Software24 Blog

Einer unserer Kunden hat uns darüber informiert, dass er vor kurzem einen anonymen Brief erhalten hat, indem angeführt wird, dass es angeblich sehr einfach sei, an Daten unserer Hausverwaltungssoftware Win-CASA heranzukommen. Der Brief soll den Eindruck erwecken, dass unsere Software Sicherheitslücken aufweist. Um dies zu „belegen“ wurden hierzu gültige Lizenzschlüssel angeführt.

In einem Gespräch mit diesem Kunden hat sich herausgestellt, dass dieser unterschiedliche Softwarepakete für die Hausverwaltung getestet hat und sich dann schlussendlich für Win-CASA entschieden hat.

Es sieht daher derzeit so aus, dass einer unsere Mitbewerber versucht, anonym und mit unlauteren Mitteln und falschen Behauptungen unsere Softwareprodukte in ein falsches Licht zu stellen. Leider haben wir – aufgrund der Anonymität des Schreibens – derzeit keine rechtliche Handhabe. Wir möchten unseren Kunden und Interessenten auf diesem Wege aber einige Informationen zu Win-CASA und der Sicherheit unseres Softwarepaketes übermitteln:

1)    Die Sicherheit der Kundendaten hat bei uns oberste Priorität. Hier versuchen wir alles in unserer Macht stehende, um größtmögliche Sicherheit und Zuverlässigkeit zu gewährleisten.

2)    Der in diesem Schreiben angeführte Lizenzcode hat nichts mit den Kundendaten zu tun. Vielmehr handelt es sich hier um generierte Codes, die den Zugang zur Software regeln. Ein Zugriff auf Kundendaten ist damit nicht möglich.

3)    Win-CASA ist seit vielen Jahren tausendfach erfolgreich im Einsatz. In all den Jahren gab es keine sicherheitsrelevanten Problem und negativen Feedbacks.

4)    Die Vielzahl von zufriedenen Win-CASA-Kunden sprechen hier eine deutliche Sprache. Auf unserer Webseite führen wir seit längerer Zeit eine Referenzdatenbank, in der wir Kundenfeedbacks sammeln. Mehr dazu auch unter: http://www.software24.com/index.php/referenzen
Natürlich können Sie sich hierzu gerne Feedbacks einholen.

Sofern Ihnen irgendwann ein derartiges Schreiben in die Hände fällt, möchten wir Sie bitten, dies einfach zu ignorieren. Am besten verschaffen Sie sich selbst – im Rahmen eines kostenlosen und unverbindlichen Tests - einen Eindruck von Win-CASA.

An dieser Stelle noch eine Bitte. Sollte Sie in der Vergangenheit bereits mit einem solchen Anschreiben konfrontiert worden sein, möchten wir sie bitten, sich mit uns in Verbindung zu setzen. Berechtige Kritik nehmen wir natürlich sehr ernst. In diesem Fall handelt es sich aber um falsche und geschäftsschädigende Behauptungen, gegen die wir uns entschieden zu Wehr setzen werden.

Sollten Sie Fragen oder Anregungen zu Win-CASA haben, stehen wir Ihnen natürlich jederzeit gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns einfach!

Es gibt Wohnungseigentümer, denen stellen sich schon die Nackenhaare auf, wenn sie nur das Wort “Eigentümerversammlung” hören. Ihrer Meinung nach ist das nur Zeitverschwendung, es wird nur “gelabert” oder es kommt zu handfesten Auseinandersetzungen um das (vermeintliche) Recht bestimmter Eigentümer, irgendetwas zu tun, was dem “lieben Nachbarn” nicht gefällt. Das ist natürlich sehr schade, denn wer denkt schon beim Kauf seiner Eigentumswohnung daran, dass er sich damit möglicherweise eine Menge Ärger einhandelt. Also könnte es fast nicht schaden, wenn der Hausverwalter neben seinen fachlichen Kompetenzen auch noch ein wenig psychologisch geschult ist, um in Streitfällen das gute Einvernehmen wieder herzustellen.

Mir geht es diesmal aber ganz anders. Ich möchte gerne zur Eigentümerversammlung gehen, kann aber nicht. Als ich gestern die Einladung erhalten habe, ist mir förmlich die Kinnlade heruntergefallen. Wird da doch für Freitag, 17.00 Uhr eingeladen… Möglicherweise handelt es sich “nur” um einen Schreibfehler, und sieben Uhr wurde mit siebzehn Uhr verwechselt. Das wäre für meine Teilnahme günstiger, würde aber auch nicht gerade für die Qualität und deren Sicherung seitens der Hausverwaltung sprechen. Und da die Versammlung der Nachbarhäuser (bei einer anderen Hausverwaltung) an einem Dienstag um 18.00 Uhr stattgefunden hat, scheint der frühe Freitagstermin durchaus realistisch.

Klar kann ich ein gewisses Verständnis dafür entwickeln, dass der Hausverwalter bei Zeiten mit der Versammlung fertig sein will. Er muss sich ja schließlich nicht nur mit unserer Eigentümergemeinschaft versammeln und hat auch noch einige Aufgaben im Nachgang zur Versammlung zu erledigen. Aber es sollte doch eigentlich in seinem Interesse liegen, dass die WEG so zahlreich wie möglich vertreten ist, oder? Denn wer die Versammlung miterleben darf, ist informiert und fragt über’s Jahr weniger nach. Wer persönlich abstimmt, steht hinter der Entscheidung und wird die Umsetzung unterstützen oder wenigstens mit tragen. Und manchmal gibt es ja auch Themen, die der Verwalter selbst bei regelmäßigen Besuchen der Anlage gar nicht mitbekommen kann. Für diese wäre eigentlich Platz in der Eigentümerversammlung.

Oder bin ich ein Einzelfall? Stehen alle anderen Eigentümer aus Altersgründen oder wegen “Reichtums” nicht mehr im Erwerbsleben? Oder sind die Berufstätigen so gut mit Gleitzeitkonten und flexiblen Arbeitszeiten gesegnet, dass Freitag nachmittag sowieso nichts mehr gearbeitet wird?
Nach dem, was man so mitkriegt, kann das eigentlich nicht so sein. Die Experten verkünden das Ende der gesicherten Jobs mit fester Arbeitszeit und propagieren vielmehr, dass sich jeder in Zukunft um mehrere berufliche Standbeine umschauen muss. Streng nach der Uhr den Griffel oder Hammer fallen zu lassen, scheint also passé zu sein. Auf der anderen Seite beklagen sich die Berufspendler über die hohen Treibstoffpreise. Wo der Geldbeutel nach dem Tanken immer leerer wird, muss doch auch das Zeitkontingent zusammenschrumpfen - mal ganz abgesehen von der Zeit, die man zusätzlich im Stau verbringt oder auf verspätete öffentliche Verkehrsmittel wartet. Denn um pünktlich zur Versammlung zu erscheinen, müsste man ja eigentlich noch einen Puffer für solche “Widerlichkeiten des Pendlerlebens” einkalkulieren. Wann muss man dann den Arbeitsplatz verlassen, wenn man unter den günstigsten Umständen eine Stunde Fahrzeit hat? Ich mag gar nicht nachrechnen….

Und selbst der Handel, Dienstleister und Ärzte haben offenbar verstanden, dass sie zumindest an einem Tag der Woche abends länger offen halten sollten, um den Berufstätigen entgegen zu kommen. Da kann ich also montags noch um 19.30 Uhr zum Zahnarzt gehen, werde donnerstags im Amt noch bis 18.00 Uhr bedient und bekomme auch kurz vor 20.00 Uhr noch ein paar Lebensmittel. Super, da nehme ich mir einen halben Tag frei, erscheine pünktlich zur Eigentümerversammlung und kann danach sogar noch Einkaufen gehen….;-)

Dummerweise darf ich mich bei der Eigentümerversammlung auch nur durch einen Verwandten in gerader Linie vertreten lassen. Und wenn die Verwandten dieser Kategorie dünn gesäht sind und weit weg wohnen? Dann bleibt mir als einzige Informationsquelle das dürftige Ergebnisprotokoll der Versammlung. Denn in den Versammlungen, an denen ich teilnehmen konnte, stellten die selbstnutzenden Eigentümer die absolute Minderheit dar. Da also nachher jemanden zur Versammlung zu befragen, war auch eher schwierig - ganz abgesehen von der Tatsache, dass ein solcher Bericht immer von der eigenen Meinung gefärbt wäre.
Wie ist es denn mit den immer weiter verbreiteten Partnerschaften? Es gibt doch sicher genügend Fälle, in denen die Wohnung von einem nicht verheirateten Paar bewohnt wird, aber nur einer der beiden Eigentümer ist. Und dann darf der andere Partner, der doch ganz nah am Geschehen ist, nicht als Vertreter zur Versammlung gehen? Irgendwie komisch, oder? Und was ist denn an so einer Eigentümerversammlung so geheim, dass ich nicht die Möglichkeit habe, eine beliebige Person meines Vertrauens als Vertreter zu entsenden? Es wird ja schon schwierig genug sein, jemanden zu finden, auf den alle genannten Einschränkungen nicht zutreffen…

Nun könnte man mir den Spruch “Einmal ist keinmal” entgegenhalten, demzufolge es doch einmal im Jahr möglich sein sollte, früher Feierabend zu machen. Bei unserer häuslichen Konstellation trifft dies allerdings nicht zu, da es bei uns zwei Verwaltungen und Versammlungen gibt: Eine für das Haus und eine für die Tiefgarage, die wir uns mit weiteren Häusern teilen, die sich eine andere Hausverwaltung gewählt haben - die mit Dienstag, 18.00 Uhr….

Ich jedenfalls kann mich des Eindrucks nicht erwehren, dass hier mit subtilen Mitteln die Demokratie auf’s Abstellgleis geschoben wird. Oder sehe ich das alles ganz falsch?

Ab sofort bieten wir für alle Hausverwalter und Hausverwaltungsinteressierten ein kostenloses eBook mit allem Wissenswerten rund um die Hausverwaltung zum Download an.

Auf über 100 Seiten wird in fünf Kapiteln auf folgende Themen eingegangen:

• Hausverwaltungs-Grundwissen
• Rechtliche Aspekte
• Alles rund um die Abrechnung
• Hilfsmittel für die Hauverwaltung
• Hintergrundwissen

Die Inhalte sind verständlich aufbereitet und flott geschrieben. Durch die chronologische Aufteilung wird der Leser Schritt für Schritt in allen wesentlichen Themengebieten und Fragestellungen eingeführt.

>> Hier geht´s zum kostenlosen Download:
hausverwaltungswissen_sw24_0608.pdf

Wir planen eine laufende Erweiterung und Aktualisierung unseres eBooks um möglichst am Puls der Zeit zu bleiben und Hausverwaltern ein verständliches und kostenlos Nachschlagewerk anbieten zu können.

Für Feedbacks oder Verbesserungsvorschläge sind wir jederzeit offen. Senden sie diese bitte an folgende Adresse: p.bergen@software24.com.

Viel Spaß beim Lesen wünscht das Team der Software24.com GmbH!

Seit nunmehr 10 Jahre entwickeln und vertreiben wir professionelle Softwarelösungen für die Immobilienwirtschaft. Im Rahmen eines Jubiläums-Gewinnspiels verlosen wir attraktive Preise. Gleich reinklicken unter www.software24.com/gewinnspiel!

Die Entwicklung der Software24.com GmbH liest sich recht beeindruckend. Begonnen hat die Erfolgsgeschichte mit zwei Mitarbeitern, zwei kleinen Büroräumen und einer ersten Version der Hausverwaltungssoftware Win-CASA. Mittlerweile – 10-Jahre später – haben wir uns zu einem der führenden Anbieter für immobilienwirtschaftliche Softwarelösungen entwickelt. Dabei werden nicht nur Kunden in Deutschland, sondern auch immer mehr Kunden in den angrenzenden deutschsprachigen Ländern bedient.

„Bei unserer Gründung 1998 war ein so durchschlagender Erfolg nicht absehbar. Unser Ziel war es immer, innovative Softwarelösungen für die Immobilienwirtschaft – insbesondere für die professionelle Hausverwaltung – zu entwickeln und zu vertreiben. Dabei haben wir uns auf dieses Segment fokussiert und versucht möglichst nah am Markt und am Kunden zu entwickeln. Der offene Dialog mit unseren Kunden war möglicherweise auch eines der Erfolgsrezepte, mit denen wir versucht haben auf Feedbacks und Kundenvorschläge zu reagieren und diese in die weitere Entwicklung einfließen zu lassen. Mit Win-CASA haben wir ein Produkt geschaffen, das mittlerweile zu den führenden Softwarelösungen für die Hausverwaltung zählt und viele Tausend Male im täglichen Einsatz ist. Dabei wird unser Ansatz umfangreicher Funktionalitäten verpackt in eine ansprechende und übersichtliche Oberfläche, die eine intuitive und einfache Bedienung ermöglicht, von Win-CASA-Nutzern besonders geschätzt“, so Uwe Fernengel, Geschäftsführer der Software24.com GmbH.

Ein weiteres Erfolgsgeheimnis liegt im umfangreichen und sehr kompetenten Support, den wir für unsere Produkte anbieten, sowie in den kostenlosen Bugfixes und Programmerweiterungen, die übers Internet jederzeit herunter geladen und installiert werden können. Mit diesen Service-Updates beschränken wir uns nicht nur auf Fehlerbehebungen, sondern reagieren auch auf Verbesserungsvorschläge von Kunden sowie aktuelle, rechtliche Änderungen. „Unsere Kunden kommen damit in den Genuss von neuen Funktionen und sind durch unsere Updates immer kostenlos auf dem aktuellen Stand“, so Uwe Fernengel.

Derzeit arbeiten wir mit Hochdruck an der neuen Version von Win-CASA, die einige Überraschungen enthalten wird und mit der wir bestehenden Kunden sinnvolle und neue Funktionalitäten mit bestmöglicher Bedienbarkeit zu einem attraktiven Preis anbieten möchten. Zusätzlich möchte wir mit der Nachfolgerversion Version von Win-CASA natürlich auch Neukunden gewinnen. Ein genauer Starttermin ist hier derzeit aber noch nicht absehbar.

Im Rahmen eines Jubiläums-Gewinnspiels verlosen wir attraktive Preise. Ein Besuch auf der Webseite unter www.software24.com/gewinnspiel sollte sich daher in jedem Fall lohnen!

Wer mehr über die Software Win-CASA erfahren möchte oder die Software kostenlos testen will, kann dies unter folgendem Link machen: http://www.software24.com/index.php/download/win-casa_testen

Ich habe mir kürzlich einige Internet-Auftritte von Hausverwaltungen angeschaut. Auch wenn die Untersuchung sicher nicht als repräsentativ gelten kann, gibt es doch einige Schlussfolgerungen und auch Tipps daraus abzuleiten.

Generell kann man sagen, dass viele Hausverwalter keinen besonderen Wert auf einen ansprechenden Internet-Auftritt legen. Vieles, was man da so findet, hat schon etliche Jahre auf dem Buckel und entspricht nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik. Das ist natürlich nicht optimal, denn oft wird ja generalisiert. D.h. den Eindruck, den eine Hausverwaltung mit ihrem Internet-Auftritt erzeugt, überträgt man automatisch auch auf die Qualität ihrer Arbeit. Das muss natürlich nicht stimmen, denn eine gute Hausverwaltung muss ja nicht gut in der Erstellung eines Internet-Auftritts sein. Aber sie sollte trotzdem so professionell sein, hier die richtigen Prioritäten zu setzen, da es ausreichend Hausverwaltungen gibt, und sich die Benutzer sehr schnell von einer schlechten Webseite verabschieden.
Es gibt auch Internet-Auftritte, die auf den ersten Blick einen guten Eindruck machen. Schaut man die Seiten jedoch genauer an, vermisst man die essentiellen Inhalte. Vielleicht befindet sich die Site ja noch im Aufbau – was allerdings auch nicht ratsam ist, denn eine Site sollte erst dann veröffentlicht werden, wenn zumindest die grundlegenden Inhalte vorhanden sind. Dass man sie später noch erweitert, ist kein Problem. Aber die Gefahr von Baustellenseiten, die endlos in diesem Zustand bleiben, ist auch nicht zu verachten.
Natürlich gibt es auch Hausverwaltungen, die keine Kosten und Mühen gescheut haben und mit einem dynamischen Flash-Auftritt im Web sind. Dazu ist leider auch zu sagen, dass die Zeit reiner Flash-Seiten schon vorbei ist, weil sie hinsichtlich der Barrierefreiheit und der Auffindbarkeit in den Suchmaschinen deutliche Nachteile haben.
Nachdem wir nun viel Negatives gehört haben, stellt sich sicher die Frage, wie denn nun ein guter Internet-Auftritt einer Hausverwaltung aussehen kann.

Präsentation
Die Hausverwaltung sollte sich authentisch präsentieren. Nicht nur das Angebotsportfolio sollte klar erkennbar sein, sondern auch die Unique Selling Proposition. Zeigen Sie den Besuchern auf, warum gerade Sie der richtige Hausverwalter sind. Gründ dafür können sein: Ihre spezielle Ausbildung, langjährige Erfahrung, breit gestreute Erfahrung durch ein größeres Team, Referenzen und Kundenstimmen. Zu dick sollte man allerdings nicht auftragen – es muss alles wahr und überprüfbar sein.
Eine Differenzierung im Wettbewerb kann man durch einen guten Kundenservice erreichen. Sollte es für die Eigentümergemeinschaften der verwalteten Häuser eine 24-Stunden-Hotline oder einen geschützten Bereich geben, so kann man dies durchaus hervorheben.
Überhaupt ist bei der Präsentation daran zu denken, dass auf der einen Seite die aktuellen Kunden gut bedient werden müssen, damit auf der anderen Seite neue Kunden akquiriert werden können.

Inhalte
Die Inhalte müssen auf jeden Fall aktuell sein. Und auch wenn es nicht jeden Tag eine sensationelle neue Schlagzeile gibt, sollte man die Inhalte von Zeit zu Zeit überprüfen, anpassen oder ein wenig erweitern. Der Benutzer muss den Eindruck bekommen, dass der Anbieter hinter seinem Auftritt steht, sein Fach versteht und seine aktuellen und potenziellen Kunden schätzt.

Layout
Über Geschmack lässt sich bekanntlich streiten. Grundsätzlich sollte das Layout professionell wirken. Kunterbunte Seiten mit blinkenden Schriften oder Bildern sind jedenfalls nicht angemessen. Wenn es ein Firmenlogo und Firmenfarben gibt, sollten diese natürlich auf den Web-Seiten aufgegriffen werden, um den Wiedererkennungswert zu erhöhen.
Wichtig ist eine klare Navigationsstruktur, bei der auf der Startseite innerhalb weniger Sekunden klar wird, was auf den Unterseiten zu finden ist.

Das sind nur ein paar wenige Tipps für’s erste. Natürlich gibt es zum Thema Internet-Auftritt noch viel mehr zu sagen. Und vielleicht gibt es demnächst eine Fortsetzung.

Heute gibt es mal kaum etwas zu lesen, sondern mehr zu schauen. Wie entsteht eigentlich ein Mehrfamilienhaus? Wie es außen so nach und nach Gestalt annimmt, zeigt folgende Bilderserie, in der ich vor einigen Jahren aufgenommen habe.

Der Keller ist bereits in der Erde und die Wände des Erdgeschosses ragen in die Höhe.
1

Kaum ist die Decke auf die Erdgeschosseswohnungen gelegt, fragt man sich ängstlich, ob man denn in der Wohnung jemals ohne Beleuchtung auskommen wird.

Nun ist auch der 1. Stock überdacht, und die Wände der Dachgeschosswohnungen sind gemauert. Auch wenn die nicht-tragenden Wände noch fehlen, machen die Wohnungen einen sehr kleinen Eindruck – im Vergleich zum Grundriss scheinen etliche Quadratmeter zu fehlen.

Das Dachgeschoss nimmt weiter Form an:

Nun sind bereits die Gauben des Dachgeschosses erkennbar. Und auch die ersten Vorbereitungen für die Balkons sind getroffen.

Bei solchem Wetter macht es bestimmt Spaß, Dachdecker zu sein. Mit Baubeginn im März und Fertigstellung im Dezember waren die Voraussetzungen dafür günstig.

Das Dach ist gedeckt, die Fenster eingesetzt – so langsam wird es ein Haus.

Nun sind auch die Gauben im Dachgeschoss verkleidet, und der Innenausbau hat die Heizkörper installiert.

Es ist vollbracht, das Haus schon teilweise bezogen. Bis die Gärten in grün und bunt einladen, wird allerdings noch ein Weilchen vergehen – zumindest bis zum nächsten Frühling.

Diese Begriffe tauchen in Immobilien- und Grundstücksanzeigen immer wieder auf. Aber was steckt genau dahinter? Und für wen ist der Kauf einer Immobilie in Erbpacht möglich oder günstig? Und wer kommt als Anbieter solcher Erbbaurechte in Frage?

Wer – wie ich – den Eindruck hat, dass diese Begriffe irgendwie antiquiert wirken, täuscht sich nicht wirklich, denn das Gesetz über das Erbbaurecht stammt aus dem Jahr 1919. Es wurde allerdings immer wieder geändert, zuletzt 2007.

Im Erbbaurecht gibt es auf Dauer zwei Parteien: Auf der einen Seite den Eigentümer des Grundstücks und auf der anderen Seite den Eigentümer des darauf errichteten Gebäudes. Der Grundstückseigner verpachtet also seinen Grund auf Dauer an einen Bauherrn, der darauf sein Haus baut, ja sogar bauen muss.

Vertragsgestaltung
Die vertragliche Bindung der beiden Partner läuft über eine sehr lange Zeit, zwischen 65 und 99 Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit erstattet der Grundstückseigentümer dem Hausbesitzer den Gegenwert für das Haus. Es ist aber auch nicht ausgeschlossen, dass Bauherren das Grundstück kaufen können, sei es am Ende der Laufzeit oder eher schon deutlich früher. Der Bauherr zahlt anstelle eines einmaligen Kaufpreises einen monatlichen Erbpachtzins.

Kosten
Wie hoch der Erbpachtzins ausfällt, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Je begehrter die Lage, desto höher natürlich der Preis. Und je höher die Hypothekenzinsen, desto höher auch die Erbbauzinsen.
Generell liegen sie bei 4-6% des Grundstückswerts. Manche Anbieter locken zusätzlich mit einem Kinderbonus, der den Erbbauzins zumindest einige Jahre auf Bereiche um 2 % drücken kann.
Während der Laufzeit kann eine Steigerung des Zinses vereinbart werden, die sich beispielsweise am Lebenshaltungskostenindex orientiert.

Vorteile für Bauherren
Er kann bauen, ohne eine einmalige, meist riesige Ausgabe für ein Grundstück tätigen zu müssen. Stattdessen zahlt er monatlich überschaubare Raten für die Erbpacht. Damit wird es auch Bauwilligen mit kleineren Einkommen und kinderreichen Familien möglich, im eigenen Haus zu wohnen.

Nachteile für Bauherren
Der Grundstückseigner hat ein mehr oder weniger großes Mitspracherecht hinsichtlich der Gestaltung des Hauses. So können die Größe oder die Bauweise festgelegt werden. Und auch etwaige nachträgliche Änderungen müssen auf jeden Fall vom Grundstückseigner genehmigt werden.
Das Erbbaurecht kann nicht gekündigt werden. Wenn der Hausbesitzer also wegziehen muss, kann er das Haus nur zusammen mit dem Erbbaurecht verkaufen. Dazu muss er meist die Zustimmung des Grundstückseigners einholen, da dieser natürlich daran interessiert ist, regelmäßig seinen Erbbauzins zu erhalten.
So wie es im Mietrecht das Recht auf Kündigung wegen Eigenbedarf gibt, könnte auch der Grundstückseigentümer sein Grundstück vor Ablauf des Erbpachtvertrags wieder – zusammen mit dem Haus – zurückhaben wollen. Um hier Überraschungen zu vermeiden, sollte im Vertrag klar geregelt sein, in welchen Fällen der „Heimfall“ auftritt, also der Grundstückseigner Grundstück mit Haus – natürlich gegen eine gewissen Entschädigung – zurückverlangen kann.

Anbieter von Erbbaugrundstücken
Erbbaugrundstücke werden überwiegend von Städten und Gemeinden angeboten. Aber auch die Kirchen, evangelisch wie katholisch, bieten Bauland in Erbpacht. Ohne Erbpacht würden nämlich viele Pfarrer sozusagen ehrenamtlich tätig, denn ihre Arbeit wird zu einem großen Teil aus den Einkünften der Erbpacht bestritten. Möglicherweise leben junge Familien dann dort, wo früher einmal der Pfarrer residierte – in der Nähe der Kirche und meist zentral im Ort gelegen. Ähnlich verhält es sich auch bei manchem kommunalen Erbbaugrundstück, das also durchaus sehr attraktiv sein kann.
Die Grundstücke der Kirchen liegen aber nicht immer nur im Ortszentrum. Teilweise handelt es sich nämlich noch gar nicht um Bauland, so dass die Kirche in Zusammenarbeit mit der Stadt oder Gemeinde hier die Umwidmung in Bauland vorantreiben muss. Wenn sie Glück haben, liegt ihr Grundstück neben einem neu ausgewiesenen Baugebiet. Im ungünstigeren Fall muss die Kirche sogar die Erschließungskosten selber tragen.

Fazit
Ein Hausbau im Erbbaurecht ist durchaus eine Überlegung wert. Dennoch sollte der Schritt wohlüberlegt sein, was aber beim Immobilienkauf grundsätzlich der Fall sein sollte.

Mit der Sondereigentumsverwaltung haben wir uns ja bereits beschäftigt. Aber wer kann genau definieren, was Sondereigentum ist? Und was ist dann das Wohnungseigentum und was sind Sondernutzungsrechte? Bevor sicher mancher Eigentümer ins Grübeln kommt, hier die Erklärung:

Meine Eigentumswohnung ist mein Eigentum, damit darf ich machen, was ich will. Ja und nein: Ja, weil ich die Wände violett, die Türen türkis oder die Heizkörper gelb streichen darf, wenn ich das will. Ja, weil ich Parkett verlegen kann, wenn mir Teppichboden nicht gefallen solle. Ja, weil ich die Badewanne durch eine Duschtasse ersetzen kann, wenn mir mein Bad zu klein ist und ich dadurch Platz gewinnen kann.
Nein, weil ich -um bei den Extremen zu bleiben – keine Fenster mit grünem Rahmen einbauen oder meine Wohnungstüre auch von außen rosa streichen darf. Dies stört nämlich den einheitlichen Eindruck des Objekts.

Frei bin ich also nur in Bezug auf das Sondereigentum. In meiner Teilungserklärung heißt es dazu: „Gegenstand des Sondereigentums sind die zu den einzelnen Wohnungen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch gemeinschaftliches Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung verändert wird.“ Zum Sondereigentum zählen also konkret in der Wohnung:

• Fußbodenbeläge
• nichttragende Wände
• Wandputz und -verkleidungen
• Innentüren
• Innenfenster
• Innenseite der Wohnungstür

• Innenseite des Balkons
• Heizkörper
• Einrichtung des Badezimmers
• Einbauschränke
• Rolläden, Markisen und Jalousien

Alles, was hier nicht genannt ist, gehört zum Gemeinschaftseigentum, weil es von allen Eigentümern genutzt wird (z.B. Treppenhaus) oder eben aus Gründen der optischen Einheit gemeinschaftlich entschieden und umgesetzt werden muss.

Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam, wobei der einzelne Eigentümer einen berechneten Miteigentumsanteil hat. Dieser Anteil ergibt mit dem Sondereigentum das Wohnungseigentum.
Dann gibt es noch das Teileigentum. Laut meiner Gemeinschaftsordnung ist dies „das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten oder an Tiefgaragenstellplätzen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil, zu dem es gehört.“ Wenn der Wohnungseigentümer oder sein Mieter beispielsweise kein Auto besitzt, kann ersterer den Tiefgaragenstellplatz separat vermieten. Auch ein Kellerabteil könnte theoretisch separat von der Wohnung vermietet werden. Am besten erfolgt diese Weitergabe aber innerhalb des Hauses, damit der Nutzer des Kellers lediglich den Schlüssel für das Vorhängeschloss und keinen eigenen Hausschlüssel braucht.

Und was gibt es sonst noch an Rechten? Das Sondernutzungsrecht. Mit diesem Recht wird eine Fläche, die eigentlich zum Gemeinschaftsgeistes gehört, an eine einzelne Wohnung gebunden. Sondernutzungsrechte werden gerne für Terrassen und Gartenanteile vergeben, logischerweise für die Erdgeschosswohnungen. Die anderen Eigentümer haben somit weder die Pflicht, diese Grünflächen zu pflegen noch das Recht, diese zu nutzen. An manchen Häusern gibt es auch Beete und Grünstreifen außerhalb der eigentlichen Gärten, die den Erdgeschosswohnungen zur Pflege zugeschrieben wurden. Das ist allerdings erfahrungsgemäß so eine Sache, weil hier mehr Arbeit als Nutzen für den Betroffenen anfällt. Im Zweifelsfall gefällt den anderen Bewohnern die Gestaltung dieser auch für sie sichtbaren Beete, so dass Streit vorprogrammiert ist und eine gemeinschaftliche Pflege günstiger wäre.
Sondernutzungsrechte können weiters auch für Stellplätze vergeben werden. So kann einer großen Wohnung beispielsweise zum üblichen Tiefgaragenstellplatz ein zusätzlicher oberirdischer Stellplatz als Sondernutzungsrecht in die Gemeinschaftsordnung eingetragen werden.

Ein nettes Einfamilienhaus, zum ersten, zum zweiten, wer bietet mehr? Und hier eine sonnige Eigentumswohnung in bester Innenstadtlage, ein Einzelstück zum Vorzugspreis für den, der zur rechten Zeit das rechte Gebot macht?
Zwangsversteigerungen online? Nein, sowas ist nicht gemeint. Es geht nicht um eine Wohnimmobilie. Und eigentlich geht es auch gar nicht um eine Immobilie, denn das besagte Objekt muss wenigstens kurzzeitig mobil werden.
Kauderwelsch? Ein verspäteter Aprilscherz. Nein, alles wahr, aber außergewöhnlich und etwas anders, als man zunächst meinen würde.

Auf Ebay steht konkret eine Kapelle zum Verkauf. Noch steht sie in der Steiermark. Aber es ist eine Straße geplant, die Kapelle steht im Weg und muss weg. Weil sie aber recht nett ist, wäre es schade, sie einfach abzureißen. Also auf zu Ebay damit. Vielleicht findet sich ja jemand, dem genau eine Kapelle noch in seiner Sammlung fehlt.

Laut Hitradio Ö3 hat es auch bereits einen solchen Liebhaber gegeben. Ihm ist dann allerdings doch klar geworden, dass Immobilien ihren Namen deshalb haben, weil sie sich nicht bewegen, nicht einpacken, mitnehmen oder verschicken lassen.
Aber halt, da gibt es doch Spezialisten, die Immobilien „Beine machen können“ - nämlich die Freilichtmuseen, die selbst große Bauernhöfe an einem Ort abtragen und im Museum wieder aufbauen. Da sollte sich doch auch eine Kapelle leicht mobil machen können. Wir machen mobil, ist das nicht sogar der Slogan der Deutschen Bahn? Kapellen auf die Schiene? Stop, zurück zur Sachlichkeit.

Mobilität ist ein Begriff, der im Berufsleben immer wieder fällt. Die Arbeitnehmer sollen mobil sein, mal hier, mal dort sein und auch neue Arbeitsstellen an weit entfernten Orten annehmen. Was aber, wenn man sich am aktuellen Heimatort eine Immobilie zugelegt hat? Ein nach den eigenen Vorstellungen gebautes Haus, eine nach dem eigenen Geschmack ausgebaute und eingerichtete Eigentumswohnung, das oder die man nicht mal schweren Herzens aufgeben kann? Einpacken und mitnehmen – das wäre doch was, oder? Einen neuen Baugrund suchen und das Haus dorthin verschieben?
Das wäre auch eine feine Sache für die bedauernswerten Hausbesitzer, deren Häuser durch Hangrutschungen plötzlich aus Sicherheitsgründen unbewohnbar werden. Einen aktuellen Fall gibt es in Oberösterreich, wo der Hang oberhalb der Häuser in Bewegung ist. Andersherum ist der Fall in Vorarlberg, wo der Hang, auf dem die Häuser stehen, immer weiter wegbricht. Und man kennt ja auch diverse Orte, die für den Bau eines Stausees umgesiedelt werden mussten.

Einen Bedarf, eine Immobilie mobil zu machen, wäre also durchaus da. Einigermaßen schnell müsste es halt gehen. Und es müsste weniger kosten als ein Neubau eines identischen Hauses am neuen Ort. Vielleicht müsste man ein „Puzzle-Haus“ erfinden, das man zusammenstecken, auseinandernehmen und wieder zusammenstecken kann, so wie ein Lego-Haus oder ein Sten-Regal.

Wer weiß, vielleicht sind ja diese Gedanken, die momentan sicher etwas verrückt erscheinen, eines Tages Realität. Denn wer hätte beispielsweise vor 20 Jahren angenommen, dass man heute völlig selbstverständlich von überall ohne Kabel am Telefon telefonieren kann?

Und Auslöser wäre eine kleine steierische Kapelle gewesen….

Geschmack und Qualität, zwei Aspekte, über die sich lange streiten lässt…wenn es um Renovierungen in Mietwohnungen geht, auch vor Gericht.
Auslöser der Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter sind in manchen Fällen Geschmacksfragen, in anderen Fällen die erforderliche Qualität, und bei Mietwohnungen auch oft darum, inwieweit Änderungen beim Auszug des Mieters wieder rückgängig gemacht werden können.

Und wenn sich die beteiligten Parteien nicht gütlich einigen können, müssen halt die Gerichte entscheiden. Wie immer stellt sich mir dabei die Frage, ob dabei Kosten und Nutzen im Verhältnis stehen. Aber da die Beteiligten und auch die Gerichte das sicher anders sehen, gibt es hier einmal mehr eine Übersicht über aktuelle Urteile. Möglicherweise führen diese dann spätere „Streithähne“ zu einer Einigung und nicht vor Gericht.

Foto: Pixelio, Fotograf: S. Hofschlaeger

Qualität der Renovierung
Wenn ein Mieter vor dem Auszug die Wohnung renovieren muss, sollte er einen Handwerker damit beauftragen. Dann hat er nicht nur eine Rechnung, mit der er die Durchführung der Arbeiten dem Vermieter gegenüber nachweisen kann, sondern auch den Beleg, der ihm bei später erkannten Mängeln das Recht auf Nachbesserung gibt. Meist geht es aber beim Auszug „nur“ darum, die Wände zu streichen. Und das kann meist ja auch ein durchschnittlich handwerklich begabter Mensch selber tun. Die einen wollen sich damit etwas Geld sparen, den anderen macht Hand-Arbeit durchaus auch Spaß. Beklagt sich der Vermieter nach einer solchen Do-it-yourself-Aktion allerdings, dass die Renovierung nicht „fachgerecht durchgeführt“ worden sei, und Nachbesserungen erforderlich sind, so reicht diese allgemeine Aussage nicht aus. Das Berliner Kammergericht hat in seinem Urteil mit Az. 12 U 28/06 entschieden, dass der Vermieter genau angeben muss, warum er mit der Renovierung nicht einverstanden ist. Nur wenn der Mieter genau weiß, wo der Fehler liegt, kann er diesen auch beheben bzw. beheben lassen.

Zulässigkeit der Gestaltung
Sinnvoller als die Renovierung beim Auszug aus der Wohnung ist eigentlich die Renovierung beim Einzug. Denn damit kann sich jeder Mieter die Wohnung so herrichten, wie es ihm gefällt. Soweit die Renovierung im Sinne der Erhaltung der Sache erfolgt, hat auch der Vermieter seltener Anlass, an der „fachgerechten“ Renovierung zu zweifeln.
Allerdings hat der Mieter besonders bei der farblichen Gestaltung der Räume keine komplette Narrenfreiheit. Wünscht er sich extreme Farben oder Muster, sind diese nur dann zulässig, wenn diese beim Auszug wieder in eine „normale“ Farbe verwandelt werden können. Eine weiße Wand rot zu überstreichen, ist einfach. Diese rote Wand dann aber wieder eindeutig weiß zu machen, dürfte um einiges schwieriger sein – es sei denn, die Farbe befindet sich auf einer Raufasertapete, die komplett erneuert wird. Schwieriger ist es bei Einbauten wie z.B. Türen oder Heizkörper. Es ist nicht nur um einiges schwieriger, diese Teile so zu streichen, dass sich das Ergebnis sehen lässt, sondern Änderungen sind hier auch schwieriger rückgängig zu machen. Von einer Holztür lässt sich Farbe nicht einfach abwaschen.
Das Landgericht Berlin sieht bei Türen und Heizungsrohren in ausgefallenen Farben eine Schadensersatzpflicht beim Mieter (Az. 64 S 213/94). Das Amtsgericht Landshut hat in seinem Urteil mit Az. 3 C 1594/07 jedoch grünes Licht für rote oder orangefarbene Wände gegeben.
Wer sich nun partout nicht mit dem aktuellen Aussehen des Heizkörpers abfinden kann, ihn aber auch nicht streichen darf, kommt möglicherweise auf die Idee, eine Verkleidung anzubringen. Erfolgt die Heizkostenabrechnung allerdings aufgrund von Verdunstungsröhrchen am Heizkörper, ist Vorsicht angebracht. Durch die Verkleidung kann es einen Wärmestau geben, der die Verdunstung beeinflusst. In einem solchen Fall kann der Verbrauch nur anhand von Vergleichswerten aus anderen Wohnungen ermittelt werden – so das Amtsgericht Magdeburg in seinem Urteil mit Az. 1 S 266/05.