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Bei Mängeln in oder um eine Mietwohnung streiten sich Mieter und Vermieter oft um die Kürzung der Miete oder die Art der Behebung des Mangels. Nicht selten treffen sie sich dabei auch vor Gericht, weil keine Einigung herbeigeführt werden kann. Ein häufiger Streitpunkt sind Feuchtigkeit oder Schimmel und die Gegenmaßnahmen. Lüften steht dabei ganz hoch im Kurs. Die Frage ist allerdings, wie lange und wie oft. In einem Fall war der Vermieter der Ansicht, dass der Mieter mindestens 5 Mal täglich lüften sollte, um die Feuchtigkeit, die zu Schimmelbildung geführt hatte, aus der Wohnung zu bringen. Dass dies für berufstätige Mieter praktisch unmöglich ist, sagt bereits der Hausverstand. Und in diesem Sinne entschied auch das Amtsgericht Frankfurt/Main (Az. 33 C 1906/06-31). Wird zweimal pro Tag gelüftet, muss dies ausreichen, um die Wohnung ausreichend trocken zu halten. Bildet sich dann trotzdem Schimmel, liegt es nicht am Lüften, sondern an anderen Gründen.

In einem anderen Fall hat ein Sachverständiger festgestellt, dass der Schimmel nicht aus baulichen Gründen entstanden ist, sondern tatsächlich durch die Art und Häufigkeit des Lüftens. Um den Schimmel aber zu vermeiden, hätte der Mieter je nach Anwesenheit in der Wohnung 4 bis 6 Mal am Tag lüften müssen. Und auch das wurde als unzumutbar eingestuft.  Soweit, so gut.
Allerdings hat der Mieter hier eigenmächtig gehandelt und war sofort aus der Wohnung ausgezogen, nachdem er den Schimmel entdeckt hatte. Natürlich stellte er auch die Mietzahlungen umgehend ein und kündigte den befristeten Mietvertrag, der bis zum geplanten Abriss des Hauses laufen sollte. Der Vermieter forderte nun die ausstehenden Mietzahlung bis zum ursprünglichen Ende des Vertrags. Und er bekam letztendlich vom Bundesgerichtshof Recht (Az. VIII ZR 182/06). Der Mieter hätte dem Vermieter die Möglichkeit geben müssen, den Mangel zu beseitigen. Auch das Argument, dass der Schimmel für die unter Asthma und Neurodermitis leidende Lebensgefährtin des Mieters eine unzumutbare Gesundheitsgefährdung darstelle, konnte ihm nicht helfen.

Baulärm war der Grund eines anderen Rechtsstreits. Hier wurde nach dem Einzug des Mieters ein gegenüberliegendes Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt. Der damit verbundene Baulärm war für den Mieter Anlass für eine Mietkürzung. Und dies sah das Amtsgericht Berlin Mitte (Az. 27 C 34/07) genauso. Der Vermieter gab zu seiner Verteidigung zwar an, er habe auf dem Mieter gesagt, dass Baulücken in der Nachbarschaft möglicherweise bebaut werden. Dies wurde ihm aber nicht abgenommen.

Hier kann ich dem Gericht nicht ganz folgen, denn was kann der Vermieter für Bautätigkeiten in der Umgebung? Dass Baulücken früher oder später gefüllt werden können, ist irgendwo logisch. Dabei wird der Bauherr die Eigentümer und Bewohner der umliegenden Häuser nicht um Erlaubnis fragen. Klar ist zwar auch, dass jeder in seiner Wohnung - ob nun gekauft oder gemietet - seine Ruhe haben möchte. Aber dass der Vermieter das finanzielle Risiko für Aktivitäten in der Umgebung tragen muss, finde ich nicht fair.

Hier wieder eine Sammlung interessanter Gerichtsurteile für Mieter, Vermieter und Eigentümer:

Umbauten am Eigentum
Wer als Mieter oder Eigentümer Umbauten an der Wohnung vornehmen möchte, sollte sich vorher informieren, ob dies zulässig ist. Denn Änderungen am Gemeinschaftseigentum dürfen auch vom Wohnungseigentümer nicht so einfach vorgenommen werden. Auch wenn die Änderungen von außen gar nicht sichtbar sind, ist ein gemeinschaftliches Vorgehen erforderlich.
Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum. Am besten erfolgt der Austausch gesteuert durch die Hausverwaltung für die ganze Anlage. Wenn einzelne Eigentümer die Fenster austauschen möchten, müssen die Bestimmungen hinsichtlich der Optik eingehalten werden. Ein Eigentümer, der sich nicht an den Beschluss der WEG gehalten und andere Fenster eingesetzt hatte, musste diese nach dem Beschluss des Oberlandesgerichts Düsseldorf (AZ. 1-3 Wx 314/04) wieder austauschen.

Ähnlich ging es einem Eigentümer, der den Balkon einer vermieteten Wohnung zum Wintergarten umgebaut hatte. Der Streit ging über mehrere Instanzen und endete erst vor dem Bundesgerichtshof (Az. V ZR 112/06). Der Mieter musste den Rückbau akzeptieren. Was das wohl alles gekostet hat?

Aber in manchen Fällen reicht nicht einmal die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Die hatte nämlich ein Eigentümer eingeholt, weil er eine Dachterasse in einen Dachgarten umgewandelt hatte. Diese Änderung hätte aber ins Grundbuch eingetragen werden müssen, weil es eine Nutzungsänderung darstellt und der Teilungserkärung widerspricht. Und so hat ein neuer Eigentümer, der bei der Abstimmung seinerzeit noch nicht zur WEG gehört hat, vor dem Oberlandesgericht Köln (Az. 16 Wx 217/04) erfolgreich den Rückbau eingeklagt. Wie es danach allerdings mit seinem Ansehen in der WEG steht, ist nicht bekannt.

Besichtigung der Wohnung

Dass ein Vermieter von Zeit zu Zeit sehen möchte, ob in einer vermieteten Wohnung noch alles in Ordnung ist, kann man irgendwo schon nachvollziehen. Wer nichts zu verbergen hat, sollte damit auch keine Probleme haben. Aber dennoch muss alles im Rahmen bleiben. Und diese Meinung vertreten sowohl die Richter des Amtsgerichts Hamburg (Az. 49 C 513/05) als auch die des Landgerichts Berlin (Az. 67 S 254/03). Der Vermieter darf nicht einfach so “reinschneien”, sondern muss seinen Besuch im voraus ankündigen. Und er muss einen Grund für die Besichtigung haben. Wenn er sich die Wohnung ansehen möchte, um Modernisierungsmaßnahmen zu planen, sollte dies auch im Interesse des Vermieters liegen - es sei denn, er verbindet dies 1. mit Dreck und Krach und 2. mit einer anschließenden Mieterhöhung. Der Vermieter darf allerdings auch sein allgemeines Informationsbedürfnis hinsichtlich der Wohnung stillen, allerdings höchstens einmal pro Jahr.

Was darf im Flur stehen?

Je neuer die Häuser, desto begrenzter die Abstellräume und desto enger die Flure. Manchmal regelt die Hausordnung, was in Fluren stehen darf. Ob die Theorie dann allerdings auch in der Praxis Bestand hat, ist eine andere Sache. Und manche Bewohner scheinen aus einer zeitweisen Duldung ein Gewohnheitsrecht abzuleiten. Auf der anderen Seite wird allerdings auch teilweise der Hausverstand ausgeschaltet. So wollte ein Hausbesitzer von älteren Bewohnern verlangen, ihren Gehwagen im Fahrradständer vor der Haustür zu parken. Wie sie dann den Weg bis zur Wohnung zurücklegen sollten, blieb offen. Dem hat aber das Amtsgericht Hannover mit seinem Urteil unter Az. 503 C 3987/05 einen Riegel vorgeschoben. Die Gehhilfen dürfen im Haus abgestellt werden, weil sie “Bewegungsfreiheit udn Lebensqualität” verschaffen.

Hier kommt mal wieder ein Beitrag zum Mietrecht und zu Entscheidungen, die die Gerichte in diesem Bereich getroffen haben.

Wie viel Miete ist eine Wohnung wert?
Haben Sie schon mal die Steckdosen gezählt, die es in jedem Zimmer Ihrer Wohnung gibt? Sollten Sie mit dieser Zählung schnell fertig sein, sollte auch die Miete entsprechend niedrig sein. Konkret hat das Amtsgericht Wedding unter Az. 18 C 439/06 entschieden, dass bei nur einer Steckdose pro Zimmer ein geringer Wohnwert vorliegt. Auch eine Zentralheizung mit Einrohrsystem fällt in die gleiche Kategorie. Da hierbei das Wasser nacheinander durch die verschiedenen Heizkörper der Wohnung fließt, wird es einen merklichen Temperaturunterschied zwischen den Räumen geben.

Inwieweit eine „gestaltete Fläche“ Grund genug für eine Mieterhöhung ist, musste das Amtsgericht Lichtenberg klären. Im betreffenden Fall sollte eine solche Fläche für die Müllcontainer den Wohnungswert und folglich auch die Miete erhöhen. Das Gericht widersprach dem Vermieter allerdings, da es den Käfig, in dem die Mülltonnen zu stehen kamen, nicht ausreichend ästhetisch fand. Details sind unter Az. 13 C 105/07 zu finden.

Als Vermieter sollte man vor Festlegung der Miete genau nachmessen und prüfen, ob die angegebene Wohnungsgröße auch tatsächlich zutreffend ist. Denn stellt der Vermieter erst später fest, dass die Wohnung eigentlich größer ist, hat er nur geringe Chancen, die Miete entsprechend anzuheben. Das geht nur, wenn die Wohnung mehr als 10% kleiner als angegeben ist. So hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe unter Az. VIII ZR 138/06 entschieden.

Das liebe Geld…
Da ziehen doch tatsächlich Leute wegen 25 Cent vor Gericht…. Unvorstellbar, oder! Aber hier die ganze Geschichte:
Es gibt Mieter, die regelmäßig ihre Miete nicht oder nur zum Teil zahlen. Der Vermieter hat dann das Recht, den säumigen Mieter über eine fristlose Kündigung loszuwerden. Letzterer kann sein Wohnrecht allerdings noch retten, wenn er die ausstehende Miete binnen 2 Monaten nach der Kündigung nachzahlt. Allerdings in voller Höhe, auf jeden Cent. Denn im Fall, den das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Az. 15 C 553/06) entscheiden musste, zahlte der Mieter 25 Cent zu wenig. Die fristlose Kündigung blieb damit aufrecht und er musste ausziehen. Ob diese 25 Cent nun absichtlich oder versehentlich fehlten, ist nicht bekannt. Voraussetzung für das Urteil war jedoch, dass der Vermieter den geschuldeten Betrag in voller Höhe mitgeteilt hatte.

Achtung vor der Benutzung eines Bohrers in der Mietwohnung! Man sollte nur solche Flächen oder Materialien anbohren, die man beim Auszug auch wieder verschließen kann, so dass die Löcher nicht mehr sichtbar sind. Im Zweifelsfalle sollte man sich die Genehmigung des Vermieters einholen. Denn hat man das unterlassen und hinterlässt man nach dem Auszug eben solche nicht mehr verschließbaren Löcher, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Das jedenfalls hat das Amtsgericht Spandau unter Az. 3b C715/06 entschieden und dem Vermieter über 3000 EUR für angebohrte Kunststofffenster zugesprochen.

Und wieder haben sich Mieter und Vermieter vor dem Richter getroffen, um ihre Streitigkeiten von höchster Ebene beenden zu lassen. Was im Einzelfall dabei herausgekommen ist, lässt sich im Folgenden in Kurzform nachlesen.

Besitzanspruch
„Geschenkt ist geschenkt, wiederholen ist gestohlen“, so haben wir als Kinder gesagt. Und so ähnlich kann es auch einem Vermieter gehen. Denn was er seinem Mieter einmal zugesagt und zugestanden hat, kann er ihm nicht mehr so einfach wieder nehmen. Im konkreten Fall ging es um einen Trockenboden, dessen Benutzung den Mietern gestattet war. Für den Vermieter gibt es keine Möglichkeit, dieses Recht wieder zurückzunehmen, auch wenn er den Mietern einen anderen Platz zum Trocknen der Wäsche zur Verfügung stellt. Das jedenfalls hat das Amtsgericht Hamburg-Barmbek unter Az. 812 C 304/06 entschieden.
Ist das nun mangelnde Flexibilität, wenn sich die Mieter weigern, die Wäsche nun in der Waschküche zu trocknen? Oder hat die Waschküche einen so gravierenden Nachteil verglichen mit dem Trockenboden? Aus der Ferne lässt sich das natürlich nicht beantworten, und es bleibt zu befürchten, dass sich Vermieter angesichts dieses Urteils mit Zusagen zukünftig eher zurückhalten werden.

Modernisierungen
Grundsätzlich ist es ja für einen Mieter erfreulich, wenn seine Wohnung modernisiert werden soll. Allerdings werden viele zunächst an die Unannehmlichkeiten denken, die während der Arbeiten auftreten: Lärm, Dreck, Einschränkung der Benutzung der Wohnung. Und als nächstes bleibt die Befürchtung, dass auf die Modernisierung auch eine Mieterhöhung folgt. Letzteres ist in der Tat gerechtfertigt, sogar für finanziell benachteiligte Mieter. Denn Hartz IV schließt eine Mieterhöhung nicht aus, wie das Kammergericht Berlin unter Az. 8 U 166/06 entschied.
Es kann allerdings mit der Modernisierung auch ganz anders kommen: frei nach dem Motto „Stell’ dir vor, die Modernisierung ist angesagt, aber kein Handwerker kommt“. So muss der Vermieter dem Mieter einen Zeitplan für die Modernisierungsarbeiten vorlegen, damit sich dieser darauf einstellen kann. Und was angekündigt ist, muss auch eingehalten werden. Beginnen die Arbeiten wesentlich später als angekündigt, kann der Mieter den Handwerkern durchaus den Zutritt verweigern – auch wenn er dann nicht mehr in den Genuss der modernisierten Wohnung kommt. Das Amtsgericht Berlin Mitte jedenfalls hat einer Vermieterin nicht Recht gegeben, die die Modernisierungsarbeiten einige Monate später als angekündigt durchführen lassen wollte und damit auf Ablehnung seitens des Mieters traf. Details sind unter Az. 16 C 323/06 zu finden.

Auch beim Zeitpunkt der Modernisierungsarbeiten selber muss der Vermieter aufpassen. Denn Zeiträume wie die Vorweihnachtszeit werden auch von den Gerichten als ungeeignet angesehen, sofern nicht ein zwingender Grund vorliegt.

Miete und Nebenkosten
Das liebe Geld ist immer wieder ein „beliebter“ Zankapfel. Wird eine Wohnung möbliert oder teilmöbliert vermietet, so können diese Möbel natürlich vom Mieter beschädigt werden. Der Vermieter hat dann das Interesse, den Schaden ersetzt zu bekommen. Hat der Mieter eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen, wird diese die Kosten übernehmen. Dies hätte für den Vermieter natürlich gewisse Vorteile, und haben manche Vermieter versucht, ihre Mieter im Mietvertrag zum Abschluss einer solchen Versicherung zu verpflichten. Dies ist jedoch nicht zulässig.
Und noch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 331/06) zu Mieten, die sich aus der Kaltmiete und einem Anteil für Nebenkosten zusammensetzen. Hier sind Mieterhöhungen solange vom Mieter klaglos hinzunehmen, wie die ortsübliche Nettokaltmiete nicht überschritten wird. Der Weg des betroffenen Mieters durch mehrere Instanzen hat also hier nichts genutzt. Fragt sich, wie viele Monate anstelle der Gerichtskosten die Mieterhöhung hätte gezahlt werden können….

Was können Hausverwalter aus kürzlich gefällten Gerichtsurteilen lernen? Einiges, das ist klar, wobei ich fast sagen würde, dass man in manchen Fällen gar nicht die Gerichte hätte bemühen müssen und der gesunde Menschenverstand gereicht hätte. Aber da das ja immer subjektiv ist, hier die Urteile, teils mit einer persönlichen Anmerkung.

Betriebskostenrechnung

Ermittlungen für den Umlageschlüssel
Es ist zwar eher selten, aber nicht ausgeschlossen, dass bestimmte Betriebskostenarten nach Köpfen umgelegt werden, also nach der Anzahl der Personen, die in der jeweiligen Wohnung leben. Ich habe das beispielsweise einmal für die Müllgebühren erlebt. Ist das so vereinbart, dann muss sich der Verwalter jeweils die aktuellen Werte von den Bewohnern erfragen. Das kann also auch unterjährige Veränderungen durch Auszug oder Geburten mit sich bringen. Befragt der Verwalter für die Werte das Einwohnermeldeamt, so ist er im Unrecht. Der Bundesgerichtshof vertrat nämlich die Meinung, dass nicht alle gemeldeten Bewohner auch tatsächlich in der Wohnung leben oder umgekehrt.

Zugang der Betriebskostenabrechnung
Bezüglich der Betriebskostenrechnung zählt der Zugang und nicht der Versand. D.h. der Eigentümer oder Mieter muss die Abrechnung fristgerecht erhalten haben. Im Zweifelsfall muss dies der Absender nachweisen können, und es genügt nicht, dass er den Brief ausreichend früh losgeschickt hat. So hat das Amtsgericht Meißen in seinem Urteil mit Az. 3 C 0257/07 für einen Mieter und gegen den Vermieter entschieden.

Praktisch sehe ich da allerdings gewisse Schwierigkeiten, denn eigentlich kann ja ein Verwalter nicht für etwaige Unzulänglichkeiten auf dem Postweg verantwortlich gemacht werden. So hatte ich in letzter Zeit mehrfach Briefe für Empfänger im Nachbarhaus in meinem Briefkasten. Ich habe sie natürlich dem korrekten Empfänger zukommen lassen, aber ob das wirklich jeder tun würde, wage ich leider zu bezweifeln. Und wenn es sich in einem solchen Fall um die Betriebskostenabrechnung handelt, müsste der Verwalter für das Fehlverhalten von zwei Personen einstehen? Denn ganz sicher gehen kann er ja nur, wenn er die Abrechnung persönlich übergibt und sich den Erhalt quittieren lässt. Wenn er die Abrechnung eigenhändig in den Briefkasten des Empfängers wirft, gilt diese zwar rechtlich als zugegangen, d.h. wenn der Eigentümer seinen Briefkasten nicht leeren würde, läge der Fehler bei ihm, weil die Abrechnung in seinen Einflussbereich gelangt ist. Aber trotzdem hat der Verwalter kein Beweisstück, dass er die Abrechnung tatsächlich eingeworfen hat….

Ende der Verwaltertätigkeit

Abberufung des Verwalters
Manchmal läuft es nicht rund mit der Hausverwaltung. Ist es dabei so weit gekommen, dass das Vertrauen zwischen dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat so stark getrübt ist, dass eine weitere Zusammenarbeit unzumutbar ist, kann der Verwalter abberufen werden. Es darf sich aber nicht nur um „ein bloßes Gefühl“ handeln, sondern es müssen konkrete Beweise vorliegen und vorgelegt werden können. Zu diesem Schluss kam das OLG Köln, nachzulesen im Urteil mit Az. 16 Wx 37/07.

Pflichtangaben des Verwalters
Egal ob der Verwalter nun abberufen wird oder aus anderen, harmloseren Gründen seine Tätigkeit beendet: er muss die Eigentümergemeinschaft umfassend über die finanzielle Situation informieren. Dies beinhaltet nicht nur die Einnahmen und Ausgaben, sondern auch Forderungen, Verbindlichkeiten und Kontostände. Selbstverständlich müssen alle Angaben mit entsprechenden Belegen fundiert werden. Diese Entscheidung wurde vom OLG München gefällt. Hier würde ich persönlich sagen, dass das fast logisch ist – im Gegensatz zu der Postgeschichte von oben. Wer Details wissen möchte, muss nach dem Az. 34 Wx 93/07 suchen.

Werfen wir mal wieder einen Blick auf die Tätigkeiten unserer Gerichte. Diesmal habe ich mir Fälle herausgesucht, in denen sich Mieter und Vermieter wegen Schäden an der Wohnung und ihrer Behebung gestritten haben.

Tritt ein Schaden ein oder ist der Mieter mit einem bestimmten Sachverhalt in der Wohnung oder am Haus nicht mehr einverstanden, muss er zuerst den Vermieter darüber informieren. Denn von Schäden in der Wohnung kann dieser ja gar keine Kenntnis erlangen. Im Idealfall einigen sich beide Parteien dann darauf, wie und wann der Schaden behoben wird. Aber wenn die Gerichte angerufen werden, liegt leider nicht der Idealfall vor.

Um für den Fall der Fälle Beweise zu haben, informiert der Mieter den Vermieter am besten schriftlich über den eingetretenen Schaden. Meldet sich der Vermieter daraufhin nicht, könnte der Mieter zusätzlich persönlich oder telefonisch versuchen, mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen. Denn auch Vermieter können ja mal im Urlaub sein, so dass eine ausbleibende Reaktion nicht zwangläufig mit bösem Willen gleichzusetzen ist. Es kommt aber auch auf den Schaden an, denn manche Schäden fordern ja eine rasche Beseitigung. Bleibt der Vermieter weiter unerreichbar, so sollte der Mieter eine Mahnung schicken, die Reparatur anmahnen und möglicherweise auch gleich die Miete kürzen. Wenn auch dies keine Reaktion von Seiten des Vermieters mit sich bringt, kann der Mieter den Schaden durch einen Handwerker beheben lassen und vom Vermieter die Erstattung der Kosten verlangen. Mieter, die ohne Information des Vermieters aktiv werden, müssen die Kosten selber tragen. Das jedenfalls hat der Bundesgerichtshof im Urteil mit Az. VIII ZR 222/06 entschieden.

Mietkürzungen wurden eben schon erwähnt. Wie verhält es sich damit und wann sind sie erlaubt?
Hierzu hat das Amtsgericht Köpenick in einem Fall auf die Seite der Mieter gestellt. Diese hatten die Miete gekürzt, weil der Außenputz des Hauses Schäden aufwies. Das Gericht vertrat die Meinung, dass die Schäden am Putz dazu geführt hätten, dass das Haus nicht mehr in einem geeigneten Zustand war und der Vermieter seiner Pflicht nach Erhaltung nicht ausreichend nachgekommen war. Welche äußeren Einwirkungen die Schäden verursacht hatten, war für das Gericht unerheblich. Den gesamten Fall kann man unter Az. 8 C 129/07 nachlesen.
Und auch die Heizung ist immer wieder ein beliebter Streitpunkt. Das Landgericht Berlin hat sich im Urteil mit Az. 63 S 186/06 mit den Geräuschen befasst, die aus der Heizung kamen. Da sowohl Wärmeempfinden als auch Lärm subjektiv sind, hat das Gericht ein Lärmprotokoll verlangt, da eine Mietminderung nur bei besonders lautem Rauschen oder Knacken gerechtfertigt ist. Und auch was die Temperaturen angeht, gibt es bestimmte Regeln: Als Heizperiode ist die Zeit vom 1. Oktober bis zum 1. April festgelegt. Die Temperatur in der Wohnung muss tagsüber mindestens bei 20 bis 22°C liegen. Nachts darf sie auf 18°C absinken. Werden diese Werte nicht eingehalten, sind Mietkürzungen zulässig. Da je nach Lage der Wohnung und in Abhängigkeit von der Außentemperatur von kalten Wohnräumen Gefahren für die Gesundheit ausgehen können, ist Mängeln an Heizkörpern oder Heizungsanlage also nicht zu scherzen.

Die Gerichte im Land sind gut beschäftigt mit Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, so scheint es. Ob hier Kosten und Nutzen wirklich in einem angemessenen Verhältnis stehen, ist eine andere Frage, die hier allerdings nicht geklärt werden soll. Aber sicher kann man von gefällten Urteilen lernen, die Aufmerksamkeit schärfen und (hoffentlich) durch Kenntnis Konfliken aus dem Weg gehen.

Instandhaltung
Welche Arbeiten und Kosten zählen zur Instandhaltung und Wartung und sind durch den Vermieter zu tragen? Und welche Pflichten gelten für den Mieter? Zu dieser Frage und konkreten Detailfällen werden immer wieder die Gerichte angerufen.
Kalk
In manchen Orten ist das Wasser sehr kalkhaltig. Ich als „Hausfrau“ kämpfe regelmäßig mit Essigessenz gegen die Ablagerungen im Wasserkocher, an Badewanne und Waschbecken und wasche nicht ohne Kalkstopp, um nur einige Beispiele zu nennen. Was aber ist mit dem Innenleben der Armaturen? So hat vor kurzem meine Toilettenspülung gestreikt, weil der Wasserkasten und seine Mechanik verkalkt waren. Als Eigentümer muss man da selber Hand anlegen. Als Mieter sollte man zunächst in den Mietvertrag schauen. Denn wenn dort nichts vereinbart ist, gibt es für den Mieter keine Pflicht, regelmäßig eine Entkalkung durchzuführen. So jedenfalls hat das AG München unter AZ 473 C 36207/05 entschieden.

Öltank
Wird in einem Haus mit Öl aus einem eigenen Tank geheizt, kann auch dies ein Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter sein. Der Öltank muss nämlich regelmäßig gereinigt werden, damit die Heizungsanlage einwandfrei funktioniert. Diese Reinigung kostet zwar nicht die Welt und fällt nicht ständig an, aber da ja bekanntlich Kleinvieh auch Mist macht, hat ein Mieter vom Amtgericht Speyer klären lassen, ob er sich tatsächlich anteilig an den Kosten beteiligen muss. Die Antwort, die unter AZ. 33 C 126/07 im Detail nachgelesen werden kann, lautet „nein“. Denn auch die Reinigung des Öltanks zählt zu den Instandhaltungskosten. Sie dienen der Erhaltung des Gebäudes und sind somit vom Vermieter zu tragen. In diesem Fall war also die Bestimmung des Mietvertrags ungültig.

Höhe der Miete
Auch die Höhe der Miete ist immer wieder ein beliebtes Streitthema zwischen Mieter und Vermieter, da hier ja ganz klar verschiedene Interessen aufeinanderprallen. Als Orientierungshilfe gibt es für beide Seiten den Mietspiegel und die ortsübliche Vergleichsmiete – auch wenn sich nicht alle Wohnungen einfach über einen Kamm scheren lassen.
Zum Thema Mietspiegel bei Mieterhöhungen gibt es zwei genau entgegengesetzte Gerichtsurteile:
Für Vermieter hat der Bundesgerichtshof die Sache mit seinem Urteil Az. VIII ZR 11/07 erleichtert. Sie müssen nämlich bei einer Mieterhöhung nur auf den Mietspiegel verweisen. Es obliegt dann dem Mieter, sich dieses Dokument selber zu besorgen, wenn er die Zahlen nachlesen und mit anderen Stadtteilen oder Objektarten vergleichen möchte.
Das Landgericht Wiesbaden hat mit Az. 3 S 12/07 genau anders entschieden und bestimmt, dass der Vermieter dem Mieter den Mietspiegel zur Verfügung stellen muss. Darauf kann er nur verzichten, wenn es dem Mieter zumutbar ist, dass er sich den Mietspiegel selber besorgt.
Was gilt nun außerhalb Wiesbadens? Das jüngere Urteil oder das Urteil des höheren Gerichts? Im Zweifelsfall sollte es für den Vermieter ein Leichtes sein, ein paar Kopien anzufertigen und sie dem Mieter zur Verfügung zu stellen, denn Mieter und Vermieter sollten ja grundsätzlich ein gütliches Verhältnis anstreben.

Der Mietspiegel wird übrigens von der Stadt erstellt und ist keine Pflicht. Wenn das Gericht einen Sachverständigen bestellt, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, so genügt es, wenn dieser die Mietspiegel der letzten 4 Jahre zu Rate zieht. Er ist nicht verpflichtet, die aktuellen Miethöhen im betreffenden Stadtteil selber zu erheben. Das jedenfalls hat das Landgericht Aachen im Urteil 6 S 101/07 festgelegt.

Nicht immer sind alle Eigentümer mit den Beschlüssen, die in der Eigentümerversammlung getroffen werden, einverstanden. Und dann stellt sich die Frage, ob sie sich der Mehrheit geschlagen geben oder versuchen, gegen den Beschluss anzugehen.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) macht hierzu in § 23 Abs. 4 eine Aussage, die dazu beitragen soll, klare Rechtsverhältnisse unter Wohnungseigentümern zu schaffen. Hier der Wortlaut:

„Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.“

Es gibt also mehrere Möglichkeiten, einen Beschluss aus der Welt zu schaffen:

Nichtigkeit
Es muss geprüft werden, ob die Wohnungseigentümer im vorliegenden Fall überhaupt einen Beschluss treffen durften. Sollten sie also einen Beschluss gefasst haben, ohne zuständig gewesen zu sein, ist der Beschluss sowieso nichtig. Er ist somit ungültig, ohne dass er noch extra für ungültig erklärt werden muss.
Gleiches gilt für Beschlüsse, die gegen die guten Sitten oder die Vorschriften des WE-Gesetzes verstoßen.

Anfechtung
Jeder Beschluss kann angefochten werden, wenn berechtigte Gründe dafür vorliegen. Ein Grund zur Anfechtung können Mängel in der Beschlussfassung sein. Hat das Verfahren bei der Beschlussfassung nicht gestimmt, wurde die erforderliche Mehrheit oder Einstimmigkeit nicht eingehalten, gab es Formfehler, keine ausreichend klare Ankündigung der Abstimmung in der Tagesordnung oder wurden nicht alle Eigentümer eingeladen, besteht das Anfechtungsrecht.

Vorgehen zur Anfechtung
Beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, wird der Antrag auf Ungültigkeitserklärung des Beschlusses gestellt. Als Antragsteller kommen die Eigentümer, der Verwalter oder auch Dritte in Frage. Der Verwaltungsbeirat ist allerdings nicht befugt, die Anfechtung zu beantragen.
Der Antrag muss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung gestellt werden, unabhängig vom Zeitpunkt des Zugangs des Protokolls der Eigentümerversammlung. Allerdings sollte das Protokoll so rechtzeitig versendet werden, dass von der Anfechtungsfrist noch mindestens eine Woche verbleibt. Wenn es sich abzeichnet, dass das Protokoll nicht bis zum Ende der Frist vorliegt, können die Eigentümer sozusagen vorsichtshalber alle Beschlüsse anfechten, und die Anfechtung nach Erhalt des Protokolls dann auf einzelne Beschlüsse begrenzen.

Der angefochtene Beschluss behält so lange seine Wirksamkeit, bis er vom Amtsgericht für ungültig erklärt wird. Wird der Anfechtung stattgegeben, wird der Beschluss rückwirkend ungültig. Sollte er bereits vor Ende der Anfechtungsfrist umgesetzt worden sein, so müssen die dadurch eingetretenen Folgen nach der erfolgreichen Anfechtung wieder beseitigt werden.

Negativbeschluss
Lehnt die Eigentümerversammlung einen Beschlussantrag mit ihrer Mehrheit ab, so spricht man von einem Negativbeschluss. Ein Beispiel dafür wäre die Abberufung des Verwalters, die aber von der Mehrheit der Versammlung abgelehnt wird. Auch Negativbeschlüsse können angefochten werden, was lange Zeit nicht so gesehen wurde.

Fazit
Es ist für den Laien wahrlich nicht einfach, die Wirksamkeit von Beschlüssen zu beurteilen und zu entscheiden, ob eine Anfechtung sinnvoll ist und Aussicht auf Erfolg hat.
Dieser Beitrag sollte auch nur einen kleinen Einblick in das Thema bieten. Im Einzelfall muss das Vorgehen wohl überlegt und möglicherweise mit einem Anwalt besprochen werden. Gut zu wissen wäre auch im Voraus, ob die Kosten - möglicherweise auch eines Gerichtsverfahrens - durch eine Rechtsschutzversicherung abgedeckt sind.

Das neue Jahr 2008 hat begonnen, und damit läuft auch die Frist für die Einkommenssteuererklärung für das abgelaufene Jahr 2007. Wer eine Steuererstattung erwarten kann, ist gut beraten, die Steuererklärung möglichst bald abzugeben, denn umso eher kann er über das Geld verfügen, das das Finanzamt über’s Jahr verwahrt hat. Vielleicht kostet ja einige Überwindung, diese unliebsame Aufgabe anzugehen, aber wenn sie gemacht ist, hat man wieder für ein Jahr Ruhe. Das ist sicher viel angenehmer, als die Aufgabe ständig vor sich herzuschieben und sie erst im letzten Moment zu erledigen, wenn es keinen Aufschub mehr gibt. Denn gemacht werden muss die Steuererklärung allemal.

Vielleicht dient ja die neue Absetzbarkeit der haushaltsnahen Dienstleistungen für Wohnungseigentümer bzw. deren Mieter nach § 35a EStG als Anreiz, sich bald an die Steuererklärung zu machen. Deshalb soll das Thema, das ja im letzten Jahr bereits beleuchtet wurde, heute noch mal kurz aufgegriffen werden.

600 Euro an Steuerersparnis sind nämlich pro Jahr möglich. Und das Schöne an der Regelung zu den haushaltsnahen Dienstleistungen ist zudem, dass man schon bei der Erstellung der Steuererklärung weiß, wie hoch die individuelle Steuerentlastung ist – vorausgesetzt natürlich die eingereichten Leistungen und die Unterlagen entsprechen den gesetzlichen Vorschriften. Die Steuerschuld vermindert sich also genau um 20% der nachgewiesenen Kosten der haushaltsnahen Dienstleistungen, aber maximal um 600 Euro, denn entspricht 20% des Höchstbetrags von 3.000 Euro. Hier wird jeder Steuerpflichtige gleich behandelt, da der Steuersatz völlig unbedeutend ist. Ob das nun gerecht ist oder nicht, darüber lässt sich trefflich streiten. Sinnvoller ist es aber auf jeden Fall, einen Blick in das Anwendungsschreiben des Bundesministeriums der Finanzen zu werfen, in dem auf 11 Seiten alle Regeln und Vorschriften dargestellt werden.

Wem das zu umständlich ist, und wer sich weder für die haushaltsnahen Dienstleistungen im Bereich der Altenpflege und Kinderbetreuung interessiert, der erhält hier eine kurze Zusammenfassung der Leistungen, die für Wohnungseigentümer und Mieter steuerbegünstigt sind:

• Reinigung der Wohnung
• Gartenpflege
• Reinigung im Außenbereich und Schneeräumdienst
• Umzugsdienstleistungen
• geringfügige Beschäftigungsverhältnisse durch WEG oder Vermieter
• Renovierung, Erhaltung, Modernisierung durch einen Handwerker
• Wartung und Überprüfung von Anlagen

Alle im jeweiligen Kalenderjahr unbar bezahlten Beträge können in die Steuererklärung aufgenommen werden, sofern die Hausverwaltung mit der Jahresabrechnung die erforderlichen Belege zur Verfügung stellt. Wie das mit Win-CASA ohne zusätzlichen Aufwand funktioniert, lässt sich übrigens hier im Blog nachlesen.

Da bin ich nun mitten in der Steuererklärung für 2007, hole mir den Ordner zur Eigentumswohnung und halte plötzlich inne: Die Jahresabrechnung für 2007 kommt ja erst im Frühjahr 2008. Soll, kann, will ich so lange mit meiner Steuererklärung warten? Nein, die Steuer muss vom Tisch! Und schnell zeigt sich, dass das Ministerium mitgedacht hat: Unter Randziffer 33 des Anwendungsschreibens ist angegeben, dass die Aufwendungen auch im Jahr geltend gemacht werden können, in dem die Jahresrechnung genehmigt wird. Also werde ich meinen Anteil aus der Jahresabrechnung für 2006/2007 in der Steuererklärung für 2007 ansetzen, und der Anteil für 2007/2008 folgt dann in der Steuererklärung für 2008. Die Eintragung erfolgt übrigens auf dem Formular für die Sonderausgaben.

Und dann werde ich noch einen Tipp in die nächste Eigentümerversammlung mitnehmen – für den Fall, das größere Renovierungen anstehen: Wer als Eigentümer oder Mieter absehen kann, dass er über die oben genannte Höchstgrenze von 3.000 Euro im Jahr kommt, kann versuchen, die Leistungen und somit auch die Abrechnung auf zwei Jahre aufzuteilen. Werden die Handwerkerleistungen am Ende des Jahres begonnen, kann im alten Jahr eine Teilzahlung erfolgen. Der zweite Teil wird dann nach Abschluss der Arbeiten im Folgejahr bezahlt.

Und wie kommt es eigentlich, dass sich der Staat an der Renovierung einer Wohnung beteiligt? Wäre die Meldung an einem 1. April erstmals in den Medien erschienen, wäre zumindest die Vermutung aufgekommen, dass es sich um einen Scherz handelt. Aber dahinter steckt der Kampf gegen die Schwarzarbeit. Da für die schwarze Handwerkerarbeit keine Rechnung ausgestellt wird, kann diese nicht von der Steuer abgesetzt werden.
Bleibt zu hoffen, dass der Stundenlohn bei der Schwarzarbeit um weniger als 20% unter dem offiziellen Stundenlohn liegt…Aber wenn sich der Auftraggeber zusätzlich der Tatsache bewusst ist, dass bei Schwarzarbeit kein Anspruch auf Gewährleistung besteht, gibt es nun einen doppelter Anreiz zur legalen Beauftragung des Handwerkers.

Also wünsche ich zum Abschluss: Möge die Freude über das gelungene Hand-Werk ebenso groß sein wie die über den Steuerbescheid!

Viele Mieter haben sich möglicherweise hinsichtlich Renovierung und Schönheitsreparaturen schon über die Urteile des Bundesgerichtshofes ( Az VIII ZR 208/02 und Az VIII 361/03 ZR) vom März und Mai 2007 gefreut, bringen sie ihnen doch eine deutliche Erleichterung und auch finanzielle Entlastung.

Demnach sind alle Klauseln, die eine Renovierung der Wohnung unabhängig vom Zustand nach einer festen Zeit vorschreiben, ebenso unwirksam wie die Klausel, dass die Wohnung beim Auszug in renoviertem Zustand übergeben werden muss.

In der Urteilsbegründung heißt es, dass der Mieter durch die Pflicht zur Endrenovierung unzumutbar benachteiligt wird, wenn er gleichzeitig regelmäßig Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Eine Endrenovierung kann nur dann verlangt werden, wenn die Schönheitsreparaturen nicht regelmäßig durchgeführt wurden. Andererseits müssen sich die Schönheitsreparaturen am tatsächlichen Zustand der Räume orientieren und dürfen nicht an starre Fristen gekoppelt werden.
In dem vor dem BGH verhandelten Fall vom Mai wurde für die Mieterin sogar entschieden, dass sie weder Schönheitsreparaturen noch eine Endrenovierung vornehmen muss, weil sich die Fristenregelung und die Endrenovierungspflicht nicht trennen lassen.

Der Vermieter muss die Renovierungskosten allerdings nicht vollständig tragen. Die Abgeltungsklauseln, denen zufolge der Mieter beim Auszug in Abhängigkeit vom Zustand der Wohnung einen Teil der Renovierungskosten übernehmen muss, behalten ihre Gültigkeit. Ebenso wurde gerichtlich bestätigt, dass ein Vermieter eine höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen darf, wenn er die Renovierungskosten übernimmt.

Viele Mietverträge – auch Mustermietverträge – enthalten nach wie vor die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen und zur Endrenovierung. Allen Vermietern, die auf der sicheren Seite stehen möchten, sei Win-CASA empfohlen, die Hausverwaltungs-Software enthält einen anwaltlich geprüften Mietvertrag, der diese Änderungen bereits berücksichtigt. Auch für nicht Win-CASA Kunden steht der neue Mietvertrag als PDF-Datei zum Download zut Verfügung.

Link zum Download des kostenlosen anwaltlich geprüften Mietvertrags

Mehr zum Thema Mietrecht finden Sie auch in einem ausführlichen Artikel unter 123recht.net.