februar 2016 möchten wir das Thema Mietminderung und deren Handhabung nochmals aufgreifen, da hierzu immer wieder Fragen auftauchen.

Seit der Win-CASA-Version 2018 gibt es nun die Möglichkeit, bei einer Mietminderung zu entscheiden, ob man die Warmmiete um einen Betrag in EUR oder einen Prozentsatz mindern möchte. Hierfür klicken Sie im Menüpunkt BUCHHALTUNG den Schalter “Sollstellungen buchen“ an und geben dann unten links das gewünschte Buchungsdatum ein. Im Anschluss klicken Sie die gewünschte Sollstellung doppelt an und setzen rechts bei Mietminderung den Haken.

Fußball-WM: Was Ihre Mieter dürfen – und was nicht

Mieter dürfen während der Fußball-Weltmeisterschaft durchaus Flagge für ihr Team zeigen. Das gilt auch für den Balkon. Das heißt: Jeder darf schmücken, wie er will – vorausgesetzt, er übertreibt es nicht. Tipps für Mieter und Vermieter:

Rechtzeitiger Einblick in die Abrechnungsunterlagen

Eigentümer müssen genügend Zeit haben, um die Jahresabrechnung prüfen zu können.

Dies entschied das Landgericht Itzehoe im September 2013.

Ein Eigentümer hatte geklagt, dass ihm vor der Versammlung die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen verwehrt worden war.

Kündigung wegen Rauchens in der Wohnung !

Den Ausgang des Gerichtsverfahrens hatte sich der Mieter mit Sicherheit anders vorgestellt, so wohnte er doch bereits seit 40 Jahren in seiner Mietwohnung in einem Mehrparteienhaus.

Die Vermieterin hatte ihm wegen unzureichenden Lüftungsmaßnahmen und dem damit verbundenen Zigarettengestank im Treppenhaus gekündigt.
Dabei spielte es keine Rolle, dass der Mieter bereits 40 Jahre in der Wohnung lebte und seit jeher seinen Rauchgewohnheiten nachgekommen war.
Der Zigarettenqualm zog durch die Haustür ins Treppenhaus und wurde somit zu einem unzumutbaren Zustand für die Mitbewohner des Hauses.

Neue Trinkwasserverordnung

Zum 1. November 2011 ist eine umfassende Reform der deutschen Trinkwasserverordnung in Kraft getreten. Eigentümer von vermieteten Mehrfamilienhäusern müssen vorhandene Großanlagen zur Trinkwassererwärmung jährlich auf Legionellen untersuchen lassen. Die erste Untersuchung muss bis zum 31. Dezember 2013 abgeschlossen sein. Gibt es im Haus eine sogenannte Großanlage zur Trinkwassererwärmung, muss der Hauseigentümer dem Gesundheitsamt deren Betrieb unverzüglich anzeigen, wenn er daraus Trinkwasser im Rahmen einer öffentlichen oder gewerblichen Tätigkeit abgibt. Letzeres schließt die Vermietung mit ein. Als Großanlagen zur Trinkwassererwärmung gelten alle Anlagen mit Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentralem Durchfluss-Trinkwassererwärmer jeweils mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern sowie alle Anlagen mit einem Inhalt von mehr als 3 Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und Entnahmestelle.

Verbrauchsabhängiger Ausweis der Heizkosten in der WEG-Abrechnung

Per Urteil vom 17.02.2012 (VZR 251/10) hat der Bundesgerichtshof eine neue Regelung getroffen, die Heizkosten in der Jahresgesamtabrechnung bzw. Jahreseinzelabrechnung darzustellen. Hinweis: In Win-CASA entspricht die Jahresgesamtabrechnung der Hausabrechnung (ausgewertet nach Ist-Buchhaltung und Buchungsdatum) und die Jahreseinzelabrechnung entspricht der WEG-Abrechnung.

Hier ein einfaches Beispiel, um das BGH-Urteil besser verstehen zu können:
Im Jahr 2011 wurden Heizkosten (z.B. Öllieferung, Abschlagszahlungen) in Höhe von 5.000,00 EUR gebucht und nur 4.000,00 EUR tatsächlich von den Eigentümern verbraucht.

Neufassung der Verwalterverträge von Professor Dr. Wolf-Rüdiger Bub

Durch die Reform des WEG und die dort eingearbeitete Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft wurde eine Neufassung der Verwalterverträge nötig.

Verfasser ist der Münchner Rechtsanwalt Prof .Dr. Wolf-Rüdiger Bub, er gilt als Spezialist im Immobilienrecht und machte sich zudem einen Namen als Theoretiker und Praktiker innerhalb des gesamten Miet- und Wohneigentumsrechts. Dieses Jahr  wurde er mit dem Immo Star für sein Lebenswerk vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter geehrt.

Eigentümerversammlung: Stimmrücknahme nicht möglich

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied im Juli 2012, dass die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme nach Ihrem Zugang bei dem Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden kann.

In einer Eigentümerversammlung stimmten die Wohnungseigentümer mit Stimmzetteln über einen Beschlussantrag ab.
Die Beiratsvorsitzende öffnete die Stimmzettel und die Verwalterin trug die ihr mitgeteilten Ergebnisse in eine Excel-Tabelle ein.
Zwei Eigentümer, die zunächst mit Nein gestimmt hatten, forderten Ihre Stimmzettel zurück und änderten diese in eine Ja-Stimme und eine Enthaltung ab.
Anschließend verkündete die Verwalterin den Antrag als angenommen, die abgeänderten Stimmen waren hierfür ausschlaggebend.
Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, die gegen den Antrag gestimmt hatten, erhoben daraufhin Anfechtungsklage.

Mit Erfolg!

Gemäß § 130 Abs. 1 BGB wird eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm zugeht.

Damit waren die beiden Stimmen bereits mit der Abgabe des ausgefüllten Stimmzettels bei den von der Versammlungsleiterin betrauten Personen zugegangen und wirksam geworden.
Die abgegebenen Nein-Stimmen durften ab dem Zugang bei der Versammlungsleiterin nicht mehr widerrufen werden.
(BGH, Urteil v. 13.07.2012, Az. V ZR 254/11)

Verwalter, die das komplette Urteil lesen möchten, verwenden bitte folgenden Link:

juris.bundesgerichtshof.de

Wäsche waschen in der Mietwohnung

Wäsche waschen und Wäsche trocknen – das alles muss sein. Aber wo darf es sein? Das ist eine Frage, über die sich Mieter und Vermieter und auch Eigentümergemeinschaften nicht immer einig sind.

Standort der Waschmaschine

Die eigene Waschmaschine kann in der Wohnung in der Küche oder im Bad stehen. Sie kann aber auch in einem gemeinschaftlichen Waschraum ihren Platz finden. Der Vorteil von letzterem Standort wird meist darin gesehen, dass bei einem Wasserschaden keine Wohnungen betroffen sind, da sich der Waschraum im Keller befindet. Und der Lärm wird im Keller besser gekapselt als wenn es in jeder Wohnung brummt und schleudert. Für die Bewohner ist diese Lösung auch günstig, weil sie den Platz für die Waschmaschine in der Wohnung sparen. Dafür müssen sie allerdings erst mit der Wäsche durch das Haus laufen und nach der voraussichtlichen Waschzeit wieder in den Keller gehen, um die Wäsche aufzuhängen oder in den Trockner zu geben. Denn über die Entfernung kriegt man es ja nicht so leicht mit, wenn der letzte Schleudergang beendet ist.

Welche der Lösungen der Mieter bevorzugt, bleibt ihm überlassen. Denn der Vermieter kann hier keine Vorschriften machen. Dass die Waschmaschine in der Wohnung natürlich fachgerecht installiert sein muss, versteht sich von selbst. Ebenso, dass die Hausordnung in Bezug auf Ruhezeiten zu beachten ist.

Urteile dazu gibt es vom Amtsgericht Köln unter Az. 207 C 221/00 und vom Oberlandesgericht Frankfurt/Main unter Az. 20 W 414/99.

Wäschetrocknen

Auch hier ist es dem Mieter oder den Eigentümern freigestellt, wo sie ihre Wäsche trocknen möchten. Ein Trockenraum muss nicht verwendet werden, und eine Verpflichtung dazu kann weder im Mietvertrag noch in die Hausordnung aufgenommen werden. So hat das Landesgericht Düsseldorf unter Az. 21 T 38/08 entschieden.
Das Trocknen auf dem Balkon ist natürlich zu bevorzugen. Aber auch drinnen lässt sich durchaus Wäsche trocknen, wenn man ausreichend lüftet.

Für große Teile, z.B. Bettwäsche ist ein Trockenraum zwar durchaus von Vorteil, aber auch der hat so seine Tücken. Es kann leicht passieren, dass man mit seinen nassen Sachen im Trockenraum steht, aber keinen freien Platz mehr auf den Leinen findet. Und aus Fairness gegenüber den anderen Bewohnern sollte man auch regelmöäßig schauen, ob die Wäsche schon trocken ist, um den Platz so schnell wie möglich wieder freigeben zu können.
Natürlich bietet so ein gemeinsamer Trockenraum auch Einblicke in den privaten Bereich. Ob jemand das T-Shirt mal an mir und mal auf der Wäscheleine sieht, ist gleich. Und ob die Nachbarn meine Handtücher kennen, wäre mir auch noch egal. Aber so dies und das ist vielleicht nicht für alle Augen bestimmt – auch wenn es natürlich die meiste Zeit anonym im Keller hängt.

Wie so oft hat halt alles so seine zwei Seiten. Die Entscheidung für eine der Seiten obliegt aber dem Mieter oder Eigentümer selber, und das ist sicher gut so.

Wer zahlt die Zwischenablesung und Fogging-Schäden?

Das liebe Geld wird immer wieder zum Zankapfel, wenn es in einem Mietverhältnis zu ungeplanten Kosten kommt, sei es durch Schäden oder Mieterwechsel. Aber es gibt ja kaum einen Fall, der nicht bereits durch ein Gericht entschieden worden wäre. Hier wieder eine Zusammenstellung derartiger Urteile: