Software24 Blog

Hier kommt mal wieder ein Beitrag zum Mietrecht und zu Entscheidungen, die die Gerichte in diesem Bereich getroffen haben.

Wie viel Miete ist eine Wohnung wert?
Haben Sie schon mal die Steckdosen gezählt, die es in jedem Zimmer Ihrer Wohnung gibt? Sollten Sie mit dieser Zählung schnell fertig sein, sollte auch die Miete entsprechend niedrig sein. Konkret hat das Amtsgericht Wedding unter Az. 18 C 439/06 entschieden, dass bei nur einer Steckdose pro Zimmer ein geringer Wohnwert vorliegt. Auch eine Zentralheizung mit Einrohrsystem fällt in die gleiche Kategorie. Da hierbei das Wasser nacheinander durch die verschiedenen Heizkörper der Wohnung fließt, wird es einen merklichen Temperaturunterschied zwischen den Räumen geben.

Inwieweit eine „gestaltete Fläche“ Grund genug für eine Mieterhöhung ist, musste das Amtsgericht Lichtenberg klären. Im betreffenden Fall sollte eine solche Fläche für die Müllcontainer den Wohnungswert und folglich auch die Miete erhöhen. Das Gericht widersprach dem Vermieter allerdings, da es den Käfig, in dem die Mülltonnen zu stehen kamen, nicht ausreichend ästhetisch fand. Details sind unter Az. 13 C 105/07 zu finden.

Als Vermieter sollte man vor Festlegung der Miete genau nachmessen und prüfen, ob die angegebene Wohnungsgröße auch tatsächlich zutreffend ist. Denn stellt der Vermieter erst später fest, dass die Wohnung eigentlich größer ist, hat er nur geringe Chancen, die Miete entsprechend anzuheben. Das geht nur, wenn die Wohnung mehr als 10% kleiner als angegeben ist. So hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe unter Az. VIII ZR 138/06 entschieden.

Das liebe Geld…
Da ziehen doch tatsächlich Leute wegen 25 Cent vor Gericht…. Unvorstellbar, oder! Aber hier die ganze Geschichte:
Es gibt Mieter, die regelmäßig ihre Miete nicht oder nur zum Teil zahlen. Der Vermieter hat dann das Recht, den säumigen Mieter über eine fristlose Kündigung loszuwerden. Letzterer kann sein Wohnrecht allerdings noch retten, wenn er die ausstehende Miete binnen 2 Monaten nach der Kündigung nachzahlt. Allerdings in voller Höhe, auf jeden Cent. Denn im Fall, den das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Az. 15 C 553/06) entscheiden musste, zahlte der Mieter 25 Cent zu wenig. Die fristlose Kündigung blieb damit aufrecht und er musste ausziehen. Ob diese 25 Cent nun absichtlich oder versehentlich fehlten, ist nicht bekannt. Voraussetzung für das Urteil war jedoch, dass der Vermieter den geschuldeten Betrag in voller Höhe mitgeteilt hatte.

Achtung vor der Benutzung eines Bohrers in der Mietwohnung! Man sollte nur solche Flächen oder Materialien anbohren, die man beim Auszug auch wieder verschließen kann, so dass die Löcher nicht mehr sichtbar sind. Im Zweifelsfalle sollte man sich die Genehmigung des Vermieters einholen. Denn hat man das unterlassen und hinterlässt man nach dem Auszug eben solche nicht mehr verschließbaren Löcher, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Das jedenfalls hat das Amtsgericht Spandau unter Az. 3b C715/06 entschieden und dem Vermieter über 3000 EUR für angebohrte Kunststofffenster zugesprochen.

Es gibt Wohnungseigentümer, denen stellen sich schon die Nackenhaare auf, wenn sie nur das Wort “Eigentümerversammlung” hören. Ihrer Meinung nach ist das nur Zeitverschwendung, es wird nur “gelabert” oder es kommt zu handfesten Auseinandersetzungen um das (vermeintliche) Recht bestimmter Eigentümer, irgendetwas zu tun, was dem “lieben Nachbarn” nicht gefällt. Das ist natürlich sehr schade, denn wer denkt schon beim Kauf seiner Eigentumswohnung daran, dass er sich damit möglicherweise eine Menge Ärger einhandelt. Also könnte es fast nicht schaden, wenn der Hausverwalter neben seinen fachlichen Kompetenzen auch noch ein wenig psychologisch geschult ist, um in Streitfällen das gute Einvernehmen wieder herzustellen.

Mir geht es diesmal aber ganz anders. Ich möchte gerne zur Eigentümerversammlung gehen, kann aber nicht. Als ich gestern die Einladung erhalten habe, ist mir förmlich die Kinnlade heruntergefallen. Wird da doch für Freitag, 17.00 Uhr eingeladen… Möglicherweise handelt es sich “nur” um einen Schreibfehler, und sieben Uhr wurde mit siebzehn Uhr verwechselt. Das wäre für meine Teilnahme günstiger, würde aber auch nicht gerade für die Qualität und deren Sicherung seitens der Hausverwaltung sprechen. Und da die Versammlung der Nachbarhäuser (bei einer anderen Hausverwaltung) an einem Dienstag um 18.00 Uhr stattgefunden hat, scheint der frühe Freitagstermin durchaus realistisch.

Klar kann ich ein gewisses Verständnis dafür entwickeln, dass der Hausverwalter bei Zeiten mit der Versammlung fertig sein will. Er muss sich ja schließlich nicht nur mit unserer Eigentümergemeinschaft versammeln und hat auch noch einige Aufgaben im Nachgang zur Versammlung zu erledigen. Aber es sollte doch eigentlich in seinem Interesse liegen, dass die WEG so zahlreich wie möglich vertreten ist, oder? Denn wer die Versammlung miterleben darf, ist informiert und fragt über’s Jahr weniger nach. Wer persönlich abstimmt, steht hinter der Entscheidung und wird die Umsetzung unterstützen oder wenigstens mit tragen. Und manchmal gibt es ja auch Themen, die der Verwalter selbst bei regelmäßigen Besuchen der Anlage gar nicht mitbekommen kann. Für diese wäre eigentlich Platz in der Eigentümerversammlung.

Oder bin ich ein Einzelfall? Stehen alle anderen Eigentümer aus Altersgründen oder wegen “Reichtums” nicht mehr im Erwerbsleben? Oder sind die Berufstätigen so gut mit Gleitzeitkonten und flexiblen Arbeitszeiten gesegnet, dass Freitag nachmittag sowieso nichts mehr gearbeitet wird?
Nach dem, was man so mitkriegt, kann das eigentlich nicht so sein. Die Experten verkünden das Ende der gesicherten Jobs mit fester Arbeitszeit und propagieren vielmehr, dass sich jeder in Zukunft um mehrere berufliche Standbeine umschauen muss. Streng nach der Uhr den Griffel oder Hammer fallen zu lassen, scheint also passé zu sein. Auf der anderen Seite beklagen sich die Berufspendler über die hohen Treibstoffpreise. Wo der Geldbeutel nach dem Tanken immer leerer wird, muss doch auch das Zeitkontingent zusammenschrumpfen - mal ganz abgesehen von der Zeit, die man zusätzlich im Stau verbringt oder auf verspätete öffentliche Verkehrsmittel wartet. Denn um pünktlich zur Versammlung zu erscheinen, müsste man ja eigentlich noch einen Puffer für solche “Widerlichkeiten des Pendlerlebens” einkalkulieren. Wann muss man dann den Arbeitsplatz verlassen, wenn man unter den günstigsten Umständen eine Stunde Fahrzeit hat? Ich mag gar nicht nachrechnen….

Und selbst der Handel, Dienstleister und Ärzte haben offenbar verstanden, dass sie zumindest an einem Tag der Woche abends länger offen halten sollten, um den Berufstätigen entgegen zu kommen. Da kann ich also montags noch um 19.30 Uhr zum Zahnarzt gehen, werde donnerstags im Amt noch bis 18.00 Uhr bedient und bekomme auch kurz vor 20.00 Uhr noch ein paar Lebensmittel. Super, da nehme ich mir einen halben Tag frei, erscheine pünktlich zur Eigentümerversammlung und kann danach sogar noch Einkaufen gehen….;-)

Dummerweise darf ich mich bei der Eigentümerversammlung auch nur durch einen Verwandten in gerader Linie vertreten lassen. Und wenn die Verwandten dieser Kategorie dünn gesäht sind und weit weg wohnen? Dann bleibt mir als einzige Informationsquelle das dürftige Ergebnisprotokoll der Versammlung. Denn in den Versammlungen, an denen ich teilnehmen konnte, stellten die selbstnutzenden Eigentümer die absolute Minderheit dar. Da also nachher jemanden zur Versammlung zu befragen, war auch eher schwierig - ganz abgesehen von der Tatsache, dass ein solcher Bericht immer von der eigenen Meinung gefärbt wäre.
Wie ist es denn mit den immer weiter verbreiteten Partnerschaften? Es gibt doch sicher genügend Fälle, in denen die Wohnung von einem nicht verheirateten Paar bewohnt wird, aber nur einer der beiden Eigentümer ist. Und dann darf der andere Partner, der doch ganz nah am Geschehen ist, nicht als Vertreter zur Versammlung gehen? Irgendwie komisch, oder? Und was ist denn an so einer Eigentümerversammlung so geheim, dass ich nicht die Möglichkeit habe, eine beliebige Person meines Vertrauens als Vertreter zu entsenden? Es wird ja schon schwierig genug sein, jemanden zu finden, auf den alle genannten Einschränkungen nicht zutreffen…

Nun könnte man mir den Spruch “Einmal ist keinmal” entgegenhalten, demzufolge es doch einmal im Jahr möglich sein sollte, früher Feierabend zu machen. Bei unserer häuslichen Konstellation trifft dies allerdings nicht zu, da es bei uns zwei Verwaltungen und Versammlungen gibt: Eine für das Haus und eine für die Tiefgarage, die wir uns mit weiteren Häusern teilen, die sich eine andere Hausverwaltung gewählt haben - die mit Dienstag, 18.00 Uhr….

Ich jedenfalls kann mich des Eindrucks nicht erwehren, dass hier mit subtilen Mitteln die Demokratie auf’s Abstellgleis geschoben wird. Oder sehe ich das alles ganz falsch?

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„Bei unserer Gründung 1998 war ein so durchschlagender Erfolg nicht absehbar. Unser Ziel war es immer, innovative Softwarelösungen für die Immobilienwirtschaft – insbesondere für die professionelle Hausverwaltung – zu entwickeln und zu vertreiben. Dabei haben wir uns auf dieses Segment fokussiert und versucht möglichst nah am Markt und am Kunden zu entwickeln. Der offene Dialog mit unseren Kunden war möglicherweise auch eines der Erfolgsrezepte, mit denen wir versucht haben auf Feedbacks und Kundenvorschläge zu reagieren und diese in die weitere Entwicklung einfließen zu lassen. Mit Win-CASA haben wir ein Produkt geschaffen, das mittlerweile zu den führenden Softwarelösungen für die Hausverwaltung zählt und viele Tausend Male im täglichen Einsatz ist. Dabei wird unser Ansatz umfangreicher Funktionalitäten verpackt in eine ansprechende und übersichtliche Oberfläche, die eine intuitive und einfache Bedienung ermöglicht, von Win-CASA-Nutzern besonders geschätzt“, so Uwe Fernengel, Geschäftsführer der Software24.com GmbH.

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Ich habe mir kürzlich einige Internet-Auftritte von Hausverwaltungen angeschaut. Auch wenn die Untersuchung sicher nicht als repräsentativ gelten kann, gibt es doch einige Schlussfolgerungen und auch Tipps daraus abzuleiten.

Generell kann man sagen, dass viele Hausverwalter keinen besonderen Wert auf einen ansprechenden Internet-Auftritt legen. Vieles, was man da so findet, hat schon etliche Jahre auf dem Buckel und entspricht nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik. Das ist natürlich nicht optimal, denn oft wird ja generalisiert. D.h. den Eindruck, den eine Hausverwaltung mit ihrem Internet-Auftritt erzeugt, überträgt man automatisch auch auf die Qualität ihrer Arbeit. Das muss natürlich nicht stimmen, denn eine gute Hausverwaltung muss ja nicht gut in der Erstellung eines Internet-Auftritts sein. Aber sie sollte trotzdem so professionell sein, hier die richtigen Prioritäten zu setzen, da es ausreichend Hausverwaltungen gibt, und sich die Benutzer sehr schnell von einer schlechten Webseite verabschieden.
Es gibt auch Internet-Auftritte, die auf den ersten Blick einen guten Eindruck machen. Schaut man die Seiten jedoch genauer an, vermisst man die essentiellen Inhalte. Vielleicht befindet sich die Site ja noch im Aufbau – was allerdings auch nicht ratsam ist, denn eine Site sollte erst dann veröffentlicht werden, wenn zumindest die grundlegenden Inhalte vorhanden sind. Dass man sie später noch erweitert, ist kein Problem. Aber die Gefahr von Baustellenseiten, die endlos in diesem Zustand bleiben, ist auch nicht zu verachten.
Natürlich gibt es auch Hausverwaltungen, die keine Kosten und Mühen gescheut haben und mit einem dynamischen Flash-Auftritt im Web sind. Dazu ist leider auch zu sagen, dass die Zeit reiner Flash-Seiten schon vorbei ist, weil sie hinsichtlich der Barrierefreiheit und der Auffindbarkeit in den Suchmaschinen deutliche Nachteile haben.
Nachdem wir nun viel Negatives gehört haben, stellt sich sicher die Frage, wie denn nun ein guter Internet-Auftritt einer Hausverwaltung aussehen kann.

Präsentation
Die Hausverwaltung sollte sich authentisch präsentieren. Nicht nur das Angebotsportfolio sollte klar erkennbar sein, sondern auch die Unique Selling Proposition. Zeigen Sie den Besuchern auf, warum gerade Sie der richtige Hausverwalter sind. Gründ dafür können sein: Ihre spezielle Ausbildung, langjährige Erfahrung, breit gestreute Erfahrung durch ein größeres Team, Referenzen und Kundenstimmen. Zu dick sollte man allerdings nicht auftragen – es muss alles wahr und überprüfbar sein.
Eine Differenzierung im Wettbewerb kann man durch einen guten Kundenservice erreichen. Sollte es für die Eigentümergemeinschaften der verwalteten Häuser eine 24-Stunden-Hotline oder einen geschützten Bereich geben, so kann man dies durchaus hervorheben.
Überhaupt ist bei der Präsentation daran zu denken, dass auf der einen Seite die aktuellen Kunden gut bedient werden müssen, damit auf der anderen Seite neue Kunden akquiriert werden können.

Inhalte
Die Inhalte müssen auf jeden Fall aktuell sein. Und auch wenn es nicht jeden Tag eine sensationelle neue Schlagzeile gibt, sollte man die Inhalte von Zeit zu Zeit überprüfen, anpassen oder ein wenig erweitern. Der Benutzer muss den Eindruck bekommen, dass der Anbieter hinter seinem Auftritt steht, sein Fach versteht und seine aktuellen und potenziellen Kunden schätzt.

Layout
Über Geschmack lässt sich bekanntlich streiten. Grundsätzlich sollte das Layout professionell wirken. Kunterbunte Seiten mit blinkenden Schriften oder Bildern sind jedenfalls nicht angemessen. Wenn es ein Firmenlogo und Firmenfarben gibt, sollten diese natürlich auf den Web-Seiten aufgegriffen werden, um den Wiedererkennungswert zu erhöhen.
Wichtig ist eine klare Navigationsstruktur, bei der auf der Startseite innerhalb weniger Sekunden klar wird, was auf den Unterseiten zu finden ist.

Das sind nur ein paar wenige Tipps für’s erste. Natürlich gibt es zum Thema Internet-Auftritt noch viel mehr zu sagen. Und vielleicht gibt es demnächst eine Fortsetzung.

Heute werfen wir mal einen Blick hinter die Kulissen von Win-CASA, der Software für den Hausverwalter. Vielleicht interessiert er sich nicht unbedingt für die Software und ihre Details. Interessant und wichtig für ihn ist aber sicher, dass seine Daten gut aufgehoben sind und dass der Zugriff schnell möglich ist. Und wahrscheinlich ist es ihm auch noch wichtig, dass Win-CASA erschwinglich ist. Und aus diesen Gründen werden die Daten von Win-CASA in einer Firebird SQL-Datenbank abgelegt.
Denn diese Datenbank ist eine Open Source-Anwendung mit einer langen, erfolgreichen Geschichte. Sie bietet alle Funktionen, die man auch von den „großen“ Datenbanken gewohnt ist. Die Abfrage- und Speichervorgänge entsprechen den Sicherheitsregeln und können direkt in der Datenbank gespeichert werden. Spezialisten kennen das unter den Begriffen „ACID-Konzept“ und „Stored Procedures“.
Wird Win-CASA in der Netzwerkversion verwendet – was die Regel sein dürfte – so muss der Firebird-SQL-Datenbankserver auf dem Server installiert werden. Dies geschieht automatisch im Verlauf der Installation von Win-CASA. Auf den Arbeitsplatzrechnern ist dann keine Firebird-Installation mehr erforderlich.
Der Firebird SQL-Server muss allerdings laufen, wenn an einem Arbeitsplatzrechner mit Win-CASA gearbeitet werden soll. Ist dies nicht der Fall, erscheint eine Fehlermeldung. Dann muss man auf dem Rechner unten links auf Start klicken und unter Einstellungen die Systemsteuerung auswählen. Unter allen Symbolen fällt sicher gleich der schwarze Vogelkopf vor gelbem Hintergrund auf.

Darüber gelangt man dann zum „Firebird Server Control“-Fenster, in dem die erste Zeile den aktuellen Zustand des Servers anzeigt. Heißt es dort nicht „The Firebird service is running“, so muss dieser mit Klick auf den Start-Button in Gang gesetzt werden. Die anderen Einstellungen sollten so sein, wie im folgenden Bild gezeigt.

Der Guardian sollte verwendet werden, der Firebird als Service laufen und automatisch gestartet werden.
Sollte der Firebird Server Manager in der Systemsteuerung nicht zu finden sein, so ist der Firebird auf dem Server verloren gegangen und muss dort neu installiert werden.

Ist der Firebird zwar schon auf dem Server vorhanden, aber dennoch reif für einen Austausch, so muss die alte Version zunächst gelöscht werden. Dazu gibt es unter Start – Einstellungen – Systemsteuerung den Eintrag Software. Über diese Liste kann die vorhandene Firebird Server Version deinstalliert werden. Zusätzlich muss noch der Ordner Firebird unter C:\Programme gelöscht werden. Vor der neuen Installation wird der Rechner am besten neu gestartet, was auch der Trick ist, wenn beim Löschen des Ordners eine Fehlermeldung erscheinen sollte. Anschließend wird die Setup-Datei FirebirdSQL.exe von der Win-CASA-Installations-CD gestartet. Die Einstellungen sind danach natürlich wie oben beschrieben vorzunehmen.
Dann sollte dem schnellen Zugriff auf die Daten nichts mehr im Wege stehen.

Eine Hausverwaltung hat viel mit Geld zu tun. Die Mieter und Eigentümer müssen ihre Miete und/oder ihr Hausgeld zahlen, Energieversorger, Müllabfuhr, Hausmeister, Putzdienst und Versicherungen erwarten ihrerseits die Zahlungen des Hausverwalters im Namen der Eigentümergemeinschaft. Das heißt Überweisungsträger ausfüllen, zur Bank gehen, diese abgeben, Kontoauszüge mitnehmen und dann im Büro prüfen, wer gezahlt hat. Dafür braucht man in Summe nicht nur viel Papier, sondern auch viel Zeit.
Neja, das ist Schnee von gestern, denn eines schönen Tages wurde der Datenaustausch, kurz DTAUS erfunden, bei dem man die Überweisungs- und Lastschriftdaten auf eine Diskette geschrieben hat. Zusammen mit dem Begleitzettel wurde diese Diskette dann zur Bank gebracht. „Adidas-Netzwerk“ wurde so etwas auch mal genannt – weil die Daten nicht über eine Leitung transportiert wurden, sondern von einer Person, die nach Möglichkeit über gutes Schuhwerk für den Weg verfügen sollte.

Bewegung kann zwar im Büroalltag gar nicht schaden, aber da Disketten inzwischen ja auch schon zu Museumsstücken geworden sind und Zeit immer Geld ist, lautet die aktuelle und optimale Lösung: Belegloser Zahlungsverkehr durch Datenaustausch. Die Übertragung erfolgt selbstverständlich Online. Dabei werden die Daten in eine spezielle Datei geschrieben, die per Mail an die Bank gesendet wird. Die Vorteile dieser Lösung gegenüber den Vorgängern sind:

• spart Papier
• spart Wege
• vermeidet Medienbrüche und somit fehlerträchtige Abtipparbeiten
• spart Zeit

Wie geht das nun konkret mit Win-CASA? Im Menü Buchhaltung gibt es die Unterpunkte Lastschriften erstellen und Überweisungen erstellen. Hier kann der Hausverwalter wählen, ob er eine Datei pro Konto oder pro Bankleitzahl erstellen möchte. Wählt er Lastschriften, so erhält er einen Dialog mit allen sollgestellten Zahlungen. Der Hausverwalter hat nun die Möglichkeit, einzelne Zeilen zu markieren und aus der Erstellung der Lastschrift auszuschließen. Sie werden dann in den oberen Teil des Bildschirms verschoben und für spätere Lastschriften verwahrt.

Als nächstes wird der Speicherort für die DTAUS-Datei gewählt. Wenn man mehrere Dateien erstellt, sollte man entweder mehrere Ordner verwenden oder die erstellten Dateien mit einem individuellen, sprechenden Namen versehen, da die neuen Dateien immer mit dem gleichen Namen gespeichert werden. Der Hausverwalter wird durch Info-Boxen über den Fortschritt der Dateierzeugung informiert und erhält – wenn er denn das papierlose Büro doch nicht wünscht – die Möglichkeit, eine Liste der Lastschriften auszudrucken. Die Datei bzw. Dateien kann er dann schnell und einfach per Mail an seine Bank schicken.

Auch für Überweisungen ist der Weg ganz einfach. In einer Maske werden die Überweisungsdaten eingepflegt. Für stets wiederkehrende Überweisungen können Texte für den Verwendungszweck angelegt werden, die dann nur noch aus den Listen ausgewählt werden müssen.

Sind alle Überweisungen angelegt, kann wie bei den Lastschriften ausgewählt werden, welche davon jetzt zur Bank geschickt werden sollen. Die weiteren Schritte entsprechen denen bei der Überweisung.

Alles in allem also sicher eine lohnenswerte Arbeitserleichterung, die einerseits Fehler vermeidet und eine sinnvolle Arbeitsteilung ermöglicht: automatisierbare Tätigkeiten werden an die Maschine delegiert, damit sich der Hausverwalter mit den Themen zu beschäftigen kann, für die ein menschliches Auge und ein menschlicher Sachverstand erforderlich sind.

Heute gibt es mal kaum etwas zu lesen, sondern mehr zu schauen. Wie entsteht eigentlich ein Mehrfamilienhaus? Wie es außen so nach und nach Gestalt annimmt, zeigt folgende Bilderserie, in der ich vor einigen Jahren aufgenommen habe.

Der Keller ist bereits in der Erde und die Wände des Erdgeschosses ragen in die Höhe.
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Kaum ist die Decke auf die Erdgeschosseswohnungen gelegt, fragt man sich ängstlich, ob man denn in der Wohnung jemals ohne Beleuchtung auskommen wird.

Nun ist auch der 1. Stock überdacht, und die Wände der Dachgeschosswohnungen sind gemauert. Auch wenn die nicht-tragenden Wände noch fehlen, machen die Wohnungen einen sehr kleinen Eindruck – im Vergleich zum Grundriss scheinen etliche Quadratmeter zu fehlen.

Das Dachgeschoss nimmt weiter Form an:

Nun sind bereits die Gauben des Dachgeschosses erkennbar. Und auch die ersten Vorbereitungen für die Balkons sind getroffen.

Bei solchem Wetter macht es bestimmt Spaß, Dachdecker zu sein. Mit Baubeginn im März und Fertigstellung im Dezember waren die Voraussetzungen dafür günstig.

Das Dach ist gedeckt, die Fenster eingesetzt – so langsam wird es ein Haus.

Nun sind auch die Gauben im Dachgeschoss verkleidet, und der Innenausbau hat die Heizkörper installiert.

Es ist vollbracht, das Haus schon teilweise bezogen. Bis die Gärten in grün und bunt einladen, wird allerdings noch ein Weilchen vergehen – zumindest bis zum nächsten Frühling.

Und wieder haben sich Mieter und Vermieter vor dem Richter getroffen, um ihre Streitigkeiten von höchster Ebene beenden zu lassen. Was im Einzelfall dabei herausgekommen ist, lässt sich im Folgenden in Kurzform nachlesen.

Besitzanspruch
„Geschenkt ist geschenkt, wiederholen ist gestohlen“, so haben wir als Kinder gesagt. Und so ähnlich kann es auch einem Vermieter gehen. Denn was er seinem Mieter einmal zugesagt und zugestanden hat, kann er ihm nicht mehr so einfach wieder nehmen. Im konkreten Fall ging es um einen Trockenboden, dessen Benutzung den Mietern gestattet war. Für den Vermieter gibt es keine Möglichkeit, dieses Recht wieder zurückzunehmen, auch wenn er den Mietern einen anderen Platz zum Trocknen der Wäsche zur Verfügung stellt. Das jedenfalls hat das Amtsgericht Hamburg-Barmbek unter Az. 812 C 304/06 entschieden.
Ist das nun mangelnde Flexibilität, wenn sich die Mieter weigern, die Wäsche nun in der Waschküche zu trocknen? Oder hat die Waschküche einen so gravierenden Nachteil verglichen mit dem Trockenboden? Aus der Ferne lässt sich das natürlich nicht beantworten, und es bleibt zu befürchten, dass sich Vermieter angesichts dieses Urteils mit Zusagen zukünftig eher zurückhalten werden.

Modernisierungen
Grundsätzlich ist es ja für einen Mieter erfreulich, wenn seine Wohnung modernisiert werden soll. Allerdings werden viele zunächst an die Unannehmlichkeiten denken, die während der Arbeiten auftreten: Lärm, Dreck, Einschränkung der Benutzung der Wohnung. Und als nächstes bleibt die Befürchtung, dass auf die Modernisierung auch eine Mieterhöhung folgt. Letzteres ist in der Tat gerechtfertigt, sogar für finanziell benachteiligte Mieter. Denn Hartz IV schließt eine Mieterhöhung nicht aus, wie das Kammergericht Berlin unter Az. 8 U 166/06 entschied.
Es kann allerdings mit der Modernisierung auch ganz anders kommen: frei nach dem Motto „Stell’ dir vor, die Modernisierung ist angesagt, aber kein Handwerker kommt“. So muss der Vermieter dem Mieter einen Zeitplan für die Modernisierungsarbeiten vorlegen, damit sich dieser darauf einstellen kann. Und was angekündigt ist, muss auch eingehalten werden. Beginnen die Arbeiten wesentlich später als angekündigt, kann der Mieter den Handwerkern durchaus den Zutritt verweigern – auch wenn er dann nicht mehr in den Genuss der modernisierten Wohnung kommt. Das Amtsgericht Berlin Mitte jedenfalls hat einer Vermieterin nicht Recht gegeben, die die Modernisierungsarbeiten einige Monate später als angekündigt durchführen lassen wollte und damit auf Ablehnung seitens des Mieters traf. Details sind unter Az. 16 C 323/06 zu finden.

Auch beim Zeitpunkt der Modernisierungsarbeiten selber muss der Vermieter aufpassen. Denn Zeiträume wie die Vorweihnachtszeit werden auch von den Gerichten als ungeeignet angesehen, sofern nicht ein zwingender Grund vorliegt.

Miete und Nebenkosten
Das liebe Geld ist immer wieder ein „beliebter“ Zankapfel. Wird eine Wohnung möbliert oder teilmöbliert vermietet, so können diese Möbel natürlich vom Mieter beschädigt werden. Der Vermieter hat dann das Interesse, den Schaden ersetzt zu bekommen. Hat der Mieter eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen, wird diese die Kosten übernehmen. Dies hätte für den Vermieter natürlich gewisse Vorteile, und haben manche Vermieter versucht, ihre Mieter im Mietvertrag zum Abschluss einer solchen Versicherung zu verpflichten. Dies ist jedoch nicht zulässig.
Und noch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 331/06) zu Mieten, die sich aus der Kaltmiete und einem Anteil für Nebenkosten zusammensetzen. Hier sind Mieterhöhungen solange vom Mieter klaglos hinzunehmen, wie die ortsübliche Nettokaltmiete nicht überschritten wird. Der Weg des betroffenen Mieters durch mehrere Instanzen hat also hier nichts genutzt. Fragt sich, wie viele Monate anstelle der Gerichtskosten die Mieterhöhung hätte gezahlt werden können….

Welche Möglichkeiten gibt es für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses? Nun, man kann einen Neubau kaufen, man kann einen Altbau kaufen oder man kann das Objekt, das man derzeit in Miete bewohnt, kaufen. Drei Möglichkeiten mit diversen Vor- und Nachteilen:

Neubau - Vorteile
Alles ist neu. Haus oder Wohnung haben keine Geschichte, mit der man sich möglicherweise nicht abfinden möchte. (Mir wurde beispielsweise bei einer Wohnungsbesichtigung einmal erzählt, die vorherige Mieterin habe sich vom Balkon gestürzt…) Und was neu ist, sollte erstmal ein paar Jahre halten, bevor es kaputtgehen darf.

Wenn man bereits vor der Fertigstellung kauft, kann man noch Einfluss auf die Gestaltung nehmen und z.B. um die Verschiebung von Wänden oder Installationen bitten. Auch bei Fliesen und Bodenbelägen hat der frühe Käufer ein Mitspracherecht.
Neue Wohnungen haben moderne Schnitte, z.B. offene Küchen, Galerien, Gauben oder unkonventionelle Raumschnitte, die sofort faszinieren. Allerdings sollte man hier immer vernünftig überlegen, ob diese Faszination auch im Alltag erhalten bleibt. Und der beginnt in dem Moment, wo die Wohnung mit Möbeln ausgestattet werden muss.

Neubau – Nachteile
Neu muss nicht immer gut sein, und “Pfusch am Bau” ist leider heute weit verbreitet. Es kommt zwar mitunter auch auf die technische Bildung und die persönlichen Werte des Besitzers an, welche Sachverhalte überhaupt erkannt werden und in welcher Art und in welchem Zeitraum eine Lösung erfolgt. Ich selbst habe den Fall erlebt, dass in einem Zimmer während der Heizperiode verstärkt Schimmel die Wände emporgestiegen ist. Der Bauherr wollte dies zunächst auf mangelndes Lüften schieben. Letztendlich zeigte sich jedoch, dass beim Verlegen der Heizungsrohre unter dem Estrich eine Verbindung nicht verpresst war, dort nach und nach Wasser austrat, in Richtung Wand floss und dort für eine dauerhafte Feuchtigkeit sorgte.

Und mich persönlich habe bei Neubauwohnungen immer die winzigen Küchen gestört.

Altbau – Vorteile
Altbauten kosten weniger als Neubauten. Allerdings sollte man immer mit höheren Renovierungs- und Sanierungskosten rechnen, die den Preisvorteil schnell relativieren können.
Altbauten sind oft wesentlich funktioneller als Neubauten. In einem Altbau findet man beispielsweise eher große Küchen, in denen sich mehr machen lässt, als ein Tiefkühlgericht in der Mikrowelle aufzutauen. Auch für Familien mit Kindern sind ältere Wohnungen oft wegen der Zimmeraufteilung oder anderer Eigenschaften vorteilhafter.
Ältere Häuser haben auch manchmal viel mehr ein „Gesicht“, sind also individueller als massenweise erstellte Neubauten. Auch ist die Bauweise manchmal massiver und damit z.B. weniger hellhörig als bei manchem Neubau mit „Pappwänden“.

Altbau – Nachteile
Je älter das Haus, desto älter die verwendete Technologie und desto größer die entstandene Abnutzung. Beim Altbaukauf sollte man also immer doppelt genau hinsehen, ob Schäden sichtbar sind, einen Bausachverständigen zur Prüfung mitnehmen und sich Unterlagen über Renovierungen und Modernisierungen vorlegen lassen. Möglicherweise trifft man in einem älteren Haus auch auf inzwischen verbotene Schadstoffe wie z.B. Formaldehyd, PAKs oder sogar Asbest, die die Wahl zwischen aufwändiger Sanierung oder Risiken für die Gesundheit lassen.

Kauf des Mietobjekts – Vorteile
Man kennt das Objekt und die Umgebung. Man weiß nicht nur, wie es sich in der Wohnung oder dem Haus lebt, man ist eingerichtet und alles passt – denn sonst wäre das Kaufangebot ja sowieso keine Überlegung wert. Man weiß um etwaige Schwachstellen, dass also beispielsweise der Fahrstuhl immer mal wieder kaputtgeht und dass die Fenster nicht mehr so ganz dicht sind. Also kann man kalkulieren, welche zusätzlichen Kosten zum Kaufpreis zu erwarten sind.
Wer also Veränderungen im Sinne eines Umzugs scheut, kann sich mit dem Kauf seiner Mietwohnung vor Mieterhöhungen und Kündigung in Sicherheit bringen. Und er hat auch einen authentischen Vergleich zwischen der aktuellen Miete und den beim Kauf anfallenden Finanzierungskosten.

Kauf des Mietobjekts – Nachteile
Man kann ins Grübeln kommen. Warum verkauft der Eigentümer sein Haus, mit dem er doch regelmäßige Mieteinnahmen hatte? Fürchtet er möglicherweise, dass die Renovierungskosten in Zukunft einen großen Teil der Mieteinnahmen auffressen werden? Oder fürchtet er, dass es immer schwieriger wird, für das betreffende Objekt, z.B. ein Hochhaus aus den 60er Jahren, noch Mieter zu finden? Damit soll aber nicht gesagt werden, dass es immer und überall einen Haken geben muss. Denn auch die beiden anderen Möglichkeiten haben Nachteile, die jeder Kaufwillige individuell analysieren und bewerten muss.